产业经ｉ斋 我国房地产发展现状分析 ＿左［摘年的将无偿收回。“今年上半年，央行依然执行从紧的货币， 在半年内５次上调人民币存款准备金率 这就意味着房地产发展 商获得开发贷款的难度更大 资金面更趋紧张。” ２超出国民消费能力 婧于惠川 辽宁石｝８．ｔ．１５工大学经济管理学院 要］随着经济的发展和城市化进程的加快，城市居民的 当一种商品的价格 上涨至远离其基本价值 或是远超国民 住宅问题日益成为民众关心的焦点．也成为党和对民生问题 的消费能力时，其价格的最终回落就成为必然．楼市也是如此。” 根据全国６ ５万户城镇居民家庭抽样调查资料显示，上半年城镇 居民人均可支配收入实际增长６ ３％．远低于房价近几年的增长 关注的热点之一。随着我国市场化的推进，房地产已经成为拉动 经济增长的支柱产业。本文通过对我国房地产市场的形势、房价 的分析，提出房地产发展策略。 ［关键词】房地产 房价 发展策略 一 ２００８年我国房地产市场形势 １ 商品住宅供应打破近三年来逐年递减的趋势 ２００５年～２００７年 北京市土地供应稳步增长 商品住宅供应 却逐年减少．北京市场闲置土地数量可观。２Ｏ０８年 加强整 治闲置土地．开发商规避奥运后市场风险两大因素促使商品住宅 放量 相信”奥运停工”亦无法阻挡住宅放量大趋势。 ２购房郊区化趋势加快 北京市内土地日益减少．购房成交向城市外围扩散，郊区房 市升温中。北京市历年郊区（城市发展新区＋生态涵养发展区）成 交比重。 ２００ ７年１月～１ Ｏ月 北京市郊区成交比重较去年同期增加 ５ １个百分点 其中．近郊区（城市发展新区）成交比重较去年同 期Ｉ ２７ Ｏ％）增加４ ７个百分点。 ３一手住宅房价持续上涨 经济持续走高，股市资本向房产转移．流动性过剩都将成为房 价上涨的助动力，２Ｏ０８年．奥运会将全世界的目光集中到北京 集 中到北京的房地产市场，庞大的市场需求必将带动房价持续上扬 ４ ９０ｍ ，７０％“效力在２００８年逐步凸显 ９０ｍ ，７０％ 颁布已一年有余，２００７年９０ｍ 以下供应比 重仍然较低．仅占１ ９％．而曾因该延迟入市的项目将在２００８ 年陆续上市．小户型放量。９０ｍ 以上户型价格明显高于小户型 而随着”９０ｍ ，７０％”效力的显现 大户型稀缺，推动其价格 进一步高涨。 二、房地产价格 目前．无论从宏观经济形势和层面还是需求层面 都不 支持房价持续高涨 房地产的暴利时代已经终结 在长达１ ０年的 房价上涨之后．中国房地产市场开始向理性回归。 １房价涨幅逐月回落 “从总体走势看 目前房价涨幅正逐月回落 但幅度尚不是很 大。”该经济述评认为 面对销售萎缩的市场，开发商必须在资 金回笼速度和利润率之间寻找平衡，世界上没有只涨不跌的房地 产市场。 “购房需求受到货币 土地、税收等一系 列房地产相关的抑制．房地产泡沫受到了挤压，房价正 在失去上涨的动力。” 。 据统计 今年１月～５月．４０个重点城市新建商品房、二手 房累计成交面积同比分别下降２４ ９％ ２０ ９％。而上半年全国７Ｏ 个大中城市房屋销售价格同比和环比涨幅均呈下降走势。 为了抑制投机 陛需求，自去年下半年以来，央行、银监会出 台了多次加息和提高存款准备金率的措施．从开发商和购房 者两头收紧信贷闸门．提高贷款条件，抑制投机需求。今年１月． 又下发了《关于促进节约集约用地的通知》，土地闲置两 《商场现代化 ２００８年Ｉ２月（中旬刊）总第５６０期 幅度。 同时 维持房地产商资金快速回笼的另一个通道“销售”在 今年表现一直不佳。统计资料显示．上半年北京住宅销售面积为 ３４９ ３万平方米．同比下降４９ ５％ 上海商品房销售面积比去年 同期下降１ ８ ５％：深圳新建商品房销售面积１ ７Ｏ ４１万平方米．同 比减少５４ ３８％。 三 房地产发展策略 １．新型房地产营销模式Ｇｌ Ｓ／ＶＲ ＧＩＳ应用于房地产业 可以直观地表示楼盘位置、空间分布及 其分层分户图 可以对楼盘基础设施及其销售情况等大量数据进 行查询、统计。通过Ｇ Ｉ Ｓ电子地图可以使购房者任意放大缩小地 图，自由地在地图上漫游。从而为房地产管理和决策提供依据。 ＶＲ虚拟现实技术应用到房地产业后，将文字、声音、二维图 形图像、三维动画结合 能将几年后才能建成的小区 在电脑上 建成。客户可以从任意角度来观察房间的效果．还可以按自己选 择的任意路径进行漫游 可以引导观众进入真实感和可视化，达 到最完善的地步。 ２加强物业品牌的管理及宣传 作为服务这种无形的商品没有类似其他有形商品的质量评价 标准，检验服务质量的惟一标准是业主的满意程度。制定标准化 的物业品牌管理手册，将服务过程规范化．逐渐培养业主对物业 品牌的信任度和忠诚度。 此外．针对市场建立一个独特的品牌形象．并对品牌的整体 形象进行设计 传播，从而在顾客心中占据独特的地位。然后再 结合平面、电视、网络等媒定一套长期的宣传计划 加强品 牌的宣传力度。 ３房地产品牌战略 随着消费者的”品牌意识“．房地产领域的品牌理念日渐升 温。消费者对于情感表达、个性展现抑等附加价值的追求愈加强 烈。房地产品牌的核心是提供给客户的产品或服务最大的价值／ 价格比。 随着购房者的成熟，产品服务成为房地产品牌创建的重要因 素 应贯穿于售前、售中和售后全程．主要体现在以客户为中心 满足需要 增加品牌的高附加值。同时，房地产是综合・陛很强的 文化产业．是城市文化及城市景观的重要组成部分。 房地产企业创建品牌是一项长期、艰巨 复杂的系统工作 必 须要有准确的市场调研 科学的品牌策略和定位．坚持不断的品 牌创新及无微不至的品牌管理和维护。 参考文献： ［１］鲜超：中国房地产发展现状分析［Ｊ］．合作经济与科技，２００７（９） ［２］张晓瑞董亥宁：中国房地产发展现状和趋势［Ｊ１．产权导刊， ２００８（６） ［５】孟晓苏：中国房地产业发展的理论与研究［Ｍ】．北京：经济 管理出版社，２ ０ ０２
