我国货币政策对房地产价格影响的实证研究

我国货币政策对房地产价格影响的实证研究　张弄口英　黄冈广播电视大学湖北黄冈４３８０００　【摘要】文本分析了对房产价格影响较大的几种货币政策，并采用建模方法，对影响房地产价格的货币因素做了实证研究。　【关键词】货币政策房地产价格实证研究　中图分类号：Ｆ２９３．３文献标识码：Ａ文章编号：１００９－４０６７（２０１３）１３—２２５－０ｌ　一、影响房产价格的主要货币政策　（一）利率政策的影响　数，然后将三个变量进行平稳性检验，检验后得出了三个非平稳数列，　然后再对这三个序列求一阶差分，分别记为ｄ—Ｉ　Ｎ　Ｄ　ＥＸ、ｄ—Ｍ　２、　ｄ—对地产开发商而言，提高利率增加了房地产商的成本。利率导致的　Ｉ　Ｒ，检验结果如表一所示：　成本上升，会在一定程度上给企业的现金周转带来问题，会使得地产商　通过降低商品房价格来回笼资金。对于购买房产的消费者，一部分是购　买自住房，也就是刚性需求者，一部分是投资者。当利率升高时，刚性　消费者受到的影响比房地产开发商受到的影响更大，这样做实际上是使　银行减小了对购房者的支持，使购房成本提升，而成本的上涨会打击消　费热情，降低市场需求；而对投资者而言，加息会使得投机者收益减少，　迫使其转投其他行业，从而整个房产市场的需求会降低。　（二）信贷政策的影响　我国的信贷政策包括四个方面：　１．与货币信贷的总量扩大有关系，货币乘数和流动性要受到政策的影　响。　２．１曹贷政策配合国家的产业政策，利用贴息等方式，把信贷资金引导　到政策扶持的地区与行业，促进其经济发展。　３．限制性的信贷政策。引导商业银行调整授信额度、调整风险评级，　通过这种方式限制信贷资金在某些行业和地区的过度投放。　４．通过制定合理的信贷法规，规范和促进金融行业，防止信贷风险的　发生。　实施较为紧缩的信贷政策，使货币供应量减少，或者把住房按揭贷　款的比例降低，把开发商开发项目的自由资金比例上调，房地产市场的　供需都会因为没有足够资金支持而降低。贷款总量的下降，导致供需减　少，从而致使住房价格出现变化，当然，当市场均衡以后，价格的涨跌　取决于供需之间的关系。　（三）存款准备金率的影响　调整存款准备金率，会使金融机构的信贷扩张受到影响，达到间接　调控货币供应量的作用。在房产市场中，准备金率上调就表示银行可贷　资金变少，致使房贷收紧，地产商资金压力变大，这样就给融资带来困　难，只有降价销售、快速回笼资金，来能缓解压力。这种紧缩政策同样　会影响到购房者，首付的增加会导致购房需求的减少，从来影响房价。　二、实证研究分析　（一）变量选取　货币政策与地产价格之间的关系是互相联系、互相影响的，并且会　随着时间的变化而变化。结合房产市场的供需关系、成本因素等，可选　择国房景气指数、广义货币供应量（Ｍ２）、实际利率水平来作为研究变量，　它们可分别作地产市场变化、货币供应量调节、利率调节的代理变量。　（二）变量作用介绍　１．国房景气指数。国房景气指数是对房地产行业变化的一种综合、量　化的反映，它由多个分类指数结合而成，能够从多方面（土地、需求、　资金等）反映中国地产业的状况，非常具有代表性。　２．广义货币供应量。广义货币供应量指的是流动的现金、活期存款、　居民储蓄款、企业定期存款。　３．实际利率水平。实际利率指的是剔除掉通货膨胀率以后，投资者得　到的利息回报的真实利率。利率政策也是国家宏观调控的重要工具，人　们是选择储蓄还是选择消费，可以因实际利率水平的不同而做不同的选　择。　（三）建立模型　１．进行平稳性处理。将国房景气指数和广义货币供应量的值取自然　变量　ＡＤ　Ｆ统计量　临界值１％　临界值５％　结论　ｄ—ｌ　Ｎ　Ｄ　ＥＸ　一６　ｌ　Ｄ　８　—４．０　３　２　—３．４　４　７　稳定　ｄ　Ｍ　２　—７．７　６　８　—４．０　３　２　—３．４　４　７　稳定　ｄ　Ｉ　Ｒ　一５．８　４　ｌ　一４　０　３　２　—３．４　４　７　稳定　表一：一阶差分后的Ａ　Ｄ　Ｆ平稳性检验　２．多变量协整分析。采用恩格尔一格兰杰两步法来对变量进行协整分　析。　３．脉冲响应函数分析。假设各变量均为内生变量，将各内生变量对自　身及其他内生变量的扰动所作出的相应反应做脉冲分析。分析采用的模　型为：　、　’　ｙｔ　ｃ＋　ｉＹ，一ｉ＋￡ｆ　ｌ　其中，Ｙ是内生变量组合而成的向量，ｃ是截距向量，是系数矩阵，　是随机因素。　（四）研究结果分析　研究结果表明，我国房产市场的货币传导机制是有效的，广义货币　存量和实际利率均对国房景气指数有正影响，并且货币存量对指数的影　响比实际利率的影响更大，但是这种影响存在时滞效应，也就是说需要　一段时间以后，这种传导作用才会在市场中体现出来。下面是广义货币　供应量和实际利率对市场分别的影响结果：　１．广义货币供应量（Ｍ２）的影响　广义货币供应量是很多种货币政策共同作用产生的，它受到贷款量、　真实利率还有现金部分的影响。现金部分中，有两部分对房产价格影响　最大。　１）国际资本。当我国经济在上升期时，房地产业容易吸引国外资金　进入，尤其是当我国货币有升值预期时，国外资本进入地产行业，不仅　可以在房价上涨中获利，还能通过汇率变化得到收益，并且房地产市场　也会因为资金注入而带来繁荣。当然，这部分资金一旦抽离，也会对整　个市场造成巨大影响。　２）股市的资金。当股市向好时，例如我国０６年到ｏ９年度，股市上　涨形成的财富效应，使人们将获取的资金投进地产市场，使房产价格上　涨；而当股市萧条时，人们也会选择房产来保值，需要的上升也会导致　住房价格上升。　２．实际利率的影响　实际利率在短期内对房价会产生正影响，滞后５月以后会有负影响。　我国目前的情况下，提高利率虽然抑制了地产商的贷款，但因为房产需　求强劲，并未有效抑制住个人的住房贷款，ｏ６至０８年，我国央行采取提　升５年期以上贷款利率，但房价仍旧增速稳定。　参考文献　［１】邓雪莉．货币政策对我国房地产价格的影响机制及原因分析　【Ｊ】．山西财政税务专科学校学报，２０１２，１４（５）：５６－５９．　［２】袁晓春．货币政策对房地产价格调控的有效性研究［Ｄ］．华东师　范大学，２０１１．　【３】赵同亮．货币政策对房地产价格影响实证研究【Ｊ】．商业时　代，２０ｌ２（３５）：６１—６２．　２０１３・１３　中圈电子商务●２２５