世界CBD商业简介

【CBD综合资料】

CBD是英文central business district的缩写，中文译为中央商务区。CBD起源于社会学对城市空间结构的分析。

CBD一般占地3至5平方公里，核心区域大于1.5平方公里，有的甚至更大，其建筑面积少则五六百万，多则上千万平方米，是一个城市的功能核心，是现代化大都市的一个重要标志，其地价可谓真正是“寸土寸金”。美国纽约的曼哈顿、日本东京的银座、我国香港的中环以及新加坡的中心区等都是世界闻名的CBD。

CBD高度集中了城市的经济、科技和文化力量，同时具备金融、贸易、服务、展览、咨询等多种功能。CBD特定的职能要求区内的建筑必须高密度、现代化。因此，CBD中汇集了众多气势恢宏、错落有致的超高层建筑并且拥有非常便捷的交通和现代化的信息交换系统，以及大量的办公、餐饮、服务和住宿设施。一般来讲，写字楼要占到总建筑面积的50%，商业、餐饮业及商住建筑约占40%，其他服务设施以及必要的配套设施约占10%。

单中心CBD 用地面积（百万建筑面积（万平容积率 平方米） 巴黎拉德方斯 芝加哥中心 休斯顿中心 悉尼金融区 新加坡CBD 上海陆家嘴CBD 北京建外CBD 大连新市中心区 深圳中心区CBD 广州珠江新城CBD

类别 办公机构 组成 用地（％） 1.6 1.8 1.5 1 1.5 1.7 1.5 2.2 0.8 1 方米） 250 600 420 250 350 450 600 400 300 500 1.6 3.3 2.8 2.5 2.3 2.6 4.0 1.8 3.7 5.0 银行、保险公司、专业服务（律40％ 师行）等、管理机构（大公司总部、行政机构等） 商店 工业、仓储 公共建筑 住宅 总计 零售商店、百货店 工厂、仓库 博物馆、大学、娱乐机构 16％ 12％ 10％ 22％ 100％ 现今城市中心商务区主要由商务办公、金融和服务三类职能设施构成，同时也不同程度地包括一定量的传统的商业零售类和居住职能设施。在CBD中这三大职能的比例关系一般为2：1：1，即以办公职能为主，兼以金融和服务类职能。如巴黎拉德方斯三大职能分别占50％，25％，25％。世界其他商务区的功能比例也大致如此。

经验表明：

1、活力四射的CBD内写字楼建设量应约占到50％，商业设施及酒店、公寓住宅等应各占20％，其余分配给各种必要的配套设施；

2、对于城市CBD外围而言，“居住”是城市新区活力源泉，由研究表明，一个城市新区居住规模超过40％，这个中心区才能成为富有人气和活力的城市中心。

【标志性案例】

纽约曼哈顿

曼哈顿是纽约市的中心区，总面积57.91平方公里，占纽约市总面积的70%，人口150万人。纽约著名的百老汇、华尔街、帝国大厦、格林威治村、中央公园、联合国总部、大都会艺术博物馆、大都会歌剧院等名胜都集中在曼哈顿岛，使该岛中的部分地区成为纽约的CBD。曼哈顿主要分布在该区内曼哈顿岛上的老城 (Downtown)、中城(Midtown),著名的街区是格林威治街和第五大街。这里银行、保险公司、交易所及大公司总部云集，是世界上就业密度最高的地区。

上东区——富翁的天堂，纽约地价最贵的富豪区。第五大道各式橱窗设计是街道上的一大特色。著名的大都会博物馆也在这条街上，所以现在的第五大道除了是百万富翁街道，其丰富的艺术资产与高雅幽静的景观也一同被称为上东区之冠。 中城区——商业文明之星，曼哈顿的豪华居住区。中城的形成晚于曼哈顿老城，以商业大楼为主。高度现代化设计，让人们在此工作、休闲、消费毫无阻碍，帝国大厦，克莱斯勒大厦，洛克菲勒中心等一些著名的建筑都坐落在这个区。其他许多非赢利的办公机构，如工会、研究部门、专业团体、政府机构等，也都集中于此，许多相关的专职事务所如房地产、广告业、税务部门等也迅速聚集其周围，原来设在岛南部的保险业及银行也中城良好的环境吸引而来。与此同时，商店，服务业等也渐渐聚集在周围。

下城区——下城区是整个纽约市生命力的发源地，自由女神像矗立在曼哈顿岛的入口处，在长仅1.54公里、面积不足1平方公里的华尔街——CBD的金融区，聚集了全球近３０００家外贸、金融、证券、保险公司，以及联合国大厦等。 商业业态

——纽约的主要商业、贸易、金融、保险公司均分布于曼哈顿。曼哈顿从事金融、保险业的人很多。在曼哈顿的华尔街集中了几十家大银行、保险公司、交易所以及上百家大公司总部和几十万就业人口，是世界的金融中心。

——曼哈顿中城是曼哈顿的商业中心。帝国大厦，克莱斯勒大厦，洛克菲勒中心等一些著名的建筑都坐落在这个区。中城的形成虽晚于曼哈顿下城，但却有后来居上的势头。

——进入20世纪后，其他许多非赢利的办公机构，如工会、研究部门、专业团体、政府机构等，也都集中于此，许多相关的专职事务所如房地产、广告业、税务部门等也迅速聚集其周围，原来设在岛南部的保险业及银行也被中城良好的环境吸引而来。与此同时，周围也聚集了很多商店，服务业等。 CBD中写字楼和公寓各占50%

法国巴黎拉德方斯——市场推动＋政府引导形成的复合型CBD

用地/建筑面积：1.6平方公里/250万平方米，规划就业：12万人/1200个公司，目前规模：办公：250万平方米住宅：156万平方米，欧洲最大商业中心：10.5万平方米，欧洲最大公交换乘中心，25万平方米公园/露天博物馆/67万平方米步行系统

拉德方斯区位于巴黎市的西北部，巴黎城市主轴线的西端，于1958年建设开发，早期依赖市场推动，后期政府引导开发为主。全区规划用地750公顷，截止到1992年已基本建成，国家已投资达160亿法郎。

目前已建成写字楼247万平方米、其中商务区215万平方米、公园区32万平方米，法国最大的企业一半集中在这里；并建成了面积达10.5万平方米的欧洲最大的商业中心，成为欧洲最大的公交换乘中心，RER高速地铁、地铁1号线、14号高速公路、2号地 铁等在此交汇。建成67公顷的步行系统、集中管理的停车场设有2.6万个停车位，交通设施完善；建成占地25公顷的公园，商务区的1/10用地为绿化用地，种植有400余种植物，建成由60个现代雕塑作品组成的露天博物馆，环境的绿化系统良好。优美的环境与完善的设施每年吸引约200万游客慕名而至。

拉德方斯由于其位于巴黎市的边缘地带，它的规划不受巴黎市城市规划政策的限制，因此在空间上规划进行了大胆创新。在交通上，地下交通组织是其中一个最大的亮点，通过开辟多平面的交通系统，严格实行人车分流的原则，车辆全部在地下三层的交通道行驶，地面全作步行交通之用，为新区保留充分的地面空间以及街面的完整性。

商业服务设施采取分散与集中相结合的布置方式。九个邻里商业中心，下面约有100个小商店，分设在办公楼和住宅底层，居民可以就近购买生活用品，集中的商业中心规模巨大，如欧洲最大的“四季”商业娱乐中心，设有百货商店、超级市场、电影院、饭店和舞蹈学校等，总面积105000平方米。

德国索尼中心CBD

索尼中心位于德国柏林市中心的波茨坦广场，1989年柏林墙倒塌之后，该区域重建计划开始启动，经

历了5年的建设，2000年对外营业。索尼中心是欧洲内陆城市中最大的改造项目之一，是混合功能项目。拥有8栋大楼，提供办公、零售、娱乐和居住功能空间，总占地面积26444平方米，总建筑面积约13.25万平米。商业业态以办公和商业为主，办公、商业以及公共商业混合而成的电影之家分别占50%、18%和13%，同时还有20%的高档住宅。索尼中心娱乐性商业是整个商业体的主要组成部分，也是索尼中心概念的关键部分，娱乐占整个项目商业部分的68%，而零售只占32%。

日本东京新宿CBD——政府引导形成的多中心网络型CBD系统

新宿区位于东京中心区以西，距银座约6公里，是仅次于银座和浅草上野的副中心。在消费、娱乐行业方面颇具吸引力。

经过30年的规划建设，新宿副都已经建成商务区总地面积为16.4公顷，商业、办公及写字楼建筑面积为200多万平方米，并形成东京的一大景观——超高层建筑群（共有40栋大厦），其中不少百米以上的摩天大楼。为实现办公自动化所需的人均办公面积目标（7-15平米每人），新宿还在继续建设新的超高层建筑。

新宿的经济、行政、商业、文化、信息等部门云集于商务区，金融保险业、不动产业、零售批发业、服务业成为其主要行业。仅以新宿站为中心、半径为7000米得范围内，就聚集了160多家银行。新宿商务区日间流动人口超过了30多万，共有9条地铁线路由此经过，日客流量超过了300万人。

商业业态配比，住宅∶办公∶商业＝5 ∶5∶2

香港IFC国际金融中心CBD：成熟而标准，跨国公司亚洲重要的地区总部

香港CBD是世界上金融、保险、服务机构集聚的著名中央商务区。IFC香港国际金融中心地处香港全新的核心地段，是一项集工作、购物及休闲于一体的超大型综合商业项目。IFC项目是一个集酒店、办公、商业为一体的综合性项目，主要由国际金融中心一、二期，国际金融中心商场以及四季酒店组成，总建筑面积约54万平方米，车位1800个。

1990年代，港英政府宣布香港机场核心计划，计划包括兴建机场快线连接香港国际机场与中环，并在港岛中环对面的维多利亚港进行填海工程，以兴建地铁香港站；香港站上盖则计划兴建多座商业大厦、酒店及商场，即现在的国际金融中心。

香港国际金融中心总体项目中，办公物业占了57%，商业物业占比17%，酒店物业占比23%，其中还有3%的公众休息区域。把多功能融合到一个综合体内，实现1+1>2的放大效应，也更容易成为一个区域的经济和商业的中心，而且具有庞大的辐射作用。

【其他案例】

加纳利码头（伦敦）金融保险中心CBD

在已有金融业的城市里，通过提供优异的价值定位而又具有吸引力的价格、建设关键交通线，满足新兴的对现代空间的本地需求 加纳利码头商业简介

距离伦敦城5公里，占地0.4平方公里，多克兰区占地2.2平方公里。入驻企业60%以上的办公面积由金融服务公司租用。50层高的加拿大广场为英国第一高楼 业态配比

—加纳利码头：商务占95%，零售占5%

—多克兰区：40%为商业办公楼，40%为住宅项目，20%为零售娱乐设施 柏林新城（柏林）全国性总部CBD

0.3平方公里的波茨坦广场（Potsdamer Platz）区，位于市中心西南部，为柏林墙旧址，通过低价销售土地来吸引商家，已打好CBD基础，但来自德国其他城市的激烈竞争使之前途未明。入驻企业包括：索尼欧洲总部、戴姆勒.克莱斯勒服务公司总部、德国国民银行地区总部、法国Sanofi德德国总部。重点发展标志性建筑，最高的大楼是索尼中心，共有26层、103米高。 柏林新城的商业简介 业态配比

—约60%为办公 —约22%为住宅

—约18%为零售和娱乐（包括一家博彩场、众多音乐剧院和索尼Imax剧院） 丹佛中央商务区 区域总部

中央商务区位于丹佛心脏地带，占地6.5平方公里，办公楼面积达240万平方米。通过对地理位置和当地环境的宣传营销，吸引商家，改进城市形象。2，700家公司，50%以上的公司源于丹佛或科罗拉多州，许多全国性公司及跨国公司的地区总部所在地（如：MCI，Worldcom，Sprint，AT&T，联合航空，IBM） 丹佛CBD的商业简介 业态

25万平方米零售面积，在整个地区内，供货种类最为丰富

文化艺术娱乐设施和活动更加强了CBD作为丹佛地区中心的形象定位 奥斯汀市区 高科技中心

位于市中心，占地面积3.8平方公里，距德州大学不到4公里。利用当地德大学社区和主要的行业企业来形成需求，然后迅速建立快速增长的供应行业。70%以上的企业与IT有关，包括：英特尔等。 奥斯汀的商业简介 业态配比

—办公总面积达110万平方米，70%为甲级办公楼 —配备最先进IT基础设施

—专为“健康生活”一族设计的60，000多平方米的零售场地 香港数码港 高科技中心

240，000平方米，位于薄扶林，距中环仅15分钟的路程、半小时可。（香港）期望通过高科技热潮，创造对IT中心的需求；但由于缺乏IT资源，未能提供低廉租金和具有竞争力的选址、以及IT行业德增长减缓，数码港项目未获成功。 香港数码港的商业特点 业态

一流的建筑，配有智能IT设施 —120，000平方米的办公区

—27，000平方米的数码港中心，包括会展、零售，教育和娱乐设施