海珠区直管房系统投标书,项目分析部分

目 录

目 录 .................................................. 1 1、项目背景 .............................................. 1 2、职能分析 .............................................. 2 3、建设目标 .............................................. 2 3.1软件系统 .......................................... 2 3.2系统建设的可持续性 ................................. 2 3.3系统建设的基础性工作 ............................... 2 4、系统介绍 .............................................. 3 4.1开发背景 .......................................... 3 4.2系统总体目标....................................... 3 4.3系统功能目标....................................... 3 4.4系统总体结构....................................... 3 4.5系统性能目标....................................... 4 4.6系统平台及开发环境 .................................... 5

4.6.1网络环境...................................... 5 4.6.2硬件环境...................................... 5 4.6.3软件环境...................................... 5 5、 系统设计 ............................................. 5 5.1设计原则与技术路线 ................................. 5 5.2系统架构设计....................................... 5

5.3处理流程设计....................................... 5 5.4系统模块设计....................................... 5 5.5数据库设计 ........................................ 5 6、系统测试及质量保证 .................................... 5 6.1测试方案 .......................................... 5 6.2项目质量控制方案 ................................... 5 7、 项目实施建设及项目建设计划 ........................... 5 7.1项目组织机构....................................... 5 7.2项目管理内容和范围 ................................. 5 7.3数据采集流程安排及要求 ............................. 5 7.4实施步骤和任务 ..................................... 5 7.5工程进度计划....................................... 5 7.6项目验收标准方案 ................................... 5 8、 技术培训及售后服务 ................................... 5 8.1售后服务承诺....................................... 5 8.2售后服务体系....................................... 6 8.2.1服务内容及范围 ................................ 6 8.3培训承诺 .......................................... 6 8.4培训方案 .......................................... 6

1、项目背景

根据《中华人民共和国房地产管理法》、建设部《城市房屋租赁管理方法规定》及其他法律、法规，要求加强直管房管理，保护出租人和承租人的合法利益，维护直管房的管理秩序，确保直管房的安全使用。直管房是指广州市国土资源和房屋管理局代表市直接管理的各类房屋。有公产、经租产、代管产、托管产等房屋，主要用于解决无房户、危房户、拥挤户以及按应优先照顾的住户的住房困难。

近年来建筑领域职务犯罪案件呈现出高发的态势,特别是在直管房经营管理中发生的职务犯罪案件，集中在贪污、受贿、行贿、玩忽职守、滥用职权等方面，呈现出跨度时间长、犯罪手段多样化、犯罪主体特定化、涉案金额大等鲜明特点。在近年来的审计过程中，也发现了直管房分配出租缺乏公正、房屋管理部门违规自用、承租人转租赚取差价等违法违规问题，直管房管理混乱现状可见一斑。经分析，造成上述现象的主要原因如下：

（一）缺乏完善的直管房法规体系是各种管理不顺的“硬伤”。我国自建国后，从未颁布过全国范围内有效的直管房管理办法指导性意见，缺乏完善的法规体系，使得全国直管房总体而言仍处于摸索管理和消极管理阶段，是导致直管房管理存在隐患与漏洞最主要的原因。

（二）不透明的使用分配，为权利寻租创造了便利条件。由于直管房是计划经济时代遗留的历史产物，存在一定的历史遗留问题，如历史租户、早期分配给国企职工的住房、关系户等，导致目前直管公房的使用分配，不论是出租还是使用权出售，绝大部分地区仍未向社会公开相关信息，基本由房屋管理部门直接确定承租人或购买人，这种不透明的交易过程，缺乏社会监督，为权利寻租创造了便利条件。

（三）经济的高速发展与管理调整严重滞后之间的矛盾，是转租牟利、拒不清退、以租养房难等问题的重要原因。近年来，我国处于经济高速发展时期，尤其体现在房屋价格方面，大中型城市的房价基本已经是10年前的5倍以上，市场房租也是成倍增长，但直管房的租金却调整不大。与此同时，直管房的租金收入优先用于房屋本身的修缮维护，但低水平的租金收入，让“以租养房”难以为继。

一直以来，直管房的经营管理是由各级指定房地产行政主管部门作为所有人代表，依法行驶占用、使用、收益和处分的权利。长期处于计划经济管理模式下形成的管理模式和组织结构，工作效率低下，管理成本居高不下。由于社会发展的需要，继续沿袭原有的经营管理模式已无法满足新形势下的需要。

随着地理信息系统的快速发展，GIS和空间数据库技术的应用已成为当前房产信息化的

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主要支撑技术。采用面向服务的设计思想、多层次体系结构，实现数据的存储与索引，对道路道路、小区、房屋数据的存储、管理、查询、分析，实现对直管房的系统管理，能够实现对直管房数据信息的收集、存储、分析与维护，达到房产管理和房产服务一体化目标。

2、职能分析

广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局房屋和物业管理科，负责直管房的产权管理，办理直管房接管、代管、撤管等相关手续，承担辖区内直管房租赁使用等管理工作。

直管房管理是广州市国土房管局海珠区分局工作重要组成部分，目前，该分局管理的直管房共安置住房困难群众近2．2万户，房屋面积约万平方米。由于直管房分布广泛，在江南大道、新港西路、南华西路、洪德路等城市干道有大量分布，而且直管房多数年代久远，普遍比较陈旧，是建筑物立面整饰工程重点、难点。为进一步加强海珠区直管房管理，客观、准确地掌握直管房租赁的变化趋势，在全区范围内建立一套科学、有效的直管房管理系统显得尤为重要。

3、建设目标

3.1软件系统

海珠区分局在广州市国土资源和房屋管理局信息化建设的“四个统一”原则下，把海珠区直管房系统建立成统一数据、统一应用、统一网络、统一信息发布平台和实现信息互连互通的应用系统。 3.2系统建设的可持续性

系统建设的可持续性关键是应用程序可以持续使用。这要求应用程序要易于理解、扩充和改动，并且可以方便地移植到升级的平台上。再者，区分系统中稳定部分和变化部分，使日常维修工作可以集中变化部分。 3.3系统建设的基础性工作

系统的建设和运行涉及到数据的共享、计算机软硬件、工作模式等许多方面，应该有统一的规则和约定，作为系统各元素之间联结的规则，使系统成为有机的整体，保障系统的开发、运行。制定一系列的标准和规范是系统建设的另一个基础性工作，主要有三个方面的内容：

（1）信息规范。如：代码、事物特性表等。这方面标准规范的制定和执行是原有方式向新系统转换的前提条件。

（2）计算机的软硬件平台规范。其中包括计算机硬件、操作系统、数据库、网络以及字处理等内容。这些规范是实现联网的保证。

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（3）管理模式。其中包括系统运行规范、岗位设置、计算机技术人员的上岗标准等。这是管理工作接受新系统使之稳定运行的保证。

4、系统介绍

4.1开发背景

直管房管理系统涉及区局及其所属房屋所等多个工作站点，管理地理位置分散于全区一千多间直管房，数千户租户。如采用旧有管理系统实现局域网内的数据维护、统计功能，则难以实现完整的数据信息集中通道，系统管理的信息较为分散，通讯手段落后，仍大量沿用以往手工汇总数据、软盘上报及层层统计的工作方式，难于保证数据的完整性、一致性、及时性、准确性、安全性，难于及时准确地提供各种管理数据。

因此，应迅速建立起一套能够将各个的信息源综合运用的平台系统。该平台能应用先进成熟的计算机和通信技术手段，建成一个高质量、高效率、智能化的业务系统。为领导决策和机关办公提供信息服务，提高办公效率，减轻工作人员负担，节约办公经费，从而实现管理无纸化、资源信息化、决策科学化。 4.2系统总体目标

“直管房管理系统”将采用。。。。。。。。。。

该系统的投入使用，将改变以前各应用系统的信息处理相对封闭、维护复杂、移植与升级困难、信息上传下达手段落后等弊端，避免了开发应用的重复投资，使业务信息、管理决策信息、社会公共信息资源得到充分的利用和共享。因此，该系统的投入使用，真正实现了直管房管理的“信息资源化、传输网络化”，必然会极大地提高直管房管理的现代化水平。 4.3系统功能目标

“直管房管理系统”实际是对资产、承租人、事务进行管理，三个方面的管理及相对各有各的性，但他们中间的关联性却又显得非常紧密，处理好这三者的管理，使之能够的运用各自的信息，又能够在系统中互相对信息进行共享。 4.4系统总体结构

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直管房管理系统

4.5系统性能目标

系统安全性 应用安全性 灵活性

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4.6系统平台及开发环境

4.6.1网络环境 4.6.2硬件环境 4.6.3软件环境

5、系统设计

5.1设计原则与技术路线 5.2系统架构设计 5.3处理流程设计 5.4系统模块设计 5.5数据库设计

6、系统测试及质量保证

6.1测试方案 6.2项目质量控制方案

7、项目实施建设及项目建设计划

7.1项目组织机构 7.2项目管理内容和范围 7.3数据采集流程安排及要求 7.4实施步骤和任务 7.5工程进度计划 7.6项目验收标准方案

8、技术培训及售后服务

8.1售后服务承诺

 本公司提供一年的系统免费维护服务，维护期自系统工程竣工验收双方签字之日起计

算，维护费用计入总价。不可预见的灾难性破坏，损坏及被盗，不在免费维护范围内。  系统开发完毕交付使用后，试运行期为一个月，如试运行期系统运行正常，达到用户要

求，则双方在试运行期后五个工作日内组织验收。在系统试运行期共1个月内，本公司将对系统的用户进行免费的培训，确保系统用户能够正确熟练地使用系统。

 故障报修的响应时间：每天8:00～18:00期间为4小时，其余期间为16小时，紧急情

况响应时间为2小时。

 维护服务方式均为本公司上门免费维护，即由本公司派员到用户使用现场维修，由此产

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生的一切费用均由本联合体承担。

 对因国家法律、等的调整，需要对系统作较大的修改或升级的，本联合体承诺在接

到服务请求后一个工作日内响应，并在三个工作日内提出系统修改或升级方案以及相应的费用。 8.2售后服务体系

8.2.1服务内容及范围 8.3培训承诺 8.4培训方案

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