房地产市场风险及其防控探究

房地产市场风险及其防控研究

在房地产开发的整个过程中存有着大量的风险要素，如行业的调整、房产市场的颠簸、建材价钱的变化、劳动力的改动、汇率及利率的起落等风险，直接影响到房地产开发项目的绩效。推行房地产开发活动，假如不可以充足考虑这些风险要素对整个项目的影响，冒然推行决议，常常会出现失误，甚至会使公司陷人窘境。

一、房地产开发存有风险

在房地产开发过程中存有诸多要素影响着开发最后结果，改良经营管理，加强竞争水平，重申风险管理有的放矢，是提高公司经济效益的重点。

无须置疑国家对家产发展的影响是全面的，行业的变化可以给房地产项目开发带来有益影响，也可以造成严重的经济损失。特别在市场经济环境还没有完美的状况下，风险对房地产市场的影响更为明显，其影响最为直接的是金融和财政。

由于房地产市场状况关乎民生，其发展的颠簸不行防止吸引的着重，推进依照和睦发展的要求，连续推行宏观。其手段必定经过金融、财政和土地的改动来落实。

尽人皆知，房地产项目基本依赖银行贷款推行开发，国家金融的调整使依赖银行贷款推行投资的公司面对着经营风险。银根缩短使开发公司融资困难，经营压力增大，房价颠簸以致市场观看水平增添。银行利率的颠簸也影响着房地产市场变化。当利率上升时，房地产开发的资本成本增添，花费者的购置欲念降低。生产成本增添，市场需求降低，开发利润风险增添。税金的加强征收、税种和税率调整，给房地产开发带来成本改动风险。房地产开发建设的载体是开发用地，土地的变化对房地产行业产生重要影响。控制一级土地市场，缩短或放松土地供给，以及土地的履行力度都直接左右土地竞买

价钱和房地产市场的景气水平，同时对策划和实行中的开发项目带来影响微风险。

对过去不到位或未明确的事项推行追索也是房地产开发成败的风险。比如，作者所在城市有关部门，要求依照规定的标准，核查过去经过不规范营运获取的开发土地。固然在规准时限内，依照历史遗留问题已经办理并获得土地使用证，可是由于地下容积率未考虑在出让指标内，因此在已经或部分销售完成的项目办理后续开发或房产手续时，被要求依照目前市场价钱补交项目所有地下部分土地出让金，使项目核算堕入被动，甚至损失。

项目建设备工阶段设计理念落伍以致的商品房适用性差、承包商技术和施工管理落伍、偷工减料以及项目看管责任心不强、监察不够、渎职渎职、滥用权利等以致建筑物存有质量和安全隐患也是陪伴房地产开发过程的风险。管理不完美造成工期迟延，不只房地产市场状况与项目策划时对比可能会发生较大的变化，错过最正确租售机遇，如已预售，会肩负逾期交托的违约损失、信用损失；还会增大资本成本，增添管理费。在建设期间，跟着建筑科学的进步、消防标准提高和节能环保要求的深入，国家和项目当地调整家产，会要求未完工项目采纳新的或更高的技术标准、施工方法，如严禁施工现场搅拌沙浆，强迫推行商品预拌沙浆；提高节能环保要求，强迫推行外墙外保温系统和采纳太阳能供热水；提高消防设计和资料防火等级等都会使项目开发成本增添。除此以外，建设过程中人工费上升、建材价钱上升和施工中不测事故等都是这个阶段将要面对的风险。

市场风险是开发过程中最直接的风险。市场供给量、市场购置力、市场价钱等指标的动向和不确立，以致商品房供需之间的不均衡。商品房滞销，投资者将蒙受资本积淀的风险。房地产开发投资周期较长，此间既可能遭到由于物价降落带来的通货缩短风险，也可能遭到因物价上升而形成的通货膨胀风险。项目建成后，房地产销售。出租或物业服务决定着项目投资利润的实现，是房地产开发风险最大的环节之一。营销策划是经营管理的中心，它的成败直接影响到成本可否回收、

利润可否实现。价钱过高会惹起房地产销售困难，难以实现利润；而价钱过低不只会减少房地产利润，还可能以致花费者思疑商品房的质量，进而影响房地产商在市场中的形象和信用。物业服务的水平关系到公司的名誉和后继生计与发展，也影响商品房价值的增值水平。房地产开发投资竞争日趋强烈，花费者不只着重其价钱和质量，并且着重其售后服务，也即物业服务。

二、房地产风险的预防和应付

的是依据宏观需要在连续调整，而不是千篇一律的，我国房地产行业起步较晚，市场不规范，受影响更直接。预防房地产开发风险一定时辰着重国家宏观经济变化，特别是房地产开刊行业和规章的调整。掌握正确的房地产开发方向，依据改动即时调整投资策略，有效控制风险。

最大限度完美市场检查，认识项目开发有关信息，仔细优化开发方案，科学推行风险展望，论证最正确开发机遇、开发种类和开发规模，展望开发项目的花费与利润。供给项目开发决议依照，也是降低项目开发决议风险所一定。

分别投资可以最大限度地预防风险对开发项目带来的危害。不一样城市、不一样地区的经济环境、投资、市场供求等状况的差别，对房地产开发利润的影响也不尽同样，分别投资地区，使项目分别于不一样的地区，防止某一特定地域某一特准期间的市场不景气对房地产经营的影响，达到降低风险的目的。不一样种类的开发项目，其风险大小不一样，利润也不一样，分别投资种类，可以降低房地产公司的整体风险。确立合适的项目建设营运间隔，分别投资时间，可以减小市场变化而带来的影响。

有选择地实行不一样种类的房地产开发项目，建设针对收入层次不一样居民所需的不一样种类住所、写字楼、商铺和娱乐场等。比方在一个社区项目中同时建设高层、小高层、多层及联排别墅住所，以及必定规模的配套商业和非配套办公建筑。或许同时开发的几个项目，物业性质

分别不一样，或以高档住所为主、或以商业物业为主、或以综合办公为主、或面向中低收入住所，以减少利润的不确立性，降低整体开发风险，用个别项目的高利润去增补个别低利润项目的损失，获取较为均匀的利润。使得房地产开发即可降低开发风险又可获取理想的利润。

规范项目管理，可以躲避开发风险。第一，经过合理的清单报价，招标选择建设总承包单位，做到清单规范不缺漏项，合同确立计价调整标准，明确范围内固定报价不再调整，固定建设工期，明确工期缓期处分责任和标准，降低建筑花费增添和工期延伸的风险。工程造价审定不行预示花费或成立风险损失赔偿基金，将估计有可能发生的损失直接摊入开发成本，降低在建设期间由于社会经济条件的变化而带来的风险。在施工过程中加强处目建设过程管理，减少更改和签证，保证质量，控制建设成本。联合预售制度，增大营销力度，在工程建设完工前，就与租户、客户签署租约或预售合同，防止租金降落、售价跌落的风险，同时降低建设资本成本。

成立健全风险管理组织系统，推行风险专业管理，常态化管理，有效应付开发风险和剖析风险。将房地产开发全过程风险要素综合考虑，形成运行高效、制衡有效的监察拘束。加强风险管理的系统培训，加强职工风险管理意识，提高职工的专业水平，加强公司凝集力，经过风险管理教育，加强风险意识，掌握防备和办理风险的方法，提高公司抗风险的水平。

三、房地产风险是可以利用的

国家推行开发土地市场化，经营性土地一定经过招拍挂的方式获得。现行竞价出让土地的方式，以致开发用地价钱飙升，开发风险增大。经营土地一级市场，特别是旧城区改造开发，第一要使开发用地起码达到三通一平，先期需要推行土地改变性质、拆迁赔偿和平坦土地，先期大量的资本投入，使地方工作难认为继。为解决资本问题，作者所在地方，在土地贮备交易中心以外，建立了土地整理平台，如旧城改造投融资管理中心、城市投资管理中心、西区建设投融资管理中心等，拓宽融资渠道，提高土地整理的水平，推行土地前

期开发。利用参加土地熟化，可以使参加一次公示的开发商先期推行土地一级开发，固然土地投资限期较长，存有土地整理过程中出现不行预示问题和规划不完整确立，甚至在后期竞价失败仅能按本金回收投资的风险，存有的风险减少了竞争敌手。但对土地的有关信息推行了认识，经过二次公示准入仅同意参加土地熟化的开发单位竞价受让，降低了成交价的非理性竞争水平，甚至以出让底价中标。同时，利用赐予的优惠条件，充足利用了风险，化解风险为利润。辅助实现了旧城改造和提高城市化水平，开发项目也达到了经济效益和社会效益的丰产。

我国城市化水平相对较低，各样城市配套不一样步，城市整体规划或局部规划常常出现改动和调整，特别是片区规划定位的改动，使开发项目的区位价值产生差别，使房地产开发面对相当大的风险。比方，济南市在新的规划布局中，明确改造城市化水平落伍的西部和北部，向西部和北部倾斜，大量土地入市交易，挑战济南固有的住东不住西，住南不住北的习惯。面对市场惯性和力度的连续增大，近期利润不容乐观，存有相当水平的开发风险。但陪伴着新城的兴起，生活配套设备提高，环境、交通条件改良，地区价值提高，商品房品位提高，居住人口增添，土地价钱自然就会提高。因此，勇于肩负风险，在新城招商建设早期，以相对较低的价钱获取开发土地，在新经济形式落地推进将来地价、房价上升前，充足利用赐予的优惠条件，降低开发成本，躲避开发风险。

经济社会每一个市场都会有其周期性，经济周期起伏，出现低谷、扩充、顶峰和缩短，循环来去的交替来去。房地产投资也是有周期性的，从较长时间看，在投资缩短期、低谷期准备投资，在投资顶峰期、恢复期鼎力投资，必能获取较大盈余，防止较大损失。房地产市场是地域性的市场，当地房地产市场供求变化对开发商的影响要比整个国家房地产市场供求变化对开发商的影响大的多。只需当地经济发展是健康的，房地产需求就不会发生大的变化。仔细剖析项目波及的地理环境条件，包含其社会地点，如人口要素、教育水平、服务水平、交统统讯和生活设备等，社会、经济、邻区影响等要素的差别，充足考虑

受土地域位条件决定的土地潜伏利润和土地潜伏用途，选择包含住所、公寓、别墅、写字楼和商场等不一样的物业种类，超前投资开发拥有价值增添潜力的地块，推行有预示性的投资开发，将会降低风险，获取较大的利润。

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