xx开盘策划方案

一、 营销策略

1、 活动造势

“凯旋商城产品推荐会，首批商户入驻签约仪式” 活动造势目的：

我们此次活动的主要意图有三个，一是将已经积累的800余已排号客户迅速消化完成，并且提升客户购买信心，二是在活动前期增加累积排号客户数量，三是活动造势后将带来项目销售的持续升温。  利用此次产品推荐会进行造势，在对产品优势深层挖掘的基础

上，紧抓项目地段决定的价值、产品未来的增值空间、未来市场发展的潜力、商圈辐射的范围、与家乐福的强强联盟，进行卖点释放。利用此次产品推荐会，对已经排号的800余客户，把产品进行一次全方位、立体式的展现，让客户对我们的产品有一个全新的认识，使目前已排号的客户尽收囊中，尽快成交。  目前虽然已经积累800余的排号客户，但是离我们预期的距离

是远远不够的，否则，也同时丧失了我们此次活动造势的目的，达不到一石多鸟，而且目前市场竞争激烈，客群资源有限，而且观望情绪又严重，所以我们必须抢占先机，此次的活动不能仅仅局限于当前800余，必须将现有的商铺达到迅速消化，同时尽早为招商工作做准备。

 首批商户入驻凯旋商城签约，标志着我们的工作又向前推进了一

大步，这不仅让已经排号的客户吃了一个定心丸，了解自己所购

买的产品未来增值的空间和发展的潜力，而且同时这一举措也将会吸引更多的购买商铺的客群。

 通过此次凯旋商城的产品推荐会，将当天活动的内容、照片等资

料以软文硬广的形式在第二天推出，提升产品的形象，企业的形象，与广大客群的关注度，增强投资、自营客户的购买信心，同时在短时间内达到又一个抢购小高潮。

2、

迅速聚焦，集中爆发

 目前阶段，我们项目的推广工作也做了许多，大多数人都知道凯

旋城，无论是对产品，还是未来发展潜力，升值空间，都有一个基本的了解，但是，我们缺少的就是一个大的噱头，从而来吸引更多目光的聚焦，在短时间内得以升华，所以我们通过此次的活动造势，首先要做的就是产品推广的调整。

 经过前期项目的预热蓄客，在短短一周左右，我们已经积累排号

预约的客户达到800余户，相信通过活动造势一定能达到我们一石多鸟的目的，所以，我们选择在活动后马上启动凯旋商城的盛大开盘，即2012年8月4日。

 目前我们另外工作的重点就是吸引更多的经营户，不光要销售产

品，同时也要为招商工作做准备，让购买我们凯旋商城的业主也能看到产品未来发展的潜力和升值空间，此次活动也要吸引更多的经营户。

3、 分批购买，阶段销售

 目前为止，排号客户仅有800余，通过活动造势在开盘之前必

定会有更多的客户前来排号，由于大量客户无法在一天内挤压成交，又恐如果挤压在一天消化会造成大量的客户流失，时间太长又怕夜长梦多，但是我们又必须使购买现场气氛热烈，造成抢购局势，所以我们必须采取分批手段。

 建议每天至少约客400组，上午200组，下午200组，目的是

要在集中在短时间内成交，开盘当天公布商铺价格，按照楼层、区域、业态的划分对价格进行制定。开盘公布价格就是减少客户考虑的时间，从而在开盘当天以配合热销哄抢的局面。

4、 开盘热销，持续造势

 将开盘当日火热抢购的所有信息向外释放出去，为的就是让那些

正在犹豫观望的客群迅速出手，造成一种一铺难求的局面，从而引导项目进入又一个热销小高潮。

二、 销售价格及促销

为了配合整体营销策略，建议在开盘当天公布价格。

通过对大同市场价格整体分析、区域性的价格分析、参考大同市目前房地产市场饱和度、目前房地产市场客户消费能力分析及本案目前实际情况，建议在价格制定上开盘价不宜过高。 A、价格指标

 开盘销售均价定为12800元/㎡，价格区间为10800元—15800元，根据不同的楼层，不同的区域进行再细致划分（待产品调整、业态定位完成后制定）

 付款方式折扣：一次性付款98折，分期付款无折扣

 开盘大礼包折扣：，在正常优惠基础上再额外优惠2%(开盘

当天公布，仅限已排号当天通知的客户)

 销售经理折扣权利：2%，具体幅度由销售经理灵活掌握，

在开盘结束后，如遇以下情况下实施： 作为将小客户说服为大客户的诱饵；

客户犹豫不决，经销售员反复动员无法成交；

动员老客户介绍新客户，其中1%作为老客户奖励（以现金形式兑现），1%作为新客户优惠；

B、经营方式优惠：

投资型：投资性客户购房，从试营业之日起至每年的经营年末

分别返6%（第一年）7%（第二年）8%（第三年）的回报率。

自营型：自营性客户购房，除享受免费使用三年商铺经营权外还

享受6%（第一年）7%（第二年）8%（第三年）的补贴。要求自营商户不得转让或转租等，否则不参加任何补贴。

三、 销售控制

对产品划分楼层及区域进行阶段放铺，具体细则待产品调整、业态定位完成后制定。

四、 主要推广渠道及促销策略

1、推广渠道

媒体广告：

启动大量媒体广告，如日报、晚报、同煤日报、晨鸿信息、今晨广告，把活动及项目信息以最快的速度传播出去。 派发DM单页：

于凯旋商城产品推荐会前大量派发DM单页，以扩大影响，促进活动效果与销售。 短信群发：

建议在此次活动之前三天，每天至少发送100万条短信。 挖掘本地关系客源：

蓝天及海盛投资客源的深度挖掘。

启动老客户介绍新客户（此可作为开盘后下阶段促销） 实施奖励，动员老客户介绍新客户，对于介绍成交共奖励2%，其中1%作为老客户现金奖励，1%作为新客户优惠。

推广核心诉求策略：

充分展示产品未来发展的潜力和升值空间，吸引更多投资户、自营户和经营户，达到产品短期内迅速消化，聚集人气，为下一步招商工作做铺垫准备。

推广周期：7月24日——8月1日 8月4日——8月10日 平面媒体：

大同日报、大同晚报、同煤日报（7月24日） 推广主题：

凯旋商城邀您见证新商圈的崛起

大同日报、大同晚报、同煤日报（7月26日） 推广主题：

凯旋城，商圈的中心，城市发展的方向

大同日报、大同晚报、同煤日报（7月27日） 推广主题：

凯旋商城千型推荐会，

——及首批商户入驻签约仪式

大同日报、大同晚报、同煤日报（7月31日） 推广定位：

“凯旋商城产品推荐会，首批商户入驻签约仪式”

推广调整思路：

1、 尽量隐晦销售信息 2、 提升产品形象

3、 深层挖掘产品未来发展潜力、升值空间 4、 提升客户地位

推广主题：

感恩回馈，凯旋商城千名业主见面会 凯旋之门，即将开启

8月2日聚焦凯旋城

续写一个商业时代的繁华印记

内容：感恩回馈，8月2日15:00在云冈建国宾馆召开盛

大凯旋商城千名业主见面会，已排号客户凭排号单均可领取感恩豪礼一份，届时将会有现场大抽奖： 特等奖：凯旋商铺9折优惠购买权

一等奖：价值一万元苹果笔记本一台 二等奖：价值五千元ipad2一台 三等奖：价值三千元电动自行车一辆 纪念奖：价值一千元空调扇一台

DM单页内容根据时间节点与报广同步进行调整更换 晨鸿信息、今晨广告（待定）

五、 开盘准备

1、 物料

 认购流程、认购须知、销控板、销控贴，7月26日定稿，7月31日前制作完成

 认购卡、认购协议，7月26日前制作完成

 楼层布置业态分布平面图及展板7月26日前确定方案，7月31日前制作完成

 商业宣传折页文案在7月25日前定稿，7月27日前设计完成，7月31日前制作完成

 招商手册待产品调整、业态分布方案确定后开始设计制作

 价格表（初稿）在7月30日前完成，根据排号数量，客户心里预期，活动事件后8月3日前进行调整完毕后制定完成  价格板在确定最终价格后制作完成  讲话台背景板在7月31日前制作完毕 2、 场地布置

 小型讲话台、背景板，开盘当天举行开盘仪式，不做表演安排  礼炮8门  红地毯、鲜花篮

 售楼处北侧绿化带、工地放置飘空气球6个  20人威风锣鼓，营造热烈气氛

 音响一组，麦克风2个，在宣布开盘和叫号时使用  遮阳篷8个，塑料板凳30个以便客户排队等候使用  动线隔离栏

六、 开盘当天推广安排

1、 DM单页大量派发 2、 100.8电台播放 3、 短信群发

以上妥否，请领导批示！

金泰中和 袁晋东

2012年7月22日