市场法习题附答案

《房地产评估》市场比较法练习题

一、单项选择题

1、某成交实例成交总价24万元，分三期付款，首期付8万元，6个月后支付8万元，余额于一年后付清，假设年利率为5％，则该实例的实际价格是（ ）。 A、24 B、23.42 C、23.43 D、22.86

2、在进行房地产状况修正时，应注意可比实例的房地产状况是（ ）的房地产状况。 A．估价时点 B．搜集该可比实例时 C．进行房地产状况修正时 D．成交价格所反映 3、比准价格是一种( )。

A．公平市价 B．评估价格 C．市场价格 D．理论价格 4．比较法的理论依据是( )。

A．预期原理 B．替代原理 C．生产费用价值论 D．最高最佳使用原则 5．不适宜用比较法评估的房地产是( )。

A．商品住宅 B．写字楼 C．纪念馆 D．标准工业厂房 6．运用市场比较法评估，选取的可比实例数量宜为( )个。 A．1～3 B．1～5 C．3～5 D．3～10 7．对交易实例进行区域因素修正是因为( )

A.交易实例房地产与待评估房地产是处于同一地区，区位条件相似

B.交易实例房地产与待评估房地产不是处于同一地区，区位因素存在差别 C.交易实例房地产交易之后该类房地产价格上涨 D.交易实例房地产交易之后该类房地产价格下降 8．下列( )情况会导致房地产价格偏高。

A．卖方不了解行情 B．协议出让 C．购买相邻房地产 D．设立抵押的房地产 9．可比实例是相邻房地产的合并交易，则算出来的比准价格往往比实际正常价格( )。 A．高 B．低 C．相等 D．不可比

10．卖方不了解市场行情，这种情况下房地产成交价格往往会比正常价格偏( )。 A．高 B．低 C．不高不低 D．无法确定

11．采用比较法估价时得出四个估价结果，220元／m2，240元／m2，280元／m2，230元／m2。若求其中位数，则为( )元/m2。

A．230 B．242.5 C．235 D．240

12．为评估某住宅2004年10月1日的正常市场价格，在其附近收集的某可比实例的有关资料如下：成交价格为4000元／m2，成交日期为2004年5月1日，成交价格比正常价格低2％，房地产状况调整系数为1.087，已知从2004年5月1日到10月1日该类住宅价格平均每月比上月上涨1％，则对该可比实例成交价格进行校正、调整得到的价格最接近于（ ）m2。 A．3790元／m2 B．4238元／m2 C．4658元／m2 D．4663元／m2 13.下面说法错误的是( )。

A．可比实例在成交日期时的价格×(1+价格变动率)期数=在估价时点的价格 B．可比实例在成交日期时的价格×(1+价格变动率×期数)=在估价时点的价格

C．可比实例与估价对象房地产价格类型必须相同 D．可比实例必须是正常交易

14．某房地产在用比较法估价时得出三个估价结果：820元/m2、850元/m2、900元/m2，若赋予的权重分别是0.5、0.3、0.2，则该房地产的价格为( )元／m2。

A．850 B．845 C．869 D．857

二、计算题

1、某宗房地产的交易总价款为30万元，其中首付款为10万元，余款20万元于半年后一次付清。假设月利率为1%，则其在成交日期时一次付清的价格为多少？

2

2、某宗房地产的正常成交价格为2500元/m，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7%，买方应缴纳的税费为正常成交价格的5%，则成交该宗房地产卖方实际得到的价格是多少，买方实际付出的价格又是多少？

3、已知某地区某类房地产2003年4月至10月的价格指数分别为：79.6，74.7，76.7，85.0，.2，92.5，98.1（以2002年1月为100）。此类房地产中的某宗房地产在2003年6月底的

2

成交价格为1800元/m，请对其进行交易日期修正，将其修正到2003年10月底时的价格应为多少？

5、某房地产估价所拟采用市场法评估某宗房地产价格，从众多交易实例中选取了甲、乙、丙三宗可比实例，有关可比实例的资料如下表所示： 项目 建筑面积 成交价格 成交日期 交易情况 状况因素 可比实例甲 1000m 240万元人民币 2001年11月初 -5% 0% 2可比实例乙 1200m 300美元 2002年8月初 0% +2% 2可比实例丙 9687.6平方英尺 243万元人民币 2003年2月初 0% +5% 经调查得知：可比实例乙、丙的付款方式均为一次性付清；可比实例甲分期付款：首期付款96万元，第一年末付72万元，其间月利率为1%，第二年末又付款72万元，其间月利率为1.05%。又知2002年8月初美元与人民币的市场汇价为1：8.5。该地该类房地产的人民币

2

价格2001年逐月下降0.8%。2002年内逐月上涨1.0%，2003年逐月上涨1.2%。并知1m=10.7平方英尺。试根据上述资料，评估该宗房地产在2003年8月初的正常单价（若需计算平均值时，可采用简单算术平均值）。

- 1 -

6、某房地产估价所为评估某宗写字楼在2003年10月31日的正常市场价格，在该写字楼附近地区调查选取了A、B、C三宗类似写字楼的交易实例作为可比实例，其相关资料如下。成交价

22

格：可比实例A为5000元人民币/m，可比实例B为600美元/m，可比实例C为5500元人民

2

币/m；成交日期：可比实例A为2003年1月31日，可比实例B为2003年3月31日，可比实例C为2003年7月31日。交易情况：可比实例A为+2%，可比实例B为+5%，可比实例C为-3%。房地产状况：可比实例A为-8%，可比实例B为-4%，可比实例C为+6%。上述情况中，正值（负值）表示可比实例的成交价格高（低）与其正常价格的幅度；上述房地产状况中，正值（负值）表示可比实例的房地产优（劣）于估价对象房地产状况导致的价格差异的幅度。假设美元与人民币的市场汇价在2003年3月31日为1：8.5，2003年10月31日为1：8.3。假定该地该类写字楼以人民币为基准的市场价格在2003年1月与2月基本保持不变，3月至5月平均每月比上月下降1%，而6月起每月又比上月平均增长0.5%。请利用上述所搜集的相关资料，估算该写字楼在2003年10月31日的正常市场价格。

7、有一可比实例是1996年12月的交易，价格为每平方米5，000元，从1996年12月至1997年10月，该类房地产平均每月上涨0.5%。至1998年6月，该类房地产的价格上升到了每平方米5691.17元。求1997年10月至1998年6月该类房地产平均每月上涨的百分比。

8、需要评估某商品住宅在2004年5月的价格，在该住宅附近地区调查选取了A、B、C三宗已成交的可比商品住宅并作为可比实例，有关资料如下表：

成交价格 成交日期 交易情况 房地产状况 可比实例A 5000元/m 2003年8月1日 -1% +2% 2（2）房地产状况中，正负值表示优于或劣于估价对象房地产价格的幅度。 （3）汇率：2003年7月1日~12月31日1美元=8.3元人民币 2004年1月1日~5月31日1美元=8.2元人民币

（4）2003年6月至2004年5月期间，该类商品住宅以人民币为基准的市场价格平均每月

比上月下降1%。

试利用上述资料估计该商品住宅在2004年5月1日以人民币表示的正常单价（如需计算平均值，请采用简单算术平均值）。

9、评估某块城市规划确定的住宅用地

2

土地总面积为1500m；

（1）收集有关资料：共调查了A、B、C三宗土地买卖实例作为可比实例。 （2）可比实例的成交价格如下：

成交价格（元/m） 成交日期 交易情况 月份 价格指数 1 100 2 100.3 2可比实例A 1200 2004年2月20日 正常 3 98.5 4 可比实例B 1150 2004年4月20日 比正常价格低3% 5 6 7 可比实例C 1380 2004年7月20日 比正常价格高5% 8 9 （3）该类土地2004年1月至9月的价格变动情况如下表所示： 102.6 101.3 102.8 103.5 103.3 103.8 注：表中的价格指数为环比价格指数，均以上个月为100. （4）房地产状况比较判断结果，如下表所示： 房地产状况 因素1 因素2 因素3

权重 0.4 0.35 0.25 估价对象 100 100 100 可比实例A 95 105 110 可比实例B 92 96 98 可比实例C 106 109 97 可比实例B 560美元/m 2003年7月1日 0% +4% 2可比实例C 530美元/m 2003年11月1日 +2% -2% 2试运用上述资料估算该土地2004年9月20日的正常市场价格。

注：（1）交易情况中，正负值表示高于或低于正常价格的幅度。 - 2 -

《房地产评估》市场比较法练习题

一、单项选择题

1、 某成交实例成交总价24万元，分三期付款，首期付8万元，6个月后支付8万元，余额于

一年后付清，假设年利率为5％，则该实例的实际价格是（C）。 2、 A、24 B、23.42 C、23.43 D、22.86

2、在进行房地产状况修正时，应注意可比实例的房地产状况是（ D）的房地产状况。 A．估价时点 B．搜集该可比实例时 C．进行房地产状况修正时 D．成交价格所反映 3、比准价格是一种( B )。

A．公平市价 B．评估价格 C．市场价格 D．理论价格 4．比较法的理论依据是( B )。 A．预期原理 B．替代原理

C．生产费用价值论 D．最高最佳使用原则 5．不适宜用比较法评估的房地产是( C )。

A．商品住宅 B．写字楼 C．纪念馆 D．标准工业厂房 6．运用市场比较法评估，选取的可比实例数量宜为( D )个。 A．1～3 B．1～5 C．3～5 D．3～10 7．对交易实例进行区域因素修正是因为( B )

A.交易实例房地产与待评估房地产是处于同一地区，区位条件相似 B.交易实例房地产与待评估房地产不是处于同一地区，区位因素存在差别 C.交易实例房地产交易之后该类房地产价格上涨 D.交易实例房地产交易之后该类房地产价格下降 8．下列( C )情况会导致房地产价格偏高。 A．卖方不了解行情 B．协议出让

C．购买相邻房地产 D．设立抵押的房地产

9．可比实例是相邻房地产的合并交易，则以此为据求算出来的比准价格往往比实际正常价格( A )。

A．高 B．低 C．相等 D．不可比

10．卖方不了解市场行情，这种情况下房地产成交价格往往会比正常价格偏( B)。

A．高 B．低 C．不高不低 D．无法确定

11．采用比较法估价时得出四个估价结果，220元／m2，240元／m2，280元／m2，230元／m2。若求其中位数，则为( C )元/m2。 A．230 B．242.5 C．235 D．240

12．为评估某住宅2004年10月1日的正常市场价格，在其附近收集的某可比实例的有关资料如下：成交价格为4000元／m2，成交日期为2004年5月1日，成交价格比正常价格低2％，房地产状况调整系数为1.087，已知从2004年5月1日到10月1日该类住宅价格平均每月比上月上涨1％，则对该可比实例成交价格进行校正、调整得到的价格最接近于（D ）m2。（2004年试题）

A．3790元／m2 B．4238元／m2 C．4658元／m2 D．4663元／m2 13.下面说法错误的是( d )。

A．可比实例在成交日期时的价格×(1+价格变动率)期数=在估价时点的价格 B．可比实例在成交日期时的价格×(1+价格变动率×期数)=在估价时点的价格 C．可比实例与估价对象房地产价格类型必须相同 D．可比实例必须是正常交易

14．某房地产在用比较法估价时得出三个估价结果：820元/m2、850元/m2、900元/m2，若赋予的权重分别是0.5、0.3、0.2，则该房地产的价格为( B )元／m2。 A．850 B．845 C．869 D．857

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二、计算题答案

1、某宗房地产的交易总价款为30万元，其中首付款为10万元，余款20万元于半年后一次付清。假设月利率为1%，则其在成交日期时一次付清的价格为多少？ 10+

状况因素 0% +2% +5% 20=28.84（万元）

(11%)6答：在成交日期一次付清的价格为28.84万元。

2

2、某宗房地产的正常成交价格为2500元/m，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7%，买方应缴纳的税费为正常成交价格的5%，则成交该宗房地产卖方实际得到的价格是多少，买方实际付出的价格又是多少？

解：按题意所示，卖方实际得到的价格卖方实际得到的价格=2500-2500×7%

2

=2500×（1-7%）=2500×93%=2325（元/m）

而买方实际付出的价格=2500+2500×5%=2500×（1+5%）=2500×1.05

2

=2625（元/m）

22

答：卖方实际得到的价格是2325元/m，买方实际付出的价格是2625元/m

3、已知某地区某类房地产2003年4月至10月的价格指数分别为：79.6，74.7，76.7，85.0，.2，92.5，98.1（以2002年1月为100）。此类房地产中的某宗房地产在2003年6月底的

2

成交价格为1800元/m，请对其进行交易日期修正，将其修正到2003年10月底时的价格应为多少？ 解：按题意所示，将此总房地产2003年6月底的成交价格1800修正到2003年10月底的价格。应为：

98.118002302.22（元/m2）

76.7

2

答：修正到2003年10月底时的价格为2302.22元/m。

5、某房地产估价所拟采用市场法评估某宗房地产价格，从众多交易实例中选取了甲、乙、丙三宗可比实例，有关可比实例的资料如下表所示： 项目 建筑面积 成交价格 成交日期 交易情况 可比实例甲 1000m 240万元人民币 2001年11月初 -5% 2可比实例乙 1200m 300美元 2002年8月初 0% 2可比实例丙 9687.6平方英尺 243万元人民币 2003年2月初 0% 经调查得知：可比实例乙、丙的付款方式均为一次性付清；可比实例甲分期付款：首期付款96万元，第一年末付72万元，其间月利率为1%，第二年末又付款72万元，其间月利率为1.05%。又知2002年8月初美元与人民币的市场汇价为1：8.5。该地该类房地产的人民币

2

价格2001年逐月下降0.8%。2002年内逐月上涨1.0%，2003年逐月上涨1.2%。并知1m=10.7平方英尺。试根据上述资料，评估该宗房地产在2003年8月初的正常单价（若需计算平均值时，可采用简单算术平均值）。

解：按题意应该先建立价格可比基础，计算各个可比实例的比准价格，最后求得估价对象房地产的评估价格。

（1）建立价格可比基础

甲可比实例换算为一次性付清的总价：

72000072000019600002162653.267（元） 121212（11%）（11.05%）（11%）

2

甲可比实例单价=2162653.267/1000=2162.65（元人民币/m）

2

乙可比实例单价=300×8.5=2550（元人民币/m）

2

丙可比实例单价=2430000÷9687.6×10.7=2700（元人民币/m） （2）计算各个可比实例的比准价格

127

甲可比实例比准价格=2162.65×（100/95）×（1-0.8%）×（1+1.0%）×（1+1.2%）=2744.14

2

（元人民币/m）

乙可比实例比准价格= 100100572550（11.0%）（11.2%）2856.34（元/m2） 100102100丙可比实例比准价格= 61002700（11.2%）2762.22（元/m2）100105

（3）最终将上述3宗可比实例的三个比准价格求简单算术平均值，作为估价对象房地产的评估价格：

2

估价对象房地产比准价格=（2744.14+2856.34+2762.22）÷3=2787.57（元人民币/m）

2

答：估价对象房地产的评估价格为2787.57（元人民币/m）

6、某房地产估价所为评估某宗写字楼在2003年10月31日的正常市场价格，在该写字楼附近地区调查选取了A、B、C三宗类似写字楼的交易实例作为可比实例，其相关资料如下。成交价

22

格：可比实例A为5000元人民币/m，可比实例B为600美元/m，可比实例C为5500元人民

2

币/m；成交日期：可比实例A为2003年1月31日，可比实例B为2003年3月31日，可比实例C为2003年7月31日。交易情况：可比实例A为+2%，可比实例B为+5%，可比实例C为-3%。房地产状况：可比实例A为-8%，可比实例B为-4%，可比实例C为+6%。上述情况中，正值（负值）表示可比实例的成交价格高（低）与其正常价格的幅度；上述房地产状况中，正值（负值）表示可比实例的房地产优（劣）于估价对象房地产状况导致的价格差异的幅度。假设美元与人民币的市场汇价在2003年3月31日为1：8.5，2003年10月31日为1：8.3。假定

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该地该类写字楼以人民币为基准的市场价格在2003年1月与2月基本保持不变，3月至5月平均每月比上月下降1%，而6月起每月又比上月平均增长0.5%。请利用上述所搜集的相关资料，估算该写字楼在2003年10月31日的正常市场价格。

解：按题意所示，为估算该宗写字楼在2003年10月31日的正常市场价格，需先求得可比实例房地产的比准价格，求比准价格的计算公式为：

可比实例房地产比准价格=可比实例成交价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×房地产状况修正系数

因此可以分别求得3总可比实例的比准价格： 100100355000（11%）（10.5）5300.51（元/m2)可比实例A比准价格= 10021008

可比实例B比准价格= 1001006008.5(11%)25084.06(元/m2） 10051004可比实例c比准价格= 1001005500(10.5%)329.79(元/m2） 10031006

再将上述3宗可比实例的比准价格求简单算术平均数，即为估价对象写字楼的比准价格：

2

估价对象价格（单价）=（5300.51+5084.06+29.79）÷3=5271.45（元人民币/m）

2

答：评估写字楼2003年10月31日的单价为5271.45元人民币/m

8、有一可比实例是1996年12月的交易，价格为每平方米5，000元，从1996年12月至1997年10月，该类房地产平均每月上涨0.5%。至1998年6月，该类房地产的价格上升到了每平方米5691.17元。求1997年10月至1998年6月该类房地产平均每月上涨的百分比。

房地产状况 +2% +4% -2% 注：（1）交易情况中，正负值表示高于或低于正常价格的幅度。

（2）房地产状况中，正负值表示优于或劣于估价对象房地产价格的幅度。 （3）汇率：2003年7月1日~12月31日1美元=8.3元人民币 2004年1月1日~5月31日1美元=8.2元人民币

（4）2003年6月至2004年5月期间，该类商品住宅以人民币为基准的市场价格平均每月

比上月下降1%。

试利用上述资料估计该商品住宅在2004年5月1日以人民币表示的正常单价（如需计算平均值，请采用简单算术平均值）。

92

解（1）A修正后的单价=5000×（100/99）×（1-1%）×（100/102）=4523（元/m）

102

（2）B修正后的单价=560×8.3×（100/100）×（1-1%）×（100/104）=4041（元/m）

62

（3）C修正后的单价=530×8.3×（100/102）×（1-1%）×（100/98）=4143（元/m）

2

（4）估价对象单价=（4523+4041+4143）/3=4236（元/m）

9、评估某块城市规划确定的住宅用地

2

土地总面积为1500m；

（1）收集有关资料：共调查了A、B、C三宗土地买卖实例作为可比实例。 （2）可比实例的成交价格如下： 成交价格（元/m） 成交日期 交易情况 月份 价格指数 1 100 2 100.3 2可比实例A 1200 2004年2月20日 正常 3 98.5 4 可比实例B 1150 2004年4月20日 比正常价格低3% 5 6 7 可比实例C 1380 2004年7月20日 比正常价格高5% 8 9 （3）该类土地2004年1月至9月的价格变动情况如下表所示：

102.6 101.3 102.8 103.5 103.3 103.8 注：表中的价格指数为环比价格指数，均以上个月为100. （4）房地产状况比较判断结果，如下表所示：

8、需要评估某商品住宅在2004年5月的价格，在该住宅附近地区调查选取了A、B、C三宗已成交的可比商品住宅并作为可比实例，有关资料如下表： 成交价格 成交日期 交易情况 可比实例A 5000元/m 2003年8月1日 -1% 2房地产状况 因素1 因素2 因素3 权重 0.4 0.35 0.25 估价对象 100 100 100 可比实例A 95 105 110 可比实例B 92 96 98 可比实例C 106 109 97 可比实例B 560美元/m 2003年7月1日 0% 2可比实例C 530美元/m 2003年11月1日 +2% 2试运用上述资料估算该土地2004年9月20日的正常市场价格。 解：（1）计算公式：比准价格=可比实例价格×交易情况修正系数×交易日期调整系数×房地

产状况调整系数

（2）交易情况修正系数： 可比实例A=100/100

- 5 -

可比实例B=100/97 可比实例C=100/105

（3）交易日期调整系数为：

可比实例A=0.985×1.026×1.013×1028×1.035×1.033×1.038=1.168 可比实例B=1.013×1.028×1.035×1.033×1.038=1.156 可比实例C=1.033×1.038×=1.072 （4）房地产状况调整系数为：

可比实例A=100/（95×0.4+105×0.35+110×0.25）=100/102.25 可比实例B=100/（92×0.4+96×0.35+98×0.25）=100/94.55 可比实例C=100/（106×0.4+109×0.35+97×0.25）=100/104.8

（5）计算比准价格：

比准价格A=1200×（100/100）×1.168×（100/102.25）=1370.76（元/m2

）比准价格B=1150×（100/97）×1.156×（100/94.55）=1449.51（元/m2

）

比准价格C=1380×（100/105）×1.072×（100/104.8）=1344.38（元/m2

）（6）将上述三个比准价格的简单算术平均数作为比较法的估算结果，则有：估价对象价格（单价）=（1370.76+1449.51+1344.38）/3=1388.22（元/m2

）估价对象价格（总价）=1388.22×1500=208.23（万元）

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