2016年下半年北京房地产估价师《理

2016年下半年xx房地产估价师《理

论与方法》：估价依据试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、房地产项目的临界点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到__的极限值。

A．允许的最低经济效益指标 B．最大费用 C．利润为零 D．最大利润

2、负责本行政区域的房屋征收与补偿工作的部门为__。 A．市、县级房屋征收管理部门 B．省级房屋征收管理部门 C．市、县级 D．省级

3、某住宅楼因邻近施工项目而出现基础不平衡沉降，该住宅楼总建筑面积100㎡。共有100套住房，有100户居民。经评估，该住宅楼在未受损情况下的市场价格为5000元／㎡，平衡每套住房的市场租金为1500元／月，在受损情况下的市场价格为4500元／㎡；如果对该住宅楼进行修复，修复工程费为150万元，并需居民搬迁和在外临时安置6个月，搬迁费平衡每户每次1300元；该住宅楼修复后，会因曾受损而导致心理减价5％，关于该住宅楼修复和损害赔偿的说法，正确的是。A：

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该损害在经济上是可修复的 B：

修复所能带来的价值增加额为500万元 C：

该住宅楼在不修复情况下的价值减损额为500万元 D：

在不修复情况下平衡应给予每户的赔偿金为 6．5万元 E：

工业用地的监测点评估价格

4、某城市2000年和2005年普通商品房的平衡价格分别是3500元/m2和4800元m2，采用平衡发展速度法预测2008年的价格最接近于__元/m2。

A．4800 B．5124 C．5800 D．7124 5、某宗房地产 1993年10月建成，在

2003年10月预评估其现值，经估价人员判定认为该宗物业尚可使用40年，假若残值率为0，按直线法确定其成新率为（）。A．60%

B．70%

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C．80% D．90%

6、减价拍卖皆为。 A： 人工式拍卖 B： 电子式拍卖 C： 有声拍卖 D： 无声拍卖 E：

执行层的组织协调

7、因为投资者希望提高名义投资回报率以抵消通货膨胀带来的价值损失，故通货膨胀会导致折现率__。

A．提高 B．降低 C．无变化 D．为零

8、由于自然原因、社会原因导致借款人失去还款能力，以及由于主观原因、信用意识差等导致的拖延还款或赖账不还，这种风险因素为个人住房抵押贷款的。

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A： 操作风险 B： 信用风险 C： 市场风险 D： 法律风险。 E： 借款合同

9、在下列__情况下，职工不可提取住房公积金。 A．购、建自住住房 B．购买商业门市 C．偿还购房贷款本息时

D．房租超出家庭工资收入规定比例时

10、关于房地产位置不变性的说法，错误的是。 A：

房地产位置不变性决定了房地产市场是一个地区性市场 B：

房地产位置不变性意味着房地产的社会经济位置也不变不变 C：

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房地产位置不变性决定了任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费D：房屋平移技术不能完全改变房地产位置不变这一特性

E：

工业用地的监测点评估价格

11、在城市房屋拆迁补偿安置中，__。 A．产权不明确的房屋不予补偿

B．已设定抵押的房屋，补偿款应直接付给抵押权人 C．未解除租赁关系的房屋，暂不补偿

D．未超过使用期限的，临时建筑，应给予合适补偿

12、以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人改变原土地使用权出让合同约定的土用途，必须取得__同意，并依法办理相关手续。

A．原出让方 B．转让人

C．规划行政主管部门

D．原出让方和市、县规划行政主管部门

13、某城市2008年初家庭总数为120万户，户均年可支配收入为5万元，约有15%的家庭打算当年购房，平衡住房需求80m2/户，则2008年该市新建商品住房的市场潜量是（）万m2。

A．1260 B．1380 C．1440 D．2100

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14、已知某居住区的住宅用地面积和住宅建筑基底总面积，可以计算出该居住区规划的技术经济指标是。

A：

住宅平衡层数 B：

住宅建筑净密度 C：

住宅建筑面积净密度 D：

住宅建筑面积毛密度 E：

执行层的组织协调

15、下列关于比准价格、积算价格和收益价格关系的表述中，正确的是__。

A．在房地产市场比较成熟且处于正常状态时，积算价格低于收益价格B．在房地产市场存在泡沫时，收益价格大大高于积算价格

C．在房地产市场不景气时，积算价格(未扣除经济折旧)大大高于比准价格或收益价格

D．比准价格倾向于成交价格，积算价格倾向于最低买价，收益价格倾向于最高卖价

16、当房地产价格的变动过程持续上升或者下降，并且各期上升或者下降的数额大致接近时，宜采用__预测房地产的未来价格。

A．数学曲线拟合法

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B．平衡增减量法 C．平衡发展速度法 D．移动平衡法

17、下列关于房地产投资信托基金（REITs）特征的表述中，不正确的是（）。

A．由专业投资管理者负责经营管理 B．收入现金流的主要部分分配给了股东 C．分为权益型和抵押型两种形式 D．投资流动性好

18、房地产投资信托不包括的类型是__。 A．经营型 B．权益型 C．抵押型 D．混合型

19、__是一项行政职能，它包括城市规划编制审批管理和实施监察管理两部分。

A．城市规划管理 B．城市监督管理 C．城市道路管理 D．城市房屋管理

20、实际估价中设定未来净收益每年不变条件下，求取净收益最合理的方法是．【2005年考题】

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A：

过去数据简单算术平衡法 B：

过去数据加权算术平衡法 C：

未来数据简单算术平衡法 D：

未来数据加权算术平衡法 E：

工业用地的监测点评估价格

21、长期趋势法应用的假设前提条件为__。 A．过去形成的房地产价格变动趋势在未来继续存在 B．房地产市场无明明季节性波动 C．忽略了宏观因素对价格的影响 D．市场上能够找到充分的房地产历史价格资料 22、下列行为中，应征土地的是。A： 继承房地产 B： 赠与房地产 C： 出售房地产

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D： 出租房地产 E：

执行层的组织协调

23、下列不属于股票与公司债券相同之处的是。 A：

都是有价证券 B：

同属于资本证券 C：

都是投资手段，都是融资工具 D：

投资性质和各自所包含的权利相同 E：

执行层的组织协调

24、开发投资的投资者主要是（）。 A．赚取利润 B．保值增值 C．获得收益 D．消费

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25、目前我国城市住宅的供给主要有三类，即__、经济适用房和市场价商品住宅。

A．廉租房 B．二手房 C．一手房 D．期房

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得

0.5分）

1、框架结构厂房的柱下基础大凡采用的基础形式是__。 A．基础 B．条形基础 C．整体式筏式基础 D．箱形基础

2、房地产开发企业销售商品住宅，其保修期从__之日起计算。 A．工程竣工 B．物业验收合格 C．购房人实际入住

D．开发企业向购房人交付房屋 3、住房公积金属于__所有。 A．缴存住房公积金的单位

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B．缴存住房公积金的职工

C．缴存住房公积金的单位和个人共同 D．住房公积金管理中心

4、在实际的房地产估价中，房地产抵押价值通常是抵押房地产未设立法定优先受偿款下的价值扣除估价师知悉的法定优先受偿款后的余额。这些法定优先受偿款通常包括。

A：

拖欠建设工程价款 B：

已抵押担保的债权数额 C：

房地产变卖处置费用 D： 诉讼费用 E：

其他法定优先受偿款

5、房地产置业投资的清偿能力指标大凡有（）。A．借款偿还期B．利息备付率 C．偿债备付率 D．资产负债率 E．速动比率

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6、房屋租赁行为应有明确的租赁期限，出租人有权在签订的合同中明确租赁期限，并在租赁期限届满后收回房屋。《合同法》规定，租赁期限不能超过__年。

A．30 B．20 C．10 D．5

7、下列风险中，属于个别风险的是__。 A．购买力风险 B．市场供求风险 C．风险 D．比较风险

8、利用平衡原理判定建筑物是否为最佳，可以帮助房地产估价师确定估价对象的．【2007年考题】

A： 最佳规模 B：

最佳经营手段 C： 最佳集约度 D：

最佳管理方式

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E：

最佳投资渠道

9、下列有关统计学基础知识的表述中，不正确的有__。

A．随着研究目的的改变，统计总体和总体单位可以相互转化B．反映总体单位属性或特征的统计术语称为指标

C．调查对象就是被调查和访问的详尽单位 D．调查单位与报告单位可以一致也可以不一致 E．相对指标是社会经济现象的两个有联系的指标之比 10、（）为房地产正常成交价格的形成条件。 A．公开市场，交易对象本身也具备市场性 B．理性的经济行为 C．合适的期间完成交易

D．买者和卖者众多，且具有完全信息 E．卖者对价格具有控制力量

11、下列需要到资质许可机关办理房地产估价机构资质证书变更手续的有。A：

房地产估价机构的名称事项发生变更 B：

房地产估价机构的法定代表人或者执行合伙人事项发生变更 C：

房地产估价机构的注册资本或者出资额事项发生变更

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D：

房地产估价机构的组织形式、住所事项发生变更 E：

房地产估价机构的经营额事项发生变更 12、房地产开发企业的经营成本主要包括。 A：

土地转让成本 B：

经营管理费用 C：

配套设施销售成本 D：

商品房销售成本 E：

房地产出租经营成本

13、某房地产开发项目拟有三个投资方案，若对这三个方案的经济合理性进行比较，则比较的基础是该项目的（）。

A．损益表

B．资金来源与运用表 C．资本金现金流量表 D．全部投入现金流量表

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14、我国现行房地产税包括等。 A： 房产税 B：

城镇土地使用税 C： 土地 D： 农业税 E： 车购税

15、房地产抵押贷款二级市场的发展，实现了房地产抵押贷款市场与资本市场的．(2007年试题)

A： 分离 B： C： 对立 D： 融合

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E： 借款合同

16、基准地价是城市中均质区域内的土地__。 A．最低价格 B．最高价格 C．平衡价格 D．成交价格

17、下列关于住宅专项维修资金的交存标准，说法正确的是。 A：

商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的价值交存住宅专项维修资金

B：

直辖市、市、县建设(房地产)主管部门应当根据本地区情况，合理确定、公布每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额，并适时调整C：

出售的公有住房交存住宅专项维修资金的标准为业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金

D：

出售的公有住房，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地房改成本价的3％

E：

售房单位按照多层住宅不低于售房款的20％、高层住宅不低于售房款的30％，从售房款中一次性提取住宅专项维修资金

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18、某房地产投资项目现有

A、B两种方案，开发经营期分别为3年、4年，其目标收益率均为12%，净现值分别为120万元，150万元.对两方案进行比选，则最优方案的等额年值为（）万元。

A．39.51 B．49.39 C．49.96 D．62.45

19、某收益性物业的潜在毛租金收入为20万元，假设在某报告期内的空置率为20%，所有用户都能按时缴纳租金，物业的其他收入为2万元，则此报告期该物业的有用毛收入为（）万元。

A．16 B．18 C．20 D．22

20、责任保险包括等。 A：

财产损失保险 B：

公众责任保险 C：

职业责任保险

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D：

产品责任保险 E：

第三者责任保险

21、下列房地产开发企业融资方式中，属于债务融资方式的有__。 A．发行企业债券 B．向银行借入信用贷款 C．房地产开发贷款 D．在公开市场上发行股票 E．土地储备贷款

22、在下列情形中，通常会引起房地产价格降低的有。 A：

农用地改为非农建设用地 B：

在写字楼旁新建大型游乐场 C：

住宅区道路禁止货车通行 D：

在住宅区旁新建一条全封闭的高速公路 E：

常常遭受洪水威胁

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23、某地块为一带有陈旧建筑物200m2的空地，地价为2500元/m2，面积为400m2拆除建筑物费用为150元/m2，残值50元/m2。则该地块总价为__万元。

A．98 B．52 C． D．103

24、根据工程量清单计价法，建筑工程安装工程费中，劳动保险费属于。 A： 直接费 B： 间接费 C： 规费 D： 税金 E： 企业管理费

25、下列房地产投资业务模式中，现金流出包括土地成本的有。(2009年试题)A：

购买一持有一出租一出售 B：

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购买一更新改造一出售 C：

购买一更新改造一出租一出售 D： 开发一销售 E：

开发一持有一出租一出售

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