商业广场开发建设项目可行性实施报告

商业广场开发建设项目可行性研究报告

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目 录

第一章 总 论 ............................................ 1

1.1 项目概况 .......................................... 1 1.2 项目建设背景 ...................................... 3 1.3 项目可行性研究的依据与围 .......................... 4 1.4 主要工程技术指标 .................................. 5 1.5研究结论与建议 .................................... 6 第二章 市场分析与管理 ................................ 7

2.1 **房地产市场分析 .................................. 7 2.2 **公共租赁住房建设概况 ............................ 9 2.3公共租赁住房的 ............................... 10 第三章 项目建设的必要性和可行性 ......................... 14

3.1项目建设的必要性 ................................. 14 3.2 项目建设的可行性 ................................. 15 第四章 项目选址与建设条件 ............................... 16

4.1 项目选址 ......................................... 16 4.2建设条件 ......................................... 25 第五章 建设方案 ......................................... 29

5.1建设规模 ......................................... 29 5.2 总体规划布局 ..................................... 29 5.3 建筑设计 ......................................... 30 5.4 结构设计 ......................................... 31 5.5 供配电工程 ....................................... 32 5.6 弱电工程 ......................................... 34 5.7 给排水工程 ....................................... 34

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第六章 节能措施 ......................................... 37

6.1编制依据 ......................................... 37 6.2能耗种类和数量 ................................... 37 6.3节能措施 ......................................... 38 第七章 环境影响评价与环境保护 ........................... 40

7.1环境保护的基本原则和标准 ......................... 40 7.2环境影响分析 ..................................... 40 7.3环境保护措施 ..................................... 41 第八章 劳动安全及消防 .................................... 43

8.1劳动安全 ......................................... 43 8.2消防设施 ......................................... 43 第九章 项目管理与实施 .................................... 44

9.1项目管理 ......................................... 44 9.2 项目实施进度安排 ................................. 46 第十章 投资估算及资金筹措 ............................... 47

10.1投资估算 ........................................ 47 10.2资金筹措 ........................................ 49 第十一章 社会与经济效益分析 .............................. 51

11.1 社会效益分析 .................................... 51 11.2 经济效益研究 ................................... 53 第十二章 研究结论与建议 .................................

12.1结论 ............................................ 12.2 建议 ............................................

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第一章 总 论

1.1 项目概况

1.1.1 项目名称及建设地址

项目名称： 商业广场开发建设项目 项目地址：** 1.1.2 项目建设单位

建设单位：**房地产开发有限公司 单位类型：责任有限公司 建设单位法人：** 联系：

**房地产开发有限公司是一家聚房产开发、小城镇建设和建筑材销售为一体的专业房地产公司。公司注册资金1000万元，法定地**路。公司现有员工32人，其中大学以上文化程度7人，中高级职称人员3人，专业技术人员9人。拥有资产4500余万元，其中固定资产3700余万元，无形资产650万元.流动资产150万元。

公司一直坚持秉承\"诚信、合作、卓越、创新\"的经营理念，开拓进取，成功开发了**福康小区、福康医院、**大酒店等项目。

目前， 公司开发的**国际商业广场，地处**新城区，北靠市与**大道，东依中联大道，东南为**车站。**湖与小叶湖镶嵌于东北边。广场四周小桥流水、风景如画，为**成熟的核心商业区域，广场用地面积34218平方米，总建筑面积113869平米。

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广场采用“概念全新、形象优美、功能高效”的设计理念，运用国际商业广场成熟模式，融入水乡风情，形成“一心、两轴、三节点”景观结构，建构融商务、办公、创业、休闲住家为一体的综合财富小区。是**风景美妙、人气兴旺、交通便捷、区位优越的商住中心。是一处兴财旺人的风水宝地，具有无与伦比的性价空间和无限增值潜力。

**国际商业广场是**建筑史上具有划时代意义的标志性建筑群落。广场致力打造环洞庭湖的商业财富中心，为创业、成功人士提供聚人气与财富的平台。构造**宜居宜商的新地标。 1.1.3建设地点

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1.1.4用地规模及建设目标

**商业广场开发建设项目，34218平方米，总建筑面积113869平米。项目建设总投资为11000万元。项目将成为环洞庭湖的商业财富中心，为创业、成功人士提供聚人气与财富的平台。构造**宜居宜商的新地标。

1.1.5建设期

项目建设期限：36个月（2016年4月—2019年4月）。 1.1.6投资估算与资金筹措

本项目工程总投资11000万元。资金来源，项目建设单位自筹5000万；招商融资3000万元；房屋预售款3000万元。 1.2 项目建设背景

世界各国的城市发展经验表明，工业化和城市化是一个相互影响、

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相互推动的发展过程。对中国而言，在发展模式、城乡差距、收入水平的悬殊、形成城乡分离、\"城乡二元化\"结构。加之城乡发展在完成产业结构转变时，却未完成就业结构、空间结构和生存方式的转变。1979年改革开放以来，小城镇得到了迅速的恢复和发展。80年代小城镇数量增加，规模扩大，社会功能趋于完善,对周围社区的辐射力、吸引力和综合服务能力显著提高。宏观布局方面有的地区形成比较合理的小城镇体系，一批明星城镇脱颖而出，为小城镇的发展开拓了一条崭新的道路。但是，中国现有的小城镇绝大多数都是历史上自发形成的，虽有某种自然的合理性，同时也存在一定的盲目性和不平衡性。小城镇的建设又缺乏科学规划和管理产生一系列问题，诸如，小城镇的数量较多，规模较小，多数小城镇发展水平较低，功能不够完善，许多地区小城镇的分布不均衡，结构不合理等等。此外，资金不足，人才奇缺，土地浪费，环境污染，不合理，管理不完善等等，都严重地阻碍着小城镇的健康发展。在这个发展状况下，我们有必要、有责任重新思考、认识\"小城镇建设\"理论和实践。

1.3 项目可行性研究的依据与围 1.3.1编制依据

（1）国家、建设部《建设项目经济评价方法与参数(第三版)》；

（2）建设部《房地产开发项目经济评价方法》；

（3）《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(国发〔2010〕10号)；

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（4）《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》(国办发〔2010〕4号)；

(5)国家六部委关于印发《关于加强小城镇建设的若干意见》的通知(建村[1994]5号);

(6)《省住房和城乡建设厅关于促进全省房地产市场平稳健康发展的意见》(2015.7)

《**国民经济与社会发展第十三个五年规划》； （8）**中心城区土地利用总体规划（2006-2020）；

（9）其他相关专业设计规、项目建设单位提供的相关基础资料。 1.3.2研究围

根据国家有关、规程和规，对与项目相关的规划、建设条件、市场、工程技术方案、环境影响、节能、建设投资及投资效益等方面进行分析研究，供核准部门决策参考。 1.4 主要工程技术指标

**商业广场开发建设项目总用地红线面积和具体经济技术指标详见下表：

表1-1 主要经济技术指标表

序号 1 2 3 4 5 项目名称 总用地面积 建筑面积 建筑基底面积 建筑密度 容积率 单位 m m2 m2 % 2数量 备注 .. .. ..

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6 7 7.1 7.2 8 9 10 11 12 建筑高度 总投资 单位自筹 招商融资 总收入 总成本 利润 投资利润率 投资收回期 层 万元 万元 万元 万元 万元 万元 % 年 1.5研究结论与建议 1.5.1结论

本报告从国家、宏观环境、市场需求等分析入手，在形成清晰的项目方案规划与开发运作的基础上，经过详细的调研评估，对项目的技术可行性与经济可行性实施了全面、客观的分析，我们一致认为：

（1）本项目在**良好的经济发展背景下，结合国家变化带来的机遇，具有良好的市场空间，项目开发具有良好的经济、和社会基础。

（2）本项目的规划、建设与项目特征相符，在进度上具有紧凑、高效的特点，为提升项目的经济性与抵御时间性风险的能力提供了可靠保障。

（3）项目的建成必将形成实质性供应，为**建设和提升品位作出重大贡献。根据对项目条件、工程方案、社会评价的分析研究可知，本项目具备方案合理、社会评价良好的建设条件。

从综合分析来看，项目建设可行。

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1.5.2 建议

(1)在项目前期，鉴于本项目具有良好的社会效益、经济效益与环境效益，建议当地积极配合承建单位，与开发建设地各相关单位协调好，切实获得相关部门支持，使其早日建成，以发挥其效益。 （2）在项目建设过程中，应严格执行国家基本建设程序，加强管理，实行招投标制度、工程监理制度，确保工程质量和安全生产，符合环境保护要求，及资金的严格控管。

第二章 市场分析与管理

2.1 **房地产市场分析 2.1.1地区房地产相关分析

随着国家对房地产采取一轮又一轮的抑制，一、二线城市房地产价格增速减缓，销售量同比缩水。现在影响力逐渐渗入三、四线城市，**各大银行开始提高房贷门槛。目前，公积金总体放贷量不大。在一定程度上降低了消费者购买力及销售消费人群。

2012年**党代会，**指出：将以**中心城区城市建设“三年大变样”行动为抓手，加快推进新型城镇化；2012年，批准**城区居住人口40万的中等城市；不断完善城市功能，切实增强城市承载能力和辐射功能，全力打造“生态水城”，力争到2020年达到中等城市规模。

可见，将来**房地产市场，既是机遇，也是挑战。 2.1.2 开发热点集中在西城区（**新区）

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**区五湖绕城，城区面积小，可拓展空间有限。**房地产市场从区域上来分可分为两个区域：东城区和西城区。东城区作为老城区，因土地面积有限，可利用土地已基本开发完毕，当前无新盘上市。西城区作为新城区，随着新市的落户及扶持，城市化进程加快，区域开发量近几年逐渐增大，需求量的增加使该板块价格处于攀升态势，造成价格上升，该区成为独一无二的活力新区。以巴山路、**大道为轴，向两侧展开，众多本地及个别外地开发商纷纷在此板块沿路买地开发建设，土地价格从最初的几十万一亩达到了现在的300万一亩，本区项目层出不穷（**等十几个项目），版块竞争空前激烈。相对而言，西城区以商务、办公、创业、休闲住家为一体的综合财富小区房产市场同在提速。

2.1.3 市场投放量大，竞争激烈

据**房产局开发办权威统计：

2015年，建设面积95万平方米，存量在10万平方米左右。销售价格微幅波动。总体来讲，**市场投放量大，竞争激烈。 2.1.4开发商缺乏品牌意识，停留在“卖房”阶段

开发商还停留在凭感觉自产自销，就房子卖房子，人脉关系网络销售房子。众多停留在单纯的物业开发，不注重品质的打造。2013-2015年，**新建小区22个，建筑面积超过300万平方米。其中80%左右的小区容积率大，绿化面积不够，配套设施不完善，售后服务不到位，开发商普遍缺乏意识。

2.1.5市场价格平稳上升，总体较合理

随着**场经济的快速稳定发展，经济收入的增长，居民改善居住的

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需求量相应不断增加。城市化水平在稳步提高，城市规模稳定的扩，由此带来需求会稳定小幅增长。投资性购房需求也一直保持着相当的程度。市场价格平稳上升，总体较合理。

2.1.6 市场多为投资性购买，客户以二次及多次置业者为主

通过走访了解各楼盘置业者：主要为二次多次置业者，改善性需求居多。客户人群主要来自公务员、医生、教师、厂矿及其他企业职工。其次是外地务工农民，回乡安家购房和农村富裕户进城创业购房。 2.3. **

我市国家中小城市综合改革试点的总体思路是：深入贯彻落实党的十和十八届三中、四中、五中全会精神，按照全国中小城市综合改革试点要求，率先自主改革，不等不靠，大胆突破，立足破解发展面临的突出矛盾，积极推进行政、产业机制、投融资、土地要素、城市治理、公共服务等重点领域改革，，加快向城市功能完善、发展特色鲜明、空间布局合理、产业和人口吸纳能力强、城乡协同发展的现代化城市迈进。

在改革原则上倡导“四个坚持”：

一是坚持问题导向、改革引领。找准找实制约当前**经济社会发展的突出矛盾和瓶颈问题，强化敢想敢谋、敢闯敢试的改革精神，着力突破现行机制的束缚阻碍，为发展创造新需求、增添新动力。 二是坚持因地制宜、重点突破。紧密结合、省和市重点改革部署，充分吸收借鉴外地先进的经验做法，突出**资源优势、产业特色、

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发展特点，努力实现关键领域改革突破，探索可复制、可推广的改革经验。

三是坚持以人为本、城乡统筹。始终把保障和改善民生作为改革的出发点和落脚点，合理引导人口流动，加快城乡基础设施建设，不断改善城乡生产生活条件，加快建立健全符合市情、比较完整、覆盖城乡、可持续的基本公共服务体系，推进智慧型、创新型城市建设。

第三章 项目建设的必要性和可行性

3.1项目建设的必要性

3.1.1 项目的建设是落实党和国家加快中小城市建设精神的需要 党、对中小城市建设工作十分重视，把积极引导和加强中小城市建设作为进一步推动经济全面发展的一项重要工作。本项目以切实调整住房供应结构，规发展**建设中住房产业，商业广场有步骤地解决**西区商业广场和家庭住房困难为原则，是落实国家，提高**城市商业平台和住房水平及加强城市建设的良好举措。 3.1.2 是带动**城市产业发展，激活城市经济的需要。

城市的发展可以在原有企业发展基础上，培育出大量上下游产业，不断吸引周边相关配套产业的集聚，还可以利用各种优势，吸纳外部资本进入，形成一大批具有小城市特色的产业品牌。

3.1.3 本项目是建设**“魅力水城”的具体实施，是**的标志性项目。 2015年，**城乡规划局，以**总体规划为指导依据编制的**、**、

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**三个组团控制性详规，取得了规划成果，并通过了验收，为**城区区域发展目标定位、功能定位及市域空间发展战略等方面提供了依据。下阶段，**城乡规划局将进一步研究、编制好五湖4A级景区创建、洞庭民俗街等重要节点城市设计项目和乡镇的新农村集中居住规划与给排水专项规划等容，以优质、高效的服务为**建设成为宜居、宜商、宜游的“魅力水城”提供强有力的规划保障。 3.2 项目建设的可行性

项目建设单位为**房地产开发有限公司，资质等级为三级，技术力量优越，建设经验丰富，资金筹集能力强，可保证项目建设的顺利进行。具体表现在以下几个方面。

（1）项目建设符合国家与地方，且大力扶持； （2）项目的建设技术力量强，建设质量和速度有保障； （3）项目的建设符合**城市总体规划和发展方向；

（4）项目的建设得到了及相关部门的大力支持。项目建设规划已在2015年9月获得**规划委员会审核通过。 (6) 市场广阔且潜力大，竞争小。

第四章 项目选址与建设条件

4.1 项目选址 4.1.1项目选址原则

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本项目建设地址选择，遵循以下原则：

（1）交通便利，无不良地质地段（如断层、软土）及水文： （2）符合城市发展总体规划和对住房建设的布局要求； （3）公用工程如城市电力、上下水管网等市政设施配套完善： （4）场址上空无高压输电线路等障碍物通过，与其他公共建筑，不造成相互干扰。 4.1.2场址选择

项目选址于**，为**城市中心，北边是**蓼叶湖，东临小叶湖。交通区位优越，区域交通便利。 4.1.3项目所在区域概况

**位于省北部，濒临洞庭湖滨。全市面积**平方公里，人口**万。气候温暖湿润，四季分明，年平均气温16.7℃。 **建县已有**年历史，是洞庭湖区最早的县治之一，1988年县改市。市区湖泊清澈，有东方“威尼斯”之称，是湖乡著名旅游城市。**交通便捷。陆路有一级公路与相连，距离仅26公里，水路有高速客轮直达长江。**港口年吞吐量1500万吨，是四大港口之一。

2015年，全市人民在、市的坚强领导下，坚持以科学发展观为指导，深入实施“工业强市、城乡统筹、绿色发展”战略，全面推进新型工业化、新型城镇化、新农村建设和社会民生建设，全市经济保持平稳健康发展，社会事业全面进步，民生状况继续改善，为全面建成小康社会打下良好基础。经济总量再上新台阶。

全年完成财政总收入**亿元，同比增长12.1%，地方财政收入**亿元，同比增长21.8%。财政支**亿元，同比增长14.8%。金融运行平稳。

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年末金融机构各项存款余额123.63亿元，比年初增长23%，其中城镇居民储蓄存款余额70.43亿元，增长20%；农村居民储蓄存款余额24.06亿元，增长24%。各项贷款余额80.51亿元，增长24%。其中短期贷款余额36.6亿元，占各项贷款余额的45%；中长期贷款余额43.48亿元，占各项贷款余额的%。**担保公司、汇通小额贷款公司成功入驻我市。

全市共有各级各类学校109所，其中普高5所、职高3所（含民办职高1所）、教师进修学校1所、初级中学21所、九年制学校17所、小学61所、特殊教育学校1所。全市中小学生5.25万人，其中小学生2.万人、初中生1.43万人、普高学生0.95人，职高学生0.22人。全市共有幼儿园108所，其中公立幼儿园5所，民办幼儿园103所。高中升学率96%，初中入学率100%，小学入学率100%，学龄儿童入学率100%。文化事业欣欣向荣。全市共有农家书屋202家，农村电影放映3400多场。文化信息资源共享服务网络逐步健全，开展了“文化共享助春耕”和“像雷锋那样”电脑小报设计比赛等活动，举办和协办了“欢乐潇湘幸福**”文艺汇演和广场舞比赛、迎七一文艺汇演等文化活动近100多场次，送文化下乡花鼓戏演出70场次。开展群众文化辅导，全市文艺团队增至119个。在各级报刊和赛事中发表、展出各类文艺作品300多件。获奖作品50多件。文化馆、博物馆、图书馆全部实行免费开放，全年共接待服务群众7万多人次。

2015年**城乡居民人均可支配收入17272元，其中工资性收入6524元，经营净收入8105元，财产净收入0元，转移净收入1753元。城乡居民人均消费性支出11060元，其中食品烟酒支出39元，衣着支出909元，居住支出2205元，生活用品及服务支出762元，交通通信

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支出1206元，教育文化娱乐支出1233元，医疗保健支出1元，其他用品及服务支出249元。居民文教娱乐服务消费支出占消费总支出比重为11.2%，城乡居民人均住房使用面积43.2平方米。2015年全市城镇居民人均可支配收入25050元，比上年增长8.1%。其中工资性收入1111000元，经营净收入8258元，财产性净收入1997元，转移性净收入2584元。城镇居民人均消费性支出15160元，比上年增长6.5%。其中食品烟酒、居住、交通通信支出分别增长8.8%、142%和31.5%。2013全市农村居民人均可支配收入11771元，比上年增长9.2%。其中工资性收入2872元，经营净收入7765元，财产净收入28元，转移净收入1106元。农村居民人均消费支出7866元，比上年增长30.8%。其中衣着、居住、生活用品及服务、交通通信、教育文化娱乐、医疗保健支出分别增长35.9%、127%、2.4%、51.3%、68.6%、98.6%。 4.2建设条件 4.2.1自然地理条件

（1）气候条件

**气候属亚热带湿润季风气候。具有湖区气候特色。光热充足，降水适中。平均气温16.9℃。1月平均气温4.3℃，7月平均气温29.1℃。年平均日照数为1743.5小时。年平均降水量1322毫米。多集中在4～6月。无霜期276天。地区多洪涝灾害天气。项目建设地赤山岛无洪涝灾害。

（2）水文条件

**主要湖泊有**湖、**湖、**湖、**湖。每逢汛期，水位上涨，湖面呈现水天相连，一望无涯的景象。**、澧水尾闾在市境，主要河道有

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白沙长河、**洪道和**河。境河流25条，汇集湘、资、沅、澧四水。流域面积10平方公里以上的河流7条。河流总长206公里。河网密度10公里/平方公里，有湖泊1个，其中垸84个，垸外70个，河湖相通，连续成网。年平均降水的地表径流量为6.31亿立方米，地下水资源可利用量达4.16亿立方。拟建设区域高程40点，为赤山岛丘陵地势，是城镇区防洪围，无洪涝灾害影响。

（3）地形地貌

**境丘、岗、平地貌类型齐全，以平原为主，河网纵横。地势西高东低，西南为环湖岗地，沿湖蜿曲多汊湾，岗岭在海拔100多米上下。全市最高点庵子岭海拔115.7米。北部为河湖沉积物形成的平原。低平开阔，沟渠交织，海拔30米左右。东南部为南洞庭湖的一部分。万子湖、东南湖等大小湖泊星罗棋布，淤积洲滩鳞鳞相切。东北部为沼泽芦洲。全境呈“三分水面三分洲，三分垸田一分丘。最高处赤山，海拔117米。滨湖一带多沼泽、浅滩和洲渚。

项目所在区域基本为平地，有利于工程项目建设。 （4）地质条件

目前尚未掌握详细的工程地质勘探工作，下一步应与相关部门接洽，尽快开展这一工作，以便为工程设计和建设提供可靠的地质资料。

根据《中国地震动参数区划图》，**地震动峰值加速度小于0.05g，反映谱特征周期0.35s，无自发性震源，地震基本烈度小于Ⅵ度，属地震稳定地带。 4.2.2区位交通条件

**交通便捷。陆路有一级公路与相连，距离仅26公里，水路有高

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速客轮直达长江。**港口年吞吐量500万吨，是四大港口之一，千吨级码头正在兴建。项目地东与s204相连，北临澧水出口，建有亚洲最大的单孔拉索桥，可达**等大城市。项目水、陆交通均十分便利。 4.2.3社会条件

经济总量再上新台阶。初步核算，2015年，全市实现地区生产总值（GDP）217.65亿元，比上年增长10.6%。其中：第一产业增加值47.78亿元，增长4.8%；第二产业增加值88.06亿元，增长11.2%，其中工业增加值82.24亿元，同比增长11.3%；第三产业增加值81.81亿元，增长13.5%。按年均常住人口测算，**人均GDP为31837元，比上年增长9.5%。

经济结构持续优化。三次产业结构由上年的22.6:41.2:36.2调整为22:40.4:37.6，第三产业比重提高1.4个百分点，二三产业比重提高0.6个百分点。三次产业分别拉动经济增长1.1个、4.5个、5个百分点，三次产业对经济增长的贡献率分别为10.3%、42.6%、47.1%。

新型工业化、农业产业化和城镇化取得新进展。工业持续增长。工业增加值比上年增长11.3%，对经济增长的贡献率为40.2%，占GDP的比重达到37.8%。农业产业化水平不断提升。2014年新发展专业合作社125家，工商注册的农民专业合作组织达400个。农业产业化龙头企业68家（其中省级8家，**市级60家），新发展**市农业产业化龙头企业12家，建立了80多个特色产业生产基地，种养业规模经营户（公司、协会）6000多户，带动农户10.46万户。城镇化进程稳步推进。编制完成《**2014-2020年推进新型城镇化实施纲要》。城市新区道路及市政配套设施建设基本完成，桔城大道南延、琼湖大桥、郭家湖公园三期等

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重点项目建设加快推进。各建制镇水、电、路等基础设施更加完善。**镇、**镇被列入国家级重点镇，**镇被列入省级中心镇，**镇被列入省级特色镇，**镇被列入市级重点镇。2014年城镇化率为47.24%，比上年提高1个百分点。 4.2.4 基础设施条件

项目所在地**，用地手续完善，已达到“五通”（宗地红线外通电、通路、通上水、通下水、通讯）及场地平整。

（1）给排水设施

拟建区域给水直接由城镇自来水厂供应，水质良好、无污染，排水系统可直接与城区排水管并网。

（2）通讯

拟建区域电视、网络均已到达项目所在地。 （3）电力

**城区电力充裕，覆盖率为100%，完全可以确保项目建设和运营期间的电力供应。 4.2.5其他条件

项目所需工程材料没有特殊要求，来源丰富。所需设备和器材，均可从**区或当地购买；钢筋、水泥、石灰、木材、砂石可在当地建材经营商铺就近采购。

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第五章 建设方案

5.1建设规模

**商业广场开发建设项目总用地红线面积具体指标详见下表：

表1-1 主要经济技术指标表

序号 1 2 3 4 5 6 7 项目名称 总用地面积 总建筑面积 地块面积 建筑密度 容积率 总投资 建设周期 单位 m2 m2 m2 % 万元 月 数量 备注 5.2 总体规划布局 5.2.1 规划设计原则

（1）项目要贯彻以人为本的原则，从规划到建设，从交通到绿化，都要突出以人为本的思想，营造安定、健康、和谐的小区环境。

（2）项目要贯彻高效、便捷的功能原则。各区域和功能空间之间形成高效、便捷的网络，要结合人们对生产生活的需要。

（3）项目要贯彻可持续发展的原则。项目要把生态、环保放在重要的地位，从宏观规划到微观设计、具体技术的采用都要坚持可持续化发展要求。

（4）项目要贯彻适用、经济、简洁的原则。突出当地特色，和周

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围建筑物相协调。力图实现质朴、实用。 5.2.2 总平面布局

规划整体布局以人为本，动静相宜，曲直相间的空间 灵动而不呆板。设计融入人车分流，功能分区，安全舒适 等思想，通过功能分区和设置不同位置的出入口将商业与 住宅分离，形成相对的商业与居住功能区，使之既为 一个整体又不相互干扰。规划注重结合基地周边环境，根 据商业辐射圈、商业发展轴线和人流方向，在基地北部 （临白沙大道）布置26F的**大酒店，既提升城市沿街 景观，又极具吸引力；在基地中东部（临中联大道）布置 **国际商业广场（卖场），同时结合**大酒店裙楼形 成“T”型的商业街，既避免以往沿街单一的商业模式， 又提升了商业氛围和档次；在基地西南角布置住宅区，既 能避开城市主要干道交通和人流对住宅区的干扰，又能形 成安静、私密的居住空间。 5.3 建筑设计 5.3.1 建筑设计原则

（1）“以适用、舒适、安全、美观、环保”为设计宗旨，结合当地的人文自然条件及场地的自然环境，根据建筑单体的使用要求和空间特点，合理确定建筑的结构形式及使用材料，满足消防安全及生产生活安全的各种不同要求，构建舒适的建筑部与外部环境。

（2）平面设计做到功能分区完善、合理、充分体现“以人为本、尊重自然、人文环保”的设计思想。

（3）立面设计力求风格简洁、大方，同时体现地方传统建筑文化。 5.3.2 建筑平面设计

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（1）根据总体布置，结合场地特点，充分利用地形地貌，满足单体建筑的使用功能。

（2）平面设计中合理组织套功能空间，做到动静分区，洁污分区。各功能空间均具有适宜的尺度，避免了房间形态上的比例失调。室交通组织短捷，不穿行主要功能空间，符合人的生活行为规律。 5.3.3 建筑立面设计

立面设计力求和各单位整体立面相吻合，通过立面线条组合及屋顶局部造型，体现出美观，简洁、大方，做到整体和谐，营造一个优美的居住环境。 5.4 结构设计 5.4.1结构设计依据

（1）《建筑结构荷载规》（GB50009-2012）； （2）《混凝土结构设计规》（GB50010-2010）； （3）《建筑抗震设防分类标准》（GB50223-2008）； （4）《建筑地基基础设计规》（GB50007-2011）； （5）《建筑桩基技术规》（JGJ94-2008）； （6）《建筑抗震设计规》（2010）； （7）《砌体结构设计规》(GB50003-2011)。 5.4.2 结构设计参数

本工程设计合理使用年限为50年； 其抗震设防类别为丙类。

依据《中国地震烈度区划图》，拟建场地地震 基本烈度为6度；参照《建筑抗震设计规》（GB50011- 2001）及《建筑抗震设防分类标准》

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（GB50223-95），本工程抗震设防烈度为6度， 设计基本地震加速度为0.05g。 5.4.3结构设计荷载

基本风压值：W=0.4KN/m2 基本雪压值：W=0.55KN/m2 均布活荷载标准值：

住宅：Q=2.5KN/m2 厨房：Q=2.0KN/m2 房产间：Q=2.5KN/m2 楼梯、走道：Q=3.5KN/m2 上人屋面活荷载：Q=2.0KN/m2 非上人屋面活荷载：Q=0.5KN/m2

5.4.4 结构选型

本工程采用钢混框架结构。结构设计

结构选型：首先根据建筑功能以及相关规的要求， 本方案中各栋建筑的结构型式可以分为如下形式：高层酒 店采用框架结构形式；高层住宅采用剪力墙结构形式；4F 卖场采用框架结构形式；其次根据《混凝土结构设计规 》（GB50010-2002）的要求可知钢筋混凝土结构形式的房屋伸缩缝的最大间距45m；而钢筋混凝土框架结构型式的房屋伸缩缝的最大间距55m；超长建筑的适当位置以及 荷载相差较大的位置分别设置变形缝。

5.4.5 基础选型

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根据邻近场地地质岩土勘察报告，结合拟建建筑物特点、场地及周围环境条件，拟建建筑物宜采用管桩基础。 5.5 供配电工程 5.5.1设计依据

（1）《民用电器设计规》（JGJ/T16-92） （2）《供配电系统设计规》（GB50050-95） （3）《建筑照明设计标准》（GB50034-2004） （4）《建筑防雷设计标准》（GB50343-2004） （5）《通用用电设备配电设计规》（GB50055-93） 5.5.2 设计围

（1）本项目建筑物各用电设施设备的供配电； （2）本项目建筑物的电气照明； （3）本项目建筑物的防雷接地系统。 5.5.3 用电负荷预测

根据《全国民用建筑工程设计技术措施节能专篇-电气》给出的用电指标，确定本项目用电量采用单位建筑面积负荷指标法进行预测。本项目总建筑面积000m2，考虑建筑标准、功能及各类建筑用电设备配置的品种、数量、设施水平等因素，结合**居住建筑单位面积负荷现状水平和规规定。经综合分析后确定，本项目年总用电量为 122.2万kW﹒h。

表5-2 本项目用电量计算表

项目 名称 数量 用电 设备 单位耗 电量 日使用小时数(h) 全年使用天数(天) 同时使用率(%) 全年耗电量 (万kW.h) .. .. ..

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** 大型电器 合计 113869㎡ 20台 照明、电器 电梯 5W/㎡ 10kw/台 12 18 365 365 70% 60% 182.78 80 262.78 5.5.4 动力设备控制及配电

（1）动力设备均为380/220V低压设备，采用交流接触器控制，自动开关作短路保护，热继电器作过截保护。

（2）建筑物均采用安全性插座配电，室照明和电源插座分设不同支路，疏散照明、备用照明的回路上不设置插座。 5.5.5 电缆导线选择及线路敷设

动力电缆选用VV-1000型，导线选用BV-500型。线路在电气竖井中为明敷设，其余处均为穿管暗敷设。建筑物顶棚、墙体及顶棚的抹灰层和保温层及装饰面板，严禁采用直敷布线。 5.5.6 电气照明

照明系统采用三相五线制，工作电压为220V。照明装置采用节能荧光灯、白炽灯，声光控节能开关、变频器、防漏电保护器等，节约成本，提高电气安全保障。 5.5.7 防雷接地

本项目建筑均属三类防雷，在屋面设置避雷带以防直击雷。利用建筑物柱4根或4根以上主筋作为引下线，利用建筑物基础底板和基础钢筋作为接地体。防雷接地、保护接地及计算机的接地和防静电接地共用一接地装置，其接地电阻不大于1欧姆。 5.6 弱电工程

在有关部位设置通信、通讯、电视插孔，系统缆线均穿PVC阻燃管保护，纵向沿电缆井或沿墙暗敷，横向沿吊天棚或沿墙暗敷设。

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5.7 给排水工程 5.7.1设计依据

（1）《建筑设计防火规》（GB50016-2006）； （2）《室外给水设计规》（GB50013-2006）； （3）《室外排水设计规》（GB50014-2006）； （4）《建筑给水排水设计规》（GB50013-2003）； 5.7.2 设计围

（1）本项目建筑室外给水系统 （2）本项目建筑室外排水系统 5.7.3给水系统

（1）水源：由自来水厂管网接入，供本项目生活用水及消防用水。 （2）用水量预测：遵循经济性和安全性相结合的原则，规划用水主要包括住宅用水和其它用水等部分，本次研究报告根据《建筑给排水设计规》（GB50015-2003）采用单位人次、单位面积日用水指标进行计算。用水量计算见下表：

表5-3本项目各类用水量计算表

用水名称 用水单位 生活用水 2000人 其他用水 合计 用水量 使用使用最高日用水最大时用水全年使用同时使用全年用水333指 标 时间 数量 量（m/日） 量（m/时） 天数(天) 率(%) 量(万m) L/人 4h 50 80 12 92 25 3.75 28.75 365 80% 2.92 0.44 3.36 以上用水量的15% 经测算，本项目最高日用水量为92m3/日，最大时用水量为28.75m3/时，年最高用水量为3.36万 m3。

（3）管网：由水平或垂直于干管、立管、横直管和建筑物引入管组成，在项目用地形成环状给水管。建筑物水管采用PP-R管，室外给

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水管采用给水铸铁管。管道浅埋深度不得高于冰冻线，安装自来水自动回水防冻装置，出水口采用防冻自来水龙头。

（4）升压和贮水设备：设置水箱，以备不时之需。

（5）消防给水设备：设置室室外消火栓、水泵接合器给水设备，室消火栓布置于每层楼梯间附近，消防主管管径DNl00，屋顶设消防水箱，以供应火灾初期消防用水。 5.7.4排水系统

（1）污水量计算

本项目污水量按给水量的80%计算，同时考虑15%的地下水入渗率，则本项目平均日总污水量为158.70m3/日。

（2）雨水量计算

雨水流量按下列公式计算： Ｑ＝ψ·q·F/100； Ｑ—雨水设计流量（L/s）； ψ—径流系数；

q—降雨强度（L/s.100㎡）

F—汇水面积（㎡）。

根据相关资料，**降雨强度为3.31L/s.100㎡，径流系数取1.0，汇水面积为5000㎡，雨水量预计为339.61L/s。

（3）排水设计

污水、生活废水采用管道收集，经化粪池处理后排入市政污水管网，室排水系统采用单立管排水系统。室排水管采用UPVC排水管，室外排水均采用双壁波纹UPVC管。

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屋面雨水为有组织排水，地面雨水经道路边沟排放。

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第六章 节能措施

6.1编制依据

（1）《中华人节约能源法》；

（2）《民用建筑节能条例》（令第530号）； （3）《居住建筑节能设计标准》

（4）《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》

（5）《关于加强节能工作的决定》（国发〔2006〕28号）； （6）《关于印发节能减排综合性工作方案的通知》（国发〔2007〕15号）

（7）《中国节能技术大纲》（国家发展改革委2006年12月） （8）《国家关于加强固定资产投资项目节能评估和审查工作的通知》（发改投资[2006]2787号）

（9）国家、省的有关节能工作的文件、规定。 6.2能耗种类和数量

本项目所用能源主要为电能和自来水。根据国家建筑能耗一般性规定，住宅建筑的能耗指标。本项目年总耗电量为122.2万kW﹒h；年总耗水量为3.36万m3；确定项目能源消耗量折合标准煤为153.05吨。

6.2.1电能估算：

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表5-2 本项目用电量计算表

项目 名称 ** 大型电器 合计 数量 113869㎡ 20台 用电 设备 照明、电器 电梯 单位耗 电量 5W/㎡ 10kw/台 日使用小时数(h) 12 18 全年使用天数(天) 365 365 同时使用率(%) 70% 60% 全年耗电量 (万kW.h) 182.78 80 262.78 6.2.2水能估算

本项目各类用水量计算表

用水名称 用水单位 住宅生活用水 其他用水 合计 用水量 使用使用最高日用水最大时用水全年使用同时使用全年用水333指 标 时间 数量 量（m/日） 量（m/时） 天数(天) 率(%) 量(万m) L/人 4h 50 80 12 92 25 3.75 28.75 365 80% 2.92 0.44 3.36 2000人 以上用水量的15% 6.2.3总能耗与用能分析

项目能源消耗与节能分析表项目能源消耗与节能分析表

年 能 耗 量 能源 种类 电 水 计量 单位 万kW·h 万 m3 年需要 实物量 262.78 3.36 参考折 标系数 1.229 0.857 年能耗量 （t） 322.95 2.87 325.82 占比量 （%） 98.12 1.88 100% 项目年耗能总量（吨标准煤） 6.3节能措施

本项目在设计中力争节约能源，尽量使能耗指标降低，具体采取措施如下:

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6.3.1建筑节能

（1）分户门均采用防盗保温门，门窗气密性等级为Ⅲ级，封阳台采用单玻塑钢窗。

（2）采用新型节能的墙体材料，重点使用轻质、高强、保温性能好的节能新材料和保温门窗，加强屋面及墙体保温。

（3）建筑物平面设计时在满足建筑物功能要求的前提下，降低建筑物体形系数，以达到节能目的。

（4）充分利用太阳能、地下能源、风能等应用技术和产品，建筑采用南北朝向，充分利用自然光和自然通风，以节能降耗。 6.3.2电气节能

（1）选用节能型电力变压器，并采用强迫风冷方式提高过负载能力；在变压器低压侧，采用电容器进行集中补偿，使电网功率因数达到0.90以上；

（2）空调、水泵等设备采用变频调速运行方式； （3）所有照明灯具均选用节能型灯具； （4）选用电子镇流器，提高功率因数；

（5）建立正常的电气设备维修保养和照明灯具的清洁管理制度，以保证设备的高效运行及良好的照明环境。 6.3.3节水措施

（1）在各给水进口装设计量水表，以利统计和节约用水；

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（2）应合理选用优质管材、节水设备，加强各种供水设备、管道经常性的调试、保养、维修等有效措施，避免水网的漏损；

（3）防止给水系统超压出流造成的水量浪费，在安装给水系统时注意设备减压阀、减压孔板或节流塞减压孔板；

（4）日常用水，尽量的循环使用，有效节省水资源；

（5）施工中采用合理的节水施工工艺，现场机具、设备、车辆冲洗用水设立循环用水装置。

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第七章 环境影响评价与环境保护

7.1环境保护的基本原则和标准

（1）实施可持续发展战略，实行项目建设、环境建设同步规划、同步发展、同步实施的原则，实现经济效益，环境效益和社会效益的统一。

（2）预防为主，防治结合，使环境质量与经济发展水平相适应，合理开发自然环资源，提高综合利用率。

（3）坚持构建环境友好型社区为目标。 7.2环境影响分析

项目对环境的影响分为两个阶段，即项目建设阶段的环境影响和项目投入使用后的环境影响。在项目建设阶段，建筑机械的噪声、施工的扬尘等对环境造成的影响；项目建成后，生活污水、生活垃圾等对环境产生的影响。

7.2.1建设阶段主要污染源和污染物

（1）噪声污染源

项目的噪声污染主要来自建设期施工机械作业、运输车辆运行时的噪声。作业机械声音属于突发性非稳态噪声源，将对附近的单位和生活区居民的生活产生的影响；材料运输车辆产生的高噪声将对周边人群的生活产生的影响。

（2）粉尘污染源

项目的粉尘污染主要来自建设期粉状物在存放、搬运时遇风所引起的扬尘。在项目土建施工过程，粉状物料装卸、运输、搅拌有一定量的

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粉尘散逸到周围大气中；物料堆放期间，由于风吹等引起的扬尘污染，尤其是风速较大时或装卸、车辆行驶较快的情况下，粉尘的污染更为严重。

7.2.2投入使用后的主要污染源与污染物

（1）废水

项目所产生的废水主要是生活污水。生活污水占项目日常排水量的80％以上。废水的排放对水环境产生一定的影响。

（2）固体废弃物

项目的固体废弃物主要是生活垃圾。 （3）废气

厨房餐饮产生的含油烟气。燃料采用天然气，废气排放量较小。 7.3环境保护措施 7.3.1废水处理

项目的排水采取雨、污分流制排放。生活污水采用化粪池处理，经化粪池处理的污水达到《污水排入城市下水道水质标准》CJ3082.1999的水质标准后，经项目的污水管汇集后排入城市污水排水系统。 7.3.2 环境空气防护

严禁车辆超负荷运行，定期检查、维修各种车辆、机械，散装水泥运输采用密封式运输设备。对施工现场拟定时洒水，减少起尘量，并适时清扫路面，防止多次扬尘。

燃料采用清洁能源，减少废气排放。 7.3.3噪声控制

对噪声的控制主要采用强化工程管理的办法，控制高噪声设备的运

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行时间并定期进行维护。严格按照有关部门规定的工程施工作业时间进行作业。

7.3.4固体废弃物处理

在建筑物周围的适当位置设置一定数量的垃圾箱，生活垃圾由项目的物业管理人员负责及时分类、收集至垃圾中转站，再由环卫部门转运至城市垃圾填埋场处理，保证项目环境的清洁房产。

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第八章 劳动安全及消防

8.1劳动安全 8.1.1主要危害因素

本项目施工过程中的材料运输、管理与施工操作是产生劳动安全的主要危害因素。

8.1.2劳动安全防措施方案

（1）施工现场采取必要的防护设施，防止施工材料坠物； （2）施工人员必须使用安全防护用具，避免施工安全事故； （3）对机械转动部分设置安全防护罩，严禁在运转设备上放置杂物及工具，定期检修，以免长期失修造成事故。 8.2消防设施 8.2.1 消防标准及规

（1）《中华人消防条例》

（2）《建筑设计防火规》（GBJ16-87）（2001版） （3）《建筑灭火器配置设计规》（GBJ140-90） （4）《火灾自动报警系统设计规》（GBJ116-88） 8.2.2消防设施

（1）室外消火栓设置

在场地给水环管上按不超过120米的间距设置室外消火栓，由市政管网供水。

（2）室消火栓设置

每层均设置室消火栓，间距≤25米。 （3）火灾探测和报警系统

根据规的要求，配置火灾探测及火灾报警系统。

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第九章 项目管理与实施

9.1项目管理

根据国家相关法律法规要求，项目将严格按照有关程序进行招投标和工程监理。同时，建设单位将委派专业施工监督人员配合施工单位进行质量管理，坚决避免出现任何工程质量事故。有关管理机构将根据项目建筑的实际需要组成相关部门和配备相关专业技术人员。

6.1.1 人员组织安排

公司成立建设领导小组和项目部。领导小组由公司法人任组长，总经理为副组长，其他相关人员为成员。同时，成立项目部。由公司主管项目的副总为经理，工程技术部、财务部等部门的同志为成员，具体负责项目实施。领导小组下设办公室，办公地点设公司，总经理为兼任办公室主任。

6.1.2 保障措施

一是加强工程监督，确保工程质量。派专人到会同工程监理公司人员现场负责工程质量，定期邀请客户代表对施工过程进行监督，积极配合上级部门对工程质量的检测、检查。二是加强项目资金管理，定期对项目资金进行财务检查、审计，确保项目资金专款专用。三是加强安全防意识，强化施工场地的安全建设，严防安全事故的发生，确保施工安全。四是统筹规划，确保如期竣工验收。

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9.1.1项目招投标

6.2.1 招标的组织形式

根据《中华人招标法》国家发展计划委员会第5号令《工程建设项目自行招标试行办法》和国家发展计划委员会《工程建设项目招标围和规模标准规定》的规定，本项属于招投标围，必须进行招标，根据项目的实际情况，可采用委托招标和自行招标。

6.2.2 招标围

根据《国家基本建设大中型项目实行招标的暂行规定》本项目的勘察、设计、施工及材料的采购全部招标。

6.2.3 招标方式

根据《省工程建设项目可行性研究报告》增加招标容和核准招标事项暂引规定，本项目是**区的基础设施建设项目，不涉及，有很多设计、施工单位及材料与设备供应商能提供项目所需要的设计咨询，监理服务及材料与设备供应，不构成邀请招投的条件，必须采用公开招标的形式。

6.2.4 招标管理基本情况如表6－1

表6—1 招标管理基本情况

招标围 招标项目 全部 勘察 设计 √ √ 部分 自行 √ √ 委托 邀请 公开 √ √ 招标组织形式 招标方式 .. .. ..

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施工 监理 √ √ √ √ √ √ 6.2.5 组织管理

按照招投标相关法律程序公开招标确定施工单位，并由**城市建设开发有限公司负责组织实施。

6.2.6 招标方案

本项目拟委托有相应资质的单位进行招投标，或项目承建公司自行进行招投标。

9.2 项目实施进度安排

项目计划工程于2015年10月开工建设，2018年10月竣工，建设期36个月。第二期工程于2016年5月开工建设，2018年12月竣工，建设期31个月。具体安排如下：

2015年10月—2015年12月：完成项目的报批；

2016年1月—2016年6月：旧房拆除、土地平整、完成施工图设计及临时用水、电、路及临时设施的准备工作、招标代理等建设工程前期工作；

2016年7月—2016年12月：完成房屋土建工程的30%； 2017年1月—2017年12月：完成房屋土建工程的100%; 2018年1月—2018年12月：设施设备安装工程、装饰装修工程建设；项目全部竣工验收工作。

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9.4房产销售

房地产销售人员是房地产行业的主力军，也是为企业利润创收的重要人员，因而对房地产销售人员的培训更为企业所重视。如何提升房地产销售技巧，打造企业优秀的销售队伍，培养销售精英，在激烈的竞争中保持优势竞争力是对房地产销售人员培训的目标所在。

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第十章 投资估算及资金筹措

10.1投资估算 10.1.1 编制依据

（1）建筑工程参照省预算、概算定额及相应建筑指标估算； （2）设备及安装工程费用参考同类型工程估算； （3）工程建设其他费按省颁布的相关费用定额计取。 10.1.2 投资估算概况与说明

经估算，本项目总投资为2.6亿元。其具体估算如下： （1）土地取得费用

项目总用地32亩，全部为项目建设单位可供建设用土地，用地手续完备，直接用于该住房的建设开发，按已付费用计算，土地取得费用为3500万元。

（2）前期工程费

前期工程费用主要包括：①规划、设计、可研费，按每平方米15元计；②水文地质勘察费：按每平方米10元计；③环境影响评价费，按建安工程费的0.3%计；④土地平整费，按实际面积计算，合计306.20万元。

（3）基础设施建设费

基础设施建设费主要包括供电工程、供水工程、排污工程、道路工程、通信工程、路灯工程、绿化工程以及消防工程等，按实际造价估算，合计887.50万元。

（4）建筑安装工程费用

建筑安装工程费是指建造房屋建筑物所发生的建筑工程费用、设备

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采购费用和安装工程费用等。根据**目前建筑市场的水平，项目总建筑面积000平方米，建筑安装工程费按1000元/平方米，合计为00万元

公共配套设施工程主要是物业用房、配电间、垃圾站、停车位与厌臭净化池等工程，经初步估算，合计费用为490.00万元。

（6）管理费用

管理费用是建设单位管理部门为组织和管理房地产项目的开发经营活动而发生的各项费用，主要包括：管理人员工资、办公费、差旅费、折旧费、修理费、咨询费、审计费等。根据《省经济适用房价格管理办法》，管理费按照1-5费用之和的2%计算，即为124万元。

（7）开发期间税费

开发期税费主要是报建费及其他建设管理费。根据国家和**当地各项行政性收费和基金，估计为200元/平方米。故该项目住房的开发期税费为1080万元。

（8）其他工程费

其他费用主要包括：临时用地费和临时建设费、工程造价咨询费、总承包管理费、合同公证费、施工执照费、工程质量监督费、工程监理费、竣工图编制费、工程保险费等。参考**收费标准，合计为210.72万元。

（9）不可预见费

根据本项目建设的实际情况，不可预见费用按前面九项费用之和的2.22%估算，预备费用按总投资的3.5%估算。合计为4.65万元，其中预备费用400万元。

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详细构成及估算依据见表10-1： 10.2资金筹措

总投资**万元。项目建设资金，全部由项目承建单位自筹。资金来源：一是建设单位自筹解决**万元；二是招商融资**万元。

10.3融资方案

5.4.1 融资规模

根据项目建设公司财务和项目建设规模的实际情况，项目建设需进行融资，融资额为**万元。融资方式可用合作融资或借贷融资。

5.4.2 资金用途

本项目建设所有融资**万元，主要用项目建设的中期建筑材料的购置和后期建筑工程款的按约支付。其中用于建筑材料的购置**万元、建筑工程款的按约支付**万元、生产预备资金和应急资金**万元。

5.4.3 资金管理

融资款到位以后，公司必须建立专账，务必做到专用管理。按时向有借贷有关部门和贷款银行呈报施工进度，并汇报资金使用情况。严格财务制度和财经纪律，把资金用在刀刃上，用最少的钱办最大、最好的事。

5.4.4 资金偿还 1.合作融资偿还方式。

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用本项目建设利润偿还。该项目建设成本为**万元,收入**万元，利润为**万元。

公司项目建设完成后，公司股东一致同意用本项目利润将融资款3000万元，按约连本带息一次性还清。

2. 贷款偿还方式。

根据公司项目建设情况，所建住宅采用银行按揭的形式，住宅按揭资金收入约**万元。公司本项目借贷款**万元，公司股东一致同意将住宅银行按揭收入一次性连本带息还清借贷款项。

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表10-1 投资估算明细表

序号 1 2 2.1 2.2 2.3 2.4 3 3.1 3.2 3.3 3.4 3.5 3.6 3.7 4 5 5.1 5.2 6 7 8 8.1 8.2 8.3 8.4 8.5 8.6 8.7 8.8 8.9 8.10 8.11 项目名称 土地费用 前期工程费 规划、设计、可研费 水文、地质勘察费 环境影响评价费 土地平整 基础设施建设费 供电工程 供水工程 排污工程 道路工程 通信工程 消防工程 绿化亮化工程 建筑安装工程费 商铺、住宅建建设 公共配套设施费用 车位 垃圾处理等设施 管理费用 开发期间税费 其他工程费 临时建设费 施工图预算或标底编制费 工程合同预算或标底审查费 招标代理费 总承包管理费 合同公证费 施工执照费 工程质量监督费 工程监理费 竣工图编制费 工程保险费 不可预见费 预备费用 合 计 单位 亩 平方米 平方米 平方米 平方米 平方米 平方米 平方米 平方米 平方米 平方米 平方米 个 平方米 平方米 数量 指标 金额(万元) 9 10 .. .. ..

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第十一章 效益分析

11.1 成本费用估算 10.1.1 估算原则和依据

1、成本和费用的计算围：包括项目建设的征地、土建工程、配套设施建设及旧设施拆除、拆迁补偿和项目前期设计、报批等，即整个项目建设过程所发生的全部成本和费用。

2、各种原材料、动力价格，以调查掌握的目前实际到厂价格为基础测算，消耗定额按国家和省、市有关规定计算指标确定。

3、其他费用。按国家有关财务制度规定并结合本项目的实际情况估算。

10.1.2 成本费用

根据上述条件，产品平均单位成本估算如下表，总计费用为10600万元(详见10-1 投资估算)。

10.2 收入情况估算

项目建成后,总建筑面积**㎡，其中铺面**㎡、住宅**㎡，车库320个全部出售。出售价格按**当地市场价平均值略偏低计算，总收入为幽幽**万元。其收入情况如下：

产品销售收入表

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序号 1 2 3 名 称 一楼铺面出售 电梯楼住宅出售 车库岀售 合 计 单 价 数 量 总收入 （万元） 备 注 10.3 财务指标与评价 10.3.1 财务计算依据及说明

10.3.1.1 财务计算年限。财务计算年限取2年，其中建设期1年。未计算固定资产折旧和银行利息。

10.3.1.2 产量及售价。本项目设计产品严格按**规划列会指标指标，销售与租赁价格均按目前市场平均价计算。

10.3.1.3 营业税及所得税。按国家有关文件执行。 10.3.1.4 基准收益率。本项目财务评价的基准收益率为10%。

10.3.2 财务指标测算结果 10.3.2.1 全投资财务部收益率25.3% 10.3.2.2 产品含税销售额**万元 10.3.2.3 生产总成本 **万元 10.3.2.4 销售收入**万元

10.3.2.5 年上交企业所得税（按25%计算）**万元 10.3.2.6 年净利润**万元 10.3.2.7 投资利润率**% 10.4 财务评价

从上述计算结果可以看出，本项目全投资财务部收益率为

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25.3%，高于评估本项目所采用的10%的基准收益率，也高于目前的银行贷款利率，说明本项目的经济效益是好的。

在项目投产后的4年计算期，项目建设全部完成后，企业利润总额为6280万元，上缴国家税收1570万元，说明项目投产后不但对企业本身具有良好的经济效益，而且能为国家和地方财政收入做出一定的贡献。

10.5 效益分析

10.5.1 总收入为**万元。 10.5.2 总开支：**万元 10.5.3 获利润：**万元 10.5.4 上交总税额为**万元 10.5.5 获纯利润为：**万元 10.5.6 投资利税率：**% 10.5.7 投资回报率：**%

10.5.8 投资收回期：**年(不含建设期4年) 10.6 财务评价结论

从以上的财务计算与分析中可以看出，项目的盈利能力和清偿能力都比较强，项目同时具有较强的抗风险能力。所以，本项目的财务效益是比较好的，经济上是可行的。

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第十二章 研究结论与建议

12.1结论

本报告从国家、宏观环境、市场需求等分析入手，在形成清晰的项目方案规划与开发运作的基础上，经过详细的调研评估，对项目的技术可行性与经济可行性实施了全面、客观的分析，我们一致认为：

（1）本项目在**良好的经济发展背景下，结合国家变化带来的机遇，具有良好的市场空间，项目开发具有良好的经济、和社会基础。

（2）本项目的规划、建设与项目特征相符，在进度上具有紧凑、高效的特点，为提升项目的经济性与抵御时间性风险的能力提供了可靠保障。

（3）项目的建成必将形成实质性供应，为南嘴镇建设和提升品位作出重大贡献。根据对项目条件、工程方案、社会评价的分析研究可知，本项目具备方案合理、社会评价良好的建设条件。

从综合分析来看，项目建设可行。 12.2 建议

(1)在项目前期，鉴于本项目具有良好的社会效益、经济效益与环境效益，建议当地积极配合承建单位，与开发建设地各相关单位协调好，切实获得相关部门支持，使其早日建成，以发挥其效益。 （2）在项目建设过程中，应严格执行国家基本建设程序，加强管理，实行招投标制度、工程监理制度，确保工程质量和安全生产，符合环境保护要求，及资金的严格控管。

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