某城地下车库建设项目可行性研究报告
某城地下车库建设项目
可行性研究报告
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1 总论 ............................................................................................................................ 1 1.1 项目概述 ....................................................................................................................... 1 1.2 建设单位概况 ............................................................................................................... 2 1.3 报告编制依据和范围 ..................................................................................................... 2 1.4 主要技术经济指标 ........................................................................................................ 3 1.5 结论 ............................................................................................................................. 5 2 项目提出的理由、过程和必要性 .................................................................................... 6 2.1 项目提出的理由与过程 ................................................................................................. 6 2.2 项目建设的必要性 ....................................................................................................... 7 3 项目需求分析与建设规模 .............................................................................................10 3.1 经济发展现状 ............................................................................................................. 10 3.2 项目前景分析 ............................................................................................................. 11 3.3 项目竞争力分析 ......................................................................................................... 13 3.4 市场需求分析 ............................................................................................................ 14 3.5 项目定位 ................................................................................................................... 15 3.6 建设规模 ................................................................................................................... 16 4 场址和项目建设条件 ................................................................................................... 16 4.1 场址 ........................................................................................................................... 16 4.2 项目建设条件 ............................................................................................................ 18 4.3 基础设施条件 ............................................................................................................ 21 4.4 市政条件 ................................................................................................................... 21 4.5 社会经济环境 ............................................................................................................ 22 4.6 综合评价 ................................................................................................................... 23 5 规划建筑方案 ............................................................................................................ 24 5.1 规划设计方案 ............................................................................................................. 24 5.2 建筑方案 ................................................................................................................... 25 5.3 结构方案 ................................................................................................................... 27 6 建筑设备方案 ............................................................................................................ 30 6.1 给排水工程................................................................................................................. 30 6.2 采暖、通风工程 ......................................................................................................... 31 6.3电力工程 .................................................................................................................... 37 6.4 弱电机房 ................................................................................................................... 41 7 消防 .......................................................................................................................... 44 7.1 编制原则 .................................................................................................................... 44 7.2 编制依据 ................................................................................................................... 44
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7.3 消防措施 ................................................................................................................... 44 7.4 消防教育和管理 ......................................................................................................... 46 8 节能 .......................................................................................................................... 47 8.1 编制原则 .................................................................................................................... 47 8.2 编制依据 ................................................................................................................... 47 8.3 建筑节能 ................................................................................................................... 48 8.4 节水措施与水环境系统的建设目标 ............................................................................. 48 8.5 暖通节能 ................................................................................................................... 49 8.6 电气节能 ................................................................................................................... 49 8.7 机电设备节能 ............................................................................................................ 50 9 环境影响与保护 .......................................................................................................... 51 9.1 环境现状分析 ............................................................................................................. 51 9.2 影响环境的因素分析及采取的措施 ............................................................................. 51 9.3 环境保护 ................................................................................................................... 52 10 劳动安全、卫生防护 ................................................................................................. 54 10.1 劳动安全................................................................................................................... 54 10.2 卫生防护措施 ........................................................................................................... 55 11 项目招标 .................................................................................................................. 56 11.1 编制依据 ................................................................................................................... 56 11.2 招标方案 ................................................................................................................... 56 12 项目实施计划 ........................................................................................................... 59 12.1 项目实施进度安排 ..................................................................................................... 59 12.2 项目实施进度表 ........................................................................................................ 59 13 投资估算与资金筹措 .................................................................................................. 61 13.1项目投资估算 ............................................................................................................ 61 13.2资金筹措................................................................................................................... 62 14 财务评价 .................................................................................................................. 63 14.1项目运营计划 ............................................................................................................ 63 14.2成本、费用和各项税收 .............................................................................................. 63 14.3投资利润................................................................................................................... 64 14.4财务指标分析 ............................................................................................................ 64 15 不确定性分析 ........................................................................................................... 66 15.1盈亏平衡分析 ............................................................................................................ 66 15.2敏感性分析 ............................................................................................................... 66 16 可行性研究的结论与建议 .......................................................................................... 67 16.1评价结论 ................................................................................................................... 67 16.2 建议 ......................................................................................................................... 68
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一、附表：
1、总投资估算表（估算表1） 2、主体工程投资估算表（估算表1-1） 3、配套工程投资估算表（估算表1-2） 4、工程其他费用估算表（估算表1-3） 二、附图：
1、某建设项目总平面图 三、附件：
1、《森林公园南片区森林北环路东B-01-04地块建设用地规划条 件意见书》（条字第150号）
2、项目建设单位企业法人营业执照 3、项目建设单位组织机构代码证
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1 总 论
1.1 项目概述
1、项目名称：某城地下车库建设项目
2、项目建设地点：某市森林公园南片区森林北环路东B-01-04地块内（建设用地规划条件意见书编号：条字第xxxxxx号）。
3、项目建设性质：新建建筑
4、建设规模及内容：拟建的某城地下车库建设项目在森林公园南片区森林北环路东B-01-04地块内。
某城地下车库建设项目技术经济指标 序号 1 2 3 4 5 名 称 总建筑面积(m) 层数 高度(m) 结构形式 停车位（个） 710 2指 标 28700.00 地下一层 3.9 规划条件 框架剪力墙结构 居住:大于1车位/户 备 注 本项目建筑面积为28700.00平方米，在地下室内统筹考虑布置水泵房、弱电及配电室、热力站、其它设备用房等配套设施项目。
5、项目总投资及资金来源
本项目估算总投资6708.84万元。其中：建设工程费用5853.51万元，工程建设其他费用535.86万元，工程预备费319.47万元。资金来源为企业自筹。
6、开发周期及建设期
本项目开发建设期2年。建设期限：2011年4月至2013年3月。 7、结论和建议
本项目可行性研究报告就项目建设的必要性、建设内容与规模、
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建设条件、环境保护、安全措施、建设工期、项目组织与实施、投资估算与筹措、社会效益等方面进行分析与论证，结论为项目可行，建议建设单位尽快落实资金和项目审批。 1.2 建设单位概况
本项目是由某市某房地产开发有限公司组织开发。
某市某房地产开发有限公司创立于2010年4月，隶属香港某国际集团，是某集团瞄准某经济发展指数和城市建筑规划指数，抢占经济最高点的重大战略举措。公司有深厚的技术，人才和资金支持，也是集团公司进驻某缔造某品牌和品质，为某经济发展做贡献的桥头堡。
公司本首“聚天下精英，创千秋伟业”的人才战略，组建了一支精干高效、实力雄厚的管理和技术队伍。公司长期以来一直注重核心队伍的建设和专业人才的培养，将人才战略作为公司长久的发展战略，目前公司已锻造出一支视野开阔、责任心强的团队，公司坚信：创造永无止境！只有不断开拓进取，才能将企业建设成为最具市场竞争力、创造力的现代化公司。
未来征程里，公司仍将坚持海纳百川，以更饱满的热情去开拓市场，以更昂扬的斗志抓住机遇、迎接挑战！ 1.3 报告编制依据和范围
1、可行性研究报告编制依据
1）国家发展改革委员会《投资项目可行性研究报告指南》 2）国家发展改革委员会、建设部《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）
3）国家和地方有关规程、规范、政策及条列等 4）《内蒙古自治区某市城市总体规划》（2003-2020） 5）《某市某城区控制性详细规划》
6）某市规划局《建设项目规划条件意见书》 7）建设单位提供的其他有关资料及数据 8）建设单位可行性研究报告编制委托书 2、可行性研究报告编制范围
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根据委托单位的要求，本项目可行性研究报告对以下几方面进行了分析研究：
1）项目建设的必要性研究；
2）场址选择、市政配套设施及规划设计方案； 3）建设内容、建设规模、建设标准； 4）组织机构与人员编制； 5）消防安全、环境保护与节能； 6）投资估算、建设进度及资金筹措； 7）结论及建议。 1.4 主要技术经济指标
森林公园南片区森林北环路东B-01-04地块技术经济指标 项 目 名 称 序号 名称 威尼斯城 1 2 3 3.1 3.2 3.3 至尊地下 城 车库 ------ ------ ------ ------ ------ ------ ------ ------ ------ 58800.90 88024.15 59324.15 6055.76 49787.64 3480------ ------ ------ ------ ------ ------ .75 合计 净用地面29342945积(m) 积(m) 2229.95 0.95 9.41 4.74 总建筑面29582973地上建筑29582973面积(m) 9.41 4.74 会所(m) 住宅楼(m) 商业楼(m) 222------ ------ ------ ------ ------ 6055.76 20052.90 3480.75 ------ ------ ------ ------ ------ ------ 29734.74 ------ ------ ------ ------ ------ 4 地下建筑专业资料
------ ------ 287------ ------ ------ ------ 2870
面积(m2) 基底面积(m) 绿化面积(m2) (m2) 硬化面积(m) 2200.00 8045.39 15514218.06 19115770.00 0.00 12263.45 34624.45 11163.00 750.00 20.85 6 7 8 ------ ------ ------ ------ ------ ------ ------ ------ ------ ------ ------ ------ ------ ------ ------ 1.56 2.89 .00 400 道路面积5393350 ------ ------ ------ ------ ------ 14.32％ 9 10 11 13 14 建筑密度27.4(％) 容积率 绿化率(％) 层数 (m) 1％ 1.01 52.85％ 3/6 18.4 ------ ------ ------ ------ ------ 6％ 1.01 ------ ------ ------ ------ ------ 1.01 64.90％ 6 ------ ------ ------ ------ ------ -1 58.88％ ------ ------ ------ ------ ------ 建筑高度13.3/18.4 -3.9 ------ ------ ------ ------ ------ 15 结构形式 16 17 18 19 20 专业资料
住宅采用砖混结构；会所采用框架结构；地下车库为框架剪力墙结构 5 1 1 7 ------ ------ ------ ------ ------ 12 1 1 住宅楼栋数(栋) 商业楼栋数(栋) 会所栋数(栋) 电梯数量(部) 住宅户数（户） ------ ------ ------ ------ ------ ------ ------ ------ ------ ------ ------ ------ ------ ------ ------ ------ ------ ------ ------ ------ 270 354 ------ ------ ------ ------ ------ 624
21 停车位（个） 地上10个 ------ 710个 ------ ------ ------ -------- 720 某城地下车库建设项目技术经济指标 序号 1 2 3 4 5 名 称 总建筑面积(m) 层数 高度(m) 结构形式 停车位（个） 710
1.5 结论
一、结论
本工程项目建设条件基本落实，规模适宜，建设方案合理可行，造价较为经济合理，资金来源有保证。项目的建设，不仅可以改善某市某区的居住、停车水平，更使某的城市品位得到进一步提升，具有良好的社会和经济效益。项目的建设在工程技术上是可行的。本报告认为，本项目具有可行性。
二、建议
1、加紧前期工作，及时完成项目开工前各项审批手续；建议建设单位尽快组织评审，以便为下阶段工作提供可靠的依据。
2、精心安排施工，确保工期、质量、投资控制目标的完成 。
2指 标 28700.00 地下一层 3.9 规划条件 框架剪力墙结构 居住:大于1车位/户 备 注 专业资料
2 项目提出的理由、过程和必要性
2.1 项目提出的理由与过程
近年来，某确立抓城市建设就是抓经济建设的理念，按照“拉大、补欠、崛起”的建设思路，拓展城市空间、拉大城市框架、完善城市功能、提升城市品位，集中打造“一城三区”。按照将某建成某市对外形象的窗口，人流、物流、信息流的中心，成为经济发展活跃、产业特色突出、人居环境优美的现代化新城区的构思，在建设过程中坚持“高起点规划、高标准建设、高水平运作”的开发建设原则，使开发区建设取得了显著成绩。城区面积自撤盟建市的10万人增加到55万人，规划到2015年城区人口将达到100万人；随着城市不断拓展，城区面积由2000年的15.6平方公里，发展到67平方公里。
地区综合实力明显增强，经济发展继续保持全区领先。地区生产总值相继跨越千亿元、两千亿元大关，2010年达到2643亿元，五年累计创造地区生产总值8490亿元，是“十五”期间的5.2倍，年均增长23.4％；人均GDP 由4600美元增加到20800美元。财政总收入538.2亿元，五年累计完成1515.7亿元，是“十五”时期的7.4倍，年均增长42%。某区、准格尔旗和伊金霍洛旗财政收入突破百亿元。固定资产投资完成1898亿元，五年累计完成6033亿元，是“十五”时期的6.5倍。主要经济指标全区领先，综合经济实力进入全国地级市前20位。
某新区建设与旧城改造协调推进，康巴什新区与阿镇呈现一体化发展态势，市府搬迁入驻康巴什新区，城市体量快速做大，功能加速完善，品位不断提升。全市城镇建成区面积由138平方公里拓展到243平方公里，城镇化率达到70%。
“十一五”期间，某区累计开发各类地产建筑面积400万平方米，
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同时新建廉租房1万平方米，重点加大了铁西新区和城市“三街一路”两侧的开发力度，并与旧城区改造相结合，成片开发，规模建设，使人均居住面积逐步增加。
伴随着城市基础设施建设的加快，某城市整体功能叶得到不断提升，“十一五”期间，某区加大了城区改造力度，大力实施基础设施建设工程，完成了两期给水工程，进行了城区供水管网、污水管网和防洪设施的新建和改造；完成了污水处理厂改扩建工程及垃圾填埋场和无害化处理工程；加快了城区水冲式公厕、旱厕及垃圾转运站的新建和改建步伐。基础设施覆盖率提高到88.2％，城市的整体功能得到了较大提升。
同时，某区大力实施景观绿化亮化美化工程，重塑城市形象，提升城市品位，通过“集中建绿、规划增绿、拆旧补绿、拆墙透绿”等措施i，完成了城市出入口、道路、广场、公园等绿化工程，使某区城市绿化面积达到350万平方米，公共绿地面积210万平方米，绿化覆盖率达到12.36％。
随着全面建设小康社会进程的加快，某的经济高速发展，城市人口的急剧增加和人民生活水平的不断提高，人民群众对城市功能、住房要求越来越迫切。目前某区的住宅、商业布局总体上呈分散状况，一个重要的原因就是中心城市某规模远远达不到要求，配置资源集聚，生产要素能力不足，城市化水平滞后。随着城市规模的扩大，从而形成强大的辐射和集聚能力，大多数农业人口，外来从业人员将不断涌入城市，推动城市化进程， 随着城镇居民收入的不断提高和城镇化建设的推进，融合商业和居住等的城市综合体等需求急剧增加，在这样的形势下项目建设单位审时度势，决定建设某城地下车库建设项目。 2.2 项目建设的必要性
1、人口增长的需要
中国是一个人口大国且人口增速也很快。根据统计局发布的2010年统计公报显示：2010年末全国总人口达13.41亿，自然增长率超过
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5‰。随着人口的增加和人口结构的变化,房地产作为生产、生活必需品,必然需要大量的市场供给。这种由人口因素引起的刚性需求是带动房地产需求旺盛的重要影响因素。
截止到2010年底，某区人口约达到50多万人，随着城乡一体化进程加快，人口快速增长成为必然，然而住宅、商业的增长远远不能适应人口增长。如果小康生活的居住标准按25平方米/人 计算，那么某现有居民达到小康生活标准的实际住房需求量超过2150万平方米，再加上这些人工作、学习、休闲娱乐等需要的经营、生产和公共设施用房，这巨大的市场需求将对该地区房地产市场发展产生积极地推动作用。
20世纪八九十年代出生的婴儿潮在本世纪初已经逐渐开始步入工作、组建家庭、生儿育女，这无疑将释放大量的房地产市场需求。与此同时本世纪初的新生儿出生总量仍然处于高位。因此可以判断在未来的三十年内，因人口因素而产生的房地产需求仍然强劲。
同时，随着近年来人们思想观念的发展,家庭结构状况发生了巨大变化，呈现出家庭规模缩小、家庭数量增多的趋势。年轻人结婚后大都不愿意与父母同住，这使我国传统的多人口、大家庭的家庭结构得以改变；计划生育政策的沿用，使得三口之家、老人独居的家庭结构越来越普遍。因此，居住用房地产需求量呈现扩大趋势。
2、城市化进程的需要
城市化既是近年来中国经济快速增长的重要动因，也给今后10年、20年甚至更长一些时间中国经济的发展提供了广阔的空间。但是，中国的城市化无论就人口规模还是复杂性和艰难程度来说，在全世界都是前所未有的。
目前，中国正处在城市化进程高速发展的时期。中国新型城市化的战略目标：从“十二五”时期开始，用20年时间解决中国的“半城市化”问题，使我国的城市化率在2030年达到65%。这意味着要以平均每年2000万人的速度，到2030年基本解决4亿农民工及其家属的进城和落户问题，使他们享受与城市原有居民同等的公共服务和各
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项权利。
城市化的快速推进必然带来新增城市人口首次置业需求。按照某市的人口总量和年均11％的城市化率增速计算，保守估计每年将有超过6万人成为城市新增人口，这部分人同样对房地产有着刚性需求。因此，城市化因素成为房地产市场需求旺盛的又一重要因素。
人口的迁移和流动不仅使房地产的需求总量增加，而且还在很大程度上改变了需求结构。例如,农民工青睐那些户型小、价格低的民工公寓；刚步入社会的大学毕业生更多选择单身公寓或经济适用房；白领阶层则更关注居住舒适、交通方便的中高档社区。
3、人民生活水平不断提高
随着经济的快速发展，居民可支配收入也呈现出逐年增长的趋势，人民生活水平不断提高。2010年9月底，某市城镇居民人均可支配收入16934元，同比增长12.2％。农牧民人均纯收入达到8737元，同比增长9％。在收入增长的同时，居民消费水平也有显著提高。2010年9月末，全市城镇居民人均消费性支出达到15422元，增长15.6％；农牧民人均生活消费支出4858元，增长15.7％。
根据马斯洛的“需求层次理论”,人们收入水平的不断提高，使其对住房的要求也随之发生变化。“居者有其屋”已不再能满足人们的心理需要，而是对住房的质量、大小、结构、交通、环境、舒适程度、建筑风格等方面提出了更高层次的需求。因此，由收入因素带动的改善性需求也是我国房地产需求高位运行的重要原因。
某市2010年，全市人均GDP超过1万美元，万元生产总值能耗低于全国平均水平5个百分点；人均财政收入超1瓦暖；城镇居民人均可支配收入新增1万元，达到2万元；农牧民人均纯收入超1万元。随着居民家庭的收入增加，消费水平的迅速增加，消费支出的迅速增长，房地产前景非常看好。
4、城市拆迁改造的需要
随着工业化和城镇化的快速发展，各大中城市对旧城改造和房屋拆迁的力度不断加大。据相关数据显示，全国每年的拆迁计划约为1.3
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亿平方米，实际拆迁面积约为1亿平方米。按照国家关于拆迁安置“拆一、建一、还一”的原则,城市拆迁改造带来的被动性住房需求，也是目前房地产市场需求旺盛不可忽视的原因之一。
据2011年《某市政府工作报告》，2011年某区全面推进中心城区棚户区改造工程，今年中心城区旧城改造完成2万户、240万平方米，新开工建筑面积2000万平米以上。
5、城市小轿车的数量剧增
随着高层建筑向地面上空不断发展，从建筑结构安全考虑，建筑物埋入地下的深度也随之加大，地下室的深度和层数也进一步增加。高层地下室在满足结构要求的同时，也为高层建筑的某些功能提供了足够的空间。
随着我国经济的发展，城市小轿车的数量剧增，而且相对集中于大城市，由此而带来的停车压力明显增加。为解决这个日益突出的问题，建设部和各地城市规划管理部门都对新建、改建楼宇提出了相应的停车量要求和指标，不同的使用功能有不同的停车位要求。
而高层建筑宝贵和高价的基地地面面积是不能满足大规模停车要求的。因此在高层建筑功能布局中，大多将车库置于地下层。
3 项目需求分析与建设规模
3.1 经济发展现状
进入21世纪的“十二五”期间，某市的GDP、财政收入、城乡居民收入以及其它各项经济社会发展指标显示出了某市在全自治区、全国的位次都已跨上历史新高度。
“十二五”时期，是鄂市加快推进富民强市进程、建设全面小康社会的关键时期，是深化改革开放、加快转变经济发展方式的攻坚时期。根据某市委二届十次全委会精神和市委《关于制定国民经济和社会发展第十二个五年规划的建议》，“十二五”时期政府工作的总体思路是：以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，深入贯彻落实科学发展
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观，因应新形势、把握新机遇、迎接新挑战，以科学发展为主题，以加快转变经济发展方式为主线，以富民强市为主旨，深入实施“结构转型、创新强市”、“城乡统筹、集约发展”战略，加快工业化、城镇化、信息化、市场化、国际化进程，协调推进经济建设、政治建设、文化建设、社会建设和生态文明建设，推动地区经济社会又好又快发展，率先建设全面小康社会。
“十二五”时期，主要预期目标是：经济保持又好又快发展，地区生产总值年均增长15%以上，财政收入增长15%以上。城乡居民收入大幅增加，年均增长13%以上，收入水平进入全国地级市前列。产业转型升级取得突破性进展，现代煤化工体系基本形成，非煤产业规模进一步壮大，现代服务业成为重要的支柱产业，原煤生产占工业增加值的比重下降到1/3以下，非煤产业占GDP的比重达到70%以上。建成统筹城乡综合配套改革实验区，中心城区功能更加完善，农村牧区面貌显著改善，初步构建起城乡一体化的公共服务体系。可持续发展能力和水平进一步提高，各项节能减排控制指标达到自治区要求。基本公共服务达到沿海发达地区水平，城镇登记失业率控制在3.5%以内，人口出生率控制在13.54‰以内。 3.2 项目前景分析
项目建设地点位于森林公园南片区森林北环路东B-01-04地块内；项目功能定位：以停车及附属设备用房功能为主，配套设施完善，项目建设目标：完善城市公共设施及功能结构，利用自然环境要素创造生态宜居城市，完善基础设施，构建高效便捷城区。
某以建设“畅通城、文化城、生态城”为目标，坚持“拉大、补欠、崛起”的工作方针，加快城市基础设施建设，加快城市建设投资、融资体制改革和市场化、企业化运作进程，全力优化城市环境，提升城市品位，在不断完善城市整体功能中实现城市的崛起，从而推动经济、社会的全面协调和棵持续发展，把某打造成某城市核心区。
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近年来，某区以创建中国游秀旅游城市为契机，以营造优美人居环境为重点，大规模开展城市生态自然环境建设、道路建设、主体公园建设等，进一步完善了城市服务功能，提升了旅游产业素质，促进了城市与旅游业的和谐发展。通过努力，某区为某市创建“中国优秀旅游城市”工作打好了坚实的基础，城市绿地面积的迅速扩大，公园建设步伐加快，旅游环境得到了很大改善。
某市2011年政府工作报告中提出：2011年工作重点之一就是加快中心城区改造建设。着力在提高宜居宜业水平上下功夫，努力使中心城区变得更现代、更美丽、更文明。一是着力提升规划设计水平。把宜居宜业作为城市规划的核心理念和首要选择，既要深入挖掘地区文化内涵和民族文化元素，又要千方百计增加绿色、增加水体，体现城市的生机与灵气，更要充分考虑居民出行、上学、就医、购物消费、文化休闲等日常生活的便捷性和舒适度，让城市更加适宜人居。二是进一步增强城市承载能力。加大某铁西三期开发建设力度，推进罕台城乡统筹示范区、铜川汽车产业园区、某装备制造园区三个组团规划建设。加快阿康一体化发展，尽快实现资源共享、设施共建、优势互补、协调发展。坚定不移地推进乌兰木伦湖南岸高层区建设，打造中西部一流的现代化高端商务区。加快康巴什北区、高新技术产业园区和阿康物流园区基础设施建设，扩大城区规模。全面推进中心城区棚户区改造工程，今年中心城区旧城改造完成2万户、240万平方米，新开工建筑面积2000万平方米以上。
本项目将会给人们居住、购物、停车等方面提供了最有利的便捷，将成为一个新的城市地标。
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3.3 项目竞争力分析
1、项目优势 1）区位优势
从区域位置看，某区是连接某区、康巴什新区、伊旗阿镇的地区交通、商贸、物资、流通中心枢纽。随着城市建设步伐加快，城市人口快速增长，该区域将成为规模最大、人口最多、商务活动最旺的城区之一。
2）交通优势
某区形成京包、包兰铁路围绕周边，大准、准东、东乌铁路横穿东西，包西、包神铁路纵贯南北，109、210国道贯穿城市，并与周边110、107国道相连成网的交通格局，随着某机场德投入使用，目前公路、铁路、航空相结合的立体化交通体系已经形成，交通优势明显。
3）规划优势
⑴本项目以停车及附属设备用房功能为主为基本元素，顺应城市区位发展要求，规划设计围绕城市空间的点与面层次展开。
⑵规划充分体现超前、便捷、方便、安全，各项目功能尽可能利用地块的位置、布局以及其它特征、疏密分布合理，，体现了建设品位的优势。
4）设计优势
注重项目的整体结构，合理的空间尺度，明确的功能分区，使地下室的空间充分得到利用，精心的立面设计，使地下室充分体现美感。从设计上营造出与居住生活相吻合的空间层次结构，贯彻以人为本的原则，增强了空间层次感。
5）公用配套优势
项目区域距离火车站、汽车站、医院、学校较近，配套优势明显。 2、项目劣势
项目区域周边项目建设总体发展进度不一，整体视觉形象不直观，在一段时间内不能显现出项目的发展潜力和优势。
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3.4 市场需求分析
1、人口增长和城市化进程的需要
截止到2010年底，某区人口约达到50多万人，按照自然增长率5‰和城镇一体化要求的增长率11％计算，2015年某区人口将达到86万人，依据小康生活的居住标准按25平方米/人 计算，那么某现有居民达到小康生活标准的实际住房需求量超过2150万平方米，再加上这些人工作、学习、休闲娱乐等需要的经营、生产和公共设施用房，这巨大的市场需求将对该地区房地产市场发展产生积极地推动作用。
2、收入增长的需要
截至2010年9月底，某市地区生产总值总量达1721.16亿元，同比增长17.3%。截至2010年9月底，某市地方财政收入完成429.63亿元，同比增长52.9%。其中地方一般预算收入完成191.27亿元，同比增长50.3%。上划中央税收完成203.44亿元，同比增长53.8%。上划自治区税收34.92亿元，同比增长62.5%。
随着经济的快速发展，居民可支配收入也呈现出逐年增长的趋势，人民生活水平不断提高。2010年9月底，某市城镇居民人均可支配收入16934元，同比增长12.2％。农牧民人均纯收入达到8737元，同比增长9％。在收入增长的同时，居民消费水平也有显著提高。2010年9月末，全市城镇居民人均消费性支出达到15422元，增长15.6％；农牧民人均生活消费支出4858元，增长15.7％。随着居民家庭的收入增加，消费水平的迅速增加，消费支出的迅速增长，房地产前景非常看好。
3、城市拆迁改造的需要
拆迁带来的被动需求不容忽视，据有关部门测算，拆迁带来的住宅需求乘数一般在2~3倍；据2011年《某市政府工作报告》，2011年某区全面推进中心城区棚户区改造工程，今年中心城区旧城改造完成2万户、240万平方米，新开工建筑面积2000万平米以上。
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4、投资投机的需要
随着我国经济的快速发展和房价的持续高位运行，房地产投资投机需求明显增加。目前，某区中高档住宅、底商、写字楼非常紧张，随着地区经济的繁荣，人们对住房的要求越来越高，由于社会保障体系的滞后，国内居民对医疗、教育、养老等保障缺乏信心，对未来生活的不确定性深感担忧；而储蓄利率低、股票等理财产品投资风险大、通货膨胀压力大、物价上涨过快等因素，使得很多居民将可居、可租、可售的房地产投资作为一种重要的资产保值增值手段。国际资金介入，随着中国经济在世界经济中地位的不断提升，他们需要不断增加在中国的资产配置比例；其次，人民币的升值使他们有希望获得汇率和房地产价格上升的双重收益。
5、城市小轿车的数量剧增
随着高层建筑向地面上空不断发展，从建筑结构安全考虑，建筑物埋入地下的深度也随之加大，地下室的深度和层数也进一步增加。高层地下室在满足结构要求的同时，也为高层建筑的某些功能提供了足够的空间。
随着我国经济的发展，城市小轿车的数量剧增，而且相对集中于大城市，由此而带来的停车压力明显增加。为解决这个日益突出的问题，建设部和各地城市规划管理部门都对新建、改建楼宇提出了相应的停车量要求和指标，不同的使用功能有不同的停车位要求。
而高层建筑宝贵和高价的基地地面面积是不能满足大规模停车要求的。因此在高层建筑功能布局中，大多将车库置于地下层。 3.5 项目定位
近年来，随着某经济的高速增长，当地的房地产开发建设取得了极大地发展，同时城镇人口的快速增长，每年都有大量的农业人口转为城镇人口，为房地产的发展提供了广阔空间，但由于以前开发的项目从社区配套不完整，因此，本项目注重产品的差异化和独特性，完整社区配套服务设施上下功夫，以高质量、高品位、适用性强的户型
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为主；配套公建同期建设，保证社区服务设施完善，住户生活便利；强调生活品质，提供宜居的住宅产品，同时注重环境景观建设，营造优美的外部空间；建筑立面形式强调统一的文化特征，形成鲜明的社区形象和可识别性。
本项目将会给人们居住、购物、停车等方面提供了最有利的便捷，将成为一个新的城市地标。 3.6 建设规模
根据建设用地规划条件意见书要求，确定本项目建筑面积为28700.00平方米，其中：地下车库一层建筑面积为28700.00平方米。
本项目建设规模
序号 1 名称 规划总建筑面积 弱电机房及变配电室 换热站 地下一层 水泵房 其他设备用房 车位 指标 28700.00平方米 400.00平方米 300.00平方米 400.00平方米 800.00平方米 26800.00平方米
4 场址和项目建设条件
4.1 场址
1、场址位置
本项目位于森林公园南片区森林北环路东B-01-04地块内(建设用地规划条件意见书编号：条字第0369号）。B-01-04地块用地平衡具
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备注 地下1层、层高3.9米
体数据详见下表：
森林公园南片区森林北环路东B-01-04地块用地平衡表 项 目 名 称 序号 名称 威尼斯城 1 2 3 4 5 至尊地下 城 车库 ------ ------ ------ ------ ------ ------ ------ ------ ------ ------ ------ ------ ------ ------ ------ ------ ------ ------ ------ ------ 58800.90 12263.45 34624.45 11163.00 750.00 合计 净用地面29342945积(m) 基底面积(m) 绿化面积(m2) (m2) 硬化面积(m)
2、 场地现状
2229.95 0.95 8045.39 15514218.06 19115770.00 1.56 2.89 .00 400 道路面积5393350 ------ ------ ------ ------ ------ 本地块为净地，场地标高为1422.00~1432.25，场地已达到三通一平，土地使用性质为：修疗养居住混合用地。
3、 城市规划及区域性规划要求
本项目场址符合某市某区城市规划功能分区要求，项目按某市某区规划局有关规定进行设计。规划部门已批准项目的建设用地规划条件意见书，用地规划条件规定:容积率≤1.2；建筑密度≤30％；绿地率≥45%；建筑高度≤24米。
由第一章-1.1项目概况中主要经济技术数据可知本项目各项指标均符合建设用地规划条件。
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4.2 项目建设条件 1、 自然条件 1）地理位置
本项目位于某区。某区位于内蒙古某高原中部偏东；地处东经109°08′20″～110°23′00″，北纬°39′10″～39°58′18″。东与准格尔旗交界，南与伊金霍洛旗毗邻，西与杭锦旗接壤，北与达拉特旗相连。某城区位于某市市境东部羊场壕，北距包头96公里，东北距呼和浩特188公里，是某市政府所在地。
2）地形地貌
某区地处某高原中东部，地势西高东低，可分为东西两个区域，东部为丘陵沟壑区，海拔高度1 269～1 588.6米；西部为波状高原区，地势较为平缓，西、北、东三面略高，中南部较低，近似盆地。是毛乌素沙地的延伸地带，风蚀沙化严重，海拔高度1 367～1 615米。平均海拔1 460米，东北略高于西南，外围为丘陵所环绕。
3）气候
某区属于极端大陆性气候，冬长夏短，四季分明。东部地区多年平均气温，为5.5℃，一月平均气温－11℃，极端最低气温－29.8℃，7月平均气温20.60℃，极端最高气温35℃；西部地区平均气温5.2℃，1月平均气温-12.9℃，极端最低气温-32.6℃，7月平均气温21.3℃，极端最高气温35.8℃。年日照时数3 100～3 200小时。无霜期较短，平均116～135天，年日均气温在5.5C以上的持续时间为185．2天。年日均气温在O℃以上的持续时间为219.6天。降水保证率低，年度变化大，多年平均325.8～400.2毫米，并由东至西逐渐减少，又多集中在7、8两月，有时降雨强度大，东部易造成山洪，西部易造成内涝，年最大降水量达709.7毫米(1961年)，最少为198.5毫米。最大积雪厚度280毫米。
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气象数据表
气象数据名气象数据名称 数值 称 年平均蒸发年平均气温（℃） 年极端最高气温（℃） 年极端最低气温（℃） 最冷月平均气温（℃） 最热月平均气温（℃） 年平均降水量（℃） 4）水文
某区境内无常年性河流，较大的季节性河流有流入黄河的罕台川、哈什拉川，向南汇入乌兰木河的有铜匠川、三台基川、吉劳庆川、阿不亥川，有注入桃力庙海子的内流河扎日格沟、乌尔图河。平均年径流量6 646.3万立方米，年输沙量844万吨。水面有桃力庙海子、候家海子等湖泊和小型水库，水面总面积12.09平方公里。地下水主要靠大气降水补给，潜水较少，地下水位一般在地深10米左右。
2、 场地工程及水文地质情况
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数值 5.2～5.5 2200～2500 量（mm） 年平均风速35～35.8 （m/s） 最大风速3.2 -29.8～-32.6 （m/s） 主导风向 年平均降雪29.8 -11～-12.9 NW 20.6～21.3 量（mm） 标准冻层深度 6.3 325.8～400.2 1.5m
参考邻近场地地勘情况，场区无不良地质作用和地质灾害，无与建筑相关的环境地质问题，场地稳定。场地土属中硬土，场地类别Ⅱ类。
据区域地质资料，区域无大的控制性断裂存在，区域及本址构造属稳定区域。场区不良地质作用不发育，为抗震有利地段，无地质灾害及与建筑相关的环境问题，因此该场地稳定、适宜进行本工程建设.
地质总结：
根据拟建建筑等级和岩土条件综合分析，场地建筑均可采用天然地基基础方案。
△场地地质构造简单，地质灾害不发育，环境地质条件良好，场地稳定。
△场地地形条件简单，地基岩土结构简单，大部分单元层工程特性良好，属较均匀地基，地基与基础稳定性良好，场地适宜建设，工程建设时参照地勘报告确定具体施工地质条件。因此建议采用天然地基方案进行设计。
△拟建工程重要性等级为三级，场地等级三级，地基等级三级，场地类别为Ⅱ类，环境类别Ⅲ类，岩土工程勘察等级为丙级。
△场地抗震设防烈度7度，设计地震基本加速度值0.05g，设计地震分组第三组。场地属建筑抗震有利地段，地基土类型属中硬土，场地类别Ⅱ类，地基岩土层无液化问题。
△场地水文地质条件较简单，无地下水，对混凝土及钢筋混凝土结构中的钢筋均无腐蚀性影响。
△场地地基岩土对混凝土及钢筋混凝土结构中的钢筋均无腐蚀性影响。
△场地季节性标准冻深1.5m，土的冻胀性为中等冻胀性。设计时应考虑冻胀影响。
△根椐本工程的地基和结构特点，建议进行地基、基础和上部结构协同作用的分析，根据分析结果进行地基基础设计。
△土壤层从上往下分别为杂填土、粉质粘土、中分化砂岩、中分
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化泥岩，可以以中分化砂岩作为持力层。 4.3 基础设施条件
1、道路交通
全市公路建设正在迈向高等级化，109、呼准等高速公路建成通车，沿黄、兰嘎等一级公路开工建设，新增高等级公路800公里，公路通车总里程1.7万公里。加快建设“三横四纵”铁路网，呼准、东乌、包西等铁路建成通车，沿河、南部、巴准铁路开工建设，新增铁路911公里，铁路运营总里程1208公里。某机场建成投用，通航城市达到25个，立体化交通体系基本形成。
2、邮电通信
某市经过多年的建设，在邮政、电信机构增设，交换容量、网点的增扩、传输网络的优化，用户接入网络的完善，通信的覆盖增容、补点等方面有了较大的突破。网通、移动、联通、铁通几大信息网络覆盖全境。区内通讯已与全国联网，可直拨国内外长途电话和发送传真。 3、电力
作为国家重要的能源基地，某市电力供应充足，可满足项目用电需要。 4.4 市政条件
1、给水工程
项目区周边森林北环路、风情大道均有一条DN400给水管道，供水压力0.26MPa，接管点埋深为2.10米。
2、污水工程
项目区周边森林北环路、风情大道上均已布置市政污水管道，管径为DN600，管道起点埋设深度不小于2.30米。 3、供电
当地供电部门电力供应可以满足本项目需要，由地区变电站提供
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10kV电源。 4、供暖
项目区周边森林北环路有市政供热管网，热力管网热媒参数为供水温度130℃,回水温度90℃。 4.5 社会经济环境
某区物产丰富，素有煤海之称。某地区的煤炭储量可达到1 200亿吨，占全国煤炭总储量的1／7。而某煤田的储量就有727.52亿吨。境内储量约186亿吨，煤层厚，埋藏浅，宜于斜井或平洞开采。潮脑梁、塔拉壕、添漫梁、羊场壤等地均有分布，在本市的矿产资源中居首位，全境地下几乎都有煤炭埋藏。某煤田的煤属不粘结煤，分为精煤和普通民用煤两种。精煤，具有低硫(1％以下)低灰分(6％左右)、高发热量(5 000～7 000大卡／公斤)的优点。普通民用煤，俗称煨炭，主要分布在东部地区，年产量约700多万吨。还有油页岩、天然气、软质耐火粘土、黄铁矿、石英砂等矿产。野生动物资源主要有国家一级保护动物遗鸥。自治区二级保护动物白天鹅、鸿雁、大雁、石鸡、野鸡，另外还有狐狸、兔等。野生植物主要以禾本科植物为主，有饲用植物188种，药用植物139种。东部地区的发菜、地耳、黄芩较多。
某历史文化丰富多彩，民族文化源远流长。某历史悠久，地貌多样，拥有着丰富的历史文化资源和浓厚的民族文化资源，这里是草原文化与黄河文化结合之地，是游牧文化与农耕文化交错之地，是蒙元文化与中原文化交融之地，某作为某市府所在地，也是这种文化结合与交融表现的最为突出的地区。某历史资源富集，拥有我国保存最完整的秦直道、秦长城遗迹，拥有考古价值极高的汉、北魏等各时期历史遗址；某草原文化厚重深远，是蒙古族传统文化保存最为完整的地区之一；某自然地貌多种多样，有世界级保护湿地和国家级自然保护区——泊江海子遗鸥自然保护区。
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某资源富集，区位优势明显。某地处有中国21世纪能源接续地之称的某盆地，境内和周边地区资源富集，尤以优质煤炭闻名遐迩，石灰岩、石英沙、建筑粘土、陶瓷粘土等资源储量惊人，开发潜力巨大，某农畜产品、林果山珍、中药材久负盛名，发展建材工业和绿色食品产业资源优势明显。
经济总量不断扩大。截至2010年9月底，某市地区生产总值总量达1721.16亿元，同比增长17.3%。其中，第一产业完成增加值21.41亿元，同比增长5.9%；第二产业完成增加值1061.64亿元，同比增长20.1%；第三产业完成增加值638.11亿元，同比增长14%。
财政收入强势增长。截至2010年9月底，某市地方财政收入完成429.63亿元，同比增长52.9%。其中地方一般预算收入完成191.27亿元，同比增长50.3%。上划中央税收完成203.44亿元，同比增长53.8%。上划自治区税收34.92亿元，同比增长62.5%。
工业经济平稳较快增长。截至2010年9月底，某市492户规模以上工业企业累计实现工业增加值778.96亿元，同比增长19.4 %，总量居全区第一位。规模工业占全市地区生产总值的45.26%。上半年工业产品产销率达98.11%。生产原煤3.17亿吨，天然气148亿立方米，发电量399亿千瓦时，汽车7583辆，羊绒衫647.6万件。 4.6 综合评价
从场址和市政基础设施总体情况看，该项目区位优势明显，给排水、通讯、电力等市政配套设施完备，供给量充足，交通便利，建设条件良好。
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5 规划建筑方案
5.1 规划设计方案
1、规划设计理念
1）本工程项目设计以“实用、经济”为原则，严格按照国家相应规范，规定及标准进行设计，遵照城市规划的总体要求，切合实际并适度前瞻。
2）在能够满足建筑使用功能的基础上，注重建筑与周围环境的关系。
3）积极合理地采用新材料、新技术，以表现行业与时代特征。由于当今科学技术的飞速发展，带来了建筑思潮的大变革，建筑业的日趋国际化，特别是现代建筑材料的出现，使得建筑风格上有了较大的转变，现代科学技术大量地体现在建筑体内，特别是在步入高技术信息时代，这种趋势更能代表科技建筑的特点。
4）加强消防安全设计，设计严格遵守国家有关设计规范，建筑防火分区明确合理，并积极采取消防安全措施。
5）在节约能源方面，注意北方地区建筑物的外墙能耗影响较大的因素，注意节约能耗，采取必要的保温隔热措施和选用节能材料和节能设备。
2、交通组织
1)出入口设置：出入口根据建筑之间的独立性和联系性沿项目区周边分别开设，方便居民的购物和外出，形成与四周城市干道环合成完善的道路体系，交通便利。
2)交通流线组织：充分利用场地环境条件，合理组织项目区内交通流线。根据步行、自行车和机动车交通方式的特点，为保证区域环境安静、安全和景观和谐，交通分成车行和人行两个体系，设置环形车行系统。使交通分流立体化，有效地组织了步行交通系统与机动车交通系统，使内部交通流线组织清晰。
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3）停车场
居住停车主要由地下车库解决，辅以地上部分临时停车位，地上停车位10个，地下停车位710个，共计720个。
3、 路面设计及地面硬化
根据建筑功能的不同，建筑主要入口及人形环路以硬化为主并结合绿化景观进行设计，道路结合场地硬化进行设计。地块内多增加绿化面积减少硬化面积，合理设置机动车道路，小区内道路交通采用人车分流方式。车行道路断面为单幅，道路宽度为2.5m、4m、7m，路面面层为沥青混凝土，人行道铺环保砖；缘石高出路面边缘12cm，缘石采用立式，出入口采用斜式或平式，便于儿童车、轮椅及残疾人通行，缘石材料全部采用花岗岩。
6、环境卫生设施
项目范围内结合周边建筑设置一处垃圾收集点，建议设置在地块的东南侧，方便运输，定期运送至城市垃圾处理厂统一处理。
废物箱是收集行人手持零星废物的设施，设置间距依小区道路每80m设一个。 5.2 建筑方案
1、编制依据
1）《民用建筑设计通则》GB50352-2005 2）《城市道路绿化规划与设计规范》CJJ75-97 3）《城市居住区规划设计规范》GB50810-2006 4）《城市用地竖向规划规范》CJJ 83-99
5）《城市道路和建筑物无障碍设计规范》JGJ50-2001 6）《建筑设计防火规范》GB50016-2006 7）《汽车库建筑设计规范》JGJ100-98
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8）《建筑抗震设计规范》GB50011-2001（2008版） 9）《建筑地基基础设计规范》GB50627-2002
10）《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》GB50067-97； 11）《建筑内部装修设计防火规范》GB50222-95； 12）《公共建筑节能设计标准》GB 50189-2005； 13）《人民防空地下室设计规范》 GBJ50038-94(2003版) 2、建筑方案描述 1)、建筑特征与功能
建筑层数为地下一层，层高为3.9米，地下总建筑面积为28700.00平方米，除设置水泵房、弱电及配电室、换热站、其它设备用房外.全部为车位。 2、建筑节能
本项目节能指标按50%设计。外墙采用外保温的方式，保温材料采用挤塑聚苯乙烯泡沫塑料板（XPS）。 3、内装修
室内面层材料选择
名称 车位 设备用房 地下室防水
地下室防水等级为二级，采用两道设防，其中一道为钢筋混凝土结构自防水，在该钢筋混凝土结构外侧做一道SBS改性沥青防水卷材，厚度4.0mm，在防水层外做120厚砖墙保护层。
墙体防潮
建筑物墙体在首层室内地坪下约0.06m处做20厚水泥砂浆内掺3%防水剂的墙身防潮层。
楼地面 水泥地面 水泥地面 墙面 刮腻子 刮腻子 顶棚 刮腻子 4、防水防潮工程设计
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5.3 结构方案
1、 编制依据
《建筑抗震设计规范》GB50011-2001(2008版) 《建筑地基基础设计规范》GB50627-2002 《建筑结构可靠度设计统一标准》GB50068-2001 《混凝土结构设计规范》GB50010-2002 《砌体结构设计规范》GB5003-2001 《建筑结构荷载规范》GB5009-2001 2、 结构设计基本参数
建筑结构的设计使用年限和安全等级 结构的安全等级 三级 自然条件、风雪荷载 基本风压 W=0.45kn/㎡ 地面粗糙度 C类 S=0.40kn/㎡ 抗震设防的有关参数 抗震设防烈度 7度 3、工程地质
勘察表明，勘察深度范围内场地土的构成为：杂填土层、粉土层、角砾层。在钻探所达范围内，场地底层属简单地层。分述如下:
1、耕土：分布连续，厚度不均。褐黄色，松散，稍湿，以砂土为主，含少量有机质，见植物根系，层厚0.50—1.10m。
2、细砂层：分布连续，浅黄色，稍湿-饱和。稍密，见层理。夹薄层粉砂。层厚1.10—2.10m。
3、角砾层：颜色为黄褐色，原岩主要以白云质灰岩为主，其次
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设计使用年限 50年 基本雪压 抗震设防类别 丙类 场地标准冻层 1.5m 设计基本地震加速度值 0.05g 设计地震分组 第三组
为石英砂岩和少量花岗岩。角砾约占40%左右，粒径多在1-2厘米之间，多呈棱角状。分选性较差。中密，饱和。钻探揭露最大厚度4.1米。
据钻探揭露：勘察场地内勘探揭露深度范围内末见地下水。 勘察报告建议拟建建筑物基础选择第③层角砾层作为持力层。地基承载力200 kpa。
勘察场地范围内不存在砂土液化问题。
建筑场地类别为II类 , 场地土类型为中软～中硬场地土，该拟建场地未发现不良地质现象。拟建场地地势平坦，地貌单一，为第四系冲洪积成因，根据野外钻探资料，地基土的岩性构成主要有耕土层、砾砂层、角砾构成，地层结构简单，无不良地质现象，属均匀地基；场地地质水文条件良好，最大钻探深度范围内无地下水，建筑施工时可不考虑场地的排水问题及地下水对砼的腐蚀性影响。
4、结构方案 1）结构及基础选型
本建设项目为钢筋混凝土框架剪力墙结构体系，现浇钢筋混凝土楼板，钢筋混凝土筏板基础。
5、抗震措施 1）抗震等级
剪力墙抗震等级为3级。
本工程沿长向尺寸设置后浇带消除温度及混凝土收缩应力，不设永久性结构缝。
6、建筑材料 1）墙体材料
墙体：建筑填充墙外墙采用300mm厚陶粒混凝土砌块，内墙采用200mm厚陶粒混凝土砌块，M5砂浆砌筑。
屋面：钢筋混凝土现浇屋面，APP改性沥青卷材防水，膨胀珍珠岩块保温层。
2）、钢材及混凝土材料
专业资料
①钢 筋：采用HPB235级、HRB335级、HRB400级； ②型钢、钢板：钢结构均采用Q345-B级，次要构件为Q235-B级
③焊 条：HPB235级钢筋、Q235焊接： E43 HRB335级钢筋、Q345焊接： E50 HRB400级钢筋 ： E55 ④混凝土：
·基础垫层： ·圈梁、构造柱、现浇过梁：·基础、柱、梁、板、楼梯：专业资料
C15 C25 C30
6 建筑设备方案
6.1 给排水工程
1、编制依据
1）《建筑给水排水设计规范》（GB50015-2003）； 2）《室外给水设计规范》（GB50013-2006）； 3）《室外排水设计规范》（GB50014-2006）； 4）《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）； 5）《建筑灭火器配置设计规范》（GB50140-2005）；
6）《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》（GB50067-97）； 7）业主提供的相关基础资料及要求。 2、水源
规划从森林北环路、风情大道的市政输水干管上不同位置分别接入两条DN150给水管道引入B-01-04地块内水泵房，市政输水干管供水压力0.26MPa，在区内形成环状支状结合的管网，供应本项目的室外消防及生活用水。
3、 给水系统
森林北环路东B-01-04地块水泵房分别对本项目及B-01-04地块内其它地上建筑物供水，其它建筑物建筑高度分别为13.3米、18.4米，由于小区供水管网供水水压为0.26Mpa，完全能够满足区内建筑供水水压要求，所以本项目及其它建筑物的给水直接由B-01-04地块内水泵房进水管供水，不需要二次加压。
4、排水系统
本项目地下室排水采用污水泵将污水提升到室外排水管网，在每个换热站设置一个集水坑及防火分区设置2个集水坑用于收集污水，在每个集水坑中设置排污泵（一备一用）用于提升污水。排污泵型号及数量见下表：
排污泵选型表
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序号 1 名称 排污泵 规格型号 50JYWQ36-16-1200-4 单位 数量 套 备注 18 集水坑里安装 9备9用 6.2 采暖、通风工程
1、编制依据
1）《采暖通风及空气调节设计规范》(GB50019-2003)； 2）《公共建筑节能设计标准》（GB 50189-2005 DBJ03-27-2007） 3）《民用建筑设计通则》 4）《城市热力管网设计规范》 5）其他有关规划规范及规程 6） 其他专业提供的方案
7）业主要求及提供的本项目有关资料 2、热源及热媒
项目区热源由森林北环路市政供热管网引入本项目换热站，市政热力管网热媒参数为：供水温度130℃、回水温度90℃；通过换热站分配给本项目及B-01-04地块内的其它建筑物。
3、用户与热网的连接方式
为便于管网扩建增容,方便调节,供热安全可靠,采暖热用户与热网采用间接连接方式。
4、热负荷计算
本项目热负荷计算表 序号 1 名称 地下车库 合计 建筑面积(㎡) 28700.00 28700.00 热指标(w/㎡) 15 热负荷(kw) 430.50 430.50 专业资料
5、换热站系统及主要设备
一级网供水经由换热站的水～水换热器后，换热后即为二级网水。二级网水供回、水温度为80/60℃（△t=25℃），送往热用户。热交换站的功能为换热、分配、计量与调节作用。
根据供热规划方案，B-01-04地块内各项目热源均由本项目换热站提供，换热站热负荷计算见下表：
B-01-04地块总热负荷计算表 序号 1 某城 2 某至尊城 3 某城地下车库 合计 项目名称 热负荷(kw) 供热面积(㎡) 备 注 911.36 1248.86 430.50 2590.72 29589.41 29734.74 28700.00 88024.15 经计算，B-01-04地块总热负荷为2590.72KW，根据热负荷计算及建筑物高度确定热力站主要设备选型见下表：
换热站主要设备材料表
序名 称 号 1 2 换热器 热水循环泵 位 台 台 量 2 2 17.3m,功率11KW 流量112m3/h，扬程一用一备 单数型 号 备注
专业资料
流量90m3/h，扬程3 热水循环泵 台 2 40m,功率15KW IS50-32-250A，流量变频定压补4 水泵 功率1.5KW 一级网快速5 除污器 一级网仪表:6 温度计 一级网仪表:7 压力表 二级网仪8 表：温度计 二级网仪9 表：压力表 分水器、集10 水器 11 12 控制阀
一用一备 台 2 5.9m3/h，扬程17.5m,一用一备 KC型 个 2 DN200 个 3 WTQ-280 个 4 Y-150T 个 6 1WTZ-280 个 2 台 水箱 自力式压差个 2 个 4 1 Y-150Z Φ600 V=6m3 HL-4B1.6 DN200
专业资料
A27W-10T 13 14 15 16 除污器 换热站主要工艺流程如下：
换热器将由用户返回60℃采暖回水加热至80℃再送往用户使用。热网系统采用变频补水泵定压系统，系统静压线为0.18MPa。补充水采用自来水，补充水采用系统内加药的方式解决，热网补水率按循环流量的1.5%考虑。
换热机组的主要功能
1）根据室外温度和二级水供水温度变化自动调节热源的供热量 2）指标和传输一级、二级介指温度和压力 3）传输显示循环水泵运行状态
4）标示累计和传输一级介质流量和热量值 5）二级网超温超压报警
6）机组运行参数集中传送至中央控制室通过微机可集中管理 7）机组为无人职守定时巡查 6、换热站电气 1）供电电源及供电负荷
所有换热站均为：380/220V低压用电，换热站用电负荷为三级负荷，由于每个站容量不大而且分散，水泵采用变频调速，换热站不设电容补偿装置，由地下变配电室供给。
2）供配电系统
换热站的380/220V系统，均为中性点直接接地系统，为保护电气系统和设备免受雷电危害，低压配电系统安装电涌保护器。本工程
专业资料
安全阀 配电箱 控制柜 二级网快速个 个 个 个 2 DN80 2 2 2 DN150 KC型
采用集中供电方式，电力配电以放射状为主。每个热交换站配置二面低压配电柜，计量放在进线处。
3）电机起动控制和保护
换热站按“ 无人值守” 设计，水泵采用变频调速，设备根据具体情况分别采取短路、过载、断相、低电压等保护。
4）照明
照明电源，由地下车库配电室380/220V配电屏引接。设备间内采用高压钠灯照明，配电室、值班室、备品间、休息室采用荧光灯照明，照明线均穿保护管暗敷。
5）线路敷设
动力线路采用电缆穿钢管保护埋地敷设，照明线路采用穿PVC管保护暗设，电缆选用VV22 -1KV和VV-1KV型，导线选用BV-0.5KV型。
6）接地保护
换热站所有电气设备均按《工业与民用电力装置的接地设计规范》（试行）GBJ65-83、《工业与民用电力装置的过电压保护设计规范》GBJ64-83的要求进行等电位接地，低压配电系统接地形式采用TN-S系统，同时与电网的接地系统应保持一致，电源进户均设重复接地保护，接地电阻小于4Ω。
7）换热站供、排水
换热站二级网补水取自城市自来水管网，由水泵房供给，换热站的生活排水，均排至室外化粪池内，经澄清后排至城市排水管网。
7、换热站热工控制
1）监控系统采用集散控制型的拓朴结构，监控中心实现运行数据的集中监测、管理和调度，远程终端站实现本地自动控制和数据采集。
2）系统采用开放式拓朴结构，可以对热网扩建提供扩展功能。 3）系统提供“ 热网专用软件”，可对热网运行进行分析、计算、管理和开发，达到高效节能运行。
专业资料
4）系统采用OPC国际标准化通讯协议，方便热网与热源之间以及监控中心与其它相关网络的连接。
8、通风系统
1）地下库房尽量考虑自然通风和自然排烟，在建筑设计中考虑小于2%地面面积的开窗面积（直接通向室外），则通风和排烟均由自然通风解决。如不能满足，按6次换气/h设置机械通风兼排烟系统；不能自然进风的区域设置机械进风系统，风量按60-75%排风量考虑。
2）变配电间设置机械排风系统，排气量按20次换气/h考虑，设置机械进风系统，补风量按60-75%排风量考虑。
3）发电机房设置机械通风系统，排气量按12次换气/h考虑，设置自然进风系统。火灾时自动关闭机械排风机；火灾过后，启动风机，排走灭火气体。
4）水泵房、冷冻机房、热交换站设置机械排风系统，排气量按6次次换气/h考虑，设置机械进风系统，补风量按60-75%排风量考虑。
5）所有通风管道、设备及部件均为不燃材质制作，所有吸声减震材料均为非燃材质。通风系统按防火规范要求设置必要的防火阀，以防火灾蔓延。
6）通风系统管材采用镀锌钢板制作，法兰连接。钢板厚度及法兰大小按照国家验收规范。风管的法兰之间采用3～5mm厚的闭孔海绵橡胶板作密封垫圈。
7）风管穿越防火分区、主要机房墙体和楼板时，以及每层水平支风管与垂直风管交接处，均加设70℃防火阀。
8）地下部分防火分区的允许最大建筑面积为4000m2，本项目划为8个防火分区。
地下室排风系统主要设备表
序专业资料
名 称 单数型 号 备注
号 位 量 Q=36000 双速排烟、排1 风机 台 1m3/h∥30000 m3/h 6 P=800Pa∥480Pa N=15kw∥12kw Q=36000 m3/h 2 补风风机 台 8 P=320Pa N=12kw Q=4000 m3/h 3 排风机 台 2 P=450Pa N=2.2kw Q=2400 m3/h 4 排风机 台 2 P=400Pa N=1.1kw 6.3电力工程
1）《民用建筑电气设计规范》JGJ/ T16-2008 2）《建筑物防雷设计规范》GB50067-97
3）《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》GB50067-97 4）国家有关设计规范及技术规定
5）目前总体规划图，建设方提供的有关资料， 6）水暖等专业对用电控制的要求； 2、负荷等级
专业资料
本项目消防系统设施电源、应急照明及疏散照明为二级负荷，通讯及计算机系统电源、排污泵、生活泵为二级负荷，其他为三级负荷。
3、供电电源
供电电源：采用两路10KV电源供电，电源从森林北环路现有高压开闭站埋地引入本项目变配电室，供本项目及B-01-04地块内其它地上建筑物。
应急电源：B-01-04地块内的变配电室有一台柴油发电机组作为备用电源，功率为120KW。
4、负荷计算
本项目建设1个地下车库，方案阶段采用单位指标法进行负荷计算。地下室负荷按每平方米5W估算，公共建筑设施和配套基础设施用电负荷单独估算，所有用电负荷电压均为380/220V。区内电网的自然功率因数COSФ≈0.8，补偿后功率因数COSФ≥0.9以上。
本项目总用电负荷177.60kW，计算负荷142.08KW。 本项目用电负荷见下表：
本项目用电负荷计算表 建筑面积用地性质 （㎡） 地下室 市政公用设施 合计 28700.00 （W/m2） 5 kW 143.50 34.10 177.60 kW 114.80 27.28 142.08 用电指标用电负荷计算负荷B-01-04地块总用电负荷计算见下表：
B-01-04地块总用电负荷计算表
序1 某城 项目名称 建筑面积29589.41 用电负1367.52 计算负荷662.02 备注 专业资料
2 3 4 某至尊城 某城地下车库 合计 29734.74 28700.00 88024.15 1417.60 177.60 2962.72 567.68 142.08 1371.78 经计算，B-01-04地块总用电负荷为2962.72KW，总计算负荷为1371.78KW，根据用电负荷计算及负荷等级确定配电室主要设备选型见下表：
配电室主要设备材料表 序号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10KV开关柜 10KV开关柜 10KV开关柜 10KV开关柜 10KV开关柜 直流屏 模拟屏 低压开关柜 箱 11 EPS电源 6KW、30min 120KW 台 台 1 1 12 柴油发电机专业资料
名称 规格型号 10KV，进线 10KV，馈线 10KV，计量 10KV，PT 10KV，母联 GGD 100A 单位 数量 台 台 台 台 台 面 面 台 台 台 2 2 2 2 2 1 1 2 16 1 备注 电力变压器 S11-800/10/10KV/0.4KV 10 双电源互投
组 5、结线方式及功率补偿
结线方式：高压采用单母线分段运行方式，设联络柜，联络柜手动合闸；低压采用单母线分段运行方式，设低压联络柜，联络柜手动合闸。
功率因数补偿：在变配电室低压侧设功率因数集中自动补偿装置，电容器组采用自动循环投切方式，要求补偿后的功率因数不小于0.92。并要求荧光灯，气体放电灯单灯就地补偿，时期功率因数不小于0.90。
6、配电系统及漏电保护
配电系统：低压配电系统采用220/380V放射式于树干式相结合的方式，对于大容量动力负荷及重要负荷采用放射式供电；对于照明及插座负荷采用树干式供电。
消防设备采用两路电源供电，在末端配电箱出自动切换。 容量超过30KW及以上电机均采用软启动方式。 2）漏电保护
本项目在建筑的总电源进线断路器，应具有漏电保护功能。在每个配电箱上都配接漏电探测器和漏电模块箱。防火漏电模块箱设计在分配电箱的侧面，控制模块设置在配电箱内易调整的位置并远离主断路装置。主控机安装于消防控制室或有人员24小时值班的场所。当电气火灾故障时值班人员能及处理、通知电工活专业技术人员排除隐患。
7、防雷、接地及电气安全 1）建筑物防雷
本工程防雷等级为二类。建筑物的防雷装置应满足防直击雷、防雷电感应及雷电波侵入，并设置总等电位联结。防雷接地、工作接地、电气设备的保护接地，要求接地电阻不大于1欧姆，实测不满足要求时，增设人工接地极。
专业资料
6.4 弱电机房
1、 编制依据
1）《智能建筑设计标准》GB/T50314—2006 2）《火灾自动报警系统设计规范》GB50116—98
3）《建筑与建筑群综合布线系统工程设计规范》GB50311—2004 4）《有线电视系统工程技术规范》GB50200—942001版； 5）其它专业提供的工程设计资料。 6）建设单位提供的外部条件及要求。 2、系统设置
1）综合布线系统（支持通信系统、计算机网络系统）； 2）有线电视系统； 3）安全防范系统；
4）火灾自动报警及消防联动控制系统； 3、综合布线系统 1）系统设计
综合布线系统采用开放式星形拓扑结构。电话及宽带线路均由市政管路引来。
工程设置弱电机房一座作为市政管路接入点。宽带、电话线路由弱电机房直接引出单模光纤至各层，在楼内设有光电转换交接箱，由交接箱采用光纤、HPVV型电话电缆引到各层，由各楼层配线箱采用5类非屏蔽双绞线、3类非屏蔽双绞线直接引至弱电综合箱分配至终端。
2）信息插座的数量、规格及安装位置：
网络、电话分支线采用5类非屏蔽双绞线、RVS电话线。设置弱电综合布线箱，电话线、宽带线均先引至综合布线箱，再分至各房间（户）。设置电话插座、网络插座。信息插座规格为RJ45，可采用墙内嵌入式。
4、有线电视系统
专业资料
1）系统设计
电视系统采用独立前端系统模式，传输方式采用750MHZ邻频系统，分配网络采用分配-分支方式。系统出口电平60～75dB。
2）信号源
通过电缆将有线电视系统引至地下室弱电光端机房，通过光缆引至建筑物内。
3）设备选择
设备和部件的输入、输出标称阻抗、电缆的标称特性阻抗均为75欧姆。光接收机、宽带放大器等频率应达到860MHZ，分配器、分支器、系统输出口应为5-1000MHZ。
5、安全防范系统
通过安全技术（实体防护技术、入侵报警技术、出入口控制技术、电视监控技术）及其相应的工程设计、施工技术等对某城地下车库建设项目进行有效的安全防范。主要有1）实体防护系统（各种防盗门）；2）入侵报警系统（建筑物内入侵报警、有线报警、无线报警等）；3）周界与建筑内部电视监控系统；4）各个出入口控制系统（门禁、可视对讲等）；5）紧急报警联网系统；6）报警信号传输系统，无线：公用无线网；有线：电话线，专线；7）集成（综合）报警系统。
停车场管理系统
应采用先进的停车场自动化管理系统。该系统是以网络为核心，配备现代化停车场必备的各种装置，确保运行安全、高效、灵活、可靠。本系统由以下功能系统组成：
① 固定车辆采用停车场电脑全自动打卡系统，临时车辆的自动车牌扫描系统；
② 停车场车道引导系统以及电视监视系统； ③ 停车场号标志系统。
系统管理设备设在停车场出入口管理站，站内设有系统主机、摄像机、监视器及控制台。
6、室外线路
专业资料
本工程弱电室外线路均采用穿PVC管及手（人）孔井敷设方式。区域干线采用单模集束光纤穿PC波纹¢80孔管组块，组成弱电干、支线体系，便于管理、施工、敷设及增减或改造容量的变化。区块、地域干线波纹管块组为：PC-(6x¢80)*3。支线波纹管块组为：PC-(4x¢80)*2.
专业资料
7 消防
7.1 编制原则
本项目的建设和运行严格按照国家有关消防规范进行，必须认真贯彻“预防为主，防消结合”的消防工作方针。 7.2 编制依据
1、《自动喷水灭火系统设计规范》(GB 50084-2001)； 2、《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）； 3、《建筑灭火器配置规范》(GB50140-2005)； 4、《建筑内部装修设计防火规范》GB50222-95；
5、《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》GB50067-97； 6、《人民防空工程设计防火规范》GB50098-98(2001版) 7.3 消防措施
1、建筑专业消防设计 1）耐火等级的设定
本建筑按《高层民用建筑设计防火规范》，耐火等级一级。 2）防火间距
地下部分防火分区的允许最大建筑面积为4000m2，均满足防火规范要求。
3）消防车道
场地内沿用地周围设环形消防通道，道宽大于等于5米，路其承载不小于30吨消防车压力。
4） 消防分区
新建工程建筑平面中的防火分区和防火门设置、疏散通道和疏散口设置、疏散楼梯设置等均按防火规范执行。
5）建筑结构内部防火
专业资料
结构受力构件基本上均为符合一级耐火等级要求的钢筋混凝土构件，如果需要采用少量的钢结构或钢受力构件，其钢材表面必须做防火涂料处理，使其处理后达到一级耐火等级要求。
6）建筑配套设施防火
空调通风管道和空调通风设备，均必须采用不燃烧材料进行保温和消声，如果采用粘结剂，则粘结剂亦应为不燃烧材料。
供电设备的变压器采用无油，难燃的干式变压器，高压开关柜采用无油的真空断路器。消防供电线路应采用矿物绝缘的耐火电缆，其他供电线路应采用阻燃电缆和电线。
有火灾危险的电气设备应设置漏电监测设备或采取其他防火措施。
7）安全疏散
安全疏散楼梯应设在每层的总门之外，疏散楼梯宜采用封闭楼梯间。疏散楼梯、疏散走道和长度超过20米的内走道、公共出口处均设置疏散指示标志。
8）建筑内部主要建筑构件按规范规定设计。建筑物内装修材料的选材按《建筑内部装修设计防火规范》GB50222-95的要求进行。封闭式竖井的围护结构应采用非燃烧体及丙级防火门。内部隔墙可采用用耐火极限不低于2.0h的不燃烧体。楼板的耐火极限不应低于1.5h。
2、火灾自动报警和消防联动系统
1）本警区域是一个较大消防管理区，应设立消防控制中心。采用中心控制系统。控制中心设火灾自动报警及消防联动系统，消防警报装置及广播系统。接受火灾报警、发出火灾信号和安全疏散指令，联动消防水泵、灭火装置、防排烟装置等设施，切除相关区域的非消防电源，并显示、记录各种报警及联动状态。
2、 消防灭火系统 1）消火栓给水系统
① 消防用水量：室外消火栓用水量30L/s,室内消火栓用水量
专业资料
40L/s，火灾延续时间3小时。
② 室外消火栓系统：本项目的室外消防用水由区内环状给水管网提供，室外消火栓直接接在环状给水管网上。在建筑物周围形成外环，室外消火栓保护半径为150米，消火栓间距不大于120米。若在设计范围内由市政消火栓、可相应减少室外消火栓数量。
③ 室内消火栓系统：在走廊等公共场所均设室内消火栓箱，内置启动按钮、水龙带、水枪等；室内消火栓系统竖不分区，底部层消火栓为减压稳压消火栓，在消防水泵房内专设有两台消火栓泵。
④消防用水
从B-01-04地块水泵房内接出两条DN150给水管道,在区内形成环状支状结合的管网，供应本项目的室外消防及生活用水。消防水池仅存储室内消防用水，且不考虑补水，水池有效容积为500m³。
2）自动喷水灭火系统
自动喷水灭火系统用水量21.30L/S,在地下车库内设自动喷水灭火系统，系统按中危险级II级设防，在消防水泵房内设有两台喷水泵；在室外设2组水泵接合器以给室内自动喷水灭火系统加压补水。
3）灭火器配置
根据《建筑灭火器配置设计规范》GBJ140-90（1997年版）本工程所有建筑室内均设有足够数量的磷酸铵盐手提灭火器。根据各灭火器配置单元的危险等级、火灾种类和保护面积，确定其配置基准以及灭火级别，从而确定设置点、灭火器规格、数量。 7.4 消防教育和管理
1、要经常加强对物业管理人员及用户的安全消防知识的教育，提高自我保护意识。
2、对项目内消防设施的维护保管要落实到人，确保消防设施系统的正常运行。
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8 节能
8.1 编制原则
当今能源建设已成为世界性的重大问题之一，对能源问题都给予了极大的关注。合理利用能源、降低能耗为经济发展的重大课题。
本工程在设计过程中，建筑本体应符合建筑节能设计规范规定的要求；设备选型尽可能配置节能性能好的产品，以达到降低能源消耗的目的。
随着我国经济快速发展，能源供应日益紧张。为了实施可持续发展战略，《中华人民共和国节约能源法》2007年10月28日已由全国人民代表大会常务委员会修订通过，自2008年4月1日起施行。本报告的编制执行国家现行的节约能源的政策、法规、指令及有关标准，科学合理地利用能源，降低能源消耗，提高经济效益。从工程方案设计到建筑材料、设备选型等都严格贯彻国家有关规定，设计中所选用原材料、设备应尽量采用国家推荐的节能产品，严禁采用国家规定淘汰的低效高耗能材料和设备，使总体能耗水平有效下降，达到规定的标准。 8.2 编制依据
1、主要设计规范
1）《民用建筑热工设计规范》 GB50176-93 2）《公共建筑节能设计标准》DBJ03-27-2007
3）《全国民用建筑工程设计技术措施节能专篇》（2007） 4）《外墙外保温工程技术规程》JGJ144-2004
5）《内蒙古民用建筑节能设计标准实施细则》（DB15/T259-2004） 6）《节能监测技术通则》GB/T 15316-94
7）《采暖通风与空气调节设计规范》GB 50019-2003 8）《建筑用省电装置应用技术规程》CECS 163:2004
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2、设计指标及气候参数
本设计依据《公共建筑节能设计标准》DBJ03-27-2007。某地区气候参数：最冷月平均气温-13℃，最热月平均气温21℃，年平均风速3.2m/s。本项目节能指标按50%设计 8.3 建筑节能
根据建筑功能要求和当地的气候参数，科学合理地确定建筑朝向、平面形状、空间布局、外观体型、间距、层高、选用节能型建筑材料、保证建筑外维护结构的保温隔热等热工特性及对建筑周围环境进行绿化设计，设计要有利于施工和维护，全面应用节能技术措施，最大限度减少建筑物能耗量，获得理想的节能效果。
建筑工程节能是一项综合性的项目，本工程节能考虑如下方面： 1）建筑物的平面布置、朝向、体型上充分吸收阳光，地形兼顾周围环境，做到布局合理，可有益于人体健康，又可节省电能。本项目建筑体形系数为0.26，围护结构按节能50%设计。
2）建筑物所在气候区为ⅠD区，即严寒地区。建筑单体体形系数<0.30，窗墙比<0.6。按外墙外保温设计，保温材料选用60厚挤塑型聚苯乙烯泡沫塑料板，
8.4 节水措施与水环境系统的建设目标
1、节水措施
1）采用优良节水用具，防止跑冒滴漏。 2）室外相关绿化景区采用节水喷灌设施。
3）经常开展节水宣传教育，有报修检漏制度及记录。 4）坐式大便器采用一次冲洗水量为6L的节水型产品。 5）各种用水龙头均采用陶瓷密封芯片节水型龙头。
6）水池、水箱溢流水位均设报警装置，防止进水管阀门故障时，水池、水箱长时间排水。
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7）建设工程竣工后，建设区域内要因地制宜，建设雨水利用设施，采用就地入河和贮存等方式，开发利用雨水。
8）采用中水处理系统，将洗澡废水、空调系统凝结水收集。 9）卫生洁具等用水设施以及供水阀门均采用有明显节水效果和质量好的节水产品，防止跑、冒、滴、漏，以节约水资源。
2、水环境系统的建设目标
水环境系统的建设目标应符合以下两个基本要求：一是建筑内的整体节水量应能达到30％，二是各类水质必须符合国家标准。 8.5 暖通节能
1、热力入口及每户入口设置热级计量装置，满足计量的要求，做到分室控制。散热器或分水器设置温控阀。
2、选择通风系统的风机时，计算其单位风量耗功率（ws），所选风机单位风量不高于0.32W（平方米/小时），风机功率不小于52%。
3、室内未采暖房间、吊顶、管井、地沟内的采暖管道均采用离心玻璃棉管壳保温，不燃A级。室内外直埋热力管道均采用聚氨酯硬质泡沫塑料预制直埋保温管,具有良好的保温性能。 8.6 电气节能
1、变电所变压器选用高效率、低能耗产品。
2、本工程照明灯具以荧光灯及气体放电灯为主，荧光灯采用电子镇流器，以降低能耗。地块内照明可选用小功率高压钠灯，采用减光和半夜关灯部分作为节能措施。
3、地块内变电箱尽量接近负荷中心，采用节能变压器，采用有自动调节装置的低压电力电容器（采用低压静电电容器补偿），以提高功率因数，减少线路等电能损耗。
4、电器设备选用变频式控制。
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8.7 机电设备节能
1、机电设备、灯具等采用高效节能产品，变压器采用低损耗节能产品，改善功率因素；采用微机监控，合理配置供电系统，优化运行措施，有效节电。
2、通风机、空调器、冷水机、冷水塔风机、水泵等采用低噪音变频产品，优化管理，加强智能化控制，提高效率。
3、根据室内功能分布不同，采用不同的空调方式和温湿度、洁净度的标准，合理划分空调系统，节省供冷量，避免浪费能源。
4、加强综合管理措施，提高能源利用率，达到综合节约能源的目的。
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9 环境影响与保护
9.1 环境现状分析
1、大气环境
该区域内无重大污染源，大气环境质量优良。经实地踏勘调查除了外围当地居民炊烟、交通所产生的微量废气污染、扬尘污染外，无其它有害气体。
2、水体环境
经勘查，区内地下水体保护良好，无水资源污染源。 3、声环境
区域外无声环境污染企业，唯有交通噪声对景区影响较大。 9.2 影响环境的因素分析及采取的措施
1、建设期影响环境的因素分析及采取的措施 1）施工噪声
项目建设过程中，可产生较高分贝的施工噪声，等效声级可高达70-80dB，超过了国家《建筑施工场界噪声限值》，对人和野生动物都有一定影响。
措施：施工期须设置防护围栏，以降低噪声分贝值，并严禁夜间施工。
2）建筑垃圾
拆迁过程和施工过程中会产生一定的建筑垃圾，乱堆乱放，便会污染环境。
措施：应及时清运至定点垃圾场。 3）施工扬尘
主要来源于土方挖掘和运输车辆等。
措施：施工场地必须设置围栏，经常洒水，降低TSP浓度。 4）对生态环境的影响
专业资料
尽量根据项目所在地的地形地貌和自然植被进行因地制宜地规划和设计。
在建设过程中，对现有的树木会有少量的破坏。
措施：设计施工前要对用地范围内的树木进行普查，名贵花木尽量保留，无法保留时，可采取移植办法加以保护。竣工后应尽快广植树木花草，美化环境。
2） 营业期影响环境的因素分析及采取的措施 1）生活污水
随着项目的建设和入住，人口会有较大增长，生活污水量亦将有较大增加。
措施：通过收集经化粪处理后排入市政污水管道。 2、噪声
主要来源于游客喧嚣声、音响、车辆等。
措施：加强管理，园区附近限制车辆鸣笛；通过绿化隔离减少外围车辆对区域的影响。
3、生活垃圾
主要来源于人们抛弃的果皮、饮料罐、食品、纸盒、塑料袋等。 措施：合理设置垃圾箱，及时收集，及时清运。 9.3 环境保护
1、环境保护目标
1）大气环境质量符合GB3095-1996一级国家标准 2）地表水质量符合GB3838-2002二类国家标准 3）生活污水达到GB8978-1996国家一级排放标准 4）环境噪声达到GB3096-93 I类标准要求
5）公共场所卫生达到GB9663～9673和GB16153的要求 2、 环境保护措施
1）积极宣传引导，提高环保意识
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环保意识反映了人们对自然界的一个基本认识和态度，它既反映在人们对环境问题及其危害认识态度上，又体现在人们保护环境的自觉行为上。可以说环境保护意识的提高是房地产业可持续发展的根本保证。
2）增加环保投入，完善治理机制
治理好目前局部突出的环境问题，必须要加大对环境治理的投入，改善环保基础设施，当前重点是：
① 对生活污水的处理及应用采用目前较为先进的技术，以使排水水质标准达到国家标准。
② 生活垃圾的处理、收集和环境保洁做合理规划。
③绿化设计应采用一些先进的和现代的园林设计表现手法和技术，使区域的生态环境既保持自然韵味，又充满现代气息。
3）植物资源的保护
在工程设计和施工中应最大限度地减少对植被的破坏。对建设用地中的可移植植被要做好移植方案并认真实施。
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10 劳动安全、卫生防护
10.1 劳动安全
1、概述
本项目在建设和今后运行中应严格执行国家有关规范标准，严格执行工作程序并努力改善工作条件和现有环境，严格执行劳动法和采取劳动安全保护措施，以确保项目建设人员、居民、服务人员的身体健康，维护正常的工作、生活秩序。
2、施工中主要安全措施
1）严格按照国家关于有关建设标准和设计施工图方案的要求，严格施工、文明施工、安全施工。
2）严格按照施工图组织设计中的质量、进度要求执行，高标准严把质量关，按优良标准建设好本项目。
3）针对本项目的施工特点，各单元工程、分项工程要严格按施工顺序进行，合理科学地组织施工，加强人员安全施工教育，并制定出奖罚办法。
4）施工各阶段要设置各类警示安全标志，并建立各层次的安 5）全员检查制度，以确保本项目施工中各项劳动安全措施、制度的有力落实。
3、运行使用中主要安全措施
1）本项目在建成后一定要严格地组织各有关单位进行竣工验收，按照国家现行标准组织专家评审和试运行，做到操作人员安全操作。
2）严格按照国家的各项规章制度和设备说明书的规定正确操作和使用各种设备、仪器，加强人员培训，严禁违章操作。
3）各种大型用电设备做接零保护。 4）各类设备机械转动部位设防护罩。
5）地沟、地坑等均须加盖或设置栏杆，楼梯防护栏杆严格按有关规范标准设计、施工。
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6）建筑物顶设防雷保护装置。 10.2 卫生防护措施
1、安全卫生设施
1）建立、健全劳动安全卫生运行责任制和其他各项劳动保护制度。根据实际需要设置劳动保护管理机构，配备专职或者兼职劳动保护人员。严格执行国家劳动安全卫生规程和标准。
2）建立职工持证上岗制度，平时要对职工尤其对各种设备的操作人员进行劳动安全卫生教育。对新职工和调换新工种和使用新设备的操作人员，必须进行劳动安全卫生训练，并经考试合格后方可上岗。
3）工程的设计和建设都必须严格按照国家规定的标准，确保劳动安全卫生设施完善，并且必须与主体工程同时设计、同时施工、同时投入生产和使用。
4）依据劳动保护法规定对女职工实行必要的特殊劳动保护。 5）发生因公伤亡事故等情况时，依照国家有关规定及时进行登记、报告、统计、调查和处理。
2、建立健全规章制度
1）项目建成运营，坚持弹性化、多样化的人力规划，物业管理单位积极举行在职教育并以各种安全卫生教育训练为基础，重新建构安全的工作环境，避免职灾发生、保障人员安全。
2）制订防护用具使用、清洁、保养安全制度，以确定装置的有效性、安全性，防止职业病发生。
3）建立各项安全卫生管理稽核制度并列入常规管制工作。
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11 项目招标
11.1 编制依据
1）《中华人民共和国招投标法》。
2）《工程建设项目招标范围和规模标准规定》（国家发展计划委员会令第3号）
3）《工程建设项目勘察设计招投标办法》（国家八部委2003年第2号令）
4）《工程建设项目施工招投标办法》（国家七部2003年第30号令）
5）《工程建设项目货物招投标办法》（国家七部委2005年第27号令）
6）《建设项目可行性研究报告增加招标内容以及核准招标事项暂行规定》 （国家发改委2001年第9号令）
7）国家计委关于制定发布依法必须招标项目招标公告的媒介的通知（计政2000年868号） 11.2 招标方案
本项目在国家规定的招标项目范围之内，应按国家要求，对工程勘察设计、施工、工程监理等内容进行全部公开进行招标。
1、招标范围
本工程招标主要包括勘察设计、工程施工、工程监理及设备材料采购。
2、招标组织形式
招标工作由业主单位委托具有法人资格的招标代理机构办理招标事宜。
3、招标方式
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根据工程建设项目招标范围和规模标准规定》（国家发展计划委员会令第3号）的有关规定，本项目属于强制招标范围内的项目，所以采用公开的方式进行招标。并通过国家及地方传媒发布招标公告。
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招标基本情况表 招标范围 名称 勘察设计 施工 工程监理 主要设备及重要材料 √ √ √ 全部招标 √ √ √ 部分招标 招标组织形式 自行招标 委托招标 √ √ √ 招标方式 公开招标 √ √ √ 邀请招标 不采用招标方式 专业资料
12 项目实施计划
12.1 项目实施进度安排
本项目计划于2011年4月开始实施，预计于2013年3月建成。分以下几个阶段进行：
1、项目前期工作阶段：主要包括编制可行性研究报告、项目评估等项目前期工作，1个月完成。
2、设计阶段：即工程方案设计和施工图设计阶段，1个月完成。 3、招投标阶段：3个月完成。
4、施工阶段：包括主体工程、室外配套工程等施工，共17个月。（包含冬季停工时间）
5、竣工验收阶段2个月。 12.2 项目实施进度表
实施计划表 时间 名称 项目前期 编制与报批 设计阶段 项目招标 主体、装修工程 专业资料
2011年 54月 月 月 月 月 6-89-121-82012年 9-10月 11-122013年 2-31月 月 月
室外配套工程 竣工验收 包含冬季停工时间。
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13 投资估算与资金筹措
13.1项目投资估算
1、工程概况
1）建设地点：森林公园南片区森林北环路东B-01-04地块内（建设用地规划条件意见书编号：条字第0369号）。
2）建设规模：本项目建筑面积为28700.00平方米，其中：地下车库一层建筑面积为28700.00平方米。
3）建筑层数：本项目建筑层数为地下一层，层高为3.9米。 4）投资估算基准期：2011年4月 5）总投资：6708.84万元 2、估算依据
1）参照中国建设工程造价管理协会标准《建设项目投资估算编审规程》（CECA/GC-1-2007）。
2）内蒙古建筑、市政、装饰、安装工程及费用预算定额（2009年）及某市建设工程造价信息。
3、估算办法 1）工程费用
工程费用按照工艺提供的工程数量和工程特征，采用项目所在地编制期造价指标进行估算。
2）工程建设其他费用
①建设用地费用：按市场价格计列，由甲方提供。
②前期工作费按国家计委价格[1999]1283号文颁布的《建设期项目前期工作咨询收费暂行规定》执行。
③工程勘察设计费按国家计委，建设部（2002）10号文件颁布的《工程勘察设计收费标准》执行，其中勘察费按工程费用的0.8%计取，设计费综合取费以工程费用做为基数，采用直线内插法确定。
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④招标代理服务费根据国家计委价格[2002]1980号“关于印发《招标代理服务收费管理暂行办法》的通知”计取。按工程费用差额定率累进计取。
⑤施工图审查费按内蒙古计委【2002】1007号文：直接工程费的差额定率累进计取。
⑥工程监理费率参考发改价格【2007】670号《建设工程监理与相关服务收费管理规定》计取。
⑦建设单位管理费按关于印发基本建设财务管理规定的通知（财建[2002]394号）。按工程总投资的差额定律累进法计取。
⑧环境影响咨询服务费按国家计委、国家环保总局计价格[2002]125号文件有关标准计算。
3）预备费分为基本预备费和涨价预备费，其中;基本预备费以工程建设费和工程建设其他费用之和为基数，按5% 计取。涨价预备费根据国家计委计取投资[1999]1340号文规定造价增涨指数为0，不计取。
4、投资估算结果
项目总投资：6708.84万元
其中：工程费用：5853.51万元，占总投资的87.25% 其他费用：535.86万元，占总投资的7.99% 预备费：319.47万元，占总投资的4.76% 13.2资金筹措
该项目总投资6708.84万元，全部由企业自筹解决。
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14 财务评价
14.1项目运营计划
本项目计划在2011年进入施工阶段，建设期为2年，项目计算期为3年，2011年开始预售，根据该项目地理位置、某整体销售情况及周边地区的实际情况测算第一年（2011年）预售50%，第二年（2012年）预售50%。虽然项目开工与预售不同期，但为了使收入与成本更加合理配比，切实反映企业的盈利情况，该项目利润情况的效益分析按照配比原则估算，盈利计算期3年。
本项目的总建筑面积为28700.00平方米。其中配套基础设施用房1900平方米；车库面积为26800平方米。可售面积为26800平方米，全部为地下车库。销售总收入预计为10720万元，具体计算如下: 销售收入估算表 单位：万元 序产品名称 号 1 2
14.2成本、费用和各项税收
结合本项目的实际情况，依据相关法规、规定、政策拟定以下成本费用和税收水平。
一、销售费用
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单价（元单位 m² m² 数量 /m²） 商业用房 地下车库 合计 26800 6000 4000 0 10720 10720 合计
根据国内同类项目和国家有关部门资料，销售费用按市场惯例，包括广告、工资、印花税、水利建设基金（具体印花税按销售收入的0.5‰、水利建设基金按销售收入的1‰计提缴纳）等与销售有关的一切费用以销售收入的0.5%计算。
二、营业税及附加
营业税率5%,城市建设税、教育费附加及地方教育费附加分别为营业税额的7%、3%、1%计提。
三、所得税
按照新企业所得税法规定企业所得税率为25%，以经营所得的应纳税所得额为基数征收。
企业根据企业所得税法第五十四条规定分月或者分季预缴企业所得税时，应当按照月度或者季度的实际利润额预缴；按照月度或者季度的实际利润额预缴有困难的，可以按照上一纳税年度应纳税所得额的月度或者季度平均额预缴，或者按照经税务机关认可的其他方法预缴。预缴方法一经确定，该纳税年度内不得随意变更。
四、土地增值税
土地增值税按《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》财法字[1995]第6号计算，税率为50%。 14.3投资利润
综上所述，该项目利润总额为3422万元，所得税率25%，所得税额855万元，税后净利润2566万元，计提盈余公积金256.6万元，可获得未分配利润总额为2309.6万元。 14.4财务指标分析
1、静态指标 （1）投资利润率
年平均利润总额 3422/2
投资利润率=————————×100%=——————=26%
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项目总投资 6709 （2）投资利税率
年平均利润总额+税金及附加
投资利税率=—————————————×100% 项目总投资
3422/2+590
=—————————=34% 6709
（3）资本金净利润率
年平均税后净利润
资本金净利润率=——————----×100%= 项目资本金
2566/2
—————————=38% 3355 （4）投资回收期（pt）
投资回收期是以项目的净收益抵偿全部投资所需的时间，反映项目的投资回收能力。
全部投资财务现金流量表表明项目的税后投资回收期（含建设期）pt=1年，税前投资回收期pt=1年。
该项目投资回收期税后为2.3年。 2、动态指标
（1）财务净现值（FNPV）
财务净现值反映项目投入和产出现值之间量的关系。
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所得税前基准收益率为ic=12%,FNPV=2482万元； 所得税后基准收益率为ic=12%,FNPV=1711万元。 （2）财务内部收益率（FIRR）
财务内部收益率反映项目所占用资金的盈利率。 所得税后FIRR=38%。 3、财务盈利能力评价
从以上投资分析，项目的内部收益率高于行业基准收益率，投资回收期较短，有较强的盈利能力，并且通过敏感性分析可以看出，项目的税前税后内部收益率均较高，说明项目具有一定的抗风险能力，因此从财务角度分析，项目可行。
15 不确定性分析
15.1盈亏平衡分析
1．BEP（利润率）=固定成本/（销售收入-变动成本-税金-财务费用）×100%=6709/(10720-53-590) × 100%=67%
2．BEP（规模）=28700×67%=17842（平方米） 3．BEP（收入）=10720×67%=7137（万元）
表明项目在开发率达到67%时，即可售面积达到17842平方米，就可以保本，或者是售房收入达到7137万元时，项目亦可保本。 15.2敏感性分析
本报告分别对固定资产投资、销售收入的变化进行敏感性分析。
敏感性分析表
单位:万元
序项目 号 变动幅内部收益率 净现投资回收期 全部投资(所得税后) 专业资料
度 1 基本方案 固定资产投资 -10% 10% 2 销售收入 -10% 31% 52% 53% 10% 40% 32% 值 1445 1129 1873 2116 963 2.3年 2.5年 2.3年 2.3年 2.5年 从上表中可以看出，当这几种因素变化10％时，项目的税后内部收益率仍在12％以上，说明项目具有较强的抗风险能力。
16 可行性研究的结论与建议
16.1评价结论
某是走在全国前列的文明城市，城市改造建设日新月异，随着国家西部大开发政策的进一步实施，某的新区建设步伐加快，特别是城镇一体化战略的推进，使某发展成为一个充满生机和活力的经济发展热点地区，人民生活水平普遍提高，消费需求不断增强。
某城地下车库建设项目建设条件基本落实，规模适宜，建设方案合理可行，造价较为经济合理，资金来源有保证。项目的建设，不仅可以满足某市某区人们的居住、停车、投资需求，更使某的城市品位得到进一步提升，具有良好的社会和经济效益。
本报告认为，本项目具有可行性。
专业资料
16.2 建议
1、加紧前期工作，及时完成项目开工前各项审批手续；建议建设单位尽快组织评审，以便为下阶段工作提供可靠的依据。
2、精心安排施工，确保工期、质量、投资控制目标的完成 。 综上所述，本项目抓紧时机建设是必要的，可行的，社会效益、环境效益、经济效益皆是良好的。专业资料
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