物业公司设备设施管理手册

一、配电房管理制度

为贯彻安全第一的方针，确保管理项目供电系统安全正常运行及服务质量，特制定配电房管理制度。

1、 配电房全部机电设备由工程部负责管理和值班，停送电由值班人员操

作，无关人员禁止进入配电房。

2、 配电设备由工程部负责管理和值班，配电设备的停送电由工程部值班

员操作，非工程部值班员禁止操作。复杂的倒闸操作，必须执行操作票制度、监护制度，高压环进、环出柜严禁操作。操作及检修时必须按规定使用电工绝缘工具、绝缘鞋、绝缘手套等。高低压柜开关状态须作好警示、标识。

3、 室内照明、通风保持良好，并经常保持配电房地面及设备外表清洁无

尘，室内温度控制在35℃以下，墙壁配挂温度计。

4、 建立运行记录，每天巡查、每月细查一次，半年大检修一次。查出问

题及时处理，并做好记录，解决不了的问题书面报告主管部门领导。 5、 配电房内禁止乱拉乱接线路，严禁超载供电。

6、 经常保持配电房消防设施的完好齐备，保证应急灯在停电状态下能正

常使用。 二、水泵房管理制度

水泵房是提供住户生活、物业消防用水的关键部位，水泵房能否正常工作直接影响到住户人身财产安全。为及时向住户提供合格生活用水和消防用水，管理好水泵房，特制定如下制度：

1、 工程部值班员应对水泵房进行日常巡视，检查水泵、管道接头和阀门

有无渗漏水。

2、 经常检查水泵控制柜的指示灯指示、观察停泵时水泵压力表指示。在

正常情况下，生活水泵、消防水泵、喷淋泵、潜水泵的选择开关应置于自动位置。

3、 生活水泵规定每星期至少轮换使用一次，消防泵每月自动和手动操作

试机一次，确保消防泵在事故状态下能正常启动。

4、 泵房每星期由分管责任人打扫一次，确保泵房地面和设备外表的清洁。 5、 水池观察口应加盖并上锁，钥匙由指定的工程部技工管理；透气管应

用纱布包扎，以防杂物掉入水池中。 6、 按照水泵保养要求定期对其进行维修保养。

7、 保证水泵房的通风、照明，以及应急灯在停电状态下的正常使用。 三、中控/消防中心管理制度

控制室（或消防中心）是设备运行、监控的心脏，直接关系到辖区的各项安全。为保障业主人身、财产安全，特制定本制度。

1、 中控室/消防中心实行24小时值班制度。

2、 各种相关制度、规程、流程、应急电话等须上墙。

3、 值班人员必须熟悉相关工作流程、规定，值班时不得擅离岗位，须全

神注视显示器、仪表、信号灯等，认真作好记录，时双方须对设备状态进行检查。

4、 火灾报警控制、联动系统的终端设备（如水泵控制柜、风机控制柜等）

须将主令开关置于自动档，中控室/消防中心联动柜可置于手动档。当值班人员发现报警信号后，须立刻核实信号的真伪，信号为真时，将其置于自动，并按相关程序对设备进行操作，信号为误报时，及时将设备复位。

5、 防盗监视系统的录像，火灾报警控制器中的报警记录、打印记录，门

禁、红外防盗系统报警记录等按下列时间进行保存、更新：纸张记录须妥善保管一年；录像信息保存七天，无用者可更新；软盘、硬盘信息记录.由专业人员检查后，无用者删除。

6、 中控室/消防中心设备应由维修方专业人员进行维修保养。使用者应在

使用界面内进行操作，不得擅自修改系统程序、密码等。设备供货商/保修单位技术人员对系统进行调试、维修、系统升级时必须征得工程部同意、登记，且工程部主管在场情况下，方可进行，无关人员不得操作中控室/消防中心设备。

7、 办理业主装修申请时，工程部须对拟装修部分的火灾报警装置、喷淋

装置、弱电装置状况进行检查，检查结果须由业主签字确认。装修造成的系统故障或损坏，须由业主支付系统维修恢复费。

8、 对监控设备每月要进行一次保养。 四、电气维修规定

为保证电气设备的正常运行，促进电气设备设施保养、维修工作正常化、规范化、科学化，做到安全工作、万无一失，特制定以下规定：

1、 必须严格遵守执行国家电气安全操作规程，工程部技工做到培训后持

证上岗，以保证工作万无一失。

2、 供方（或维修人员）对于辖区内配置的电气设备，按计划定期保养及

维修。重大电气设备的检修计划，要由品质技术部把关审查并派专人参加。

3、 维修和保养电气设备时，维修人员要采取相应的安全技术措施，工程

部对作业人员必须进行安全生产交底和技术交底，防止触电及设备事故的发生。

4、 在电源干线、低压配电盘及配电箱等设备上进行工作时，必须有专人

监护，至少由两人互相配合进行。操作前必须摘掉检修设备的电源保险后验电，并悬挂标识牌，操作人员必须使用绝缘工具，并站在绝缘垫上作业。

5、 维修后的电气设备及线路，要经专职人员检查无误并拆除所有的安全

措施后，方可投入运行。严禁在处于工作状态的电动机及其附属装置回路上进行工作。

6、 本规定与“配电房管理制度”同时执行，互为补充。

五、临时用电管理规定

为了加强楼宇修缮和业主装修工程的临时施工用电管理，确保管理项目电源线路安全和电气设施设备安全运行，维护管理项目住户正常的工作秩序和生活秩序，特制订本规定。

1、 管理处对管理项目进行重大修缮工程使用施工电动设备和电动工具的

用电量，必须限定在不影响管理项目供电系统正常运作和供电负荷量允许范围内。维修人员在报修缮计划时，必须同时上报用电设备详细资料，经管理处批准后，才能组织施工。 2、 临时用电必须符合消防和安全用电要求。

3、 凡进入管理项目内进行施工的单位和个人使用电动设备、工具及电源

线等器材，必须符合国家有关产品质量规定和安全要求，并安装漏电保护开关，配备分线电闸箱和安装电表，电动工具、临时照明线路应有合格插头插座，并在管理处专业人员指定地点接线，禁止乱拉乱接电线。

4、 进入管理项目的临时施工人员使用的电动设备和工具，必须在管理处

规定时间内使用，禁止在其它时间内使用，以防发出各种噪音影响住户和邻居的正常休息。

5、 管理处专业人员有权对违章操作的人员和电动设备工具进行检查，有

权制止违章电动设备及工具的使用。对不听劝阻者，应立即报告管理处，停止施工。

六、用水、供水管理规定

为保证向住户供应符合卫生标准的生活用水，加强供水管理，达到节约用水、满足用户需要之目的，特规定如下：

1、 由管理处指派一名责任心强、作风正派、身体健康的技工负责对楼宇

水池、水箱钥匙的保管和水池、水箱的清洗工作。

2、 在非限水季节（以市通知为准），管理处应尽力保证随时向住户

供水。在确实需要临时停水时，应先通知住户。

3、 地下贮水池、天面水箱每年应彻底清洗两次，由水务局取样检验。水

质必须合格。水箱入口应加盖密封并加锁。每年5—10月每个月加药二次（每15天一次）；1—4月及11—12月每个月加药一次。 4、 在巡查中发现水泵、阀门、供水管道有跑、冒、滴、漏现象，水池的

水位控制器、浮球阀工作不正常，应立即向管理处报告，由管理处组织人员进行抢修，杜绝浪费。

5、 随时向住户进行节约用水、计划用水宣传教育，提高全体用户节约用

水意识。

6、 执行市分段收费规定，用经济手段管理，加强节约用水。 7、 本规定与“水泵房管理制度”同时执行，互为补充。 七、电梯管理规定

为保证电梯正常运行，更好地为业主和顾客服务，特制定本规定：

1、 电梯内任何设备非电梯维修人员禁止操作。

2、 运行中突然出现故障，工程部值班人员尽可能疏散乘客，并通知电梯

工作人员检修。

3、 切勿让幼儿单独乘搭电梯，以免发生危险。

4、 电梯维修人员每月应对电梯例行检查，如发现有震荡，不正常的声音

或电梯损坏，应立即停梯检修。

5、 全面认真执行电梯例保、一级保养、二级保养、中修、大修的维修、

保养规则，认真填写维修保养记录及故障处理记录。 6、 因维修、保养、正常使用等原因停梯，应在一楼挂牌告示。 7、 组织专人应每天用清洁剂擦拭电梯一遍。 八、设备管理规程

为保证所有为业主（住、用户）提供各种服务的公共设备满足服务要求，特制定本规程。

（一）定义 1、例保

指经常性的保养工作。包括定期检查、清洁、防腐、紧固和润滑，对不经常运行的机械进行盘车、试车（正压风机、消防水泵、发电机），发现小故障及时排除，作好记录。

2、一级保养

对机械设备进行检查、检测，根据实际需要局部解体，进行清洗、调整、维修更换；对电机进行绝缘摇测；对电气设备清扫，检查仪表、电器（断路器等）；对电子设备除尘、触头研磨、更换，功能检查；对管道、风道局部除锈防腐、刷漆；对各种主要阀门（含风阀、防火阀）渗漏、故障进行处理。

3、二级保养

对机械设备进行全面清洗、调整，部分解体检查和局部修理，更换易损件，噪声、振动、泄漏检测，发电机带负荷试车；对电机进行绝缘摇测，抽芯检查，清扫、轴承上油；对电气设备全面清扫，母线、导线、电器端子压接面除氧化，电器参数整定，耐压绝缘测试；对电子设备除尘、插接件接口清洗，系统功能、参数测试；对管道、风道部分除锈、防腐、刷漆；对各种主要阀门（含风阀、防火阀）渗漏、故障处理或更换。

4、中修工程

中修工程是指对设备进行正常的和定期的全面检修，对设备部分解体修理和更换少量磨损零部件，保证设备能恢复和达到应有的标准和技术要求，使设备能正常运转到下一次修理。

5、大修工程

大修工程是指对设备进行定期的全面检修，对设备要求全面解体、更换主要部件或修理不合格的零部件，使设备基本恢复原有性能。

6、设备更新和技术改造

设备更新和技术改造是指设备使用到一定年限后，技术性能落后、效率低、

耗能大或污染（腐蚀、排气、粉尘、噪音）问题日益严重，须更新设备，提高和改善技术性能。

7、事后维修（故障维修）

设备发生故障后，对失效、损坏部分作针对性的维修。 8、状态维修

通过监测设备状态参数的变化，出现明显劣化后实施的维修。 （二）设备分类

根据设备对业主服务的重要性将其分为三级（风机类、泵类、机组类均含相应的电机、电气控制柜）：

Ⅰ级设备：电梯、发电机、生活水泵、消防泵、喷淋泵、稳压泵、低压配电柜、火灾报警控制柜、消防联动柜、冷水机组、BA管理计算机。

Ⅱ级设备：正压风机、空气处理器、冷却塔、公用天线系统、对讲报警系统、防盗监视系统、气体自动灭火设施、高压开关柜、变压器、车场自动收费装置、泳池水处理装置、DDC现场控制器。

Ⅲ级设备：除Ⅰ、Ⅱ级以外的所有设备。如：区域火灾报警控制箱、小型控制箱（配电箱）、交通道闸、排风机、风机盘管、集中抄表装置、维修机具以及办公室、食堂、清洁、保安通讯设备等。

（三）设备管理模式

采用计划预修制（三级保养—例保、一级保养、二级保养、小修、中修、大

修、设备更新和技术改造）与状态维修、事后维修相结合的管理模式。

1、对于符合磨损规律的Ⅰ、Ⅱ级设备（电梯、水泵、正压风机、电动机、柴油发电机、冷水机组等），定期做三级保养，定期进行小修、中修、大修。小修包含在三级养护中。中修、大修周期见附表《设备保养、中修、大修周期》。

2、对于Ⅰ、Ⅱ级电气设备（高压柜、变压器、低压柜、控制柜等）、电子设备（火灾报警控制柜、放大器、计算机等）进行三级保养、探测性维修（功能检查）、状态维修。

3、对于Ⅲ级设备，采取事后维修，每年进行一次保养，并记录在《Ⅲ级设备保养、检查记录表》内。

（四）职责

1、品质技术部负责设备接管验收，中修、大修及设备更新改造计划制定、方案审批、各管理处维修人员的调配、工程监督、组织验收，保养计划审批，设备（器具）申购、报废审批，组织招投标，选择、评价设备维修养护供方，负责《公共机电设备维修保养合同》、《电梯维修保养合同》、设备缺陷整改、中修、

大修、更新改造委托合同的审核，办理合同会签手续。

2、品质技术部负责机电设备维修保养情况及设备技术状态的月检查。 3、管理处负责机电设备日常操作、运行、巡查、点检及《公共机电设备维修保养合同》委托范围外的一切保养、维修工作，填写相关记录，编制保养计划，与供方根据《公共机电设备维修保养合同》确定分包内容。维修养护合同签订后，按合同监督检查、评定供方。

附件1：设备保养、中修、大修期参照表

日常维护序号 设备编号 名称 保养周期 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 01 01 02 03 04 05 06 07 07 07 08 08 08 09 09 17 生活水泵 消防水泵 风机 电梯 发电机 干式变压器 空冷水机组 火灾报警系统 气体灭火系统 消防联动控制柜 公共天线系统 对讲报警系统 防盗监视系统 低压配电柜 高压开关柜 BA系统 半月 每月 每月 半月 每月 每季 半月 每月 每月 每月 每月 每月 每月 半月 每月 每月 一级保养周期 每季 每季 每季 每半年 每季 每年 每半年 每季 每季 每季 每半年 每季 每季 半年 每年 每季 二级保养周期 每年 每年 每年 每年 每年 // 每年 每年 每年 每年 每年 每年 每年 每年 // 每年 中修周期 三年 五年 五年 三年 五年 // 三年 // // // // // // // // // 大修周期 六年 八年 八年 六年 八年 // 六年 // // // // // // // // // 注：逢高级保养的，低级保养可以不再做。

对Ⅲ级设备，采用事后维修，每年进行一次保养。

第二部分 安全操作规程

一、供配电设备设施安全操作规程

为规范供配电设备设施的操作程序，确保正确、安全的操作供配电设备设施。特制定本规程。

（一）安全操作注意事项

1、 操作高压设备设施时，必须戴绝缘手套、穿绝缘鞋、着棉工作服、使用绝缘操作

杆。

2、 操作低压设备设施时，必须穿绝缘鞋、戴棉纱手套、避免正向面对操作设备。 3、 严禁带电工作，紧急情况需带电工作时，需具备如下条件：

（1） 有监护人；

（2） 工作场地空间足够，光线足够； （3） 所用工具材料齐全；

（4） 工作人员必须穿戴绝缘手套、棉工作衣、绝缘鞋。

4、 自动空气开关跳闸或熔断器熔断时，应查明原因并排除故障后，再行恢复供电，

不允许强行送电，必要时允许试送电一次。

5、 电流互感器不得开路，电压互感器不得短路，不得用摇表测量带电体的绝缘电阻。 6、 变配电房拉、合闸时，应一人执行一人监护。 （二）供配电设备设施操作 1、 配电变压器停电的操作要领：

（1） 拉开各低压出线开关； （2） 拉开低压总开关；

（3） 拉开配电变压器高压侧开关。

2、 自发电停电的操作要领：

（1） 拉开发电机配电柜总开关； （2） 关掉发电机控制电源。 （3） 配电变压器送电的操作要领： （4） 合上配电变压器高压侧开关； （5） 合上低压总开关； （6） 合上各低压出线开关。 3、 自发电送电的操作要领：

（1） 合上发电机控制电源； （2） 合上发电机配电柜总开关。 4、 在配电柜开关上工作前，操作要领如下：

（1） 拉开开关、有明显的开路点； （2） 验电、确认无电； （3） 挂三相短路接地线；

（4） 设置绝缘隔板（与邻近带电体距离在6cm以下者）； （5） 挂上：“有人工作，禁止合闸”标示牌于停电开关处； （6） 站在绝缘垫上工作，尽量单手作业。

二、供配电设备设施运行管理规程

为规范供配电设备设施运行管理工作，确保供配电设施良好运行，特制定本规程。 （一）巡视监控

1、 工程部技工每天巡视两次高压开关柜、变压器，配电柜、电容柜，落地箱、电表

箱。

2、 工程部技工应按规定的频次进行检查、巡视、监控，并把每次所到巡视点的时间

记录在《配电房运行记录》上。 3、 巡视内容：

（1） 变压器运行是否超温； （2） 有无异常响声或气味；

（3） 各种仪表指示是否正常，指示灯是否正常；

（4） 单相、三相电压是否在额定值的±10%范围以内，是否超载运行； （5） 各种接头是否有过热或烧伤痕迹； （6） 防小动物设施是否完好； （7） 接地线有无锈蚀或松动；

（8） 各种临时用电接驳情况；各种标示牌、标示物是否完好； （9） 安全用具是否齐全，是否存放于规定位置；

4、 对于巡视中发现的问题，工程部当值技工应及时采取整改措施加以解决，整改时

应严格遵守《供配电设备设施安全操作规程》和《供配电设备设施维修保养规程》的相关规定。 5、 异常情况处置：

（1） 触电处置。发现有人触电时，工程部当值技工应保持镇静，保持头脑冷静，

尽快使触电者脱离电源，并进行紧急抢救： A) B) C) D)

拉开电源开关，拨去插头或熔断器；

用干燥的木棒、竹竿移开电线或用绝缘工具剪断电线； 用干燥的衣服或绝缘塑料布垫住，将触电者脱离电源； 防止触电者在断电后跌倒；

E) 如果触电者尚未失去知觉，则必须让其保持安静，并立即请医生进行

诊治，密切注意其症状变化；

F) 如果触电者已失去知觉，但呼吸尚存，应使其舒适、安静地仰卧，将

上衣与裤带放松，使其容易呼吸，若触电者呼吸困难，有抽筋现象，则应积极进行人工呼吸，并及时送进医院；

G) 如果触电者的呼吸、脉搏及心跳都已停止，此时不能认为其已死亡，

应当立即进行人工呼吸。人工呼吸必须连续不断地进行到触电者自行呼吸或医生赶到现场救治为止。

（2） 配电柜自动空气开关跳闸的处置

A) B) C) D)

判断跳闸原因（短路或过载）； 查清楚负载种类及分布情况；

对可疑处逐个检查，确认故障部位，排除故障。 如故障已排除应立即恢复供电。

（3） 变配电房发生火灾按《安全管理手册》中《应急处理程序》处理。 （4） 变配电房发生水浸时的处置

A) B) C) D) E) F)

视进水情况，拉下总电源开关或高压开关； 堵住漏水源；

如果漏水较大，应立即通知主任，同时尽力阻滞进水； 漏水源堵住后，应立即排水；

排干水后，应立即对湿水设备设施进行除湿处理；

确认湿水已消除（如各绝缘电阻达到规定要求），开机试运行，如无异常情况出现，则可以投入正常运行。

（5） “市电”停时，且发电机发生故障时，应急措施：电梯困人按《电梯困人救

援规程》进行救援工作；如有突发性火灾，则用灭火器及水进行扑救。

（二）变配电室管理

1、 无关人员不准进入机房，若需要进入，须经管理处经理批准，并在工程部人员陪

同下方可进入机房。

2、 机房内严禁存放易燃、易爆、危险物品。机房内应备齐消防器材，并严禁吸烟，

严禁明火。

3、 每天打扫一次机房的卫生，每周清洁一次机房内设备设施卫生，做到配电房地面

及设备外表清洁无尘。

4、 机房内应当通风良好、光线足够、门窗开启灵活，防小动物设施完好。 5、 对机房都应当做到随时上锁，钥匙由工程部保管，不得私自配钥匙。 （三）交要求

1、 人员应准时来；

2、 人员应认真听取人员交代，并查看《配电房运行记录》，检查工具、物

品是否齐全，确认无误后在《配电房运行记录》上签名。 3、 有下列情况之一者不准交：

（1） 上一班运行情况未交代清楚； （2） 记录不规范、不完整、不清晰； （3） 机房不干净； （4） 人未到岗；

（5） 事故正在处理中或时发生故障，此时应由人负责继续处理，

人协助处理。

4、 工程部当值人员应将供配电设备设施的运行数据及运行状况清晰、完整、规范地

记录在《配电房运行记录》内。记录整理成册后存档，保存期为两年。

三、供配电设备设施维修保养规程

为规范供配电设备设施维修保养工作，确保供配电设备设施各项性能良好，特制定本规程。

（一）高压开关柜、变压器的主要维修保养项目由外委完成，外部清洁及部分外部附件的维修保养、低压配电柜的维修保养由工程部负责。

（二）低压配电柜维修保养

1、 低压开关柜维修保养：每年对低压开关柜进行一次维修保养，此项工作由工程部

负责进行。

2、 低压配电柜维修保养：每年两次对低压配电柜内外都进行一次清洁。 3、 熔断器维修保养：

新熔体的规格和形状与更换的熔体一致；检查熔体与保险座是否接触良好，接触部位是否有烧伤痕迹，如有则应进行修整，修整达不到要求的则应更换。 4、 刀开关维修保养：

（1） 检查安装螺栓是否紧固，如松弛则拧紧；

（2） 检查刀开关转动是否灵活，如有阻滞现象则应对转动部位加润滑油； （3） 检查刀开关三相是否同步，接触是否良好，是否有烧伤或过热痕迹，如

有问题则进行机械调整或维修处理；

（4） 用500V摇表测量绝缘底板，其绝缘电阻如果低于10兆欧，则应进行烘

干处理，烘干达不到要求的则应更换。

5、 交流接触器维修保养：

（1） 清除接触器表面的污垢，尤其是进线端相间的污垢； （2） 清除灭弧罩内的碳化物和金属颗粒；

（3） 清除触头表面及四周的污物，但不要修锉触头，烧伤严重不能正常工作

的触头应更换；

（4） 清洁铁心表面的油污及脏物；拧紧所有紧固件。 6、 自耦减压启动器维修保养：

（1） 用500V摇表测量绝缘电阻，应不低于0.5兆欧，否则应进行干燥处理； （2） 外壳应可靠接地，如有松脱或锈蚀则应除锈处理后拧紧接地线。 7、 电容器维修保养：

（1） 清理外壳灰尘，使电容器散热良好；

（2） 检查电容器有无膨胀、漏油或异常响声，如有则应更换；

（3） 检查接头处，接地线是否有松脱或锈蚀，如有则应除锈处理并拧紧； （4） 检查电容三相不平衡电流是否超过额定值的15%或电容缺相，如是则更

换电容。

8、 热继电器维修保养：

（1） 检查热继电器上的绝缘盖板是否完整，如损坏则更换；

（2） 检查热继电器的导线接头处有无过热痕迹或烧伤，如有则整修处理，处

理后达不到要求的应更换。

9、 二次回路维修保养：

（1） 号码管是否清晰或掉落，如是则补上新号码管； （2） 接头处是否松弛，如松弛则拧紧。 10、 主回路维修保养：

（1） 标示牌是否清晰或掉落，如是则补上新的标示牌； （2） 接头处是否有过热或烧伤痕迹，如是则修复并拧紧； （3） 母线牌油漆是否脱落，如是则重新油漆。

11、 工程部设应将上述维修保养工作清晰、完整、规范地记录在低压配电设备设施

维修保养记录表内，并整理成册存档，保存期长期。

四、给排水设备设施操作规程

为规范给排水设备设施的操作程序，确保正确、安全地操作给排水设备设施，特制定本规程。

程序要点

1、 启动水泵前的检查：

（1） 检查水泵（潜水泵）进、出水闸阀是否打开，否则应拧开闸阀；排除水泵

机组真空筒里面的空气；

（2） 检查电压表、信号灯指示情况；手盘水泵轴转动3圈，应灵活无阻滞。 2、 启动水泵（潜水泵）：

（1） 合上水泵（潜水泵）控制柜（箱）电源开关，将转换开关置于“手动”位置。 （2） 按下启动按钮，水泵（潜水泵）启动，注意观察启动电流；

（3） 如果一次不能启动成功，可以再试启动两次，每次应间隔3 分钟，如果3

次都未启动成功，则应停下来查找原因，排除故障后才能再启动；

（4） 启动成功后，让其运转5分钟，观察运转电流，听有无异常声响，闻有无

异常气味，检查漏水是否严重（漏水成线）；

（5） 确认一切正常后，按下水泵（潜水泵）“停止”按钮；

（6） 将转换开关置于“自动”位置，水泵（潜水泵）自动启动并运行。 3、 停止水泵（潜水泵）：

（1） 将转换开关置于“O”（停止）位置、水泵（潜水泵）停止运转；

（2） 拉下水泵（潜水泵）控制柜（箱）电源开关；关水泵（潜水泵）进、出水

闸阀；检查有无不正常情况，如有则及时处理。

五、给排水设备设施运行管理规程

为规范给排水设备设施运行管理工作，确保给排水设备设施良好运行，特制定本规程。 （一）巡视监控

1、 工程部技工应每天巡视二次水泵房（包括机房、水池、水箱），每周巡视一次主

供水管上闸阀。 2、 巡视监控内容如下：

（1） 水泵房有无异常声响或大的振动；电机、控制柜有无异常气味；电机温度

是否正常（应不烫手），变频器散热通道是否顺畅；

（2） 电压表、电流表指示是否正常，控制柜上信号灯显示是否正确，控制柜内

各元器件是否工作正常；

（3） 机械水压表与PC上显示的压力是否大致相符，是否满足供水压力要求；

水池、水箱水位是否正常；闸阀、法兰连接处是否漏水，水泵是否漏水成

线；

（4） 主供水管上闸阀的井盖、井裙是否完好，闸阀是否漏水，标识是否清晰；

止回阀、浮球阀、液位控制器是否动作可靠；临时接驳用水情况；

3、 工程部技工在巡视监控过程中发现排水设备设施有不正常情况时，应及时采取措

施加以解决；整改时，应严格遵守《给排水设备设施维修保养规程》。 4、 给排水设备设施异常情况的处理

（1） 主供水管爆裂的处置：

a、 立即关闭相关连的主供水管的闸阀；如果关闭主供水管上相连的闸阀

后仍不能控制住大量泄水，则应关停相应的水泵；立即联络相关部门进行抢修；通知相关的用水单位和用户关于停水的情况；

b、 尽快开挖出所爆部位水管；修好所爆部位水管后应由工程部技工开水

试压，看有无漏水或松动现象；确认一切正常，回填土方，恢复水管爆裂前的原貌。

（2） 水泵房发生火灾时按《安全管理手册》中《应急处理程序》处理。 （3） 水泵房发生水浸时的处置：

a、 视进水情况关掉机房内运行的设备设施并拉下电源开关；堵住漏水源； b、 如果漏水较大，应立即通知管理处经理，同时尽力阻滞进水；漏水源

堵住后，应立即排水；排干水后，应立即对湿水设备设施进行除湿处理。如用干的干净抹布擦拭、热风吹干、自然通风、更换相关管线等。 c、 确认湿水已消除、各绝缘电阻符合要求后，开机试运行；如无异常情

况出现则可以投入正常运行。

（二）水泵房管理

1、 无关人员不准进入水泵房，若需要进入，须经管理处经理同意并在工程部技工的

陪同下方可进入水泵房。

2、 水泵房内严禁存放有毒、有害物品。水泵房严禁吸烟，严禁明火。每星期由分管

责任人打扫一次，确保泵房地面和设备外表的清洁。

3、 水泵房内应当通风良好，光线足够，门窗开启灵活。水泵房应当做到随时上锁、

钥匙由工程部保管，不得私自配钥匙。 （三）交要求

1、 人员应准时。人员应认真听取人员交代，并查看《水泵房巡查

记录》，检查工具物品是否齐全，确认无误后在日记上签名。 2、 有下列情况之一者不准交：

（1）上一班运行情况未交代清楚；（2）记录不规范、不完整、不清晰； （3）水泵房不干净； （4）人未到岗；

（5）事故正在处理中或时发生故障，此时应由人负责继续处理，人

协助进行。

3、 工程部应将给排水设备设施的运行数据及运行状况完整、规范地记录在《水泵房巡查记录》内，于每月的3日前将上一个月的记录整理成册进行存档，保存期为两年。

六、给排水设备设施维修保养规程

为规范给排水设备设施保养工作，确保给排水设备设施各项性能完好，特制定本规程。 （一）工程部技工每年应对所有水泵机组进行四次清洁、保养。 1、电动机维修保养：

（1） 用500V摇表检测电动机线圈绝缘电阻是否在0.5兆欧以上，否则应烘干

处理或修复。

（2） 检查电动机轴承有无阻滞或异常声响，如有则应更换同型号规格轴承；

（3） 检查电动机风叶有无碰壳现象，如有则应修整处理； （4） 清洁电动机外壳；

（5） 检查电动机是否脱漆严重，如脱漆严重则应彻底铲除脱落层油漆重新油漆。 2、水泵维修保养：

（1） 检查水泵轴承是否灵活，如有阻滞现象，则应加注润滑油；如有异常摩擦

声响，则应更换同型号规格轴承；

（2） 转动水泵轴，如有卡住、碰撞现象，则应更换同规格水泵叶轮；如果轴键

槽损坏严重，则应更换同规格水泵轴承；

（3） 检查压盘根处是否漏水成线，如是则应加压盘根； （4） 清洁水泵外表；

（5） 如果水泵脱漆或锈蚀严重，则应彻底铲除脱落层油漆，重新刷上油漆。 （6） 检查电动机与水泵弹性联轴器有无损坏，如损坏则应更换。 （7） 检查水泵机组螺栓是否紧固，如松弛则应拧紧。

3、控制柜维修保养。技工每年应对水泵房的控制柜进行二次清洁、保养。

（1） 用小毛刷，干净干抹布清洁柜内所有元器件，清洁控制柜外壳，务必使柜

内无积尘、无污物。

（2） 检查、紧固所有接线头，对于烧蚀严重的接头应更换。

（3） 检查柜内所有线头的号码管是否清晰，是否有脱落现象，如是则应整改。 4、交流接触器维修保养：

（1） 清除灭弧罩内的碳化物和金属颗粒；

（2） 清除触头表面及四周的污物（但不要修锉触头），烧蚀严重不能正常工作

的触头应更换；清洁铁心上的油污及脏物；

（3） 检查复位弹簧情况； （4） 拧紧所有紧固件。 5、自耦减压启动器维修保养：

（1） 用500V摇表测量绝缘电阻，应不低于0.5兆欧，否则应进行干燥处理； （2） 外壳应可靠接地，如有松脱或锈蚀则应在除锈处理后，拧紧接地线。 6、热继电器维修保养：

（1） 检查热继电器上的绝缘盖板是否完整无损，如损坏则应更换；

（2） 检查热继电器的导线接头处有无过热痕迹或烧伤，如有则整修处理，达不

到要求的应更换。

7、自动空气开关维修保养：

（1） 用500V摇表测量绝缘电阻，应不低于100兆欧，否则应烘干处理； （2） 清除灭弧罩内的碳化物或金属颗粒，如果灭弧罩破裂则应更换； （3） 自动空气开关在闭合或断开过程中，其可动部分与灭弧室的零件应无卡住

现象；

（4） 检查触头表面是否有小的金属颗粒，如有则应将其清除，但不能修锉，只

能轻轻擦拭。

8、中间继电器、信号继电器维修保养：对中间继电器、信号继电器应做模拟试验，检查两者的动作是否可靠，输出信号是否正确，如有问题则应更换同型号的中间继电器、信号继电器。

9、信号灯、指示仪表维修保养：

（1） 检查各信号灯是否正常，如有不亮则应更换同规格的小灯泡；

（2） 检查各指示仪表是否正确，如有偏差则应作适当调整，调整后偏差仍较大

的则应更换同规格同型号的仪表。

10、远传压力表维修保养：

（1） 检查表内是否有积水，如有则应干燥处理；

（2） 检查信号线接头处是否腐蚀，如腐蚀较严重则应重新焊接； （3） 偏差很大或信号线腐烂的远传压力表应拆换。 4、闸阀、止回阀、浮球阀、液位控制器维修保养

（1）闸阀维修保养：

a、 检查密封胶垫处是否漏水，如漏水则应更换密封胶垫； b、 检查压黄油麻绳处是否漏水，如漏水则应更换加压黄油麻绳； c、 对闸阀阀杆加黄油润滑；

d、 对锈蚀严重的闸阀（明装）应在彻底铲除底漆后重新油漆。

（2）止回阀维修保养：

a、 检查止回阀密封胶垫是否损坏，如损坏则应更换；

b、 检查止回阀弹簧弹力是否足够，如太软则应更换同规格弹簧； c、 检查止回阀油漆是否脱落，如脱落严重则应处理重新油漆。

（3）浮球阀维修保养：

a、 检查浮球阀密封胶垫是否老化，如老化则应更换； b、 检查浮球阀连杆是否弯曲，如弯曲则应校直；

c、 检查浮球阀连杆插销是否磨损严重，如磨损严重则更换。

5、潜水泵或排污泵维修保养

（1） 用500V摇表检测潜水泵或排污泵绝缘电阻是否在0.25兆欧以上，否则应拆

开潜水泵或排污泵，对线圈进行烘干处理。

（2） 检查密封圈是否已老化，如已老化则应更换。

（3） 检查轴承磨损情况，如转动时有明显的异常声响或有阻滞现象，则应更换同

型号同规格的轴承。

（4） 清洁潜水泵、排污泵外壳，如锈蚀严重则应在表面处理后重新油漆一遍。 （5） 检查潜水泵、排污泵上所连接的软管是否牢固，如松弛则应紧固。拧紧潜水

泵、排污泵上的所有螺母。

6、明装给排水管维修保养（每年10月进行一次）

（1） 检查流向标示是否鲜明醒目，否则应整改。 （2） 检查支持托架是否牢固，否则应加强。

（3） 检查保护漆是否完好，如脱漆较严重则应重新油漆一遍。 （4） 检查各连接处是否有漏水现象，如漏水则应处理（更换胶垫）。 7、突发性的设备设施故障，可以先组织解决而后写出《——事故报告》并上报公司。 8、工程部技工应将上述维修保养工作清晰、完整、规范地记录在给排水设备设施维修保养记录表内，并于每次维修保养后的3天内整理成册存档，保存期为长期。

七、二次供水管理规程

为规范二次供水管理工作，确保二次供水水质符合卫生检验标准，特制定本规程。 一、程序要点

1、二次供水管理要求

（1） 工程部技工每月检查小区内每个水池（箱），并将检查情况记录在《水泵

房巡查记录》内。

（2） 二次供水管理由工程部技工负责。

（3） 每个水池（箱）应结构完好、无渗漏，监视窗应加盖上锁，水池（箱）周

围及顶盖清洁、干净。

（4） 水池（箱）应每隔6个月清洗、消毒一次。

（5） 清洗消毒水池（箱）时应提前两天通知有关用水部门和用户做好储水准备。 2、水池（箱）清洗消毒安全注意事项

（1） 在水池（箱）内作业时，光源需采用36V以下的安全电压，最好用手电筒

或应急灯。

（2） 抽污水的潜水泵应装漏电开关，漏电开关应提前试验并确认动作可靠。 （3） 水池（箱）消毒人员需戴防护眼镜和口罩，如果在水池（箱）内感到头晕、

气喘，则应马上离开水池（箱）到外面呼吸新鲜空气。

（4） 上下水池（箱）时应把紧扶手、踩稳钢梯，严防跌落。 3、水池（箱）清洗消毒前的准备工作

（1） 1：100灭菌净水溶液或市卫生防疫站配制的消毒液。 （2） 潜水泵、应急照明灯或手电筒。

（3） 扫把、尼龙刷、尼龙绳、胶桶、眼镜、口罩、胶手套。 4、水池（箱）清洗消毒程序

（1）排放水：

a、 排放水时应提前关闭水池（箱）进水闸阀，让水池（箱）水位用到接

近消防用水水位，以免浪费；

b、 为确保用户正常用水，排放干水池（箱）的时间应控制在1.5小时以

内。

（2）清洗消毒：

a、 清洗：

——铲出水池（箱）内泥沙及各种沉积物；

——用扫把或尼龙刷从水池（箱）顶部、四周墙壁、底部依次反复刷洗； ——如果仍未洗干净应再进行刷洗直至干净为止。

b、 消毒：

——用扫把或尼龙刷蘸取1：100的灭菌净水溶液（或防疫站配制的消毒溶液），依次反复刷洗消毒；之后将水池（箱）盖好封闭半小时； ——用清水冲洗一遍整个水池（箱），排除消毒水溶液； ——重复用清水冲洗一遍并排出消毒水溶液；

c、 注水：清洗消毒工作全部结束后，清理收拾好所有工具。打开闸阀向

水池（箱）内注水，达到调定的水位后加盖上锁。

5、取样送检

（1） 用干净的矿泉水瓶从水池（箱）中部提取500ml水并在瓶子中部贴上标签，

标签上应写明送检单位及送样日期。

（2） 水样当天送至市卫生防疫站进行检测。

（3） 如果检测不合格，则应重新清洗和消毒水池(箱)直至合格为止。 5、 水池（箱）清洗消毒工作全部结束后，应完整、规范、清晰地把情况记录在《水

池（箱）清洗消毒记录表》内，并于每次管理项目内全部水池（箱）清洗消毒工

作结束后3天内由技工把记录整理成册交管理处存档，保存期为两年。

八、电梯运行管理规程

为规范电梯运行管理工作，确保电梯良好运行。 1．0巡视监控

1．1专职人员每天应对所有电梯的主要部位至少巡视一次。 1．2巡视监控的主要内容如下：

曳引机有无异常噪音或气味，是否温度过高（烫手），曳引电机轴承是否需要加注 a.

润滑油，螺栓是否松动；

b．减速箱是否需要加注润滑油，油色、油位是否正常，联轴器是否牢固可靠，螺栓有无松动；

c．指示仪表、指示灯是否正确，各继电器、接触器动作是否正常，有无异常声响； d．变压器、电阻器、电抗器温度是否正常，有无过热现象； e．制动器动作是否正常，制动线圈是否过热，制动轮上是否有油污； f．曳引轮、曳引绳、限速器、测速机等运行是否正常，有无异常声响；

g．通讯设施是否灵敏畅通，指示牌、标示牌是否完好，盘车手轮、开闸扳手等救援工具是否已放置在指定位置；

h．轿厢照明是否正常，厅外轿内指层、指令及指示灯是否正常； i.

厅门及轿门踏板是否清洁干净；

j．轿厢运行有无异常振动或声响，舒适感有无明显变化； k．电梯运行有无异常（顺畅）； l．开关门有无异常（顺畅）；

m．底坑限速器、张紧装置、开关和碰铁距离是否异常；

n．补偿链是否有异响； o．底坑有无积水或脏物。

1．3巡视过程中如发现上述情况有不正常时，应及时采取措施予以解决。整改时，应严格遵守《电梯维修保养规程》。

2．0异常情况处理 2．1发生火灾的处置：

a．楼层发生火灾时，专职人员应立即击碎玻璃按动“消防开关”使电梯进入消防运行状态，电梯运行到基站后，应使乘客保持镇静，疏导乘客迅速离开轿厢；

b．井道内或轿厢发生火灾时，应即刻停梯，疏导乘客迅速离开轿厢，切断电源。用干粉灭火器灭火控制火势蔓延；

c．对于上述两种情况，专职人员应及时通知消防中心，《安全管理手册》中《应急处理程序》处理。

2．2电梯湿水处置：

a．当底坑内出现少量进水或浸水时，应将电梯停在二层以上，断开电梯总电源； b．当楼层发生水淹而使井道或底坑进水时，应将轿厢停于进水层站的上一层，断开电梯总电源；

c．当底坑、井道或机房进水较多时，应立即停梯，断开电梯电源总开关； d．发生湿水时，应迅速阻断水源；

e．对湿水电梯应进行除湿处理，如用干抹布擦拭、热风吹干（湿度不能太高），自然通风（用工厂用鼓风机）、更换管线等。确认湿水已消除，各绝缘电阻达到要求并且试梯运行无异常后，方可投入正式运行。

2．3停电造成停梯或故障造成停梯时的困人救援按《电梯困人救援规程》处理。

3．0电梯机房管理

无关人员不准进入机房，若需要进入，需经服务中心主任同意，并在专职人员的陪同 下方可进入机房。

3．1机房内严禁存放易燃、易爆、危险物品。机房内应备齐消防器材，并放置在方便、显眼处。机房内严禁吸烟，严禁明火。

3．2每周打扫一次机房卫生，做到地面、设备设施表面无积尘、无锈蚀、无油渍、无污物、油漆完好、整洁光亮。

3．3机房应当通风良好、光线足够、门窗开启灵活。

3．4机房都应当做到随时上锁，钥匙由工程部保管，不得私自配钥匙。 4．0交要求 4．1人应准时。

4．2人员应认真听取人员交代，并查看《电梯运行记录》，检查工具、物品是否齐全，确认无误后在《电梯运行记录》上签名。

4．3有下列情况之一者不准交： a． b． c． d． e． 进行。

5．0当值管理员应将电梯的运行情况规范、详细、清晰地记录在《电梯运行记录》内，并将记录整理成册存档，保存期为两年。

上一班运行情况未交代清楚； 记录不规范、不完整、不清晰； 机房不干净； 人未到岗；

事故正在处理中或时发生故障此时应由人负责继续处理，人协助

九、电梯日常维修保养规程

为规范电梯维修保养工作，确保电梯各项性能完好，特制定本规程。 1．0电梯维修保养安全操作 1．1维修保养前的安全准备工作： a．在电梯基站门口处放置“检修停用”标牌；

b．关好厅门，不能关厅门时，用合适的护拦挡住入口处，防止无关人员进入电梯轿厢或进入电梯井道；

c．有人在轿顶上做检修工作时，必须按下轿顶检修箱上的检修开关，关好厅门。 1．2检修过程中的安全注意事项：

a．给转动部位加油、清洗或观察钢丝绳的磨损情况时必须停闭电梯；

b．人在轿顶上工作时，站立之处应有选择，脚下不得有油污，否则应打扫干净，以防滑倒；

c．人在轿顶上准备开动电梯以观察有关电梯部件的工作情况时，必须牢牢握住钢丝绳，并应注意整个身体置于轿厢外框尺寸之内,防止被其他部件碰伤。需由轿内检修人员开电梯时，要交代和配合好，未经许可不准开动电梯；

d．禁止在井道内和轿顶上吸烟；

e．检修电器部件时应尽可能避免带电作业，必须带电操作或难以在安全切断电源的情况下操作时，应将底坑检测视灯箱上的急停开关或限速器张紧装置的断绳开关断开；应预防触电，并应有监护人，必备的工具和材料，特别应注意电梯突然起动运行。

f．使用的手灯必须采用带护罩的，电压为36V以下的安全灯。最好使用手电筒； 严禁维修人员站在井沿处向井道内探身，严禁维修人员两只脚分别站在轿厢顶与门； g．厅上坎之间进行长时间的维修操作；

h．底坑深度超过1.5M的，应用梯子上下，禁止攀附随线和轿底其他部位上下。进入底坑后，应将底坑检视灯箱上的急停开关或限速器张紧装置的断绳开关断开

i．应尽量避免在井道内上下同时作业，必须同时作业时，下方作业人员应戴上安全帽； j．检修未完，检修人员需暂时离开现场时，应做到：

——关闭所有厅门，暂时关不上的必须设置明显标示物，进行安全围挡，并在该厅门口悬挂“危险、切勿靠近”警告牌，并派人看守；

——切断电梯总电源开关；

——排除热源，如烙铁、电焊、喷灯等。 k．检修保养工作结束后应做到：

——将所有开关恢复到原来状态，检查工具、材料有无遗落在设备上； ——清点工具、材料、打扫工作现场，摘除悬挂的告示牌； ——送电试运行，观察电梯运行情况，发现异常及时整改； ——通知有关人员电梯恢复正常运行。 2．0电梯的日常保养维修由外委完成。

3．0每月对电梯各部位进行二次检查、清洁、润滑（着重对各安全装置效能检查），对电梯进行保养时，可以一台电梯的全部保养项目一次性进行，也可以对所有电梯分项目进行保养。

3．1检查曳引电动机、减速箱有无异常响声，如有则应对曳引电动机轴承加注润滑油，对减速箱加入蜗轮蜗杆润滑油。

3．2检查曳引电动机和减速箱联轴器弹性圈有无损坏，如有则应更换弹性圈，检查曳引电动机、减速箱地脚螺栓有无松动现象，如有则应拧紧。

3．3检查制动器电磁铁与铜套间是否润滑良好、动作是否灵活无阻碍，否则应加润滑剂，检查各固定螺栓、弹簧调节螺母是否紧固无松动，如松动则应拧紧。制动器温度不超过60℃。

3．4门机自流电动机碳刷磨损如果超过新装时的1/3时则应更换。

3．5限速器转销处应加润滑油，限速器轮、张紧轮轮槽应无异常磨损，如磨损严重则应更换并作必要调整；钢丝绳应完好无油污；限速器夹绳钳口应无油污或异物，发脚螺栓应紧固。

3．6检查张紧装置动作是否正常，否则应作机械调整；检查限位器开关是否处于正常位置，如未在正常位置则应扳回。

3．7检查安全钳传动连杆动作是否灵活无卡阻，如果有阻滞现象则应对各传动加注润滑油，安全钳楔块与导轨间隙应为2—4mm。安全钳钳口应清洁无油污。

3．8清洁控制柜内各元器件，检查接触器、继电器动作是否正常，有无异常声响，触点有无打火、熔焊、积碳现象，如有则应进行整修，整修达不到要求的则应更换同型号规格的接触器、继电器；检查熔断器有无松动、发热现象，如有则应处理并拧紧；检查各仪表、信号灯是否正常，如损坏则应予以更换。

3．9检查机械选层器钢带有无断齿、开裂和扭曲现象，如有则应更换钢带；检查各传动机构动作是否灵活无阻滞，如阻滞则应对各传动部位加润滑油；检查电气触头或开关接触是否良好，否则应擦拭和修理。

3．10清除轿门、各厅门导轨的灰尘、油污。

3．11检查各厅门门锁接触是否良好，否则应修理，门锁转动部位应注入润滑油；检查操纵箱按钮、开关操作是否灵活可靠，失效的应及时更换。

3．12检查自动门传动机构，安全触板传动机是否正常，各部位螺钉、定位装置是否紧固，门机皮带有无损坏，开关门动作是否灵活可靠，轿厢门限位开关、减速开关、门锁接点、电阻器等有无损坏。要求门刀距厅门地坎5—8mm，运行中门刀不能碰门辘轳，门刀与门辘轳间隙为3mm，厅门不能从外面用手扒开。对各转动轴加润滑油，保证转动自如，安全触板动作灵敏可靠。

3．13检查轿厢和对重导靴油盒中油量（正常应为2/3油盒），缺油应及时加好；检查滚轮导靴胶皮有无开裂、膨胀，如开裂、膨胀则应更换。

3．14检查断相保护、超速保护、机械联锁、厅门和轿门机电联锁油压缓冲器复位开关、急停开关、安全开关、检修开关、终端限位安全装置是否动作可靠，对不符合要求的要调整或更换，对传动部位应加润滑油。

3．15清除对重架、对重块、缓冲器上的杂物，清扫底坑，清洁接油盒。 3．16检查紧固感应器各部位螺栓，清除各部位尘土、污物。

3．17检查曳引钢丝绳张力是否一致，绳有无伸长，如伸长则应作相应调整。曳引轮绳槽应清洁无油污。

3．18检查导轨连接板、压道板螺栓是否紧固，如松动则应拧紧。 3．19做好中间接线盒外部清洁，紧固各端子板压线螺母。

4．0每年对电梯进行一次全面综合性检查、清洗、润滑、修理、调整和测试。 4．1每年对减速箱更换一次新的蜗轮蜗杆油。

4．2检查制动片磨损情况，如磨损厚度超过新装时厚度的1/2时则应更换。 4．3清洁限速轮、张紧轮并加润滑油。

4．4张紧轮底平面距底坑地面距离应为500±50mm，超过规定的应予以截绳。 4．5检查安全钳楔块和导靴的间隙（正常值2—4mm），试验安全钳动作是否灵敏可靠，如不满足要求则应作机械调整。

4．6清洁机械选层器，对各转动部位加润滑油，损坏的元器件应予以更换。

4．7清洁厅门吊门轮、轨道和钢丝绳，更换磨损的门轮、地脚滑块，调整好门机速度。 4．8调整厅轿门位置、门锁位置，紧固各部位螺栓，门刀与层门地坎、门锁滚轮与轿厢的间隙应保证5—8mm。

4．9紧固对重块锁紧装置、绳头板及各部位螺栓，调整紧固补偿链，运行时应无撞击声。

4．10加缓冲器油，作缓冲器复位试验时，复位开关应动作准确传动部分应灵活。 4．11对终端极限开关做越程试验，其越程距离为上下端站厅门地坎以外50—70mm。 4．12对终端极限开关做越程试验，其越程距离为上下端站厅站地坎以外150—200mm。 4．13检查动力部分绝缘电阻应在0.5兆欧以上，其余电气线路应在0.25兆欧以上，电气设备的金属外壳对地应在4兆欧以上，如果达不到要求则应进行干燥处理。

4．14检查各熔断器、熔断体、热继电器、相序继电器等保护装置是否工作正常，如果不行则应更换。

5．0突然发生的电梯故障，先组织解决而后写出《——事故报告》并上报公司。 6．0工程部主管应对上述维修保养工作进行监督，并要求外委公司清晰、完整、规范地记录在电梯维修保养检查报告内，并于每次维修保养后的3天内整理成册存档，保存期为长期。

十、电梯困人救援规程

为规范电梯困人救援工作的程序，确保乘客与电梯安全，特制定本规程。

1．0当发生电梯困人事故时，安全管理员通过电梯对讲机或喊话与被困人员取得联系，务必使其保持镇静，不要惊慌，静心等待救援人员的救援；立即通知相关人员进行处理。被困人员不可将身体任何部位伸出轿厢以外。如果轿厢门处于半关闭状态，应设法将轿厢门完全关闭。

2．0解救困人时:

a在发生电梯困人时,救援人员至少要两人配合操作.

b.根据指层灯、PC显示、选层器横杆或打开厅门观察判断轿厢所在位置。 3．0轿厢停于距厅门0.5米左右（高于或低于）位置时的救援。

3．1进入机房切断电梯电源。 3．2用专用厅门钥匙开启厅门。 3．3在轿顶用人力开启轿厢门。 3．4协助乘客离开轿厢。 3．5重新关好厅门。

4．0轿厢停于距离门厅0.5米以外位置的救援方法。 4．1进入机房切断电梯电源。

4．2拆除电动机尾轴罩盖，安上旋柄座及旋柄。

4．3救援人员之一把旋柄，另一救援人员手持释放杆，轻轻撬开制动器，利用轿厢自重向正方向移动。为了避免轿厢移动太快发生危险，操作时应一撬一放，使轿厢逐步移动，直至最接近厅门为止。

4．4当轿厢停于距厅门0.5米左右位置时，其救援方法按3.0款进行。 5．0遇有其它复杂情况，应请电梯公司帮助救援。

6．0困人救援工作完毕后，工程部主管应将情况完整、规范地记录在《电梯运行记录》内。

十一、消防系统运行管理规程

为规范消防系统运行管理工作，确保消防系统随时处于良好运行状态，特制定本规程。

（一）程序要点

1、运行监控

（1）消防管理中心监控员24小时对消防主机、消防联动柜、动力配电箱、灭火显示器、防火防盗闭路电视等设备进行监控。

（2）运行监控内容：

a、 消防主机显示屏是否显示“系统正常”

b、 消防主机是否正常（正常时I=1.2A，U=25V）；

c、 “运行”和“电源”灯是否亮，不亮时查找线路接头有无松动，如松动应紧固；

d、 巡视喷淋泵和消防泵管网系统，查看接口有无松动（松动时给予紧固），油漆

是否脱落（脱落补刷油漆），水流指示器是否动作；

e、 “故障”灯是否亮，灯亮时证明出现故障，立即到现场查明原因；

f、 “低水位”信号灯是否亮，灯亮时立即通知技工查看水位加水；

g、 “破玻灯光”信号是否亮，灯亮时到楼层查看破玻报警原因；

h、 监看闭路电视画面是否清晰，出现故障时及时通知技工维修；

i、 巡视固定式气体灭火系统管网接口，紧急按钮，发现重量减轻时应进行密封、

紧固、更换充气，消除防火区的一切杂物；

j、 设备有无出现烧焦、异味、异常声响；

（3）在运行监控中发现有不正常情况，应进行登记，同时报告管理处，并进行整改。

（二）异常情况处置

1、当消防主机出现异常情况（如水浸入），应立即切断供给消防主机的主电源和备用电源，以免引起相关联动装置启动而造成消防主机部件烧毁。

2、当配电箱线路发生短路（过负荷）起火时，立即关掉相关设备电源，迅速用干粉灭火器扑灭。

（三）机房管理

1、无关人员不准进入室内（巡查、检修人员除外），若需进入，需经工程部同意，并在当值监控员允许的情况下方可进入，但时间不宜超过5分钟。

2、当值监控员每班打扫室内卫生，擦拭设施设备，始终保持地面、墙壁、设备无积尘、无油渍、无污物、无蜘蛛网，光亮整洁。

3、室内严禁存放一切与工作无关的物品，但应配备两瓶干粉灭火器。

4、室内严禁吸烟，严禁明火。

5、室内应当通风良好，光线足够，门窗开启灵活。

6、室内必须保持24小时监视消防系统，暂时离开时，需呼叫领班暂时替换，并交待值班注意事项，但不得超过10分钟。

（四）交要求

1、交时应：

（1）进行外观巡视各类系统，查看各类系统是否处于正常运行状态；

（2）按操作键查看消防主机内容有无改动，有无增删操作员姓名，密码是否改动、正确。

2、出现下列情况不：

（1）上一班运行情况未交待清楚；

（2）记录不正规

（3）消防主机无法进入操作功能

（4）室内存放与工作无关的物品；

（5）设备上积尘未除尽，有水杯、腐蚀品；

（6）地面不干净、不整洁；

（7）检查物品不齐全；

（8）故障正在处理中或未处理完毕，应由人负责处理，人协助（在监控领班允许时，人方可下班）。

（五）资料保存与审核

1、监控员应对每班次运行情况做好记录。填写《监控室值班记录》，交时检查各系统均正常后，双方在《监控室值班记录》上签字确认。

2、安全部主管监督填写运行监控的各类记录，每月将用完的记录本收到办公室归档保存，保存期3年。

十二、消防系统维修保养规程

为规范消防系统维修保养工作，确保消防系统设备各项性能良好，特制定本规程。 1．0程序要点 1．1检查

1．1．1日检：每班次在高级技工的指导下由消防管理中心监控员对火灾报警系统进行下列检查：

a） 每班次均应进行系统设备的外观检查；

b）火警功能。误报火警应勘察误报的火灾探测器探头现场有无蒸汽、烟雾、粉尘等影响探头正常工作的环境干扰存在，如有其它干扰存在，应设法排除。对于误报频繁又无其它

干扰影响探头正常工作的，或探头显示灯不亮、不能接收信号，应及时清洗更换；

c）自检功能。按自检键后，进行复位，让系统处于正常状态，不能复位应查明原因； d）故障功能：

——主电源故障，检查输入电源是否完好，熔丝有无烧断、接触不良等情况； ——备用电源故障，检查充电装置，电池有否损坏，有无断线；

——探测回路故障，检查该回路至火灾探察器的接线是否完好，有无探头被取下，终端监控器有无损坏。

2．1．2月检：每月由安全主管及维修人员组织对消防自动系统进行下列功能检查，并填写《消防系统月检查保养记录表》：

a） 月检全部内容；

b）测试探测器主要工作电压是否正常；

c）火灾探测器（温感、烟感、破玻）安装倾斜度不大于45度，与底座接触是否良好，外观是否清洁完好，指示灯是否闪亮。随机抽取5%的烟感喷烟后，消防主机是否收到报警信号；

d）对楼层消防栓进行外观检查，查看外接线是否固定良好，油漆脱落应补刷新漆； e）检查手动报警按钮、紧急旋钮安装是否牢固，有无破损及丢失；任选两个手动报警按钮进行模拟报警，测试报警功能是否正常；

f）对消防主机、联动柜、动力配电箱、灭火显示器及其附属设施进行擦拭除尘，线路松动应给予紧固；

g）对主电源和备用电源做自动转换试验。

1．1．3每半年检查和试验自动报警系统的下列功能，并填写《消防系统年（半年）检查保养记录表》：

a） 采用专用检测仪器分批试验火灾探测器的动作及确认灯显示； b）试验火灾报警的声光显示；

c）试验水流指示器，压力开关等报警功能，信号显示；

d）对备用电源进行1~2次充放电试验，1~3次主要电源和备用电源自动切换试验； e）用手动或自动检查防火卷帘的关闭情况、防火卷帘有无变形、扭曲情况； f）用手动或自动检查消防栓泵、自动喷淋灭火系统的控制设备；

g）对固定式系统进行外观巡视，查看管网系统的密封情况，读出压力表指针数值，用手动或自动检查固定灭火系统的控制设备；

h）用手动检查消防应急广播、火灾应急照明及疏散指示标志灯； I） 从消防联动柜上按强制“消防”开关键使客货梯停于首层试验； j）在消防管理中心进行消防通讯设备对讲通话试验； k）检查所有转换开关和强制切断非消防电源功能试验。

1．1．4年检：每年由维修人员及安全主管组织对火灾自动报警系统的功能作下列检查和试验，并填写《消防系统年（半）检查保养记录表》：

a） 应用专用检测仪器对所安装的火灾探测器探头（取50%）进行一次实效模拟试验，对电缆、接线盒、设备作直观检查、清理尘埃；

b）进行本规程1．1.3的检查内容（a、b除外）； c) 试验火灾应急广播设备的功能。

1．1．5对本规程1．1.3和1．1.4的检查内容，合同期内由安装厂家指导检查，合同期满后外委消防局（或安装厂家）检查。

1．2维修保养

1．2．1对消防系统的外部清洗及部分附件的维修保养由工程部主管指导完成。

每班次监控员应对消防设备外部清洁一次，进行吹污、吹尘，再用干的干净抹布擦拭，保持设备光洁。

1．2．2需外委维修的，由品质技术部组织委托安装厂家或消防局进行维修保养。 1．2．3消防泵维修保养见《给排水设备设施维修保养规程》相关内容。

1．2．4消防系统设备的检查、维修保养均应有完整的记录，分类归档管理，保存期五年。