物业做好多种经营的三个特征

深媒体人物业做好多种经营的三个特征文丨Article〉佟少物业开展多种经营毋庸置疑已经成 业费所得利润也在削减，但是一个不争的 事实是，物业是一个饿不死的行业，每个

配合部门，对于物业来讲只是副业，还

为物业公司突破发展瓶颈的重要方向， 已经上升到战略层面。2019年，8月7日，

未上升到战略上。所谓的多种经营部门 只是负责整体的业务方向和规划，做些

管理的项目基本都会赚钱，只是多与少的

碧桂园服务执行董事兼总经理李长江在 问题。中国的物业管理企业主要还是以中 招商，具体的实施还是要落到小区负责 人头上，但问题就出现在这，如何实施,

三亚表示，物业行业现在所产生的收入 和收益，并不完全依靠物业管理费来支 撑企业的发展，未来面对投资者、面对

小企业为主，管理三四个小区的企业居多， 如果不赚钱肯定就不干了，在基础服务上

其实是各个项目各显神通，并未有统一 的战略打法，而通过调研发现，小区项

做好成本控制，虽然赚钱有些辛苦，但是

资本市场，在我们看来，物业管理费产 靠物业费的收入也能活着。物业转型升级以及开展多种经营服

目上的负责人也并不清楚如何去做，无 论做什么只是完成指标就可以。生的收益终究有天花板，而真正能产生 收益的部分是我们向客户、向业主提供 的增值服务。但目前物业公司多种经营的收益，主

务热度很高，但是真正投入精力和资金 去探索的企业其实非常少，只有一些头 部企业会设立专门的部门和人去做多种 经营，比如增值服务部、社商部。大部 分的中小物业公司主要还是以基础的收

很多物业企业做社区经营已经有 四五年的时间，有的还成立独立的公司 团队在运营，而大部分的多种经营业务

要来自场地的资源变现，如电梯广告、商 家的场地费等，在业主身上如何赚钱是很

只是在物业管理体系里，属于物业公司 的一个业务部门，可能只有一两个人来

多物业公司面临的难题。守着资源不能有 效地变现，确实让物业企业很难受。费为主，所谓的多种经营的收入主要还 负责，而日常的工作只是招商对接给小 区的项目经理，究竟运营得如何，还要

是以基础的场地租赁为主，比如广告、 商家入场费等，而业主端消费的探索几

靠项目经理的推广力度，其实在整个运

物业在家庭消费还未取得较大成功 的原因乎没有。体制导致落地效率很低营过程中并未形成体系化的运营，对于 单个业务线在落地的过程中做的如何经 营部门也无法把控，因为主动权在项目

市场还未真正地把物业打痛毋庸置疑物业做多种经营，小区里 的工作人员起了关键性作用，但是物业 公司成立的多种经营部门其实更多的是

众所周知，物业行业是一个劳动密集 型的行业，而且随着人力成本的上涨，物

上，所以整体来看物业公司自己做多种 经营其实是脱节的，信息的反馈效率很

044住宅前地产低，甚至有些业务做失败了连原因都不 清楚。项目经理是需要公司的经营部门给

予大力支持的，因为项目上的人并不是

非常清楚如何去做，但由于公司的经营 部门人力有限，所给予的支持也有限。

因为物业公司是一个微利行业，赚钱也 很辛苦，所以不可能在这方面投入太多

人力物力。其实很多小区的项目经理的 积极性还是很大，毕竟多一份收入谁不 高兴呢，但是他们缺少的是实际的方法，

而如何去做，同样是多种经营部门遇到 的难题，目前并未找到好的方案。空间运营是主要经营收入来源物业多种经营人员一般会把多种经 营分成两大类，一类是传统经营，比如 场地出租、广告、车位租售等；另一类

是创新经营，比如社区团购、社区金融、 家政维修、装修等服务。经营方式有自 营也有通过平台做联营。还有一种分类方法是按照运营对象

来进行划分的，分别是空间运营、资产 运营、用户运营。空间运营目前所有的物业公司都在 参与，无论是大物业公司还是小物业公 司。空间运营目前以场地租赁为主，比 如一个快递柜放进来收个几千块钱场地

费、广告位出租等。这个不属于创新经 营，属于传统经营，很多物业公司是不 把这块的收入放到多种经营收益里，因

为这些事情是个人就会干，资产摆在那

里，不需要开发。其实空间运营也是我 们经常讲的灰色收入的一部分，而且随

着业主维权意识越来越强，这块收入也 在减少，有些项目上根本就不敢引进智 能柜之类的服务。资产运营是指对房产及闲置空间改 造的运营。车位的租售很多企业在做， 这块的门槛不高，投入也不大，主要运

作模式就是从开发商那里收购车位，然 后自己来租售，利润还是很可观的。另 外一种就是房屋的运营，收房重新装修 然后出租，像链家的自如、远洋的邦舍，

还有针对养老市场的，拿楼重新装修做

养老服务，这些都是资产运营，但对于 企业的实力要求会更高一些。用户运营是针对家庭端消费市场， 也就是社区的金矿，这块是物业公司最

看重的地方，也就是上面提到的创新经 营，但目前依然还未取得突破性进展，

没有哪家企业做得非常好，没有成熟可

复制的运营模式。目前只是通过不断地 招商，然后对接到项目上由项目负责人 去落地，效率很低，只能依靠项目的人 去推广，里面不可控的因素就很多了。社区金矿来自于无数的小生意社区服务面对老百姓的吃喝拉撒这

些琐碎的事情，而商机也是来自于这些 最基础的生活需求。社区场景下，短时间内不会出现轰 轰烈烈的大生意（社区金融、社区养老、

社区儿童服务还都处在模式探索阶段）, 都是芝麻粒大的小生意，因为在社区场 景下我们所做的所有生意都是在传统的

商圈经济下所存在的，并不是做一个从 来都没有的生意，所以我们的机会在于 如何在浩瀚的红海市场当中寻找属于自

己的小蓝点。物业企业由于体制基因和规模的限 制，属于传统行业，不可能像互联网公 司那样，迅速扩张到全国，所以物业公

司的服务范围就是自己所服务的小区， 面对的就是几百户到几千户的居民，而 他们就是重复为服务买单的人。所以在社区里生意无大小，能赚钱 最重要，不断坚持和积累，积少成多，

积沙成塔。在社区并非做多大的生意， 但是细水长流，生意从未间断过，金矿 一直在挖，一年下来一个小区营收几

十万也是在合理当中，重要的是在这个

过程当中不断地培养用户的消费习惯和

对物业的信任度。物业做好多种经营的三个特性笔者在走访小区的过程当中，确实

也发现了很多物业企业在C端消费市场 上做得不错的案例。如房产服务，现在很多物业公司 也都在开展二手房业务，有的公司是自

营，有的公司是跟外面的房产经纪公司 合作。笔者在走访天津的一家知名物业

公司和其项目经理交流的时候，了解到

他们已经开展了二手业务，近期每个月 管家的总提成都在2万左右。再比如现在有很多做社区新媒体的 公司，也是属于广告公司的范畴，他们 在与物业合作的过程中有些产品是需要

邀约业主体验的，比如汽车，如果物业

公司邀约业主去体验，是有提成费用在

里面的，有的管家一个月的提成费用可 能比工资都高。在探访的过程当中会发现这些能够 在C端消费市场上赚到钱的物业企业，

都具备以下三个特性：① 老板想赚钱换句话说，是主管负责人想赚钱，

有赚钱的动力，甚至是压力。只有老板 牵头，带领团队去探索，才会有真正的

突破。② 培养社区管家而不是客服我们上面讲到的所有的案例，背后

的驱动力都是管家，而就笔者调研得知， 很多物业公司把营收的指标都下到管家 身上，因为管家是和业主建立直接关系

的人。管家的培养将会越来越重要，管家

的能力也需要不断地提升，服务力、洞 察力、创新力都是培训的方向，很多大

型物业公司也在建立管家的培训体系。③ 满意度、信任度、物业费收缴率

很高满意度、信任度一定是做物业多种

经营的基础，这个毋庸置疑，所以在多 种经营上取得不错成绩的物业公司，物 业费收缴率和满意度也都很高，一般来

说物业费收缴率在97.5%、综合满意度

在93%这个样子。物业从C端消费市场赚钱，并非一

座难以逾越的大山，信任度、满意度是 基础，管家的角色和定位很关键，其次 就是为业主提供产品的方式和方法。■AND REAL ESTATE045