维普资讯 http://www.cqvip.com ☆价格天地 购买了商品房的很多消费者会 有如下的经历和体验：购房时售楼 小姐满脸微笑．郑重其事地重复：房 款之外再无其他费用．就等着领钥 匙住新房吧。随着合同约定的交房 期的日益临近，业主都在憧憬乔迁 新居时的幸福快乐。然而交房日领 钥匙时．摆在面前的却是开发商提 交的“业主交费一览表”和一句冷冰 冰的话“不交费休想领钥匙”。看着 表上所列的几千甚至敷万元的额外 收费项目．回想起当初售楼小姐的 信誓旦旦，一种上当受骗的感觉涌 上心头。面对开发商冷漠的表情，消 费者茫然不知所措。这就是许多商 品房销售活动的真实写照。开发商 利用自己的优势地位在商品房销售 价格上大做文章，重复收费、乱收 费，引发了一系列的法律纷争，在一 定程度上扰乱了商品房销售市场的 正常秩序，造成了不良的社会影响。 经营者调研，目前陕西省商品房销 售违法收费的法律问题主要有： 一、属于政府定价、由开发商代 收费的法律问题 开发商在商品房销售价格之外 收取的诸如天然气初装费、有线电 视初装费，系由政府物价部门定价。 由天然气公司、有线电视台分别收 取的费用。从法律角度讲，如果开发 商向业主收取，则属于接受收费单 位委托实施的代理收费行为，依法 应持有收费单位的授权委托书。否 则，因其缺乏必要的法律手续，业主 浅析商品房销售价格中的法律有权拒付。在实践中，开发商往往将 其与其他收费项目混在一起要求业 主缴纳，也不就该项收费的来龙去 脉向业主作出必要的解释，而且也 不依法办理相关的委托代理手续， 致使这种合理合法的收费项目与其 他不合理收费交织在一起，因业主 无法识别而发生不必要的磨擦，进 而导致一系列的法律纷争。 从法律角度分析，开发商的行 为侵犯了消费者的知情权，致使业 主因辨不清真伪而引发与开发商的 争议。因此．只要开发商本着诚信的 原则向业主解释清楚上述收费项 目，事先将其写入购房合同．并完善 其代理收费的法律手续，此类纠纷 定会大大减少，或基本解决。 二、开发商违法重复收费的法 律问题 根据《陕西省物价局关于规范 商品房销售价格的若干规定》（陕价 发［１ ９９９３ ６６号文件）第四条第四款 的规定，商品房销售价格中的“开发 建设区内基础设施建设费和非营业 性公共配套建筑建设费主要包括： 小区内的道路、供水、供电、供气、 供热、通讯、排污、排洪、绿化、环 卫等基础设施建设费用和锅炉房、 门房、车棚等公共配套建筑建设费 用”。然而实践中，已包含在商品房 销售价格中的诸如热水系统设备设 施费、可视对讲系统报警器费等费 用。却被一些开发商另立为新的项 目重复收费，迫使业主缴纳．以致于 纠纷不断。就此问题，笔者专门咨询 了物价部门负责审批商品房收费项 目的人员。明确指出以上收费确属 重复收费，业主有权拒交。 根据我国《民法通则》的规定， 开发商没有合法根据重复收取的费 用应属不当得利，依法应当返还给 业主，业主有权索偿。可见，重复收 费问题的责任完全在于开发商，是 开发商利用业主对我国商品房价格 构成的不了解擅自违法收取的。开 发商重复收费的行为侵犯了业主的 合法财产权，除应依法追究开发商 的民事责任外，还应由政府物价管 理部门依法追究开发商违法收费的 行政责任。 三、开发商自立收费项目乱收 费的法律问题 实践中，一些开发商为谋取非 法利益还自立收费项目乱收费。如 陕西西安南郊的一著名楼盘在销售 广告及与业主签订的售房合同中， 均规定采用地热水取暖，并２４小时 供应地热水，基础设施良好，并没有 价格与市场２００２．１１ ３１ ● 崔 艺 红 维普资讯 http://www.cqvip.com ３２ 价格与市场２００２．１１ 价格天地☆ 约定就此另行付费。但是，开发商在 理部门批准。业主有权拒交。而电梯 期交房。如果业主拒交物业管理费。 交付住房时。却要求业主另行交付 则是高层住宅必备的基础设施之 开发商只能依据物业管理合同约定 所谓“地热水管道入户集资费”（按 一，其成本已舍在房价之内，因此， 的手段制裁业主。决不能以不交付 住宅建筑面积收取）和“地热水室外 电梯使用费应该是电梯在使用中耗 住房相要挟。如果开发商因此拒绝 管网集资费”（按户收取）。并以不交 费的电费。应按实际发生的电费来 交付住房从而造成逾期交房的，依 费就不交住房相要挟。要求每户收 分摊。由于签订物业管理合同时。业 法应承担逾期交房的违约责任。 费一万多元。开发商的行为引发了 主尚未入住。因此。预先收缴电梯使 以上只是陕西省商品房销售价 与业主之间的尖锐对立和冲突，严 用费的做法的确欠妥。根据陕西省 格中比较突出的法律问题。为此。笔 重影响了小区的正常管理。 物业管理条理第３７、３８条的规定。商 者提出法律对策如下： 根据《陕西省物价局关于规范 品住宅出售时，多层住宅的购房者 第一、政府有关部门应强化管 商品房销售价格的若干规定》第四 按购房款２ 的比例、高层住宅的购 理和监督职能。针对商品房销售价 条第四款的规定，地热供暖和供热 房者按购房款３ 的比例交纳维修 格中存在的上述问题，政府有关职 水系统属于该商品房的基础设施。 基金，用于物业共用部位、共用设施 能部门。如建设行政管理部门和物 而基础设施建设费用已含在商品房 设备保修期满后的中修、大修、更新 价管理部门。应及时予以调查和解 价款中。开发商却将供地热水之管 和改造。而且在前期物业管理期间， 决，履行对违法乱收费的开发商制 道分为室内管道和室外管道，并美 负责前期物业管理的开发商或其指 止和处罚的义务。保护消费者的合 其名日“集资费”欺骗业主。以达到 定的物业管理公司不得使用雏修基 法权益，雏护社会的正义与秩序。 多收费的目的。 金，否则，由物业管理行政主管部门 第二、严肃查处和打击商品房销 四、开发商违法收取物业管理 责令改正。给予警告，并可以处以一 售活动中的乱收费行为。现实生活中 费的法律问题 万元以上五万元以下罚款。因此，开 商品房销售中存在的价格违法行为屡 根据《陕西省城市居住区物业 发商按住宅建筑面积“每月０．２元／ 见不鲜，但是被行政主管部门警告、罚 管理条理》第１８条的规定，开发商 平方米”收取所谓“日常”维修基金 款的开发商却为数很少。因此。要有效 建设的住宅开始出售至业主管理委 的行为，违反了上述规定。应属于违 遏制商品房销售价格中的违法行为， 员会成立前的物业管理属于前期物 法收费行为，业主不仅有权拒交，而 就必须严肃查处和打击。维护房地产 业管理，由开发商自行管理或者委 且有权向物价管理部门举报。 销售市场的正常秩序。 托物业服务企业进行管理。开发建 实践中，开发商为保证上述违 第三、加大宣传力度增强业主 设单位与业主签订住宅出售合同 法费用的收取，还把应在签订住宅 雏权意识。政府职能部门应采取多 时，同时签订前期物业管理委托合 出售合同同时签订的前期物业管理 种形式加大商品房销售价格有关法 同。开发建设单位指定的物业管理 委托合同推迟至约定的交房日签 律、法规和政策的宣传力度。并通过 公司应具备相应的资质证书。前期 订，这样一来，开发商就可以随意变 媒体对典型的违法收费案件予以曝 物业管理的基本服务费，由入住的 更售楼时关于前期物业管理费用收 光，形成强大的社会舆论，增强业主 业主与开发建设单位按本条例第２７ 取标准、方式的口头承诺，还可以以 的防范意识和雏权意识，最大限度 条的规定约定。 不签物业管理合同、不预交其规定 地保护业主的利益不受侵犯。▲ 实践中，开发商指定的物业管 的物业管理费就 ． 理公司一般是开发商的子公司，因 不交付住房来要 此，即使前期物业管理由开发商指 挟业主，迫使业主 定的物业管理公司承担。实际上还 就范。 是相当于开发商自己管理。为多收 从合同法的 物业管理费用，一些开发商不惜违 角度分析，商品房 反上述条例的规定，自立物业收费 销售合同与物业 项目，诸如所谓的水电备用金、电梯 管理合同是相互 使用费、日常维修基金（按住宅建筑 独立的。只要业主 面积每月０．２元／平方米）等收费项 按商品房销售合 目令业主眼花缭乱，难辨真伪。实际 同的规定如期足 上，水电备用金属于物业管理公司 额支付了房价款， 自立的非法收费项目。未经物价管 开发商就必须如
