房屋承租人优先购买权制度分析

李 菲

(国家知识产权局,北京100088)

摘 要:现阶段我国的房屋承租人优先购买权制度存在诸多不足。在分析房屋租赁与房屋优先购买权的含义及构成

要件后,立足我国法律关于房屋优先购买权制度的相关规定和司法实践,认为我国的房屋承租人优先购买权制度房屋租赁

合同备案的法律性质、“同等条件”的含义、通知的方式及房屋优先购买权的行使期限等方面存在不足,应予以改进。

关键词:房屋承租人优先购买权;房屋租赁

中图分类号:D9 文献标识码:A 0820153201

1 房屋优先购买权制度及我国法律的相关规定

1. 1 房屋优先购买权的含义 (1) 房屋租赁的含义。

房屋的含义。按照建设部2002 年3 月20 日颁布的《房 地产统计指标解释(试行) 》的规定,所谓房屋,一般指上有 屋顶、周围有墙、能防风避雨,御寒保温,供人们在其中工 作、生活、学习、娱乐和储藏物资,并具有固定基础,层高一 般在2. Zm 以上的永久性场所;根据某些地方的生活习惯, 可供人们常年居住的窑洞、竹楼等也应包括在内;实践中往 往采纳建设部颁布的标准作为认定“房屋”的依据。 租赁的含义。史尚宽先生认为:租赁,谓当事人约定一 方以物租与他方使用收益,他方支付租金之契约。 房屋租赁的含义。按照《房地产管理法》第52 条规定, 是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使 用,由承租人向出租人支付租金的行为。 (2) 房屋优先购买权的含义。

所谓房屋承租人的优先购买权,是指在房屋租赁关系 中,承租人按照法律规定所享有的、在出租人出卖租赁房屋 给第三人时,承租人得以同等条件优先于他人而购买的权 利。

可以看出,承租人行使优先购买权的构成要件有两点: 一是承租人与出租人之间须签订有合法有效的租赁合同。 二是承租人只能在同等条件下行使优先购买权。 1. 2 我国法律关于房屋优先购买权制度的相关规定 从立法历程来看,我国法律关于房屋优先购买权制度 最早规定在最高人民1952 年5 月17 日发布的《解答关 于处理房户行使优先购买权案件,发生疑义问题的函》(法 监字第8012 号) ,在该文件中最高人民对房屋优先购 买权制度提出了一些指导性意见。1983 年12 月17 日国务 院发布的《城市私有房屋管理条例》第11 条规定:“房屋所 有人出卖租出房屋,须提前三个月通知承租人。在同等条

文章编号:167223198 (2010) 件下,承租人有优先购买权。”其后的法律法规多以此为基 础。最高人民1984 年8 月30 日发布的《最高人民 关于贯彻执行民事法律若干问题的意见》、最高人民法 院1988 年1 月26 日发布的《最高人民关于贯彻执行< 中华人民共和国民法通则> 若干问题的意见(试行) 》、《城 市私有房屋管理条例》、建设部1994 年3 月23 日发布的《城 市公有房屋管理规定》等相继对这一制度做出了进一步的 规定,但从法律渊源角度看,对该制度的规定都停留在司法 解释、行规、部门规章的层面,1999 年颁布的《合同法》 将该制度规定在了我国的基本法律中,法律效力层级得到 进一步提升。《合同法》第230 条规定:“出租人出卖租赁房 屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享 有以同等条件优先购买的权利。”

2 房屋优先购买权制度的不足与改进 2. 1 房屋租赁合同备案的法律性质。

未经备案的房屋租赁合同是否有效?《城市私有房屋

管理条例》、《城市房地产管理法》、《城市房屋租赁管理办 法》均明确规定实行房屋租赁备案制度,要求房屋租赁合同 签订后要向房地产管理部门进行登记备案。我国民法对备 案有两种规定,一是备案生效制度,一是备案对抗制度。从 房屋租赁备案制度的相关内容来看,该备案只是对有关部 门的告知和公告,属于备案对抗制度,即是否备案不影响合 同的生效与否,合同一般在签订时成立和生效,备案具有对 抗效力,未经备案的,不得对抗善意第三人。 2. 2 “同等条件”的含义

同等条件是房屋优先购买权制度得以式实现的条件之 一,对此我国法律没有明确的规定。一般认为应以出租人 与第三人签订的购房合同约定的条件为准,同时应参考以 下标准: (1) 第一,标的物同等。即购房的房屋是同一的,如 果出租人出卖的是2 间房,承租人购买的也应是这2 间房。 (2) 价格同等。比如出租人与第三人签订的购房合同约定 买卖该房屋的价款是20 万元,承租人就不得以低于20 万元 的价格要求行使优先购买权。(3) 付款时间和付款方式等 相同。比如出租人与第三人签订的购房合同约定于本月10 日前一次性付清,承租人就不得要求晚于本月10 日或分次 付清并行使优先购买权。

2. 3 通知的方式及房屋优先购买权的行使期限 《合同法》规定“, 应当在出卖之前的合理期限内通知承 租人”。何谓“合理期限”,通知的方式有无要求? 从法律规定来看《, 合同法》颁布之前的《城市私有房屋 管理条例》和《民通意见》规定提前通知承租人的期限应当 是三个月,地方性法规和规章中有的规定了3 个月,有的规 定了30 天。对于承租人作出答复的期限,有的地方法规的 规定承租人应当在接到通知后的30 日内作出书面答复。

总体上看来法律对房屋优先购买权的行使期限的规定是存 在空白和模糊地,需要高位阶的法律对此作出明确的规定。 关于通知的方式,为了更好的保障承租人的利益,认为 应该采取书面的通知方式,不能采取公告等笼统的方式,并 告知具体的房屋出卖条件。 参考文献

[ 1 ] 蔡福华. 民事优先权新论[M] . 北京:人民出版社,2002. [ 2 ] 谢在全. 民法物权论[M] . 北京:中国大学出版社,2000.

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