重庆科技学院学报（社会科学版）２００９年第３期 Ｊｏｕｎａｒｌ ｏｆ Ｃｈｏｎｇｑｉｎｇ Ｕｎｉｖｅｒｓｉｔｙ ｏｆ Ｓｃｉｅｎｃｅ ａｎｄ Ｔｅｃｈｎｏｌｏｇｙ（Ｓｏｃｉａｌ Ｓｃｉｅｎｃｅｓ Ｅｄｉｉｔｏｎ） Ｎｏ．３ ２ＯＯ９ 我国城镇廉租房制度的问题和对策分析 曾慧敏 摘要：从设计、管理实施机制、可利用资源和廉租户四个角度分析了我国城镇廉租房存在的问题和原因；借鉴 和分析了国外其他国家的住房保障制度，针对我国城镇廉租房制度实施中遇到的问题，从方面提出了改善我国城 镇廉租房制度的对策。 关键词：廉租房；城镇廉租房制度；职能缺位；国外住房保障制度 中图分类号：Ｆ２９３．３１ 收稿日期：２００８－０８－３１ 文献标识码：Ａ 文章编号：１６７３－１９９９（２００９）０３－０１０７—０２ 作者简介：曾慧敏（１９８５一），女，福州大学（福建福州３５０００２）Ａ．文学院社会学硕士研究生。 城镇廉租住房是指和单位在住房领域实施社会保障 职能．向具有城镇常住居民户口的最低收入家庭提供的租金 相对低廉的普通住房。１９９９年，建设部出台了《城镇廉租房管 理办法》，提出由实施住房社会保障职能，向具有城镇常 住居民户口的最低收人家庭提供租金相对低廉的普通住房， 以保障公民基本居住权利。２００４年３月１日在《城镇廉租房管 理办法》基础上又修改并正式颁布实施了《城镇最低收人家庭 廉租住房管理办法》，２０ｏ７年ｌ１月颁布了《廉租住房保障资金 前，各城市出台的廉租房，保障的对象多限定在低保户、 优抚家庭中的住房困难户，而那些在城市中既买不起房、又非 低保的“夹心层”和大量的流动人口则不在廉租房保障的范围 之内。 ４．实践中遇到的新问题和新情况缺乏规范的解决方案。任 何都是在特定的时空条件下针对一定的问题而制定的， 但随着时间的推移，环境的变化，的在执行过程中必然会 遇到一些新情况新问题，固定的模型常常难以解决发展 变化中的社会问题。 （二）从管理和实施机制的角度分析 １．地方重视不够。城镇廉租房制度的宣传仍不到位。 早在１９９８年。我国就提出了廉租房的设想，１９９９年，建设部出 管理办法》，进一步为廉租房的资金筹集和管理提供制度保证， 截至２００７年底．全国地级以上城市基本实行了廉租房制度。 全国累计用于最低收入家庭住房保障的资金近３００亿元，有 ６８万户最低收入家庭被纳入廉租房保障范围“ｊ 一、我国城镇廉租房制度存在的问题及成因 台了《城市联组发住房管理办法》，但是多年来面向城镇低收 入居民家庭的廉租房制度，仍没有得到应有重视＿２］。２００５年， 我国又先后颁布了新１日“国”，都强调了廉租房建设的重 要性，然而截至２００６年４月ｆ建设部统计），全国仍有ｌ３个省 ｆ自治区１．７０个地级以上城市未建立相应的经济适用房和廉租 房制度＿］１，究其原因。主要是地方建设廉租房的动力不足， 因为如果认真落实廉租房建设，廉租房的供应将拉低房价；而 房价下跌，土地出让金也会跟着降低，这将直接减少地方 的“第二财政”收入．同时也必然会影响当地ＧＤＰ的增长速度， 从而影响到的政绩考核：加之现在并没有严格的评估和 奖惩机制，拒不执行廉租房的地方不会受到任何处 罚。因此，廉租房被悬空也是必然的。 ２．缺乏有力的准入、退出和管理机制，保障对象界定不明、 定位过宽。科学合理地确定最低收入标准和有效的收入审核 管理办法，是对最低收入家庭采取住房保障的前提。从全国范 围来看，当前我国尚缺乏有效的统计与审核机制，因而无法对 保障对象的收入进行准确的核定．致使一些非最低收入的家 ｛一１从设计的角度分析 １．执行的实际效果与设计理念的差距较大。要正 确评价的各种和计划，不仅要考虑它的目标，还要考 虑其效应和后果。例如廉租房规定．重残家庭可以通 过实物配租享受廉租住房，而在实际执行的过程中．只向 部分重残家庭发放住房补贴，然后由他们自己去市场上租房。 对于重残家庭而言．到处找房源无疑要比其他家庭困难得多。 可见，所产生的作用大大低于目标的要求。 ２．廉租房制度的保障标准过于单一 我国２０ｏ４年颁布的 《城镇廉租住房管理办法》第四条规定，城镇最低收入家庭人 均廉租住房保障面积标准，原则上不超过当地人均住房面积 的６０％。但是，仅仅将人均住房面积作为保障标准是远远不够 的，还应该考虑能够在功能上满足人们基本的居住需要（如厨 房、卫生间等基本的室内设施），对房屋本身的牢固性、安全性 以及一些外部的基础设施等也应考虑到。 ３．廉租房保障对象的覆盖面狭窄。我国廉租住房制度规定 的保障对象是最低收入家庭，但仅仅以收入来定保障对象显 然是不妥的，因为一些中间层家庭和农民工群体无法享受这 一庭搭上了的便车，而那些真正需要保障的最低收入家庭 却被排除在外。同时，我国许多城市还普遍缺乏对廉租户的资 格实行动态把握以及退出的机制 。有学者认为，城镇廉租房的保障对象可以从两个角度 来界定：从狭义上讲，是最低生活保障制度保障的对象——低 保户、贫困人Ｉ＝１；从广义上讲，应该指所有无法从市场上获得 住宅的最低收者且住房困难的居民家庭。具体而言，既包括具 有城镇户口的城镇居民．也包括常驻城镇的农业人口．但目 ３．实施过程存在不少漏洞，缺乏事后监督，致使一些廉租 户有机可乘。虽然大多数廉租户都十分清楚相关的规定。 而且知道哪些行为是会被取消廉租房资格的，但仍有一部分 家庭不住廉租房或把廉租房租给他人。这种行为是廉租房政 策明令禁止的行为。 一１０７— （三）从可利用资源的角度分析 事业单位共同筹集，其中“资金”通常达７０％￣５１：芬兰环境 １．资金来源有限。成为制约廉租房制度进一步发展的瓶 部下属的国家住房建设基金会作为的一个机构，负责贯 颈。资金筹措是推动廉租房制度建设．解决最低收人家庭住房 彻执行制定的社会住房［６］；的公共住房制度经过 困难的根本措施之一。现阶段，城镇最低收入家庭廉租住房资 ５０年的发展，其取得的巨大成就与建立了多层次的住房保障 金的来源，实行财政预算安排为主、多种渠道筹措的原则。主 制度，成立了专业化的管理机构（房委会与房屋协会）以及多 要包括：市、县财政预算安排的资金：住房公积金增值收益中 种资金筹集渠道有密切的关系［７ｌ。国外这些成功经验无疑对我 按规定提取的城市廉租住房补充资金：社会捐赠的资金：其他 国的廉租房制度建设有很好的借鉴价值．笔者认为其中最重 渠道筹集的资金。但实际上，资金仅有的财政补贴， 要的有以下几点：第一，相关立法至关重要：第二，的重视 仅靠的财政投入难以支撑起廉租住房的顺利发展．再加 也是重要的决定因素；第三，有专门的实施机构组织保证廉租 上前文提到的重视度问题．真正用于廉租房建设的资金 房制度的顺利实施；第四，设计和资金的多渠道筹集是廉 则更少。 租房制度实施的思想基础和物质基础。 ２．的廉租房数量有限．供不应求，而房源信息缺乏有 （二）进一步完善城镇廉租房建设的建议 效的交流机制．使获得配租的家庭难以在市场上找到适合的 笔者认为，我国各级现阶段的当务之急是认识廉 房源。廉租住房的来源大致包括：（１）腾退的并符合当地人民 租房制度建设过程中的各种利益关系。分析和解决廉租房 规定的廉租住房标准的原有公有住房：（２）最低收入家庭 制度在实施过程中出现的问题。按照廉租房制度的管理办 承租的符合当地规定的建筑面积或使用面积的装修 法规范的职能范围。定准自己在廉租房制度建设中的 标准的现公有住房；（３）和单位出资兴建的用于廉租的住 职能位置。 房或和单位出资购置的用于廉租的住房：（４）社会捐赠的 第一．尽快制定与廉租房制度建设有关的法律法规，使我 符合廉租住房标准的住房（《城镇最低收入家庭廉租住房管理 国的廉租房制度建设有法律保障，有法可依．有法必依。 办法》第）。 第二．尤其是各地方要用长远的眼光来看待廉 对于第一类房源，此类房屋使用多年，面积小，设施差，政 租房建设。各级应成立相应组织机构专门负责廉租房的 府也不能让此类房屋长期存在以至影响城市想象和的市 管理和实旌：同时，加大廉租房制度的宣传力度并且尽快落实 政规划，所以，此类房源不可能成为廉租房的主要房源；第二 廉租房的。 类房源，房屋新设施全而且方便集中，但是成本过高，无 第三，确保廉租房建设有稳定的资金来源。除依靠传统的 法提供大量的此类住房：第三类房源，可以在短期内解决房源 财政拨款外．还可以充分利用市场上的资金，比如发行“廉租 严重不足的问题，但是财政负担过重，且成片地建设廉租 房住房彩票”、建立“廉租房基金”等。 房小区也容易形成新的“贫民窟”，不利于社会和谐。这类房源 第四，强化规划．调整住房供应结构，规范房地产市 在短期内不能成为廉租房的主要来源；第四类房源是有益的 场，开放并完善租售多元市场，保证实物配租中廉租房房源的 补充，但这类住房数量极少．不可能成为廉租房来源的支撑力 充足；大力推广货币化补贴方式，避免出现贫困区；倡导将租 量。可以看出，我国廉租房房源来源不够广泛，且现有房源的 金补贴作为解决廉租房房源的重要途径。 重点也不够突出，这必然会制约廉租房制度的健康发展。 第五，完善统计审核监督机制，建立有效的准人、退出和 （四）从廉租户的角度分析 动态跟踪机制，确保“人人享有适当住房”【８】。在实现城镇最低 １．与周围邻居缺乏沟通交流．廉租户对居住地区缺乏归属 生活保障家庭“应保尽保”的基础上，逐步把廉租住房保障对 感 据有关调查表明。廉租户基本上不与周围邻居进行交流， 象扩大到低收入住房困难家庭。 无法与邻居们形成良好的关系。究其原因，一方面是因为廉租 参考文献： 户身份的确认需要调查其个人或家庭的财产和收入状况，这 ［１】周明．廉租房建设提速，２００８年财政收入增幅迭３３％ 容易使廉租户产生自卑感；另一方面，廉租户认为其所租住房 『ＥＢ／ＯＬ］．ｈｔｔｐ：／／ｎｅｗｓ．ｘｉｎｈｕａｎｅｔ． ｃｏｍ／ｈｏｕｓｅ／２００８—０３／１ ８／ｃＯｎ． 并不适宜长久居住．因此没有必要与邻居们交流。 ｔｅｎｔ７８１０６３３．ｈｔｍ，２００８—７—２３． ２．房东与房客之间矛盾重重 出于对廉租房制度的疑虑和 ｆ２１彭兴庭．“中低收入阶层”住房置疑［Ｊ］．国土资源导刊， 对廉租户的不信任，房东往往不愿把房子租给廉租户家庭；即 ２００６（５）． 使勉强出租，双方也往往会有很多矛盾。 『３］俞静，朱嵘．从我国住房调整看城镇低收入群体居住问 二、改善我国城镇廉租房制度实施的对策 题［Ｊ］．规划师，２００６（１０）． ［４】钟沈军．东京：建造“公营住宅”［Ｊ］．河南国土资源，２００６（９）． （一）国外的住房保障制度对我国城镇廉租房制度的启示 『５］钟健．法国：廉租房占总量２０以上［Ｊ］．中国房地产，２００６（６）． 日本通过建造“公营住宅”来解决低收入家庭的住房保障 『６１赵长春．芬兰：超１／３的人租房住［Ｊ］．中国房地产，２００６（６）． 问题，同时制定《生活保》和《公营住宅法》来保证制度的 【７］王坤，王泽森．公共房屋制度的成功经验及其启示［Ｊ］． 顺利实施［４］：法国规定该国所有市镇必须保证２Ｏ％以上 住宅与城市房地产．２００６（１１． 的住房是廉租房。否则将被处以高额罚款，同时廉租房的建设 『８］韩晓蓉．建设部汪光焘：中国将人人享有适当住房［ＥＢ／ＯＬ］． 资金由大区、省、市镇和一些大企业或 ｈｔｔｐ：／／ｎｅｗｓ．ｓｏｕｆｕｎ．ｃｏｍ／２００７—０５—２０／１０６ｌ７３１．ｈｔｍ．２００８—７—２３． １０８—
