屈家村可研(修改后)(2) 2

第一章 项目总论

1.1 项目主要内容

1）项目名称：县xxxx城中村改造建设项目 2）项目位置：项目位于县xxxx镇xxxx

3）项目规模：项目占地面积27亩（合18000平方米），总建筑

面积270平方米。

4）建设内容： 主要建设7栋7层住宅楼（其中：临街2栋1-2

层为商业用房、中间4栋1层为商业用房），大礼堂，公共服务中心及道路、供水、供电、供暖、亮化绿化等公共基础设施。

5）总投资额：3460万元 6）资金来源：村民自筹资金。 7）建设期限：24个月

8）建设单位：xxxx县xxxx镇屈家xxxx村委会

1.2建设单位概况：

1.2.1村委会概况

xxxx县xxxx镇xxxx位于xxxx县城东南方向，周普路东，属于县工业园区开发地。南依西宝高速，西邻长青南路。由四个自然村组成。即显西、显黄、显田、显东。现全辖占地380亩左右，布局住户600户，人口共2100人。

1.2.2有利条件

随着社会主义新农村建设的推进，xxxx正面临前所为有的发展机遇。从经济发展条件分析：首先，xxxx拥有得天独厚的区位优势，

- 1 -

项目可行性研究报告

与长青南路及西宝高速相邻，交通便利。同时，新建台资工业园区，充分享有工业发展辐射带动力强的优势。为合理布局经济，加快区域经济发展创造了有利条件；

1．2．3经济发展基础

xxxx在发展传统产业的基础上，取得了明显的效益，并有进一步发展壮大的趋势。在调整产业结构的同时，xxxx把握历史机遇，加快经济建设步伐，经济发展取得了显著成效，建成台资工业园，北显铸造厂，村庄部分道路及巷道实行了硬底化，排水设施基本完善。为建设社会新农村和促进经济社会跨越式发展奠定了必要的物质基础 。台资工业园及北显铸造厂的建设，有效转移农村富余劳动力，使村民生活不断改善。

1．2．4软环境优势

近年来，xxxx在实行村民自治的过程中，思想，与时俱进，培养了一批懂经济、会管理的复合型干部，干群关系和谐，村风民风片朴，社会稳定，营造了良好的干事创业环境。在抓好物质文明建设的同时，全村逐步形成了团结拼搏、迎难而上、崇尚科学，全面开展社会主义新农村建设的新局面。

1．2．5产业结构：

xxxx以传统种植业为主，同时兼盈普通养殖业。近年来成为县工业园开发地后，引进台资，与原有的北显铸造厂形成新的经济增长点。同时xxxx周边拥有北显遗址，出土有大量的西周、战国时期的文物，该遗址面积广大，延续时间长，文化内涵丰富，对研究关中地区新石器至秦汉遗址的分期和文化类型提供了重要的实物依据 ，也为xxxx提供了丰富的旅游资源。

- 2 -

项目可行性研究报告

1.3 可行性研究依据

1）《xxxx省土地利用总体规划》（2006-2020年） 2）《xxxx市住房建设规划》 (2008—2012年) 3）《xxxx市城市总体规划》（2006-2020年） 4）《xxxx县城市总体规划》(2010—2030年) 5）《xxxx县土地利用规划》

6）《xxxx县国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》 7） 国家计委颁布的《关于建设项目进行可行性研究的试行管理办法》

8）xxxx省现行相关工程定额标准 1.4 研究范围

本项目可行性研究报告依据国家有关法规、、规程和规范，对项目建设背景、环境影响、土地利用及用地指标、市场分析及前景预测、建设规模及设计方案、环保及节能、配套设施、投资估算方案、财务效益等方面进行分析研究，并提出有关建议。 1.5研究目的和意义

“城中村”改造是xxxx大开发，点亮xxxx县城西大门的绿色工程。是改善人居环境、推进城市化进程的必由之路。有利于改善xxxx县城市面貌，优化城市土地资源配置和空间结构布局，并对提高人民生活质量、协调发展社会各项事业意义重大，具有良好的社会效益。

经济的不断发展，社会的不断变迁以及不时变化的环境因素，都会对土地的使用模式产生一定的影响。那么我们就要随时制定能反映这种连续相互作用的规划。同时，产业体系对城市空间结构、功能分区和土地利用起着导向作用。xxxx在积极发展中产业结构的调

- 3 -

项目可行性研究报告

整，也使其对居民空间结构，功能分区和土地的重新规划和合理分配提出了新的要求。xxxx“城中村”改造建设项目正是土地使用模式变化中规划变化的良好体现，也是xxxx村民提高生活质量的美好愿望。

xxxx目前布局结构比较混乱，基础设施部分缺失，环境卫生、消防安全、治安计生等问题突出，还有部分道路处于泥泞状态、污水横流、垃圾成堆、脏乱差的现象突出，电力通讯杂乱等现象严重，极大地降低了居民的生活质量，影响了城市的整体面貌。xxxx“城中村”改造建设项目，既改善了xxxx村民的生活环境，居住条件，又可以搞好xxxx镇招商引资工作。把招商引资和“城中村”改造项目建设作为xxxx镇经济工作的增长点。

国家在2005年通过《十一五规划纲要建议》，提出要按照“生产发展、生活宽裕、乡土文明、村容整洁、管理民主”的要求，扎实推进社会主义新农村建设。对现有农村进行政治、经济、文化和社会等方面的建设，最终实现把农村建设成为经济繁荣、设施完善、环境优美、文明和谐的社会主义新农村的目标。

随着新农村建设进程的加快，xxxx村民生活水平提高了，但脏乱差状况没有根本上得到治理、无法实现人与环境和谐发展的要求。而且由于历史等原因，目前xxxx存在三点突出问题有待急需解决：

1）因居住条件有限，村中现有60多户无庄基地。村民居无定所，关系到村民的基本生活状态和生活质量，是xxxx急待解决的民生问题，也是新农村建设管理民生的基本要求。

2）目前村中有十二户村民的房屋地址，位于南北通道路址规划范围内，如不及时拆迁，将严重影响道路的铺设完成，为周边经济

- 4 -

项目可行性研究报告

的发展速度埋下隐患，进而影响整个xxxx的经济发展前景。

3）在xxxx的产业调整中，台资工业园区在xxxx征地1000多亩，村民仅余土地300亩，人均不足2分。致使xxxx生活生产发展受到制约，急待通过xxxx“城中村”改造建设项目进行调整。

xxxx“城中村”改造建设项目的周边，既有西宝高速、长青公路，又有台资工业园以及北显遗址。优越的地理位置，新兴的工业发展势头，悠远的文化氛围，很适合兴建城市居民小区。在xxxx“城中村”项目改造中，还将增建社区礼堂等文化休闲场所，为xxxx镇居民提供良好的栖息之地。同时，xxxx改造建设项目的建成对xxxx的周遍及本身具有几方面的影响。

1）有利于环境的改善

“城中村”高起点、高标准进行规划和建设，居住与商业兼容，各种市政配套设施齐全，对于彻底改善群众居住条件，提高群众生活水平，提升城市品位，塑造城市形象，繁荣城市经济，节约利用城市土地，优化城市空间布局意义重大。

2）利于住房条件的改善

住房条件的改变、区域优势及房产价值的提升、居住人群层次的提高，将会使村民的生活习惯、文化层次和经营方式得到改变，从而使村民的文明程度、生活质量得到提高。促进城市社区生态环境、人居环境和社会环境进一步优化和提升。

3）有利于构建管理新

随着“城中村”改造的深入，有利于稳步推进村级管理转换，推动“城中村” 建成新型社区，建立相应的社区组织，实行社区统一管理，规范运行。 更有利于加快推进城乡一体化，对于城乡发展规划，产业布局、基础建设等各个方面都有一定的推动作用。

4）有利于村民个人收入的提高

- 5 -

项目可行性研究报告

“城中村”改造后将成为功能齐全的综合区域，商业市场的建设给村民提供大量的就业岗位，同时为村民从事第三产业提供良好的区位优势，村民的个人收入将大大提高。切实解决“失地村民人往哪里去”面临的难题。对进一步提高村民生活水平及质量有很大的促进作用。

5）有利于房产价值的改变

村民住宅转变为证件齐全的商品房。这些房产可进行租赁、自主或岀售、提高村民的经济收入。 1.6可行性研究结论

1）本项目是“xxxx县xxxx镇xxxx城中村改造建设项目”，该项目的开发建设有利于xxxx县经济发展和城镇化建设，促进了社会和谐。老百姓由农民转变成了居民，和城镇居民一样享受社会福利，幸福有保障，许多矛盾和问题悄然化解在底层，对于社会稳定和谐意义重大，其总体发展方向符合xxxx县城市总体规划要求。

2）该项目建设符合国家，符合xxxx县土地利用规划和城市建设规划。项目的实施，畅通了城市化道路，促进了经济社会的全面发展，改变了城中村农村集体土地分散征用、分块变性的问题，以村为单位地块打包挂牌，有利于城市化的进程，找到了解决城中村长治久安问题的新途径。

3）本项目选址合理，建设场地具有交通、生活便利的优越性，项目供水、供电、供气、供暖、通讯设施齐备，具备良好的建设环境。项目的建设过程中，可为社会提供大量就业岗位，推动当地经济发展，也能为国家增加一定税收。

4）本项目主要建设多层住宅和商铺、附属休闲娱乐设施、公共设施、道路、亮化、绿化等，目前项目设计和施工技术都十分成熟，项目选址有较好的地质地形条件，施工方便。项目投资较大，投资

- 6 -

项目可行性研究报告

回收期较短，投资风险较小，社会效益显著，同时又能满足多住户的居住需求。

综上所述，该项目的建设既能改善城中村农户居住条件，提高城区公共服务设施水平，完善城市职能，增强城市吸引力，同时又具有较好的社会与经济效益，并且可以促进xxxx县经济和城镇化建设的发展，因此，本项目的建设是十分必要可行，建议有关部门尽快批准建设。

- 7 -

项目可行性研究报告

第二章 建设背景及必要性

2.1建设背景

住房问题是重要的民生问题。召开全国城市住房工作会议提出，所有城市（包括县城）要以城市低收入家庭为对象，加大“城中村、棚户区”改造力度，使“城中村、棚户区”家庭住房条件得到明显改善。

改革开放以来，中国经济发展取得了举世瞩目的成就，巨大的市场潜力和相对低廉的生产成本已使中国成为亚洲地区，乃至世界最具投资吸引力的国家之一。在工作报告中提出了“中xxxx崛起”的概念，这意味着将在、财政、基础设施建设等方面将会向中xxxx地区倾斜，刺激中xxxx经济的快速发展。地处中国腹地的xxxx省xxxx县面临着一次全新的历史发展机遇。

在中xxxx崛起的大背景下，依托优越的地理位置和多年积累，xxxx的整体经济实力日益增强，已具有较强经济积累，地区生产总值连续几年处于西北部五省前列，从整体经济实力看，xxxx龙头与支点的地位已基本确定。

xxxx省xxxx县城区内存在多个城中村，城中村内危房、旧房集中，这些住房建设时间长，房屋质量差，户均面积大，基础设施配套不全，生活环境质量差，群众生活十分不便。中心城区内的城中村脏乱差，片区环境严重影响了xxxx县的市容市貌，影响县城的整体形象。为彻底解决这一问题，进一步加快城中村改造和城镇化进程，推动全县经济社会快速发展，xxxx县根据省市加快推

- 8 -

项目可行性研究报告

进城镇化和城镇建设管理工作会议及相关文件精神，拟定了《关于加快推动城镇化的实施意见（征求意见稿）》、《关于进一步加强城乡规划和建设管理的意见（征求意见稿）》、《xxxx县城乡规划建设管理实施暂行办法（征求意见稿）》三个文件。城中村规划管理工作是县住建局的重要职责，为坚持一厅式办公，一条龙服务，提高城中村改造项目审批效率。xxxx县住房和城乡建设局派驻一名副兼任旧城办主任，负责城中村改造范围内的规划建设的有关行政管理工作、房屋征收有关行政管理工作，并联系国土局负责城中村改造范围内的土地管理工作。

实施“城中村”改造是利在当代，功在千秋的民心工程，对于创造良好人居环境，丰富城市特色和内涵，提升城市品位，增强城市竞争力，促进可持续发展都具有十分重要的意义。xxxx县xxxx成立专门工作组负责规划拆迁安置等工作，统一、统一领导、统一规划、统一标准，协调制定“xxxx住宅小区”总体实施方案。在实施总体方案时从实际出发，坚持规划先行原则，采取一村一对策、一村一方案的办法，由县规划、土地和建设部门指导制订拆迁改造建设方案。鼓励采取村民自筹资金的方法，尽快推动“xxxx住宅小区”建设项目有序进行改造。 2.2 项目建设必要性

1）城中村存在的弊端

近几年来，随着城市化建设进程的加快发展，城区范围不断扩大，原先城区周边的村庄，现在区域位置上已成为城区的组成部分，“城中村”在行政上已是城市的范畴，属于街道管理，但“城中村”仍然实行农村集体所有制和农村管理。“城中村”农民的土地大部分已经被国家征用，不再从事农业耕作，其经济来源主要依靠

- 9 -

项目可行性研究报告

第二、三产业及土地收益，生活方式也发生了根本变化，已不再是传统意义上的农民。“城中村”存在的弊端主要有以下几个方面：

1．人口构成多元化，社会治安堪忧

“城中村”的人口构成十分复杂，并不是以前所认为的城乡二元结构。据调查，“城中村”的人口主要由以下几个方面构成：首先是当地的原有“村民”（部分村民的户籍实际上已经成为市民），其次是租用“城中村”村民住房的城区市民，第三是来自外地、职业构成十分复杂的外来人口。由于租金低廉，“城中村”容易吸引外来人口，出租房中聚居了大量缺乏有效管理且职业构成和宗教信仰十分复杂的人员，因此可能成为滋生“黄赌毒”的温床和违法事件发生的发源地，这种状况的存在制约着城市的健康发展。

2.“城中村”的存在，会造成严重的环境污染隐患 廉租出租屋中，聚集了大量的外来务工人员和粗放型小型企业及加工厂，数目庞大的生产垃圾和生活垃圾处于无序管理状态，不能及时清理，造成周围环境污染，进而形成土地污染，甚至地下水污染。再者，城中村中清洁能源使用率低，务工人员和小加工厂的生活状态决定他们会使用低廉的煤和柴等污染性能源材料，必然造成一定的空气污染，使居住环境恶化。

3.“城中村”缺乏统一规划和管理，造成土地利用率和产出率低下，国土资源流失

“城中村”房屋建筑占地面积大，建筑风格与城市规划不够衔接，房屋容积率低，土地利用十分粗放。同时，“城中村”的土地区位条件相对优越，土地的产权又属于村集体所有，这样，优越的区位条件和相对于城市低廉的土地价格，使“城中村”中不规范的

- 10 -

项目可行性研究报告

房地产二级市场特别活跃，导致由于规划和基础设施改善而使土地升值的部分国有土地资产的大量流失。

4.管理不顺，管理难度较大

“城中村”周围已经被城市社区所包围，而“城中村”是一种特殊类型的社区，它既像城市又像农村，既不是城市又不是农村。从管理上考察，城市社区的管理与农村社区的管理有较大区别，它们在“城中村”形成矛盾和冲突，有时又会出现管理上的“真空”，“城中村”的性质使城市管理部门管不到，街道、村、镇管理又不得力。这样，村集体组织和村民受利益的驱动，乱搭乱建成风，违法违章用地十分普遍，住房用地严重超标。

5.公共设施缺乏，环境、交通及安全问题严重

“城中村”的基础设施是与原来低密度的建筑和低密度的人口相适应的，现在由于部分市民和大量外来人口的入住，小企业的开办，使给水、排水、道路、交通、电力、邮电通讯等基础设施严重不足，超负荷运转，再加上楼间距小，路径狭窄，采光差，在原来污染和混乱的同时，又存在通风设备缺乏，消防通道不过关，致使治安、消防、交通事故频发。

6.村民素质较低，就业问题严峻

城中村特殊的建筑结构，造成植被覆盖率低，配套设施缺乏，公共娱乐场所基本没有，幼儿园、中小学覆盖面小，严重影响村民的身心健康发展，同时“城中村”村民和外来人口素质普遍不高，加上出租等手段获取收益比较容易，“城中村”村民普遍表现出游手好闲、不思进取的状态，并缺乏在文化和专业知识技能上进一步提高的能力。另外，“城中村”这种独特的存在和发展模式使城市

- 11 -

项目可行性研究报告

居民难以理解村民，而村民本身也缺乏获取政治权利和社会公正的追求，影响村民的发展和整个社会文化素质的提高。

2）城中村改造的历史使命

本项目是积极响应文件精神，认真贯彻落实“住房问题是重要的民生问题”，响应省市县加快推进城镇化进程和城镇建设管理工作会议及相关文件精神，加快推进城中村改造，具有历史使命。

因此，xxxx县xxxx镇xxxx城中村改造建设项目的实施非常迫切，也十分必要。

- 12 -

项目可行性研究报告

第三章 项目环境分析

3.1xxxx县概况 3.1.1 行政划分

xxxx地处关中平原xxxx，全县共有8镇（xxxx镇、苏坊镇、xxxx镇、游风镇、贞元镇、长宁镇、小村镇、大庄镇），4个三农服务中心（代家三农中心、河道三农中心、南仁三农中心、xxxx街三农中心），213个村民委员会，6个社区居委会，44.72万人，其中农业人口37.4万人，县驻地xxxx镇。全县总面积392平方公里，其中耕地42.5万亩，人均1.1亩，是xxxx省人均土地面积较少、人口密度较高的县区之一。境内以汉族为主，还有回、满、白、壮、蒙古、侗、傣、朝鲜、土家、锡伯、土族等11个少数民族。地势平坦开阔，地理位置十分优越，是关中地区重要的交通枢纽和物资集散地。

3.1.2 自然条件

xxxx属暖温带季风区半湿润气候，夏季高温多雨，冬春寒冷少雪，四季分明。多年平均气温为13.2℃，年极端最高气温42℃，极端最低气温为-19.4℃；多年平均降水量有600mm左右，多集中在6、7、8三个月，占年降水量的50%以上。平均初霜期在11月上旬，终霜期3月下旬，无霜期228天。年平均日照时数有2160小时左右。地形西北高、东南低，从北向南呈阶梯分布，分为一、二、三道塬，由山前洪积扇前缘地带和黄土台原、河漫滩及河谷冲积阶地三种类

- 13 -

项目可行性研究报告

型构成。耕地中川、塬平地占97%。境内有三条河流，均属渭河水系，水资源可利用量26553.8万立方米，已开发量17169.8万立方米，地下水年均可利用量1.5988亿立方米，已开发量9924万立方米。农业始祖后稷教民稼穑于xxxx，是中国农业发祥地之一。自古就有“关中米粮仓”之称，全县水浇地37.22万亩，占耕地的90.7%，人均0.9亩。近年来，xxxx县加大土地开发复垦整理工作力度，争取省、市补助资金，先后实施了县级土地开发复垦项目，净增加耕地4074.91亩。农作物58种，果树10种，林木68种，2011年粮食总产24.万吨，农业总产值25.2亿元。曾先后荣获小麦单产全国先进县，全国商品粮基地县，瘦肉型猪生产基地县，大蒜、辣椒、玉米皮编织也很驰名。

3.1.3 工业经济

工业经济蓬勃发展。实施工业强县战略，先后建立了xxxx县（台资）工业园、苏坊工业园、大庄工业园，形成了医药、食品、机械加工、化工、建材、纺织、造纸、锅炉、服装等主导产业，xxxx县（台资）工业园区基础设施完善，达到了“七通一平”，成为招商引资的洼地，被确定为全省重点建设的县域工业园区之一，现入驻企业达到28家，累计吸引投资50亿元。

3.1.4文化教育

近年来，xxxx经济快速发展，各项社会事业生机勃勃。 1997 年荣获全国“两基”工作先进县和“全国农村物价管理”先进县称号， 1999 年通过省、市“普及实验县”评估验收，并获得全省“社会治安模范县”称号； 2000 年荣获“全国双拥模范县”称号， 被、市命名为计划生育综合管理服务先进县； 2003 年 12 月再获全国 “双拥” 工作“二连冠”和全省“四连冠”，2008年荣

- 14 -

项目可行性研究报告

获“xxxx省县域经济社会发展争先进位奖”，2010年在全省县域经济社会发展监测考评中排在全省第25位。

3.1.6 医疗卫生

全县医疗卫生事业发展较快。建国后，经过几十年的努力，逐步建立健全了县、镇、村三级卫生医疗保健组织。到2010年，全县有医疗卫生机构28个，村卫生室350个，医务人员900多人，与1949年相比，机构增加了将近30倍，人员增加了100多倍，病床由1952年的10余张增加到1000多张。

3.1.7名胜古迹

xxxx县名胜古迹较多，有丰富的文物宝藏。全县有各类文物点150处，其中古遗址47处，古墓葬5处，古建筑10余处，石刻碑碣50多个。报本寺塔、城隍庙、苏武墓等10处被列为省级重点文物。到1990年底，全县出土文物共1780余件，珍贵文物有商代的乳丁纹簋、蝉鼎和玉戊 ，西周的驹父盨盖、戈祖已尊，战国的信安尹，北宋的金棺银椁，唐代的金碗、鎏金鱼纹银耳杯。 3.2 xxxx县xxxx镇概况

xxxx镇地处城关，镇域面积22.5平方公里，耕地面积2.3万亩，辖20个行政村，4个社区居委会，人口共计7. 53万人（其中农业人口2.66万人，非农人口4.87万人），群众收入主要以二、三产业为主，是一个城郊型经济大镇。近年来，镇、按照“工业强镇、产业富民”的发展思路，逐步闯出了一条建设大基地、舞活大龙头、做强大产业的强镇富民新路子。2010年、2011年连续两年被县委、县评为“产业发展先进单位”，2011年目标责任制考核评为全县优秀镇。

1）产业发展有宏伟的发展规划

- 15 -

项目可行性研究报告

镇按照“主导产业做强，特色产业做大，已有产业做优，后续产业做实”的发展思路，坚持以壮大两园为重点，以五大产业带为总抓手，积极实施沿渭河发展苗木产业带，沿高速路发展猕猴桃种植产业带，沿南环路建设特种养殖产业带，围绕（台资）工业园区建设三产服务产业带，以城中村为中心，建设商贸物流产业带，全力打造五大经济板块，发展15个特色产业村，壮大一批优势产业。

2）主导产业规模进一步扩大

从2008年开始，镇、积极鼓励，引导群众打破传统的种植结构，调整产业布局，抢抓机遇，2009年在史家村建成设施蔬菜大棚96座，占地180余亩。尤其是2010年、2011年以来，通过土地大流转的方式，在与杨凌新世界苗木有限公司合作建成1057亩核桃苗木示范园的基础上，继续在沿河洪寨等8村发展优质核桃苗木3000余亩，成为全省唯一的核桃种苗示范基地，280多名群众在基地长期务工，人均月增收1000元以上，有效地增加了农民收入。同时，按照县委县做强猕猴桃产业的要求，进一步采取土地大流转的方式，在西宝高速以南令新等10个村发展优质猕猴桃11000多亩，目前井渠路电基础设施已基本到位，并完成一期7000亩苗木嫁接，长势良好。

3）“一村一品”产业进一步凸显

按照“科学布局、逐村定品、集中连片、整体推进”的思路，全面实施一村一品推进工程。令新、营上、北显铸造机械加工已形成规模，规模专业户达到80余户，年创收1.2亿元。西高寨、董家村、朱家村养猪，义老村獭兔、义南村鹌鹑，董家村乌鸡，营西村标准化大棚养鸡等产业已成为我镇养殖的特色品牌。以苏绘、木楠公司为龙头，按照“公司﹢基地﹢农户”的模式，在营南、营西发

- 16 -

项目可行性研究报告

展土织布，在史家村发展十字绣产业，极大地拓宽了农村闲散妇女致富增收的渠道。

4）农业经济合作组织的建立为产业发展注入了强大的发展后劲 按照“引导、群众志愿、大户牵头、利益联结”的原则，发动群众和有关经济组织，进一步建立健全农业、农村经济专业合作社，先后组建成立了史家村金光蔬菜种植专业合作社和十字绣专业合作社及营上村养殖经济合作社，并落实了合作社章程和办公地点。通过这些专业经济合作组织的建立，极大地解决了农业产业化社会化生产和群众个体经营过程中的矛盾，实现了互惠双赢共同发展的目标。

第四章 土地利用及用地指标

4.1项目建设用地方案

4.1.1项目选址原则

- 17 -

项目可行性研究报告

在国家产业指导下，按照地方发展规划和土地的要求,选择交通方便、配套设施齐全、生活便利、环境优美地域。

4.1.2项目选址的基本要求： 1）区域位置

（1）远离重要的大型桥梁、大型储油库、重要军事设施、飞机场等战略目标。

（2）避开高压输电线路，不压城市地下管线。 （3）满足当地规划要求。

（4）在文物地区或风景保护区内，应有当地主管部门同意文件。 2）地形和地貌：符合民用建筑施工要求

3）给水排水：具有可靠的水源、排水应方便，施工临时用水应能方便引入，污水排放满足环保。

4）工程地质与水文地质：应避开断层、滑坡、塌陷区、溶洞等不利的地质地带。

（1）不在溶岩、断层、滑坡、泥石流、土崩、八级以上的地震区和矿藏区。

（2）尽量避免因工程地质问题而使工程基础复杂化。地基承载力等条件满足项目要求。

（3）地下水位最好低于地下室和地下构筑物的深度，最好无侵蚀性。

5）气象

（1）考虑高温、高湿、云雾、风沙、暴风、落雷、滚雷区对项目的影响。

（2）考虑冰冻线对建筑物基础和地下管线敷设的影响。 4.1.3 土地利用评价

- 18 -

项目可行性研究报告

本项目严格按照《xxxx县城市总体规划》进行规划，以土地使用的性质及其相应的指标进行管理与控制，并与国家和省、市、县的其它法规：如土地、环保、消防、交通、卫生、绿化、电力等相关条例规定一起，实施多因素控制，以城市规划法、规划编制办法及相关法规规范、设计标准为依据，合理控制各项用地指标，以促进xxxx县发展为目标。依据可持续发展原则，着眼于区域社会经济、环境的均衡发展，形成布局合理、功能分区明确、环境优美的住宅小区。

1）开发利用地下空间

在符合城乡规化、人防、建筑结构安全和消防安全的前提下，积极建设地下设施，市政工程管线尽量安排在地下空间，电力、电信、自来水等城市管网建设推行束状布置，合理缩小管线工程间距，创造条件建设共沟。

2）合理节约利用地面空间

从严控制用地规模，规划按照合理布局、节约土地、集约发展的原则，科学确定项目定位、功能目标和发展规模，增强综合承载能力，统筹规划区内道路、绿化、公共建设、生活服务设施等用地，严格控制道路标准，扩大公共绿化。按照合理布局、经济可行、控制时序的原则，统筹协调各类交通、能源、水利、给排水和信息化等基础设施建设。

4.1.4项目选址

项目位于xxxx县xxxx镇xxxx。总建筑面积 平方米。建设幢 层砖混结构的安置房 套，住宅建筑面积 平方米；商业用房建筑面积 平方米；大礼堂 平方米、公共服务设施服务中心 平方米及道路、供水、供电、供暖、亮化绿化等公共基础

- 19 -

项目可行性研究报告

设施。

4.1.5项目选址地块概况

项目地块位置交通十分便捷，区位及交通优势非常明显。地势较平坦，水、电、气、通信管网均可接入，具备房地产建设条件。

第五章 市场分析及前景预测

5.1市场分析

5.1.1 xxxx县房地产分析 1） 普通住宅

xxxx县当前除为数不多的几个较大楼盘外，3—5栋楼的袖珍小区较多，特别是在县城中心区，基本上都是含盖多层、高层（户型设计以110---130平米的三居室为主，70---90平米的二居室、130平米以上的三居室辅之）的综合社区，停车场小，休闲广场小，喷泉绿地几乎没有。大部分项目均处县城新建区，交通不便捷。

2）商业地产

xxxx县城市人口较多、大量商业楼盘短时期迅速崛起，使中心区、亚中心区的销售情况十分良好，根据市场变化及当前xxxx县的商业地产实际情况，如大型商业超市的进入，带动了相当大部分的商业地产销售。

5.1.2 xxxx县商品房需求分析

- 20 -

项目可行性研究报告

1）xxxx县承接产业转移、吸引越来越多的投资者

随着招商引资力度的加大和城区生活服务设施的不断完善，xxxx县将会承接越来越多的、来自东部发达地区和省会西安的产业转移，届时将会有更多的企业业主、管理层、专业技术等人员在xxxx期工作和生活。因此，他们非常有必要在xxxx县购房生活，这无疑会为xxxx县的住宅产业带来非常好的发展机遇和需求空间。

2）城乡居民经济收入的持续增长

由于xxxx县住宅产业起步较晚，市场需求总量相对较小，所以项目建设单位考虑到不应过于细分化，本项目住户群体主要为xxxx村民。近年来，xxxx县经济和社会发展很快，县致力于改善民生，使群众生活质量明显提高。财政保障能力不断增强，确保了全市干部职工工资按照收入分配制度改革后的新标准足额发放；确保了公务员津补贴及事业单位过渡性补贴的及时兑现。此外，城乡居民收入增长快速，县委、县对未来发展充满了信心和把握。随着城乡居民收入的快速增长，人们对改善住房条件有了更加坚实的经济基础，再考虑到xxxx县的土地和住宅成本相对较低，居民的经济承受力相对较好，这为实施本项目提供了更加切实可行的发展空间。

3） 提升xxxx县的住宅品质

目前xxxx县的住宅产业处于初级开发阶段。随着xxxx城市建设的扩大，居民收入的日益增长，物质文化生活水平的不断提高，“人与自然和谐发展”的居住观念正在逐渐普及和认同。因此，人们对高品质的住宅的追求意愿是非常迫切的。目前，人们对居住条件的追求已从户内宽敞、舒适转移到住宅的功能、品质、科技含量等方面上来，不仅要求规划合理、质量安全可靠、建筑容积率低、生活设施配套、绿化率要高、居住环境要好，而且还要考虑文化品

- 21 -

项目可行性研究报告

位、今后改造余地以及升值潜力等。因此，这类优质住宅将有良好的市场消费前景。

4）适应xxxx县拉大城区主骨架，提升城市形象

近年来，xxxx县的城市基础设施建设取得较大的进步。然而由于缺乏统一规划，一些城中村的违规乱搭乱建现象突出，不仅影响市容市貌，而且存在着严重的安全隐患；很多村子基础设施薄弱，上下水管网不健全，治安条件极差，居住环境恶劣，直接影响了城中村村 （居）民生活质量，也一度成为“双创”难题；同时，农村的教科文卫配套设施不到位，农村与城市的生活方式还有明显差距。如果不迅速实施改造，城中村居民将错失与城市共同发展的绝好机遇，不利于推动城市价值充分兑现，不利于提升xxxx县作为“西咸经济圈”副中心的功能。按照“拉大框架、改造老城、建好新区”的思路，以“双创”为抓手，高标准规划建设中心城区，精心实施小城镇建设，进一步完善中心城区服务功能，全面提升城镇化水平。

5）房价将逐步回归理性，呈现平稳渐进发展的趋势。 如果相关及时有力，化解了当前房地产泡沫的风险，并推动其健康发展，则会实现平稳的过渡；而如果任由房价按照目前趋势推进，则未来的下行和危机难以避免；预计房价在10年会有一个泡沫破灭和价格下跌的过程，而后再逐步平稳健康发展，但下跌的幅度和引起的危机程度则取决于市场和的组合作用。 5.2 区域发展及前景预测

xxxx未改造前，为一到三层不等的民用建筑，建筑密度大，采光面小，道路非常狭窄，卫生状况极差，居住环境恶劣，既影响城市景观，又损害了群众的身心健康，影响xxxx县边缘城区的整体发展。

改造后总体规划 栋多层建筑，楼与楼之间空间大，采光面大，

- 22 -

项目可行性研究报告

绿化率达36%，小区还建有大礼堂、生活服务中心等公用设施。项目的实施大大提高了xxxx县城的城市品位。

第六章 建设条件、规模与设计方案

6.1建设条件 6.1.1 工程地质

xxxx县地质结构部位处于中朝准地台的陕甘宁台坳南缘，区内主要第四纪构造是在继承第三纪构造的基础上发展演化而来。岩性为河湖粗黄土状粉砂石、砂砾石层堆积，厚度26-40m。剖面黄土状粉砂土呈砂粒结构。 6.1.2 地质水文条件

xxxx县位于关中平原渭北xxxx，属地下水资源较丰富的地区，南部渭河阶地区地下水富水性好，浅水、承压水均较丰富；北部黄土塬区浅水资源匮乏，而浅部承压水资源较丰富；全县开采资源为14835.53×10^[4]立方米/年，其中浅水11479.67×10^[4]立方米/年，承压水3355.86×10^[4]立方米/年；地表水和地下水能满足工农业生产发展需要。

“xxxx县xxxx城中村改造建设项目”建设场地，地层主要为冲

- 23 -

项目可行性研究报告

洪积形成的表耕土、粉土、砂土，从上而下划分为三层。

粉层土：地基承载力160千帕，埋深0.4～0.5米，可见厚度0.6～1.6米，土黄色，稍湿，硬塑：可塑，松散：稍密。

圆砾层：地基承载力300千帕，可见埋深在1.6～3.5米，可见厚度2.7～5.5米，青灰色，最大粒径50毫米，一般粒径5～20毫米，中细粒填充，稍密—中密。

卵石层：地基承载力400千帕，可见埋深在5.6～7.5米，可见厚度2.5～3.5米，未见底，青灰色，最大粒径120毫米，一般粒径10～40毫米，中细砂填充，中密—密实。

建设场地地下水属浅水类型，稳定水位在地表以下约5.1米，升降幅度小，水质良好无腐蚀性。

6.1.3公用设施 1）供电

xxxx县xxxx城中村改造建设项目用电由xxxx县电网供应，供应充足安全可靠，供电容量和供电率能够满足项目用电需求。

2）供水

xxxx县xxxx城中村改造建设项目用水由xxxx县自来水公司供应，水源充足安全可靠，能够满足项目用水需求。

3）排水

xxxx县xxxx城中村改造建设项目的排水，经过污水处理后，排入城镇排污管网中。

4）供热

xxxx县xxxx城中村改造建设项目，供热由xxxx县绿源公司供热系统提供。

5）通讯

- 24 -

项目可行性研究报告

xxxx县全县均开通电信网和覆盖移动通讯网，能够满足项目的通讯需要。

6）交通

陇海铁路、西宝高速公路、西宝中线、北线和107省道穿境而过，交通十分便利。城区东距古城西安70公里，xxxx国际机场50公里，西距宝鸡市80公里，普乾公路沟通南北, 县、镇公路交织成网，四通八达。拟建的xxxx县xxxx城中村改造建设项目所处地理位置交通便利。

6.1.4建筑材料采购

砂子、石子、粘土砖在当地采购，钢材、水泥、装饰材料在西安及省内市场采购。

6.1.5施工条件

拟建的xxxx县xxxx城中村改造建设项目施工场地能满足施工要求，水、电可以就地解决。 6.2 建设规模

本项目涉及的城中村改造占地面积 亩。项目建成后，根据xxxx

县城中村改造详细规划，项目范围内将形成住宅用房建筑面积 平方米，商业用房建筑面积 平方米。本地块地处城乡结合区，自然环境恬淡优美，市政设施基本完备，交通便利，地质条件良好。本次规划包括地面附着物拆迁搬运、土地整理、村民安置用房建设及配套管网理设等。

6.2.1规划指导思想

1）依据城市总体规划要求，同时参照县对县城建设的意见，结合项目区的地形特点，合理进行规划。

2）遵守统一规划、合理布局的原则，合理划分不同功能片区以

- 25 -

项目可行性研究报告

利于可持续发展建设的要求。

3）重视整体设计。地段内部力求合理布局，注重土地开发综合效益。地段外部处理好与城市大环境的有机联系，提供高质量居住空间及景观序列。

4）考虑人的活动空间和行为心理，突出以人为本的设计理念，体现城市环境对人的关照。

6.2.2 规划原则

在整个规划编制的过程中，始终本着合理性、方便性、经济性、美观性“四效统一”的原则进行规划设计。

合理性：严格按照城市规划的统一要求进行规划设计。改造区内部的功能分区布局合理，清晰明确，组团结构合理，便于实施。

方便性：交通组织顺畅自然，平面布置紧凑合理，充分发挥临近城市主干道、城市公园和城市新区的特点，为广大住户创造良好的居住环境、休闲环境和商业环境。

经济性：选择合理的建设方案，在保障居民妥善安置和开发商微利的前提下，用尽可能少的投资创造最好的投资效果。

美观性：因形就势，充分利用自然优势，配合科学的规划方案，促进流畅的建筑空间，利用高低错落的建筑群落营造出诗一般的城市风光。

6.2.3规划目标

项目区是未来xxxx县较为活跃有发展前景的片区。随着该区域居住人口的进一步增加，这里商住用房的需求量将会越来越多，销售量和房屋价格也会逐步稳定提高，尤其将新旧商业中心，人流量密集的生活社区及交通便捷的大面积商铺，其价值将会首先被挖掘出来。 目前该区域房地产的开发、规划、设计、营销、社区配套尚

- 26 -

项目可行性研究报告

处初级阶段。随着这些工作的逐步完善，随着市区居住人口的进一步增加，这里的商业用房的需求量将会越来越来越多，价格也会逐步稳定提高。

市场定位：高品质精致住宅小区和商业旺铺； 形象定位：首席景观住宅，新的商业中心； 目标定位：以xxxx县xxxx村民居住为主。 6.2.4建筑设计依据

《民用建筑设计通则》GB50352-2005 《地下工程防水技术措施》GB50108-2001 《建筑设计防火规范》GB50016-2006 《建筑内部装修设计防火规范》GB50222-95 6.2.4 建设内容

本项目主要建设 幢 层砖混结构的安置房 套，住宅建筑面积平方米；商业用房建筑面积 平方米；大礼堂 平方米、公共服务中心 平方米及道路、供水、供电、供暖、亮化绿化等公共基础设施。其中：

多层住宅楼： 栋住宅部分建筑面积 平方米,其中临街 栋层为住宅；中间 栋 层为住宅；最后一栋 层全为住宅；每栋按 个单元和 个单元 户设计，每个单元均配置高档名牌电梯1部；外墙采用高级进口外墙涂料，局部面砖装饰。 商住楼：临街 层为商业用房, 中间 层为商业用房，建筑面积 平方米，砖混结构；外墙采用高级进口外墙涂料，局部石材装饰。连体楼，

大礼堂：1栋砖混结构，建筑面积 平方米。

社区服务中心：1栋三层砖混结构，建筑面积 平方米。

- 27 -

项目可行性研究报告

6.3 设计方案 6.3.1总平面布置

1）项目区位于xxxx县城xxxx镇xxxx，南邻西宝高速、西依长青南路，总规划占地 亩，主要为xxxx庄基地。项目根据用地自身情况、周边关系、产品定位、开发步骤等因素，确定整个小区的功能分区、交通体系、绿化系统、景观体系等，力求创造一个功能合理、品质高尚、立意新颖、使用便利的居住小区。

2）规划区总体布局上均采用排列布局，按照标准楼宇间距布置0栋0层砖混单元结构商住楼、一座0层砖混结构生活服务中心和一座砖混结构大礼堂，各个建筑呈平行或错位布置，充分利用南北两侧良好的自然景观。小区主入口设在项目区00正中间，进入大门，一条主道路将小区分为东西两个片区，东片区主要有二栋2单元7层商住楼（1层均为商业用房）和一座大礼堂，西片区有二栋2单元7层商住楼（1层均为商业用房）和一座3层生活服务中心；临街两栋7层商住楼（1-2层为商铺，3-7层为2单元住宅用房），小区最北边（正后方）为一栋5单元7层住宅楼。 3）通过建筑围合的各个组团广场，通过铺地设计、绿化园林配置、水面营造等不同的环境处理手法，形成各自的风格与特点，同时通过不同组团的不同建筑色彩设置，使不同的组团之间避免雷同，依据建筑的体量来确定组团广场的尺度、形式与主题，使人觉得每一个组团绿地都是为周边建筑量身定做，从而增强人们的归属感。

6.3.2 户型设置

项目规划建设多层模式的住宅楼，其中沿街2栋连体1-2层为

商铺。总建筑面积270平方米,其中多层住宅房（22660平方米）占82%，商业用房（3520平方米）占12.7%；生活服务中心(3层500

- 28 -

项目可行性研究报告

平方米)占1.8%；大礼堂(960平方米) 占3.5%；同时实施小区绿化亮化等配套工程。在规划设计及建筑风格上充分体现“以人为本”的设计理念。注重环境的营造并赋予其浓郁的文化内涵，充分体现 21 世纪高品质住宅区的风貌。“xxxx县屈家村城中村改造建设项目”主要居住对象为城中村（屈家村）改造拆迁安置村民。根据屈家村村民原有住宅面积大小的不同，并考虑改造拆迁村民对各种住房面积的需求程度故选择了多种户型，设计主要以98.5平方米2室2厅1卫的小户型及120多平方米3室2厅2卫大户型为主，总户数206户。其中：多层住宅房共7栋均为7层（沿街两栋1-2层、中间4栋1层均为商业用房）；生活服务中心1栋3层；大礼堂1栋。

6.3.3 装修标准 1）室外

A 外墙：采用高级进口外墙涂料，局部面砖装饰。 B 屋面：现浇平屋面、屋顶花园。 2）室内：

A 墙面：为水泥砂浆压光墙面。 B 地面：厅、房为混凝土垫层毛地面。

C 门窗：分户门为高级防盗防火门，阳台门为彩铝门；户外窗采用塑钢窗。

D 卫生间：预留热水器接口位、预留给、排水管道；地、墙面水泥砂浆拉毛。

E 楼梯间：墙面乳胶漆，地面及踏步为高级防滑地面砖。 6.3.4 功能设计 1）配套设备：

A 电梯：每个单元均配置高档名牌电梯一部。

- 29 -

项目可行性研究报告

B 电视、电话、电讯系统：有线电视插口、电话插口、宽带高速上网，报装后可立即使用。

C 电气配置：开关、照明、插座、电表。 D 天燃气：天燃气管道安装到厨房。 E 给水：变频式供水系统，每户水表。

F 排水：有组织排水，预设空调机专用冷凝水排水管。 2） 智能化系统：

A 安全防范系统：家庭紧急报警系统、红外探测、可视对讲防盗门、24 小时电子巡更系统、车库管理系统等。 B “一卡通” 智能系统：IC 卡门禁。

C 信息服务系统：小区局域网（可接入 Internet）、背景音乐、视频点播等。

3）道路系统

项目区主干道宽度为10m，在靠近小区出入口附近宽度为8m，主干道为双向双车道，两块板构造，混凝土路面；宅间路宽度为2.5～3m，为一块板构造，混凝土路面。步行道采取自由松散的道路结构，宽度走向根据地形和空间的要求，富有变化，路面分别采用不同的材料铺贴。

A、机动车系统 小区主要机动车出入口向人民路开口，小区内主干道呈环行布置，机动车可直接抵达或者通过宅前道路顺畅抵达各个单元入口，宅间局部设置地面停车场，使小区内部交通和对外联络变得十分顺畅，保持小区内部适中具有良好的可达性。

B、非机动车系统

在小区内部建筑物前设宅间路，将各单体建筑与主干道连接起来。非机动车可方便快捷的到达各个单元入口，宅间设置非机动车

- 30 -

项目可行性研究报告

停车位。

C、步行系统

在楼前和绿地设步行路，便于居民散步和内部组团间的联系。整个步行系统点、线、面结合，贯穿整个小区，空间效果丰富，适宜居住人群休闲活动。

4）建筑小品

A、入口：设保安门卫室。

B、指示牌：居住区设置各种指示牌，如指示公共服务设施位置、公共建筑以及管理处等方便居民使用。

C、庭院灯：保证居住区夜间行人车和公共次序安全、既有安全保护功能、又可美化环境。

D、座椅板凳：设在广场、道路，既绿化又方便使用。 E、栏杆：起安全保护作用。儿童活动场地以塑料栏杆为主，居住区地形又高低变化时，可设台阶和挡土墙，方便排水。

F、宣传栏：设在人流集中必经之地。大小高度适宜，便以观看。 G、垃圾桶：在公共区域等人流较多的地方、居住楼旁设置。 H、广场：社交游憩公共场所，附设游乐设施。 5）绿化

A、小区绿化共分两个等级，公共绿地和楼前绿化。公共绿地包括大面积的公共绿地、道路两侧的绿化和行道树。除必要的道路、停车场和其它硬化地面外，建筑物周围的所有土地均进行绿化，完全避免裸露土地。

B、绿化工程采用立体空间体系，将草坪、灌木与乔木有机地合起来，形成层次分明、搭配得当的绿化体系。根据周边环境和气候特点，选择合适的景观树种和草种，以降低养护费用。小区的总绿

- 31 -

项目可行性研究报告

化率为36%。

C、注意植物配置的多样性、丰富性以及季节性，形成高低错落有致，远近疏密适宜，颜色丰富多彩，四季树种配置合理的绿化景观。同时注意选用抗旱树种和灌木等，以适应本地区的干燥气候条件。

6.3.7结构设计

本项目为“xxxx县xxxx城中村改造建设项目”，位于xxxx县xxxx镇xxxx。住宅楼7栋均为7层砖混结构（沿街2栋1-2层、中间4栋1层均为商业用房）；生活服务中心1栋3层砖混结构；大礼堂1栋砖混结构。

1）上部结构设计

本项目为多层住宅楼建筑，结构体系采用砖混结构。特殊技术说明：为了降低造价，结构受力构件采用高强度钢筋，从而达到降低用钢量的目的。

2）地基基础设计： A 地质情况：

本工程未提供地质勘察报告，暂按非湿陷性场地考虑。 B 基础方案：

本工程地基基础设计等级为乙级，基础开挖采用大开挖，外放2.5米，2:8灰土换土2米，基础型式采用钢筋砼梁筏基础。

3）主要结构材料： A 混凝土强度等级：

基础砼强度等级为C30，垫层为C15；主体梁、柱的强度等级：一层至四层为C30，五层至七层为C25。

B 钢筋：

- 32 -

项目可行性研究报告

梁、柱主筋：HRB400，箍筋：HPB235；圈梁、构造柱主筋：HRB335，箍筋：HPB235；各层现浇板主筋及付筋均采用HRB400。

6.3.8抗震

项目所在地为xxxx省xxxx市xxxx县。气候属暖温带型季风气候，冬冷夏热，雨热同季。地势由东南向西北呈阶梯型。根据国家住房和城乡建设部《关于建筑工程抗震设防分类标准》规定：抗震设防烈度为7度。

6.3.9建筑防火设计

1）多层住宅建筑防火主要应考虑三个原则： （1）从设计上保证建筑物内的火灾隐患降到最低点。 （2）以最快地知晓和最及时地依靠固定的消防设施消除火灾火警。

（3）保证建筑结构具有规定的耐火强度以利于建筑内的居住者在相应的时间内有效地安全撤离。

基于以上的原则，可将建筑防火设计分为主动防火系统和被动防火系统两大部分。

2）住宅建筑被动防火系统设计应把握的防火对策要点 （1）安全疏散方面

关于疏散楼梯的设置，住宅建筑每个防火分区的安全出口不应少于两个。建筑内的防烟楼梯间及其前室、消防电梯间前室或合用前室都是火灾时最重要的疏散通道。 （2）防火分区方面

防火分区包括水平和竖向两种。水平防火分区是当住宅建筑楼层面积超过一定规模时，应用防火墙、防火门及防火卷帘等将各楼层在水平方向分隔为两个或几个防火分区。竖向防火分区的概念是

- 33 -

项目可行性研究报告

指上、下层间分别以耐火极限不低于1.5小时或1小时的楼板等构件进行防火分隔。 （3）管道井防火方面

电缆井、管道井、排烟道、排气道、垃圾道等竖向管道，应分别设置，其井壁应为耐火极限不低于1小时的不燃烧体；井壁上的检查门应采用丙级防火门，其电缆井、管道井应每隔2—3层在楼板处用相当于楼板耐火极限的不燃烧体作防火分隔。

3）住宅建筑主动防火系统设计应把握的防火对策要点 （1）消防给水设计方面

消防给水系统由消防水源、水箱（屋顶及分区减压水箱）、水泵、控制室、消防管网和消火栓等几部分组成。在扑救失利的火灾案例中，有80%以上是由于消防给水不足造成的。因此，确保住宅灭火时的给水需要尤其是确保消防水源十分重要。 （2）防排烟设计方面

住宅建筑火灾死亡人数中60%以上均死于烟气，因此防排烟设计是建筑防火中必不可少的环节，防排烟方式分为两类。一是自然方式，即通过外窗、阳台及至竖井将烟排出。二是机械方式，它又分为加压防烟和减压排烟两种。自然方式因易受风向、地区影响而效果难以保证。

（3）电气防火设计方面

住宅建筑的电气防火设计主要有两个方面的意义，一是从被动防火意义上来增强电气安全，避免因线路长期超负荷运行，绝缘老化严重而引起电气火灾的可能；二是从主动防火意义上如何保障消防电源及配电，如何保障火灾应急照明、疏散指示标志和实现火灾自动报警及消防总控。

- 34 -

项目可行性研究报告

第七章 项目组织管理与实施

7.1组织机构设置

xxxxxxxx县xxxx镇xxxx对于“xxxx县xxxx城中村改造建设项目”专门成立了建设项目部。借鉴国内房地产开发建设的经验，管理组织机构的设置应遵循以下原则：

1）分工协作原则：按照职能与专业相同或相近的工作合并到一个部门，不同部门之间业务的交叉尽量少。

2）权责对就原则：组织机构中每一岗位的权利和责任应该对等，避免两者不对称。配备各管理机构人员时，本着少而精的原则，注重人员素质，保证工作负荷饱满、人员精干，做到人尽其用、高效动作。

项目建设领导小组下设筹建办，负责协调解决日常建设中的相关问题。安排抽调专人负责制项目建设的具体领导指挥工作，以保证项目按时运营。监督委员会负责监督项目的建设实施全过程。

项目部下设：工程管理部、项目规划部、合同管理部、资产管理部、协管部、财务部、市场部。具体见如下管理体系图：

- 35 -

项目可行性研究报告

7.2项目部职责

7.2.1工程管理部职责：负责管理工程质量、工程进度及安全生产。

A.工程质量：审查建立、施工单位的资格和质量保证条件；组织和建立本项目的质量控制体系，完善质量保证体系；对工程质量进行跟踪、检查、监督、控制；督促检查工程建设是否符合设计要求、符合国家有关的规范要求；督促检查工程材料是否符合要求。

B.工程进度：根据目标工期编制合理的项目进度计划；定期收集反映实际进度的有关数据，同时进行现场实地检查；按施工承包合同监理合同中工期、进度，对工程进度进行控制；控制对投资的投放速度，控制对物资的供应。

C.安全生产：建立健全符合该工程项目的安全生产制度；督促参与项目的管理、监理、施工及相关人员认真执行制度的规定和要求；做好及时有效的安全检查。

工程管理部项目规划部合同管理部资产管理部协 项目总负责人 项目部 监督委员会 财 市 管部务部场部 - 36 -

项目可行性研究报告

7.2.2项目规划部：负责工程项目招投标工作、负责项目的投资管理以及项目有关的审核、监督检查

A.负责工程项目招投标工作；严格按照国家《招投标管理方法》制定招投标方案；采用国内公开招标确定工程承建商，签订施工合同；在工程建设招标、材料供应招标、建立招标中应按照合同法和工程建设有关管理制度和规章与中标单位签订完善的合同条款，并严格按照合同管理。

B.负责项目的投资管理；在项目承包阶段和施工阶段采取有力措施纠正发生的偏差，将工程造价发生在批准的造价限额内；项目建设过程中，确定造价控制目标，制定工程费用支出并实施，并在执行中对其进行跟踪检查；及时收集费用支出数据进行比较，及时纠正偏差加以控制，保证控制目标的实现。

C.项目有关的审核、监督检查 7.2.3合同管理部

合同管理是工程建设管理的重要内容之一，在工程实施过程中的每一个项目，均要以合同形式确定双方或多方的责、权、利，以保证工程目标和工作任务的完成。制定具体的《合同管理方法》对合同管理的原则、范围、内容、合同管理的组织原则及职责、合同承办人的职责、对合同的订立、审查及履行的监督检查，都提出具体的要求，对合同的变更、转让、解除、纠纷等作出符合法律规定的程序要求和解决方法，使合同管理有章可循。对工程管理过程中的文件、负责工程验收及移交工作资料进行有效管理。 7.2.4 资产管理部

项目建设资金应在指定银行开设专用账户，专款专用。制定

- 37 -

项目可行性研究报告

每月用款计划，确定建设资金足额、恰当、适时用于工程建设。 7.2.5 协管部

A.配合、城建、土地、审计等有关部门进行项目前期运 工程实施过程中.

B.全面负责工程开工前的准备及审查工作。组织专业工程师及相关部门对《施工组织设计/方案 》措施和经济方案进行审查，提出审查意见

C.协调建设单位、监理、设计及相关单位之间的关系，负责对建设单位、监理、设计单位的协调工作。

D.负责整个施工过程中各相关单位的协调工作。特别是与设计单位的协调工作，参与设计方案的选择工作，组织工程技术人员进行图纸预审、委托监理单位组织图纸会审，对会审中提出的共性问题和技术难题协调拟订解决办法。协调设计单位与相关单位之间的 关系。确保建设项目的各种预期目标按时完成。

7.2.6 财务部

对于整个项目的资金采用专人管理的方式，保证资金准确、及时到位，并确保资金安全。严格执行国家财律法规，并接受上级财政、审计部门的检查、审计。做到手续齐全，收支账目相符，精打细算，不得截留或挪作它用。 7.2.7 市场部

项目建设中负责项目的材料供应采购 ，签订有效的项目材料合同，及时为项目提供合格的材料，确保工期如期完成 。 7.3 人力资源配置

项目部设项目经理1人，项目副经理1人。建筑结构工程师2人、水暖电给排水工程师1人、预算资料人员1人、办公内勤人员2人。

- 38 -

项目可行性研究报告

7.4 员工招聘

项目部将建立和健全管理。在人员的聘用上实行公开招聘、择优录取、严格考证、开放流动的方针，招聘有经验的技术专家，现有企业管理经验的干部和有经验的技术人员，可招收大、中专毕业生。全面实行合同聘任制。严格实行目标管理，定期的严格考核，实行绩效挂钩，。 7.5 员工培训

项目部按照现代化管理运行。员工的培训：运用视听法教学设备为主要培训手段。对员工在上岗前，集中组织进行专业技术 、安全、劳动纪律的教育。对技术复杂、难度较高的岗位，先派素质较高的员工到国内类似企业进行实地技术培训，所有人都要考核合格后才能准予上岗操作。 7.6 房地产开发项目管理

7.6.1房地产项目经营管理

房地产开发项目管理是以高效率地实现项目目标为最终目的，以项目经理负责制为基础，运用系统工程的观点、理论和方法，开发项目建设的全过程按其内在运行规律进行有效的计划、组织、协调、监督的管理系统。

房地产项目开发建设要实现的目标主要包括成果性目标和约束性目标。成果性目标指回报率、销售利税率、自有资金利润率投资效益指标，以及项目的内外部功能要求；约束性目标指建设工期、投资限额、质量标准等。房地产开发项目还受城市规划、土地利用规划等条件制约。房地产开发涉及投资方、监理方、规划、设计、施工、建材、设备、市政、交通、供电、电讯、银行、文教、消防、商业、服务、环境等十几个部门，几十个单位，因此房地产项目开

- 39 -

项目可行性研究报告

发建设是一项复杂的系统工程，必须要有一整套完整、规范和科学的管理保证体系，来统筹和协调开发项目的全过程和确保总体目标的实现。

7.6.2房地产项目管理方法

房地产项目管理系统的复杂性和目标的多样性，使得项目管理方法也具有多样性。根据不同的分类标志，项目管理方法划分为下列不同的形式：

1）按管理目标划分，项目管理方法有进度管理方法、质量管理方法、成本管理方法、安全管理方法、现场管理方法等

2）按管理方法的量化程度划分，项目管理方法有定性方法、定量方法和综合管理方法。

3）按管理方法的专业性质分，项目管理方法有行政管理方法、经济管理方法、管理技术方法和法律管理方法，这是最常用的分类方法。

综上所述，项目管理本身是一个非常复杂的系统，它不仅由多项分项工程活动所构成，而且是一个完整的工作过程的结合体。所以要取得项目的成功，必须对项目管理的整个系统进行全面的管理。

作为一个完整的项目管理系统应将项目的各职能工作、各参加单位、各个阶段、各项活动融合成一个完整的整体。 7.7 实施进度与时间控制

1）前期阶段

成立项目工作领导小组，负责完成项目前期的考察论证、立项、设计、招标准备等各项准备工作。

2）实施阶段

在工程建设中坚持项目负责制、招标制和工程监理制。由项目

- 40 -

项目可行性研究报告

领导小组公开招标确定施工队伍，聘请有关专业技术人员进行工程质量管理和监理工作，并积极协调解决项目建设中的具体事宜。

3）竣工验收

组织工程专业技术人员、中介机构和有关行业主管部门对工程进行验收备案。确保工程质量符合要求。

4）项目实施进度安排

本项目计划3个月完成前期准备工作，拟定整个建设周期为24个月。

序号 1 2 3 4 5 6 阶 段（月） 定点立项可行性研究 规划设计、审批 施工图审查、审批 施工 配套项目施工 竣工验收 工程建设进度表

1 2 3 4 5-22 23 24

- 41 -

项目可行性研究报告

第八章 环境保护与安全卫生

8.1环境保护设计依据与标准

本项目要搞好项目区内场地的清洁，除了日常设施整齐、清洁外，为美化环境，要加强绿化，种植树木或花草。住户应共同参与建设绿色小区，倡导小区“绿色文化”、“绿色文明”的行动，使保护环境、建设环境成为大家共同的价值观和行为方式。

项目的环境质量标准及排放标准:

1）《建设项目环境保护管理条例》

2）《建设项目环境保护设计规定》环境保护委员会 3）《大气环境质量标准》（GB3095-2003） 4）《污水综合排放标准》（GB78-2003）

5）《环境空气质量标准》 GB3095-1996 一级标准 6）《地面水环境质量标准》 GB3838-88 二类标准 7）《大气污染物综合排放标准》 GB16297-1996二级标准 8）《污水综合排放标准》 GB78-1996 8.2 环境影响及对策

1）项目建设过程中的污染源：该项目施工期间的作业内容主要是地基开挖、土方转运、建筑材料运输、建筑施工等，对外环境的影响主要表现为扬尘，噪声。企业要加强管理，严禁粗放式施工，建筑工地四周设置围栏，土堆、料堆要有遮盖，装卸土、材料严禁抛洒，及时清扫施工现场，撒水防尘。出入施工车辆及时冲洗，并做到适量装载。由于施工期间造成的扬尘，噪声污染是短期的、局

- 42 -

项目可行性研究报告

部的，工程竣工后即可消失，故对环境影响不大。

2）项目建设成后的污染源：因为项目单位主要为住宅和商业经营，所以项目建成后主要的污染源是：空调、制冷设备运行所排放的气体以及发出的噪声；住户及商业经营人员等的生活废水等。

3）污染治理对策：

A、施工期间污染源的防治对策

建设过程中产生的噪声和粉尘等会对工作人员造成一定的影响。所以建议采取以下措施：

a、建设材料运输、施工设施采用清洁环保能源，减少对空气的污染。

b、遇到连续晴天又有风的情况下，对施工地面适当洒水，防止尘土飞扬。

c、对施工的噪声要求施工单位尽量采用低噪声设备，必要时安装临时的隔音屏障。

B、项目建成后的环境保护措施：

因为项目建成后主要为住宅和商业经营。因此，项目单位要把环境保护作为日常工作。

项目建成后，加强绿化，多种植树木或花草，吸收二氧化碳等废气，保持环境清洁卫生。对日常垃圾尽量做到可回收或不可回收分类处理。对于生活垃圾中不可回收的固体废弃物如塑料袋等，应在室外设废料堆放场，将废物按种类分别堆放，定期送往物质回收部门和环保部门处理；生活污水主要是粪便污水和清扫公共卫生的污水，排水按照清污分流的原则排放，污水与废水分流，粪便污水经三级化粪池处理，最后污水统一排放到附近市政污水管网中处理。

经过上述各方法对影响环境处理后，满足环境保护的要求。 8.3环境安全保护方案

- 43 -

项目可行性研究报告

1）环境保护

项目的环境保护按《中华人民共和国环境保》等有关法律、法令和规定，采取必要的治理措施保护环境。该项目将严格按照国家的环境标准执行。

2）安全卫生

为了保证住户的生命及人身健康，在项目建设完成并投入使用后，将严格制定科学的规章制度，并认真贯彻执行于日常经营活动的全过程。按照“安全第一、预防为主”的安全方针，必须强化安全卫生监察工作，真正做到保护人员的安全和健康。在实际过程中必须贯彻执行“预防为主”的卫生工作方针和国家有关规定，依据有关安全与卫生方面的文件和标准，采取必要的保护措施，制定安全保护和卫生防治措施，确保人员的人身安全与身体健康。

安全防护措施：

本工程项目中，为了防止可能产生的危害，拟采取以下防护措施：

A、加强小区人员的用电安全及防火安全教育，制定安全管理措施和制度。

B、在高温季节，应注意防暑降温，并实时监测建筑物内的空气质量，及时净化空气，保证小区人员的身体健康。

C、设置安全排放系统和自动安全报警设施；配置良好的通风设施。

个人卫生设施：

A、设置保洁人员，负责日常卫生方面的工作。 B、要求工作人员保持衣服的整洁、整齐。

C、要求后勤服务做好小区的绿化美容工作，保持小区的清洁卫生，定期打扫。

- 44 -

项目可行性研究报告

第十章 工程建设招标方案

10.1 招标范围

本项目的招标范围包括设计、施工、施工监理、设备供货等项。本项目的招标活动，应采取委托给有资质的招标代理机构代理进行。

10.2 招标程序

根据本项目质量要求高，施工难度大，以及建设项目分项规模和建设要求，在招标过程中必须遵守如下程序。

1)经上级主管部门批复同意后，由招标代理机构在国内媒体上公开发布招标公告。

2)有意愿的投标人或组织在招标文件开始发出之日起30天内按照规定的要求报送资格预审文件，通过资格预审的投标人或组织有资格购买标书。

3)通过资格预审的投标人或组织在接到通知后15天内到指定地点购买标书。购买标书时应缴纳一定金额的投标保证金，如果投标人在投标过程中有违规行为，要罚没其投标保证金。

4)通过资格审查的投标人少于3个时应重新进行招标。 5)投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件作出响应，招标项目属于建筑施工的，招标文件的内容还应包括拟派出的项目负责人与主要技术人员的简历、最近5年的主要业绩和拟用以完

- 45 -

项目可行性研究报告

成此招标项目的机械设备。

6)开标会由项目单位（业主）主持，或委托招标代理单位主持，邀请所有投标人参加，开标过程由招标人主管部门、监察部门和基本建设管理部门进行监督、检查。投标人的投标应当能够最大限度的满足招标文件中规定的各项综合评价标准或者能满足招标文件的实质性要求。

7)评标时严格按照《中华人民共和国招投标管理法》的规定和程序进行。

8)中标人确定后，招标人向中标人发出中标通知书，该通知书具有法律效力，若中标人放弃中标项目，应当承担相应的法律责任，自中标通知书发出之日起30日内，按照招标文件，招标人和中标人签订书面合同，同时，中标人要向业主开具履约保证函。其金额应为合同金额的10%。

9)在合同执行过程中，中标人不得向他人转让或转包中标项目，不得将中标的项目肢解后分别向他人转让。

10)对招标项目的公开范围和选择投标人的资质要求。不同的项目有以下资质要求：

（1）勘察设计招标

勘察设计招标是整个项目的前期性基础工作。对项目的设计进行分开招标时，在全省范围内公开挑选勘察设计单位，投标人的资质要求为乙级以上。

（2）施工监理招标

施工监理对工程的质量起着关键的作用。在进行施工招标时，公开选择有资质的施工监理企业进行项目的监理。投标人的资质要求为乙级以上。

- 46 -

项目可行性研究报告

（3）施工企业招标

依据工程的需要，选择有资质的施工企业。本工程要求资质为二级以上，公开选择招标人。

（4）材料与设备招标

主要材料及设备的供应要选择具有相应资质的供应商，所有的材料和设备均要达到设计要求的质量标准。

10.3 评标人员组成

建设项目全部采用公开招标的方式，因此，在招标过程中，为保证项目的公开、公平，对评标委员会的组成和资格有如下要求。

1)评标委员会的人员组成

评标委员会由项目承办单位代表和有关环境、工程、技术、经济等方面的专家组成，最低不少于5人。

2)评标委员会的评标标准

评标委员会要严格按照招标文件确定的评标标准和办法，对投标文件进行评审和比较，在保证工程质量的前提下，按照投资最少的经济原则，以确定最优的承包商。

3)评标委员会成员的资格要求

评标委员会由市级以上的专家库抽取，具有副高（高级工程师）级以上职称，对工程项目有较深入的研究和了解，并且职业道德良好，与投标单位无任何利害关系。

10.4 投标单位条件

1)具有招标文件要求的资质证书，并为的法人实体； 2)生产设备达到国家质量标准，符合生产技术要求； 3)在最近三年内没有骗取合同以及其他经济方面的严重违约行为。

- 47 -

项目可行性研究报告

第十一章 投资规模和资金筹措

11.1投资估算依据和说明

1）国家关于可行性研究阶段投资估算的编制办法

2）建筑工程费用根据现行建材与费用水平，并按照同类型建筑结构形式的工程进行估算。建筑工程费参照2006年《xxxx省市政工程工程量消耗定额》、《xxxx省安装工程工程量消耗定额》、《xxxx省建筑工程工程量消耗定额》材料预算价格及用量。

3）设备仪器购置费用按建设单位提供的资料并结合同类工程价格估算，并调整到现行价格水平确认。

4）安装工程结合工程特点，以综合费用指标估算征地费用，按建设单位提供的资料估算收入。

5）其他费用参照xxxx省工程建筑其他费用有关规定计算 6）城市基础设施配套费用按照xxxx省物价局、财政局、建设厅 陕行价发（2005）17号《关于规划城市基础设施配套费的通知》 7）本估算不包括地基特殊处理的费用，不含固定资产投资方向调节税，含计价差预备费。

8）xxxx市物价局建筑行业物价检测标准，并根据市场价格调节。决算资料并结合xxxx县本土项目的实际情况确定。 11.2建设总投资估算

- 48 -

项目可行性研究报告

11.2.1投资估算范围

全部投资作为估算范围，包括:前期费用（指房屋开发前发生的规划、设计、可行性研究以及水文地质勘察、测绘、招标、监理费、搬迁费、场地平整等费用）、建安费（指土地房屋开发项目在开发过程中按建筑安装工程施工图施工所发生的各项建筑安装工程费和设备费）、公共配套设施费、基础设施费、设备采购及安装调试和景观工程费用，环境工程费、工程建设、开发间接费等其他费用，不可预见费用和税金等。

11.2.2项目总投资及总成本估算

房地产开发项目投资与成本费用估算的范围包括建安工程造价、管理费用、财务费用及开发期间的税费等全部投资。对此完全按照国家税务总局对房地产公司投资及成本项目的要求设置：分为两部分，第一部分开发成本（包含：前期工程费、建安工程费、小区内基础设施费、公共配套设施费、开发期间费用、不可预见费、开发期间行政事业性收费）；第二部分开发费用（包含：管理费用、财务费用、其它费用）。

以下计算是根据建设用地控制标准，对屈家村住宅小区城中村

改造建设项目进行总投资及总成本估算。根据房地产开发建设项目的特点，由于房地产开发项目的投资过程就是房地产商品的生产过程，故投资估算与成本费用估算不可截然分开，应合二为一。此屈家村城中村改造建设项目的总投资及总成本估算表计算见下表：

xxxx城中村改造建设项目投资或成本估算表 表—1 序号 一 投资及成本项目名称 开发成本 总投资金额（万元） 3400 备 注 - 49 -

项目可行性研究报告

1 前期工程费 1）可研、勘查、设计费、招标、监理费 2）搬迁费 2 3 4 5 6 二 1 2 三 建安工程费 住宅建筑（18260 m²） 商业用房（1760 m²） 住宅建筑（4400 m²） 商业用房（1760 m²） 大礼堂（500 m²） 公共服务中心（960 m²） 小区内基础设施费 小区公共配套设施费 不可预见费 行政事业性收费 开发费用 管理费用 其他费用 投资概算总计（270m²） 60 60 3460 396 60 336 2757 17 172 475 190 45 86 107 80 60 980元/ m² 980元/ m² 1080元/ m² 1080元/ m² 900元/ m² 900元/ m² 工程投资的2% 按配套费免 取投资额2% 1252元/平方米 11.3资金来源与使用

1）资金来源：由村民自筹。 2）资金使用计划

本项目所筹集到的资金主要用于搬迁费用，项目建设成本及配套设施、绿化、路面硬化等成本费用，资金管理设置项目专用账户，专人管理，专款专用。制定资金使用审批程序，资金拨付严格按照项目进度拨付使用。

- 50 -

项目可行性研究报告

第十二章 项目效益分析

12.1主要财务数据的预测依据

12.1.1预测依据

1）xxxx县社会平均工资标准 2）xxxx县房地产市场价格 3）xxxx县物价标准 4）国家有关税收法律法规。 5）委托方提供的数据。 12.1.2收益及成本估算 1）住宅销售价格

xxxx住宅小区可销售的多层住宅建筑面积220平方米，销售价格低于成本价销售给村民，按1200元/平方米定价。 2）商业用房销售价格

建设商业用房主要是解决建设住房及配套设施资金不足的问题，商业用房建筑面积1760平方米，综合考虑xxxx县的具体情况后计算临街商业用房销售价格为：一层5000元/平方米、二层4000元/平方米；饮食市场一层商业用房建筑面积1760平方米，计算饮食市场商业用房销售价格为3000元/平方米。

xxxx城中村改造建设项目销售额估算表 表-2

- 51 -

项目可行性研究报告

序号 1 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 2 建筑项目名称 多层建筑面积 住宅用房 临街商业用房 一层商业用房 大礼堂 公共服务中心 销售合计 建筑面积 270㎡ 22660㎡ 1760㎡ 1760㎡ 500㎡ 960㎡ 销售单价 1200元/㎡ 总销售房款 备注 4039万元 2719万元 均价4500元/㎡ 792万元 3000元/㎡ 528万元 4039万元 12.2投资利润分析

1）利润：由表—2（营业收入）、表—1（总成本表），计算知本项目利润为：

建设项目毛利润为：总收入—总成本—税金及附加 税金及附加为：

（1）营业税：4039×5%=201.95万元

（2）城建税：201.95×5%=10.09万元 （3）教育费附加：201.95×3%=6.05万元 （4）土地：国家免 小计：218.09万元

项目毛利润：4039－3460－218.09=360.91万元 2）投资利润率：投资利润率=360.91/3460×100%=10% 12.3收回投资分析

由表-2知本项目所建设的城中村拆迁房是收回投资，物业管理用房、人防工程、设备用房等面积是不可销售的、但从建设费用方面还要支出。

由表-2知本项目销售收入4039万元大于投资（或）成本支出3678.09万元，且略有有赢余，本项目收益基本持平。所以，在完成

- 52 -

项目可行性研究报告

售房后可在2014年12月前可回收投 12.4风险性分析

风险因素一：资金在投资周期内资金到位情况发生变故。 风险因素二：不能预见事件发生（如基建原材料涨价或原投资额确定后出现新的成本增加事件，或基建周期拖延等）。

风险因素三：管理失误、浪费、收入预期目标未达标。 解决原则:加强监督管理，化解投资风险。 12.5环境效益分析

本项目规划设计以人为核心，注重人与环境的相互协调，建筑形态如行云如水、曲线流畅、造型优美、新颖时尚，设计理念简约明快，独具一格，引导当前住宅设计新潮流。社区内住宅、分建、绿化、建筑小区布局合理巧妙，错落有致，为入住户营造出一个良好的居住氛围。形成一个环境优美、配套设施齐全、注重生态效益的住宅社区。它对改善xxxx县周边环境、提升区域居住环境质量都将会有显著的环境效益。 12.6社会效益分析

12.6.1推动经济社会的协调发展

xxxx住宅小区建设项目的实施 ，不但安置本区域的拆迁户，还能为xxxx的经济繁荣添砖加瓦。土地利用率提高了十几倍，盘活城市存量土地,更大程度发挥土地价值，同时改善了市容市貌，提升了xxxx县的形象，为xxxx招商引资建造了良好的投资环境。为xxxx县建设拓宽融资渠道，推进了xxxx县的城市化进程，有非常显著的社会效益。本项目的建成将成为xxxx县社会住房体系建设的重要组成部分。通过小区项目的开发、可以提高该地区居住物业档次，提升地价，带动周边地区房地产、餐饮、零售、休闲、城市交通等产

- 53 -

项目可行性研究报告

业的全面发展。

xxxx住宅小区建成后，形成了楼房林立之景。造型别致的小区改善了城市面貌，提高了城市品位和城市形象。加之近年来周边地区将陆续成片开发住宅小区，环境配套设施逐渐完善，周围生活设施齐全，交通便捷，可提高人民群众的居住生活质量。在考虑经济发展、实施重大项目计划的和加快城镇化进程的同时，切实保障城镇家庭的基本住房需求，维护社会和谐发展。 逐步实现人人享有住房的社会目标，有利于促进社会稳定、政治安定、人民安居乐业。

12.6.2拉动其它相关产业发展

房地产在经济中的支柱地位最外在表现就是对上下游相关产业的链条增长，多个关联产业及个细分行业，拉动力非常强大。会相应带动建筑业、建材业、装修业、金融业等一系列产业的高速发展。据测算，房地产业的诱发系数或者称为拉动系数一般为1:2.86，实际上就是每100亿元的房地产投资可拉动包括采矿业、商业、煤气、电力、自来水、货运、社会服务、农业、金融、保险、邮电等各方面的产出286亿元。据统计，房地产业每增加10%的投资，即可带动经济增长1个百分点。据华东师范大学魏润卿的研究，中国房地产对相关产业带动系数为1.42，与美国、日本、英国、澳大利亚等发达国家均值相近。所以，此项目的实施，会相应拉动其他相关产业的持续发展。

12.6.3创造就业机会，促进经济发展

本建设项目的实施，可以间接向当地提供100个人的就业机会。同时也能有效地减轻的就业压力和负担。随着房地产住宅建设产业链的形成，会导致从业人员的工作性质和内容的改变，生活环境和工作环境的改变，提高人们的生活水平。由于项目建设所用的

- -

项目可行性研究报告

建筑材料以及部分原料、电器配件产品都需要运输，部分建筑材料、电器配件从当地采购，从而也带动了当地相关企业和服务行业的崛起和繁荣，增加了地方的财政收入。也符合近期xxxx省﹛2010﹜26号文件精神和xxxx市2010年7月15日和9月2日工作会议精神，对拉动内需、推动经济增长都有非常现实的意义。

第十三章 论证意见与建议

13.1 论证意见

，本项目能及时解决xxxx目前存在的许多无法回避的、刻不容缓的、亟待解决的问题，，能有效改善xxxx人居环境、提升村民生活品质、加快新农村建设步伐，是为人民群众建设文明、生态、和谐生活的重要举措，同时，对xxxx提升整体城市品位，创建招商投资环境有很大的促进。也符合社会、环境、产业结构变化下及时调整土地模式的科学理念。

该项目为多层住宅及商业用房建设项目，项目位于xxxx县xxxx镇xxxx。拟建设总建筑面积270万平方米。项目计划总投资约3460万元，资金来源为村民自筹资金。资金全部用于该项目的启动和配套建设。该项目建设期共24个月。该项目市场前景广阔，具有良好

- 55 -

项目可行性研究报告

的社会效益。

通过研究分析，本项目各项建设条件基本具备，建设方案合理可行，社会效益显著，并可在很大程度上促进当地及周边经济的发展，满足住户需求，因此项目建设是必要的，也是可行的。 13.2 建议

在项目建设过程中应注意以下几个问题：

1）建立健全项目管理制度。专人负责，专人管理，从立项、报建、招投标、建设、验收、审计等环节入手，层层把关，落实责任，确保重点项目建设顺利实施。

2）加强工程建设过程中监督管理和施工管理。严格按基建程序完善建设手续，并按国家有关工程建设的法规建立健全质量保证体系，使得工程如期按质竣工。在项目的实施和运作过程中，通过内部费用控制和合理使用资金等手段有效地控制运营成本，注重节约，降低能耗，最大限度地减少费用，提高利润空间，让有限的资金发挥最大效益。

3）应严格贯彻执行国家和地区对环保、节能、消防、安全方面的有关规定和标准。确保项目建成节能环保等的示范工程。

- 56 -