房地产市场分析的三个维度—宏观、中观、微观三维度分析方法

维普资讯 http://www.cqvip.com 房地产市场分折的兰个维度　宏观、中观、微观三维度分析方法　周建成华东师范大学商学院　一、房地产市场分析需要新范式　式，才能够用特定的研究方法和研究手段去认识、分　前不久，有学者严厉批评中国经济学界在房地产　析和整理他们所搜集的信息资料，这些信息资料才能　真正成为对研究者有用的信息。其次，只有在一个研　究范式的指导下，用一套规范的方式和方法去研究所　搜集的信息资料，才能形成对不同现象相互统一、协　调一致的理论解释体系，而不至于出现指标口径以及　指标意义认识上“众说纷纭”的“混乱”。再次，范式使　研究方面缺乏建树，认为房地产研究存在“贫乏症”。　笔者认为：房地产研究“贫乏症”的根源在于内部而非　外部。就房地产研究内部而言，其“贫乏症”也不仅仅　是概念混乱、指标误读以及逻辑矛盾，这些“低级错　误”仅仅是更深层次矛盾的具体表现而己。房地产研　究“贫乏症”的根源在于其缺乏一个借以构建整个房　地产经济学体系的研究范式。　“范式”是库恩（Ｔｈｏｍａ　Ｓ　Ｋｕｈｎ）科学方法论的中　心范畴，其含义大致为，一套公认的信念、标准、思想　研究者在基本理念和基本方法上取得一致，这样，持　有同一范式的研究者之间就可以免去对于基本概念、　基本理论的争论，使研究能够更集中在深入具体的问　题上，而不至于出现房地产研究长时间地停留在基本　方法、统率知觉的条理化规则等，或者说是研究者对　研究领域事实的内容、结构的一个基本判断，以及由　概念的争论上。最后，范式还为研究者所研究的领域　指出方向，它说明在这一领域中什么是最为重要的问　题，什么是迫切需要解决的问题，这就为房地产研究　这一基本判断所决定的研究思路、研究方法、工作模　式等。这种判断不是一种猜测性的，而是一种结论性　的判断。因而，它成为对这一领域研究工作的一个基　确定了研究方向。总而言之，正如库恩所言，“有了一　种范式，有了范式所容许的那种更深奥的研究，这是　本指导，规定着某一领域中应该研究什么问题，采用　什么方法。　任何一个科学部门达到成熟的标志。”当前房地产研　究的“贫乏症”根源于研究范式的缺乏，因而根治“贫　乏症”的出路便是构建一种适应房地产分析的研究范　式。　范式在科学研究中，尤其是在一个学科的形成与　发展中起着至关重要的作用。首先，范式为研究者在　某一领域进行研究提供了一个基础。如果没有一种范　式，研究者的认识就只能停留在搜集资料的层次。这　二、房地产市场三维度分析方法——房地产市　场分析的一种经典范式　在市场经济条件下，房地产经济研究主要集中于　对房地产市场的研究，而三维度分析法是房地产市场　分析的经典范式。三维度分析法是根据研究层次的不　同，从宏观、中观、微观三个层面对房地产市场进行分　样，即使研究者搜集积累了大量关于房地产的信息资　料，研究者对这些资料所反映的信息仍然一无所知，　这就是被一些人批评的“浅陋’，和“不学无术”。而这种　“浅陋”与“不学无术”绝不应该完全归因于研究者的　学术道德或知识水平，而主要地应该归因于房地产研　析。宏观、中观、微观分析方法是经济学研究的基本方　法，因为获得了绝大多数经济学家的认可而处于“经　究范式的缺失。只有研究者具有了一种房地产研究范　２　０期２５　ｓ２２期　维普资讯 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典范式”的地位。房地产市场三维度分析方法正是在　这种经典范式的基础之上，结合房地产的独有特性，　段定位之后，某地区房地产业是否能够健康发展，关　键取决于微观经济主体、主要是房地产企业是否具有　竞争力。　三、房地产市场宏观分析——产业定位　房地产市场宏观分析是指房地产业在某地区的　产业定位分析。产业定位隶属于发展战略，是发展战　略的重要组成部分。发展战略是指某地区——大到一　构建出的房地产市场分析的基本方法。三维度分析是　从三个向度、三个层次对房地产市场进行分析，包含　宏观分析、中观分析与微观分析三个部分。　宏观分析关注产业定位，即分析某地区——一　国、一省、一市或一个区（县）的所有产业中，房地产业　的地位和作用。更确切地说，宏观分析是站在整个房　地产业的高度，通过分析某地区的比较优势、要素禀　赋以及房地产业与其它产业的关系，来确定整个房地　产业在该地区国民经济中的地位和作用。宏观分析无　论对于政府还是房地产企业都具有至关重要的地位。　对于政府来说，宏观分析的失误将导致其制定错误的　发展战略；对于企业来说，宏观分析的失误将导致其　个国家，小到一个区（县）整体的经济发展战略，它主　要探讨在某地区经济发展过程中，政府选定的发展目　标，以及为了达到该目标，政府所执行的一系列配套　政策和制度安排。如果没有一定的战略目标，政府就　无法协调各个部门的政策、推动社会制度向一定方向　变革；如果没有一系列配套政策和制度安排，战略目　标就无从实现。所以，战略目标以及与其相适应的配　进入缺乏竞争力的产业。　中观分析关注市场定位，即对房地产业内部各个　细分市场或产业区段进行分析，以确定某地区在整个　房地产市场中适合发展的细分市场或产业区段。中观　分析以宏观分析为前提，如果宏观分析确定房地产业　在某地区根本没有发展空间，那么研究者就无需再对　其进行中观分析和微观分析。相反，如果宏观分析的　套政策和制度安排三位一体构成了完整的发展战略。　在战略目标、配套政策以及制度安排三者中，战　略目标处于核心地位，因为它决定着政策的选择与制　度的安排。战略目标主要是以某地区国民经济的发展　为视角，通过对各个产业的比较来确定该地区应该重　点发展的产业序列，亦即确定各个产业在该地区国民　经济发展过程中的地位和作用。可见，战略目标主要　体现为产业定位，房地产市场宏观分析即房地产业的　结果是房地产业在该地区具有重要的地位和作用，存　在一定的发展空间，那么接下来就必然要对其进行中　观分析，考察在庞大的房地产市场中，该地区具体适　合在哪一个细分的房地产市场或产业区段里寻求发　展。　定位是某地区产业定位的组成部分。那么，战略目标，　或者说发展战略是如何确定的呢？　林毅夫将正确的发展战略或者制定它的方式称　为内生发展战略。“内生”是指该种发展战略的形成根　源于该地区经济的内部结构，而非独立于该地区经济　的内部结构，由其他外生条件来决定。　由于内生发展战略的理论基础是比较优势理论，　所以它也被称为比较优势战略。而某地区的比较优势　微观分析关注市场竞争，是对微观经济主体、主　要是房地产企业进行分析，所以又被称为企业竞争分　析。微观分析以宏观分析和中观分析为前提，当宏观　分析完成产业定位，中观分析完成细分市场或产业区　２　．１０期２６总第ｓ２２期　维普资讯 http://www.cqvip.com 归根结底来自于该地区的要素禀赋。决策者根据要素　中各个细分市场或产业区段都适合在该地区发展。恰　禀赋和比较优势来确定某地区的发展战略，用以指导　恰相反，无论是基于理论分析还是基于客观现实，我　该地区的经济发展。经济的发展反过来又会改变该地　们发现没有一个地区能够适合所有房地产细分市场　区的要素禀赋，进而改变该地区的比较优势，引起新　的发展，任何地区都仅仅适合某一些细分市场的发　旧发展战略的更替，这便描述了一个地区发展战略形　展。与中观分析相比，宏观分析的失误将引起产业定　成以及变迁的动态过程。　位的偏差，产业定位的偏差必将影响当地经济的发　要素禀赋结构中最主要的三种要素是资本、劳动　展。与宏观分析的失误相比，中观分析的失误将引起　与自然资源。资本要素相对富裕的地区在生产资本密　市场定位的偏差，而这将引起政府和房地产企业支持　集型产品方面具有比较优势，所以在其发展战略中应　或进入没有发展空问的细分房地产市场。　该优先发展资本密集型产业。劳动相对富裕的地区在　中观分析即市场定位，市场定位即细分市场的选　生产劳动密集型产品方面具有比较优势，所以在其发　择，归根到底是对细分房地产的选择，或日产品定位。　展战略中应该优先发展劳动密集型产业。自然资源相　在庞大的房地产市场体系中，某地区选择了哪一种产　对富裕的地区在生产自然资源产品方面具有比较优　品进行生产，便意味着选择了围绕该类产品交易所形　势，所以在其发展战略中应该优先发展自然资源产　成的细分房地产市场。所以，市场定位与产品定位异　业。根据不断改变的要素禀赋和比较优势来确定的发　曲同工。　展战略往往能够指导当地经济取得成功，而违背要素　市场定位或产品定位同样要遵循比较优势原则。　禀赋和比较优势原则制定的发展战略会无一例外地　然而，由于房地产具有的独特属性，决定了比较优势　将当地经济引向失败。　原则在房地产市场的产品定位中表现出自己的独特　房地产市场宏观分析即产业定位分析隶属于发　性。对于其他商品而言，无论是劳动密集型商品、资金　展战略，是发展战略的组成部分。所以，宏观分析必然　密集型商品还是自然资源密集型商品，都可以根据其　遵循内生发展战略的分析路径，即建立在对某地区要　质量的不同划分为不同的细分市场。在每个细分市场　素禀赋、比较优势的分析之上。宏观分析一方面要考　中，商品是同质的，比较优势原则仅仅体现为商品价　察房地产业的产业特性，尤其要考察发展房地产业所　格的高低，某地区如果能够以较低的价格提供该种商　需要的要素禀赋结构；另一方面要研究被考察地区的　品，它便具有生产该种商品的优势，反之亦反之。但　要素禀赋结构是否与发展房地产业所需要的要素禀　是，房地产具有独特性，其独特性决定了房地产的价　赋结构相一致，若一致则房地产业在该地区将有发展　格根本不能作为体现比较优势的标准。作为不动产，　空间，反之亦反之。　房地产会因为其地理位置的不同而各个不同。哪怕是　房地产业既属于资金密集型产业，同时又属于自　同一栋楼房，每个房间都会因为其朝向、楼层的不同　然资源密集型产业，其产业特性决定了与其相适应的　而价格迥异。由于房地产的异质性，单纯价格不能体　要素禀赋结构必然是资金相对富裕与自然资源——　现某地区的比较优势，于是，性价比便成为替代价格　土地相对富裕相并存的格局，二者缺一不可。　的指标，用于衡量某地区在各个细分房地产市场上的　四、房地产市场中观分析——市场定位　比较优势。研究者可以根据性价比的高低来确定某地　中观分析关注市场定位，即某地区对房地产市场　区在各个细分房地产市场上的比较优势，进而完成该　中各细分市场或产业区段的选择。对于庞大的房地产　地区房地产业的市场定位。　市场体系而言，根据不同的划分标准可以将其划分为　“性价比”之“性”是指性能，“价”是指价格。对于　不同的细分市场或产业区段。例如，我们可以将房地　房地产消费者来说，房地产的性能主要体现为它给消　产市场划分为一级土地出让市场、二级房地产增量市　费者带来的效用；对于生产者而言，房地产的性能主　场、三级房地产存量市场；也可以将其划分为住宅房　要体现为它给生产者带来的收益。房地产的价格、性　地产市场、商铺房地产市场、写字楼房地产市场、工业　能会随着地理位置的不同而不同，因此，地理位置成　房地产市场；还可以将其划分为不同的产业区段，如　了影响房地产性价比的主要因素。以上海为例，城市　房地产研发区段、房地产开发区段、房地产流通区段、　形态及其功能布局正按照房地产性价比所决定的比　物业管理区段，如此等等，不一而足。当宏观分析认为　较优势原则来变迁。浦东的陆家嘴地区在金融地产细　某地区适合房地产业发展时，并不意味着房地产市场　分市场上的性价比较高，从而具有发展金融地产的比　２　０期２７　２２期　维普资讯 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较优势；静安、徐汇等中心城区在商业地产细分市场　其次，由房地产企业组织形式的特点派生出来的　上的性价比较高，从而具有发展商业地产的比较优　企业经营特点。在这里，房地产企业的组织形式主要　势；而宝山、嘉定、闵行在中低档住宅房地产市场上的　关注房地产企业的边界确定与变动问题。企业边界问　性价比较高，从而具有发展中低档住宅房地产的比较　题是市场交易与企业生产的划分问题，在其他条件不　优势。如此等等，不一而足。　变的情况下，二者具有此消彼长的替代关系。对于房　五、房地产市场微观分析——市场竞争　地产业来说，其生产经营的所有环节几乎都易于市场　成功的产业定位和市场定位并不必然带来当地　化。从土地交易、房地产开发、房地产策划、建筑安装、　房地产业的成功。因为在产业定位和市场定位之后，　房地产营销一直到物业管理各个环节都易于通过市　宏伟的发展蓝图归根结底要由市场的微观经济主体　场化方式来解决。房地产业的这一特点决定了房地产　即房地产企业来实践。企业是否具有竞争力以及竞争　企业较其他企业来说，企业边界具有更大的弹性，它　力的强弱直接关系到当地房地产业的发展战略是否　更突出地表现为是一个资源的整合者，于是对资源的　能够有效执行和全部实现。同时，对于产业定位和市　获得异常敏感。　场定位相似的若干地区，由于他们在相同的细分市场　最后，由房地产企业经营环境的特点派生出来的　上都具有比较优势，必然在这些细分市场上产生激烈　企业经营特点。由于房地产企业既是资金密集型产　的市场竞争，竞争的主体必然是各个地区的房地产企　业，又是自然资源密集型产业，所以它受到来自政府　业。所以，市场竞争也被称为企业竞争。房地产市场微　的政策法律和管理制度的影响很大。由于房地产企业　观分析关注房地产市场竞争，研究房地产企业的竞争　对经营环境异常敏感，所以非常重视并通过各种方式　之道。　影响相关法律法规的制定和变迁。　ｌｌｌ作为企业，房地产企业要遵循一般企业的运行模　参考文献　式和管理方法，还要遵循房地产企业自身独有的运行　ｌｌ　｜　ｌ１．徐颠庆．房地产与泡沫经济．机械工业出版社　模式和管理方法。房地产企业的经营特点表现在三个　２．张俊山．经济学方法论．南开大学出版社　方面，或者说其经营特点是由三方面因素派生而来，　３．Ｔ．Ｓ．库恩．科学革命的结构．上海科学技术出版社　他们分别是经营对象、组织形式和经营环境。　４．林毅夫．论经济发展战略．北京大学出版社　首先，由房地产企业经营对象的特点派生出来的　５．杰弗里・Ａ・凯弗斯罗纳德・Ｗ・琼斯．世界贸易与国际　企业经营特点。房地产企业的经营对象是房地产，房　收支（第九版）．中国人民大学出版社　地产作为不动产具有区域性、耐久性和价值量大等特　６．曹振良．房地产经济学通论．北京大学出版社　点。其不动性与区域性特点决定了房地产中介服务企　７．刘洪玉张红．房地产业与社会经济．清华大学出版社　业非常重要；其耐久性特点决定了物业管理企业必不　马志刚／责任编辑　可少；其价值量大的特点决定了房地产企业的运行格　外需要金融业的支持。　加。７．　。期２８　睇ｓ２２期