江西省2016年房地产估价师《案例与分析》：估价作业方案试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。 一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、某房地产估价师于2004年8月初始注册在甲房地产估价机构，后于2006年2月变更注册至乙房地产估价机构，则该房地产估价师的注册有效期至。 A：2006年8月 B：2007年8月 C：2008年2月 D：2009年2月

E：执行层的组织协调

2、在利用收益法评估房地产的投资价值时，采用的折现率是。 A：社会一般收益率 B：社会最低收益率

C：某个投资者所要求的最低收益率 D：某个投资者所要求的最高收益率 E：工业用地的监测点评估价格

3、A自治区某市属于县级市，并且是国家级历史文化名城，该市单独编制的历史文化名城保护规划，应报__审批。 A．国务院

B．A自治区人民政府 C．建设部

D．国家文物局

4、为评估某住宅2004年10月1日的正常市场价格，在其附近收集公证机关的某可比实例的有关资料如下：成交价格为4000元/m2，成交日期为2004年5月1日，成交价格比正常价格低2%，房地产状况调整系数为1.087，已知从2004年5月1日到10月1日该类住宅价格平均每月比上月上涨1%，则对该可比实例成交价格进行校正、调整得到的价格最接近于（）元/m2。 A．3790 B．4238 C．4658 D．4663

5、净运营收益是由扣除运营费用后的余额。 A：有效毛收入 B：运营费用 C：潜在毛收入

D：税前净现金流量

E：工业用地的监测点评估价格

6、负责一级房地产估价机构资质许可。 A：国务院

B：国务院建设行政主管部门

C：中国房地产估价师与房地产经纪入学会

D：省级政府建设行政主管部门 E：执行层的组织协调

7、公民参与合伙关系，__出资。 A．可以用劳务 B．必须用资金 C．必须用实物

D．必须用资金或实物

8、某类房地产2006~2010年的价格见下表，根据平均发展速度法，预测该类房地产2011年的价格为元／㎡。 A：10300 B：10400 C：11165 D：11265

E：工业用地的监测点评估价格 9、下列不是计价定额的是__。 A．预算定额 B．施工定额 C．概算定额 D．概算指标

10、关于债务融资，下列说法不正确的是（）。

A．信贷融资和债券融资是债务资金筹措的主要渠道

B．债券偿付方式有三种：第一种是偿还，第二种是转期，第三种是转贷 C．企业债券作为一种有价证券，其还本付息的期限通常为3～5年

D．利用信贷资金经营，实际上就是“借钱赚钱”或“借鸡生蛋”

11、编制招标工程标底的工作应由__来完成。 A．投标单位 B．政府部门 C．招标单位 D．房地产学会 12、当完成市场分析和其他前期研究工作并进行了项目评估之后，就要进人实施过程，而实施过程的第一步就是__。 A．确定建设施工的各种图纸准备就绪 B．完成全体工作人员的筛选工作 C．获取土地使用权

D．明确各工作人员及施工阶段应发放的工资 13、安置补助费是按照需要安置的农业人口数计算，每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准为该耕地被征用前三年平均年产值的__倍，但每公顷被征用耕地的安置补助费最高不得超过被征用前三年平均年产值的15倍。 A．4～5 B．4～6 C．6～10 D．3～5

14、从卖房的角度看，成本法的理论依据是。

A：销售状况价值论 B：市场供求价值论 C：生产费用价值论 D：经济花费价值论

E：工业用地的监测点评估价格

15、甲、乙两宗房地产，在物质实体方面甲好于乙，在权益、区位等其他方面两者相当，该两宗房地产的价值相比有。 A：甲大于乙 B：甲等于乙 C：甲小于乙 D：不可比

E：工业用地的监测点评估价格

16、假设某建设项目建设期4年，各年计划投资额分别为：第一年3600万元，第二年4800万元，第三年3800万元，第四年3400万元，年平均价格上涨率为5%，则该项目建设期间涨价预备费为__万元。 A．1130.00 B．1165.43 C．1910.00 D．2003.70 17、承租人甲与出租人乙于5年前签订了一套住宅的租赁合同，该套住宅面积为200㎡，租赁期限为8年，年租金固定不变为480元／㎡。现市场上类似住宅的年租金为600元／㎡。若折现率为8％，则承租人甲目前的权益价值为万元。 A：6.19 B：6.42 C：7.20 D：9.58

E：工业用地的监测点评估价格

18、在某商业街深度30.48%(即100英尺)、临街宽度20%的矩形土地，总价为1200万元。根据四三二一法则，求其相邻临街深度为45.72%(即150英尺)、临街宽度20%的矩形土地的总价为__万元。 A．1504 B．1404 C．1304 D．1204 19、王某打算承租某写字楼的一个单元，在可出租面积波及系数计算上与业主发生了分歧，后经测量得出以下数据：出租单元内使用面积30m2，外墙面积6m2，单元间分隔墙面积8m2，公摊面积3m2。那么，可出租面积应为__。 A．33m2 B．40m2 C．43m2 D．47m2

20、建设用地使用权出让，是土地级市场。 A：一 B：二

C：三 D：四

E：房地产估价机构必须加盖公章

21、某商品住宅总价为98万元，首付款为30％，其余为抵押贷款，贷款期限为15年，按月等额还本付息，贷款年利率为7．5％，自有资金资本化率为8％．则其综合资本化率为．【2007年考题】 A：7．65％ B：8．75％ C：9．42％ D：10．19％

E：工业用地的监测点评估价格

22、某商场建成3年后补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年，建筑物的自然寿命为50年，在这种情况下，建筑物的经济寿命应为年。 A：40 B：43 C：47 D：50

E：工业用地的监测点评估价格

23、某物业当前的市场售价为5 000元／㎡，其业主拟采用租金按年5％等比递增方式出租，并希望在20年的出租期内租金收入的现值之和与当前售价相当，如果折现率为12％，则第一年的租金应当确定为元／㎡。 A：467．25 B：448．24 C：498．53 D：482．79 E：借款合同

24、某宗房地产，已知建筑物的重置价格为1000元/m3，成新率为70%．房地产年净收益为140元/m2，土地资本化率为6%。建筑物资本化率为8%，则该房地产的价格为__元/m2。 A．1700 B．2000 C．2100 D．2 400

25、某城市2000年和2005年普通商品房的平均价格分别是3500元／㎡和4800元／㎡，采用平均发展速度法预测2008年的价格最接近于元／㎡。 A：4800 B：5124 C：5800 D：7124

E：工业用地的监测点评估价格

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、房地产投资收益包含__。 A．等效租金

B．转售收益

C．转售增值收益 D．有效租金 E．效益租金

2、房地产金融按其融通方式可划分为__。 A．政策性金融和直接金融 B．短期金融和长期金融 C．直接金融和间接金融

D．政策性金融和自营性金融 3、根据房地产市场自然周期的理论，商品房租金增长率下降是处于自然周期的。 A：第二阶段 B：第一阶段初期 C：第一阶段后期 D：第三阶段 E：第四阶段

4、金融是指货币资金的融通，其中融通的主要对象是。 A：财产 B：信用 C：货币资金 D：货币 E：实物

5、我国现行的房地产税有__ A．房产税

B．城镇土地使用税 C．耕地占用税 D．土地增值税 E．契税

6、从可将物品划分为有形财产和无形财产。 A：可否移动的角度

B：移动是否影响其价值功用的角度 C：是否具备物质实体形态的角度 D：可否流通及流通范围的广度 E：执行层的组织协调 7、《城市房地产管理法》规定，以出让方式取得土地使用权并用于投资开发的，转让房地产时，应按照土地使用权出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，应完成开发投资总额的__以上。 A．30% B．20% C．25% D．15%

8、公开市场价值是指在下列__交易条件下最可能实现的交易价格。 A．交易双方自愿地进行交易 B．交易双方掌握必要的市场信息 C．交易双方有较充裕的时间

D．交易双方有必要的专业知识

E．交易双方都对要交易的房地产感兴趣 9、某投资者以25万元购买了一个商铺2年的经营权，第一年净现金流量可能为：22万元、18万元和14万元，概率分别为0.2、0.6和0.2；第二年净现金流量可能为：28万元、22万元和16万元，概率分别为0.15、0.7和0.15，若折现率为10%。问该购买商铺投资净现值的期望值为__万元。 A．25 B．35 C．40 D．45

10、在城市用地经济评价中，确定各种地价修正系数基础的区位条件是。 A：宏观区位 B：中观区位 C：微观区位 D：其他区位

E：执行层的组织协调

11、质量检查报告应经该审核签字。 A：项目勘察、设计负责人

B：项目勘察、设计负责人和勘察、设计单位有关负责人 C：勘察、设计单位有关负责人

D：项目勘察、设计负责人或者勘察、设计单位有关负责人 E：执行层的组织协调

12、经济适用住房的基准价格由__构成。 A．开发成本 B．税金

C．经营用房的建筑安装费 D．利润

E．违约金和罚款

13、在项目评估过程中，租金或售价的确定是通过__得来的。 A．近期交易物业的租金或售价进行比较 B．市场上交易物业的租金或售价进行比较 C．类似物业的比较

D．市场上近期交易的类似物业的租金或售价进行比较 14、根据求取建筑物重新购建价格中的建筑安装工程费的方法来区分，求取建筑物重新购建价格的方法有。 A：单位比较法 B：市场提取法 C：分解法

D：工料测量法 E：分部分项法

15、城市规划管理中的报建审批管理程序依次是。

A：核发建设用地规划许可证、核发项目选址意见书、核发建设工程规划许可证 B：核发项目选址意见书、核发建设用地规划许可证、核发建设工程规划许可证 C：核发建设用地规划许可证、核发建设工程规划许可证、核发项目选址意见书

D：核发项目选址意见书、核发建设工程规划许可证、核发建设用地规划许可证 E：执行层的组织协调

16、市场失灵主要表现在。

A：垄断阻碍了市场机制的作用，使资源得不到有效配置

B：在市场机制中，市场往往无法解决伴随经济活动而产生的外部负效应的影响 C：市场能够有效地提供公共产品 D：市场无法有效地提供公共产品 E：消费者和生产者的信息不完全

17、下列关于公共物品，表述正确的是。

A：公共物品是指那些在消费上具有竞争性和排他性的物品 B：公共物品是在消费上具有非竞争性和非排他性的物品

C：当公共物品用既定的生产成本生产出来后，增加消费者数量不需要额外增加成本

D：私人物品的特征显然不同于公共物品 E：公共物品的提供对社会福利是十分重要的

18、某物业的购买价格为80万元，其中30万元为金融机构提供的抵押贷款，在正常经营期内，年租金收入为15万元，年运营费用为7万元，年还本付息额为3万元，所得税率为33%，则该项投资的税前现金回报率为__。 A．6.25% B．10% C．16.67% D．16%

19、在我国，房地产价格评估制度是根据__确立的一项房地产交易基本制度。 A．法律 B．行政法规 C．部门规章

D．政府规范性文件

20、我国信托业务的范围包括。 A：金融业务 B：委托业务 C：代理业务 D：外汇业务 E：信托业务

21、下列关于住宅专项维修资金的交存标准，说法正确的是。

A：商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的价值交存住宅专项维修资金

B：直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门应当根据本地区情况，合理确定、公布每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额，并适时调整 C：出售的公有住房交存住宅专项维修资金的标准为业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金

D：出售的公有住房，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地房改成本价的3％ E：售房单位按照多层住宅不低于售房款的20％、高层住宅不低于售房款的30％，从售房款中一次性提取住宅专项维修资金

22、城市房屋土地所有制发生根本变化，确立公有制主体地位的是__时期。 A．1949～1955年 B．1956～1965年 C．1966～1978年 D．1978年之后

23、下列房地产投资形式中，属于按经济活动类型划分的有。 A：居住物业开发投资 B：商业物业投资 C：土地开发投资 D：房地产开发投资 E：房地产经营投资

24、业主大会成立后，维修资金的使用由物业管理企业提出年度使用计划，经__讨论通过后实施。

A．当地房地产行政主管部门 B．房地产开发商 C．业主大会 D．物业公司

25、__导致我国房地产市场与国外房地产市场有着很大的不同。 A．土地出让制度 B．土地转让制度 C．房地产登记制度 D．土地储备制度