房地产企业开发费用及销售收入分析

我国房地产企业开发费用及销售收入分析

基本情况及主要结论概述

一、数据来源及调查介绍

调查时间：2008年下半年。

本次调查共访问了北京、上海、广州等９个城市的62个开发商，涉及到81个房地产项目。

在所有调查企业中，民营企业占到了%，国有企业占到了%。所调查的开发企业中大、中、小型企业1所占比例分别为%、%、%；调查所涉及的大、中、小型房地产开发项目2所占比例分别为%、%和%；开发项目的类型分别为：住宅项目（%）、写字楼项目（16%）和商业用项目（%）。在调查项目中，%的为毛坯房；在调查时大部分项目已处于销售或完成销售阶段。

1

划分大、中、小型开发企业的标准为：大型企业的年销售额在30亿元以上；中型企业年

销售额10-30亿元；小型企业年销售额10亿元以下。

2

划分大、中、小型开发项目的标准为：大型项目销售额在10亿元以上；中型项目销售额

为5-10亿元；小型项目销售额为5亿元以下。

城市 公司数量 项目数量 北京 1 7 上海 29 30 广州 19 31 呼和浩特 5 5 青岛 4 4 西安 1 1 苏州 1 1 成都 1 1 深圳 1 1 总体 62 81 城市 项目数量 项目进展情况 5个项目已完成销售并入住，2个项目装修施工已基本北京 7 完成，2008年底将完成销售 13个项目处于“交付使用中”，17个项目处于“销售上海 30 中” 6个项目已交楼，6个项目处于“装修中”，10个项目处于“施工建设中”，2个项目处于“开始阶段”，3个广州 31 项目已完工，2个项目处于“销售中”，2个项目已销售完毕 4个项目处于“主体工程封顶”，1个项目处于“高层在呼和浩特 5 建，小高层园林景观规划中” 青岛 4 3个项目已入住，1个项目处于“销售中” 苏州 1 尾盘销售阶段 成都 1 规划设计阶段 二、指标界定

主要指标界定

企业财务角支付流向的角度 度 总成本= 直接成本+运（土地出让金）+其他成本营成本 补偿 总费用支出= 总成本+总税（土地出让金+总税收+非收 税收费）+非土地成本补偿 总销售收入= 开发项目的（土地出让金+总税收+非全部销售收税收费）+非土地成本补偿+企入 业剩余 企业剩余= 总销售收入-所得-非土地成本补偿 “剩余”≠利润 三、总成本构成情况（81个调查项目）

四、总费用支出（25个完成销售的项目）

总费用=总成本+总税收

五、总销售收入流向（25个完成销售的项目）

开发项目的全部销售收入的三个流向：（土地出让金+总税收+非税收费）+非土地成本补偿+企业剩余

附：

一、调查介绍

1. 调研区域

本次调查共访问了北京、上海、广州等９个城市的62个开发商，涉及到81个房地产项目。

城市 公司数量 项目数量 北京 1 7 上海 29 30 广州 19 31 呼和浩特 5 5 青岛 4 4 西安 1 1 苏州 1 1 成都 1 1 深圳 1 1 总体 62 81 2. 企业属性

总体中，％的被访开发商为民营企业。

3. 公司规模

总体中，％的被访开发商为中型企业。

注：各类企业界定

大型企业：年销售额30亿以上

中型企业：年销售额10-30亿

小型企业：年销售额10亿以下

4. 项目规模

总体中，大型、中型及小型项目各占1/3左右。 注：项目规模界定

大型：10亿以上销售额

中型：5-10亿销售额

小型：5亿以下销售额

5. 项目业态类别

总体中，％的房地产项目为住宅。

6. 项目建筑标准

总体中，％的项目为毛坯房。

7. 项目进展情况

大部分项目均处于销售中或已完成销售。

城市 项目数量 项目进展情况 5个项目已完成销售并入住，2个项目装修施工已基本北京 7 完成，2008年底将完成销售 13个项目处于“交付使用中”，17个项目处于“销售上海 30 中” 6个项目已交楼，6个项目处于“装修中”，10个项目处于“施工建设中”，2个项目处于“开始阶段”，3个广州 31 项目已完工，2个项目处于“销售中”，2个项目已销售完毕 4个项目处于“主体工程封顶”，1个项目处于“高层在呼和浩特 5 建，小高层园林景观规划中” 青岛 4 3个项目已入住，1个项目处于“销售中” 苏州 1 尾盘销售阶段 成都 1 规划设计阶段 表：各城市样本量

业态 北京 上海 开工年份 广呼和浩特 青岛 西安 苏州 成都 深圳 州 2001 - - - - - - - - 2002 1 1 - - - - - 2003 - 4 1 - - - - - 2004 住宅 2005 2 9 2 - - - - 1 - - 7 - 2 - 1 - - 2006 1 5 5 1 2 - - - 2007 - 4 5 - - - - 1 2008 - - 1 2 1 - - - 写字2001 - - - - - - - - - 楼 2002 2 - - - - - - - - 2003 - - 1 - - - - - - 2004 2 2 - - - - - - - 2005 - - 1 - - - - - - 2006 - - 1 - 1 - 1 - - 2007 - - 2 - - - - - - 2008 - - - - - - - - - 2001 - - 1 - - - - - - 2002 商业 2003 2 - - - - - - - - - - 1 - - - - - - 2004 1 2 - - - - - - - 2005 - - 1 2 - - - - - 2006 - - 4 1 1 - 1 - - 2007 - - 2 - - - - - - 2008 - - - 2 1 - - - - 总计 7 30 31* 5 4 1 1 1 1 注：广州此处31个项目包括2001年及之前开工的项目

二、上海相关数据

直接成本和运营成本占总成本的比例

直接成本占总成本的比例

前期工程占总成本的比例（分业态、年份比较）

2002年到2006年，上海项目的前期工程占总成本比例逐年上升（％上升到％），到2007年这一比例降为％。

土地成本占总成本的比例（分业态、年份分析）

市政工程占总成本的比例（分业态、年份分析）

公共配套设施占总成本的比例（分业态、年份比较）

运营成本占总成本的比例（分业态、年份比较）

财务费用占总成本的比例