房地产开发与管理

1. 简述项目总体策划中项目布局规划的主要内容

1、建筑空间布局；2、道路系统布局；3、绿化系统布局 2. 简述土地有偿出让的主要形式。

1、协议方式；2、招标方式；3、拍卖方式；4、挂牌方式 3. 简述物业管理的意义。

1、物业管理可以延长物业使用年限及确保其功能的正常发挥；2、为物业主及租户创造与保持一个安全、舒适、文明、和谐的生活与工作的环境；3、有利于提高城市管理的社会化和专业化程度；4、完善的物业管理不单是使物业保值，而且可以使物业增值 4. 土地使用权转让的形式主要有那些？

1、以出让方式取得土地使用权的转让；2、以划拨方式取得土地使用权的转让 5．房地产开发有那几个主要阶段。

1、可行性研究阶段；2、项目报批与前期工作阶段；3、建设实施阶段；4、销售、出租和服务阶段

6. 简述影响房地产供给变化的因素。

1、宏观环境及国家对房地产供给的影响； 2、房地产市场开发利润的高低影响着房地产的供给 ；3、土地供给及土地成本直接影响着房地产的供给； 4、房地产企业的投资开发方向在一定程度上影响着房地产的供给 ；5、房地产开发商的技术水平和开发进度影响着房地产的供给； 6、房地产企业对未来的预期影响着房地产的供给；7、房地产企业的资金状况和融资能力是影响房地产供给的一个重要方面 7．房屋拆迁的程序。

1、拆迁前期工作（拆迁调查摸底、制定拆迁计划和方案）；2、申请核发房屋拆迁许可证；3、组织实施拆迁（组织拆迁动员发布拆迁公告、拆迁人与被拆迁人签订拆迁协议、拆除房屋平整场地）

8．房地产经营预测中，人口状况主要包括哪些方面？

1、人口的绝对量；2、人口的增长速度；3、家庭结构；4、人口流向 9．居住区规划的具体内容包括哪些。

1、确定居住区布局结构和道路系统；2、住宅选型；3、住宅的布置；4、公共建筑规划布置；5、绿地规划布置

10.获取土地使用权的方式和方法有哪些？其相互之间的区别是什么？ 1、出让和转让（具体参见简答题2和简答题4）；2、受让人关于变更土地使用权的办理程序以及订立书面合同的程序有区别（P147页，最好还是自己总结吧） 11.工程监理的基本内容是什么？它有何重要意义？P331

1、目标规划，动态控制，组织协调，信息管理，合同管理；2、（1）有利于提高建设工程投资决策的科学化、科学化（2）有利于提高建设工程投资效益和社会效益、工程投资效益和社会效益 （3）有利于规范参与工程建设各方面的建设行为 （4）有利于保证建设工程质量和使用安全质量和使用安全。

12.房地产市场营销手段有哪些？ 1、广告促销；2、人员主动推销 13．简述物业管理的基本内容

1、常规性的公共服务；2、针对性的专项服务；3、委托性的特约服务

14．简述房地产开发投资的风险防范 1、风险回避；2、风险转移；3、风险控制 15.房地产销售策划有哪些基本内容？

1、目标客户定位；2、销售计划；3、价格策略；4、售后服务

三、论述题

1. 试对以下案例就户型规划做出评价。 参见各种指标再结合具体户型分析P253 2. 物业管理中环境管理的基本内容

1、物业区域的环境保护；2、做好物业环境的绿化工作；3、做好物业环境的卫生工作；4、清理物业区域里的违章搭建；5、加强市政公共设施管理；6、搞好车辆交通管理；7、建设和管理各种环境小品；8、抓好治安管理工作；9、做好消防管理工作；10、建立新型人文环境。

3.一般房地产开发项目规划设计方案中的主要技术经济指标由哪些？

1、平均层数：平均层数是指各种住宅层数的平均值，一般按各种层数总建筑面积与总占地面积之比进行计算。2、居住建筑密度：居住建筑密度＝居住建筑基底面积/居住建筑用地面积×100％。居住建筑密度主要取决于房屋布置对气候、防火、防震、地形条件和院落使用等要求。因此居住建筑密度与房屋间距、建筑层数、层高、房屋排列方式等有关。在同样条件下，一般住宅层数愈高，居住建筑密度愈低。3、居住面积密度：居住面积密度＝居住面积/居住建筑用地面积（米/公顷）。居住面积密度是最能表示住宅群用地是否经济的主要指标。它也与住宅层数、平面系数、层高、房屋问距、房屋排列方式等有关，因此为了全面地反映住宅布置、平而设计和用地之间的关系，一般将居住建筑密度和居住面积密度两个指标同时使用，相互校核。4、居住建筑而积密度：居住建筑面积密度＝居住建筑总面积/居住建筑用地面积（米 / 公顷）。为了便于统计和控制住宅的建设量，在实际工作中常用居住建筑面积密度来表示。5、建筑容积率：建筑容积率＝居住建筑总面积（平方米） /居住建筑用地面积（平方米）。建筑容积率与建筑面积密度含义类同，区别在于容积率是无量纲的指数。 6、人口净密度：人口净密度＝居住人数/居住建筑用地面积（人/公顷）。人口净密度不仅反映了住宅分布的密集程度，还反映了平均居住水平，因此规划中通常作为概算用地的综合指标。7、居住建筑用地指标：居住建筑用地指标决定于四个因素：（1）居住面积定额（米/人）（2）墙住面积密度（米/公顷）（3）居住建筑密度（％）（4）平均层数，平均每人居住建筑用地＝平均每人居住面积定额/层数×居住建筑密度×平面系数（米/人）或平均每人居住建筑用地＝每人居住面积定额×居住建筑用地面积/总居住面积（米/人） 4.城市规划和房地产开发的关系是什么？ 房地产开发，特别是商品房建设是城市建设的主要组成部分之一。房地产开发、商品房建设，当然也要接受城市规划的指导，纳入到城市统一规划之中。 首先城市规划是有层次的，有总体规划、分区规划、控制性详细规划和修建性详细规划，后二者又统称为详细规划。各层次的规划对房地产开发的指导作用是不同力度的。一般来说，城市总体规划对房地产开发的指导主要体现在三方面：(1)指明房地产开发用地的方向和地段； (2)确定房地产业的开发规模、时序和步骤；(3)安排房地产项目用地周围的环境和配套设施。

分区规划的指导作用更加具体，尤其是在如下二方面要更加明确：(1)确定居住区、片区、组团的划分，大致框定各居住区、片区、组团的用地范围和人口规模； (2)指明各居住区、片区、组团的建筑及用地的容量控制指标。

详细规划对房地产开发的指导性、控制性更强，体现在：(1)规定各地块建筑高度、建筑密度、容积率、绿地率等控制指标，规定建筑后退红线距离，建筑间距； (2)提出各地块的建筑体量、体形、色彩等要求。 因此，详细规划是对房地产开发进行完全的指导。 城市规划与房地产开发的关系：

就其性质而言，城市规划也是行为；房地产开发，主要是由房地产开发公司承担，就其性质是企业行为。前者，要以人为本，反映城市公众的意愿，保障市民的合法权益，坚持社会、经济和环境的协调发展；后者，主要是追求最大的利润，并克服房地产开发项目的周期长、投资大的不利因素，缩小风险因素，以期获取最大的经济利益。城市规划和房地产开发

的内涵不同，在编制城市规划和进行房地产项目开发的过程中，各自考虑问题的侧重点也不同：从发展战略方面看，城市规划侧重于从宏观的角度分析城市的发展条件，确定城市的发展方向，而房地产开发则多从微观的角度考虑企业的发展；从时间上看，城市规划侧重考虑长远的和远景的效果，并兼顾近期的发展建设，而房地产开发更注重近期的效果；从空间上看，城市规划注重整体的空间结构组织和各类用地功能的配置，而房地产开发则多从局部考虑项目的区位选择；从效益看，城市规划注重研究经济效益、社会效益和环境效益的相互统一，侧重研究降低社会边际成本，提高整体综合效益，而房地产开发更关心开发项目、开发土地或企业的经济效益；从信息反馈角度看，城市规划侧重听取市民的反馈意见，满足大多数市民的需要，而房地产开发侧重搜集市场信息，适应市场的需要。

归纳以上分析，城市规划与房地产开发是宏观与微观、整体与局部、长期与短期的关系，是后者应服从前者、前者应兼顾后者的相辅相成的关系；但是，不能否认，因两者的侧重点不同，必然会产生矛盾的一面，若处理不当，就会给城市建设与发展带来问题。

5.影响房地产需求变化的因素有哪些？各因素的影响力方向如何？

某种房地产的需求量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素有：①该种房地产的价格水平；②消费者的收入水平，③消费者的偏好；④相关物品的价格水平；⑤消费者对未来的预期。它们对房地产需求量的影响分别如下： （1）该种房地产的价格水平。一般地说，某种房地产的价格如果上升了，对其需求就会减少；如果下降了，对其需求就会增加。其他商品的需求量与价格的关系一般也如此。由于需求量与价格负相关的这种关系很普遍，经济学家称之为需求规律。

需求规律的例外是炫耀性物品和吉芬物品。炫耀性物品是用以显示人们的身份和社会地位的物品。因为这种物品只有在高价位时才能够起到炫耀作用，所以其需求量与价格成同方向变化。吉芬物品是指某种生活必需品，在某种特定的条件下，消费者对这种商品的需求与其价格成同方向变化。19世纪英国人吉芬发现，在1845年爱尔兰大灾荒时，马铃薯价格上升，但人们对马铃薯的需求却不断增加，这一现象在当时被称为“吉芬难题”。这类特殊物品以后也因此被称为吉芬物品。 （2）消费者的收入水平。因为消费者对商品的需求是有支付能力支持的需要，所以需求量的大小还取决于消费者的收入水平。对于正常商品来说，当消费者的收入增加时，就会增加对该种商品的需求；相反，就会减少对该种商品的需求。但对于低档商品来说，其需求量可能随着收入增长而下降，即当消费者的收入增加时，反倒会减少对该种商品的需求。

（3）消费者的偏好。消费者对商品的需求产生于其需要或欲望，而消费者对不同商品的需要或欲望又有强弱缓急之分，从而形成消费者的偏好。消费者的偏好支配着他在使用价值相同或相似的替代品之间的消费选择。当消费者对某种房地产的偏好程度增强时，该种房地产的需求就会增加；相反，则需求就会减少。例如，如果城市居民出现了向郊区迁移的趋势，则对市区住宅的需求将会减少，而对郊区住宅的需求将会增加。但是，人们的消费偏好不是固定不变的，在某些因素的作用下会发生变化。

（4）相关物品的价格水平。当一种房地产自身的价格保持不变，而与它相关的物品的价格发生变化时，该种房地产的需求也会发生变化。与某种房地产相关的物品，是指该种房地产的替代品和互补品。某种房地产的替代品，是指能够满足类似需要、可替代它的其他房地产，如经济适用住房与普通商品住宅之间、宾馆与写字楼之间就存在着一定的替代关系。在替代品之间，一种房地产的价格不变，另一种房地产的价格如果下降，则消费者就会把需求转移到另一种房地产上，从而使另一种房地产的需求增加，该种房地产的需求减少。

某种房地产的互补品，是指与它相互配合的其他房地产或物品，如住宅和与其配套的商业、娱乐房地产，大城市郊区的住宅和高速公路收费。在互补品之间，对一种物品的消费如果多

了，对另一种物品的消费也会多起来。因此，一种房地产的互补品的价格低时，对该种房地产的需求就会增加。例如，大城市郊区的住宅，当降低或取消连接它与市区的高速公路收费时，对其需求就会增加。

（5）消费者对未来的预期。消费者的行为不仅受到许多现实因素的影响，还受到其预期的影响。例如，消费者的现时房地产需求不仅取决于其目前的收入水平和当前的房地产价格水平，还取决于消费者对其未来收入增长和房地产价格未来涨落的预期。当消费者预期其未来的收入会增加时，就会增加现时需求；相反，就会减少现时需求。当消费者预期房地产价格在未来会上涨时，就会增加对房地产的现时需求，因为“今天不买，明天更贵”；相反，就会持币观望，减少对房地产的现时需求，因为“今天买进，明天更低”。这就是通常所讲的“买涨不买落”。 由上可知，当一种房地产的价格低时，当消费者的收入高时，当消费者对该种房地产的偏好程度增强时，当该种房地产的替代品的价格高或者互补品的价格低时，当消费者预期未来的收入会增加或者该种房地产的价格未来会上升时，消费者对该种房地产的当前需求通常会增多；反之，消费者对该种房地产的当前需求通常会减少。 6. 试阐述居住区道路的规划布置要求

①居住区内部道路主要为本居民住区服务。居住区道路系统应根据功能要求进行分级。为了保证居住区内居民的安全和安宁，不应有过境交通穿越居住区，特别是居住小区。同时，不宜有过多的车道出口通向城市交通干道。出口间距应不小于150米，也可用平行于城市交通干道的地方性通道来解决居住区通向城市交通干道出口过多的矛盾②道路走向要便于职工上下班，尽量减少反向交通。住宅与最近的公共交通站之间的距离不宜大于500米。 ③应充分利用和结合地形，尽可能结合自然分水线和汇水线，以利雨水排除。在南方多河地区，道路宜与河流平等布置，以减少桥梁和涵洞的投资。在丘陵地区则应尽可能少挖少填，减少土石方工程量，减少对于自然生态的破坏，以节约投资。 ④在进行旧居住区改建时，应充分利用原有道路和工程设施。 ⑤车行道一般应通至住宅建筑的入口处，建筑物外墙面与人行道边缘的距离应不小1.5米，与车行道边缘的距离不小于3米。

⑥尽端式道路长度不宜超过120米，在尽端处应能便于回车。 ⑦如车道宽度为单车道时，则每隔150米左右应设置车辆互让处。 ⑧道路宽度应考虑工程管线的合理敷设。 ⑨道路的线型、断面等应与整个居住区规划结构和建筑群体的布置有机地结合。 ⑩应考虑为残疾人设计无障碍通道。

⑾居住区内道路纵坡控制指标应符合表6-9规定。 7. 试从专业角度对所调研楼盘做分析。

8.结合房子的民生故事，谈谈你对我国房地产业的看法。

1、 房地产开发的涵义,特点和作用是什么？房地产开发分为哪几类？ 答：涵义：房地产是

以城市土地资源为对象，在依法取得国有土地进行基础设施、房地产建设的行为。房地产开发提供了土地使用权的社会经济权益。房地产开发是开发企业的投资活动。房地产开发是城市规划的实施过程。房地产开发是以房屋和土地为主要内容的综合开发。 特点：一、开发成本高，投资量大。二、开发建设期长，投资周转慢。三、市场具有地区性和分散性。四、需求具有稳定性。五、涉及面广，综合性强。 作用：一、推动城市规划的实施与完善。二、有利于减少投资成本。1、节约用地。2、缩短工期。3、降低造价。4、节省人力和物力。三、为城市社会、经济、政治、文化活动以及人民生活提供载体。四、为城市财务提供资源来源。五、为城市大型基础设施建设提供融资途径。 分类：一、根据开发项目所在的位置，可分为城市新区房地产开发和旧城市房地

产开发。二、根据开发的规模，可分为零星地段的房地产开发和成片小区开发。三、根据开发项目的使用功能，可分为居住房地产、工业房地产、商业房地产、办公房地产、旅馆房地产、餐饮房地产、娱乐房地产、特殊用途房地产等。四、根据开发的资源的深度，可分为土地开发和房屋开发。五、根据开发的方式，可分为定向开发、联合开发、合作开发、独特开发。

2、试述房地产开发的程序？

答：可分为四个阶段：可行性研究、前期工作，建设实施、房屋营销和服务等四个阶段。可行性研究阶段是房地产开发的首要工作阶段。在此阶段，要进行房 市场调查和市场分析，寻求投资机会；要对开发项目进行决策，确定开发什么性质的项目，该项目建在何处、规模多大、投资额多少、投资来源能否落实、市场前景如何；该项目在经济上是否合理、技术上是否可行、财务上是否盈利等等。开发项目的前期工作阶段是具体落实开发方案，为开发项目建设实施作准备的阶段。主要工作有：立项、购置开发场地、筹资资金、拆迁安置、项目报建与委托设计。开发项目在建设实施阶段的投资支出最大，所占的时间最长。因此，加强开发项目建设实施阶段的管理，对于开发企业实现预期的开发效益是非常重要的。在此阶段，开发企业的主要工作有：办理开工审批手续：选择施工企业，以投资者、组织者、监督者的身份进行项目工程管理与控制：竣工验收。 3、房地产开发的开发模式？

答：可分为：多元化开发模式、专业化开发模式。 多元化开发模式：房地产开发作为一种提供满足消费者（或投资者）需求的空间和服务的活动，具备多元化发展的特点。对规模经济、降低风险和可持续发展的追求，将在很大程度上促进多元化开发经营。大致上可分为：混业开发、综合项目开发、纵向一体化开发。2、专业化开发模式：在专业开发模式下，开发企业的投资经营活动集中在相对小的范围内，有利于房地产产品建设、经营与管理技术的成熟化和在此基础上的创新，有利于减少产品更新代换的成本。可分为：特定物业类型开发、特定业务领域开发、服务集成式开发。

4、网络经济条件下的房地产开发的特点？

答：网络经济是以计算机网络特别是internet为主要载体的经济形态。网络本身具有的开发性、实时性、互动性、低成本和高效率等诸多特点也成为网络经济的内在特征。任何行业的发展都离不了时代背景，房地产开发也不例外。网络经济对房地产开发经营的影响。包括两方面：一、开发企业经营管理信息化变革。二、开发企业结构调整及优化。

5、试述房地产开发法律体系结构？

答：从立法层次和房地产开发法律内容讨论房地产开发法律体系。 一、按照房地产开发立法层次划分：1、房地产开发法律：国家制定或认定的用于调整房地产开发活动中相关关系的法律总称的名称。2、房地产开发法规：包括房地产开发法规和房地产开发地方法规，房地产开发法规在整个房地产开发法律系中仅次于法律。3、房地产开发规章：房地产开发规章的制定与房地产开发法规的制定是密切联系的，法规颁布后，就需要有一些规章作“细则”，以便于法规的实施。4、房地产开发其他相关法规。 二、按照房地产开发法律的内容划分。1、房地产开发的基本法律规范。2、房地产前期阶段的法律规范。3、房地产开发建设阶段法律规范：主要包括建设施工法律规范和监理法律规范。建设施工法律规范用于指导项目建设施工活动，如《房屋建设和市政基础设施工程施工招标投标管理办法》、《建筑工程施工许可管理办法》等。4、房地产开发交易服务阶段法律规范。5、房地产产权属登记管理的法律规范：房地产权属登记，是法律规定的管理机构对房地产权属情况进行的持续的记录。

6、什么是现代企业制度？现代企业制度有哪些特征？ 答：企业制度是指企业的产权归属形态、组织和管理形式，其内涵包括产权制度、责任制度和组织管理制度。市场经济在其数百年的孕育和发展过程中，逐步形成了三个基本的企业制度：个人业主制企业、合伙制企业、公司制企业。特征：1、产权明晰。2、权责明确。3、政企分开。4、管理科学。

第二章房地产开发策划 1. 房地产开发策划的内涵、特征和作用是什么？ 内涵：房地产开发策划具有明确的目的性；房地产开发策划是在市场调研的基础上进行的；项目定位与概念设计是房地产开发策划的核心环节；房地产开发策划是一项综合工作，需要运用各种资源与手段；房地产开发策划是一项创造性工作；房地产开发策划报告书或策划提案是策划活动的一项重要输出。 特征：地域性；创造性；市场性；系统性；超前性；可操作性；科学性和艺术性的结合。 作用：房地产开发策划能提高项目决策准确性，避免运作出现偏差；房地产开发策划能增强项目竞争力；房地产开发策划可以增强团队管理创新能力，打造学习型组织。

2. 房地产开发策划应遵循哪些原则

独创原则；定位原则；整合原则；客观原则；可行原则；全局原则；文化原则；应变原则。 3. 房地产开发策划的分类原则有哪些？在各种分类原则下，分别有哪些类型？

按不同开发阶段：项目开发前期策划；销售/招租策划；物业管理策划 按策划工作的关注点：房地产战略策划模式；全程策划模式；品牌策划模式；产品策划模式

4. 房地产开发策划的程序是什么？

项目洽谈阶段；组织机构阶段；项目调研阶段；提炼创意成果阶段；提交报告阶段；实施方案阶段

第三章 房地产开发项目可行性研究

一、试述房地产开发项目可行性研究的内容和工作程序？

答：内容：1、总论。包括名称、性质、地理位置、总占地面积、总建筑面积、建筑密度、容积率、各类建筑的构成、投资总额、总工期等基本情况，并说明项目提出的背景、开发建设的必要性，对实现城市总体规划、发展全市经济的意义。2、市场调查和需求分析。3、开发项目场地的现状与建设条件分析。包括基础设施状况及其外部条件，各类建筑物、构筑物的现状，需要拆除的房屋面积，需要安置的原住户数和人口，需要安置的劳动力人数等调查资料，并对供水、供电、污水处理条件以及商业、服务业、文教卫生环境条件进行分析。4、规划设计方案。5、项目的建设工期、进度控制和交付使用的初步安排。6、投资估算。7、资源供应。8、经济分析和财务评价。9、社会经济评价。10、结论。在上述分析的基础上，对项目作出是否可行的结论并提出存在的问题和建议。 工作程序：项目建设的全过程可分为投资前期、投资期和使用期。可行性研究属于投资前期的主要工作，分为机会研究、初步可行性研究、详细可行性研究和项目评价等四个阶段。

二、简述房地产开发市场调查的内容？

答：一、环境调查。包括：1、和法规。2、经济水平。3、社会文化环境。二、房地产的供需情况调查。调查内容包括被调查城市或地区过去和现在各类房地产的需求量、价格、地段分布；现货房、期贷房的价格、数量和地段分布；城市居民的居住水平、无房户和缺房户的户数；住宅淘汰速度；竞争对手的开发能力、技术水平、市场占有率等等。三、开发场地的调查。

三、简述房地产开发项目总投资构成？

答：一、土地费用。二、前期工程费。包括规划、设计、项目可行性研究、水文、地址、勘察、测绘、“三通一平”所发生的费用支出。三、建筑安装工程费。指建造房屋建筑物所发生的建筑工程费用、设备采购费用和安装工程费用，即从项目的土建施工到项目竣工间发生的费用，包括人工费、材料费、机械使用费、施工管理费、设备购置及安装费等。四、基础设施费。指开发小区内道路、排水、排污、排洪、供水、供电、供气、通讯、照明、环卫等市政工程费和园林、绿化工程费。五、公共配套设施费。六、开发企业的经营管理费。即在设计、施工招标、质量监督、检验、竣工验收和房屋销售经营各种活动中，所耗费的人、财、物的货币表现形式。七、其他代收费用。主要包括：供电增容费、供水增容费、供暖开办费、煤气安装赞助费、抗震设防费、人防工程易地建设费、污水处理厂建设费。八、建设期贷款利息。九、固定资产投资方向调节税。

四、房地产开发项目投资估算的依据是什么？常用的估算方法有哪些？

答：依据：1、开发项目的建设规模、占地面积、地价。2、设计方案、图纸。3、主要设备、材料及其预算价格表。4、同类型项目的投资资料。5、资料来源、贷款利率。6、有关和规定。 估算方法：1、面积法。（对于建安工程，先求出建筑物的总建筑面积Q，然后参照最近竣工的同类建筑物，确定每平方米简述面积的造价C，建筑物的可能总造价P 则有下式子：P=C*Q ）。2、单元法。3、概算指标法。4、分项造价估算法。5、分项造价比较法。

五、试述房地产开发项目的财务评价指标与方法？ 答：房地产开发项目的财务评价分为静态评价（不考虑时间因素）和动态评价（考虑时间因素），两种评价方法指标。静态评价可分为：1、投资利润率。项目达到设计生产或服务功能后的正常年份的年利润总额与项目总投资之比，亦即开发项目单位投资额所发生的盈利额，反应开发资金在循环过程中增值的速度。2、投资回收期。项目的年净收益来补偿投资所需要的期限。是反映项目投资回收能力的重要指标。3、借款偿还期。可用于还款的资金偿还固定投资国内借款本金和建设期利息所需的期限。动态评价可分为：1、净现值。2、内部收益率。3、动态投资回收期。

六、试述房地产开发投资的主要风险因素、风险防范的措施与方法？

答：风险因素：一、市场风险。房地产市场供求关系的变化所引起的风险称为市场风险。表现在三个方面：1、由于宏观经济的影响以及购买力等原因，是房地产难以形成有效需求；2、房地产价格产生大幅度波动而给投资者而带来的风险。

3、开发房地产所涉及的主要资源的价格的上涨所引起建造成本的增加。二、经营风险。因经营的失误导致的可能性称为经营风险。三、利率风险。由于利率的变动影响投资者收益的可能性称为利率风险。表现在两个方面：1、对房地产开发企业融资成本的影响。2、对居民购买能力的影响。四、风险。由于国家或地方的变化而给投资者带来损失的可能性称为风险。五、其他风险。包括市区控制的人为因素或自然本身发生异常所造成的损失。 防范措施：

一、风险回避。二、风险转移、三、风险控制。