浅析建筑物区分共有权之专有使用权

浅析建筑物区分共有权之专有使用权

作者：孟冉

来源：《法制与社会》2011年第18期

摘要建筑物区分共有权制度是与百姓生活密切相关的物权法制度之一。在城镇化的大背景下，人们只注重专有部分的购买，却忽略共有部分的管理与使用。本文通过对建筑物区分共有权之专有使用权的理论探讨和实践分析，以期区分所有权人能够充分利用区分所有建筑物的共有部分，实现我国有限房产资源的最大化利用，以及促进我国相关法律制度的完善。 关键词建筑物区分所有权 区分共有权 专用使用权

作者简介：孟冉，沈阳师范大学法学院2010级法硕法学研究生。 中图分类号：D923.2 文献标识码：A 文章编号：1009-0592(2011)06-297-01

一、建筑物区分共有部分之专有使用权概况

建筑物区分所有权制度是中西方国家一项重要的民事法律制度。我国法学家陈华彬先生把建筑物区分所有权定义为“建筑物区分所有权是指区分所有人对建筑物的专有部分和共有部分所享有的专有权和共有权，以及基于建筑物的管理、维护和修缮等共同事务所产生的成员权的总称”。

建筑物区分共有权是建筑物区分所有权不可缺少的组成部分，并因其客体的广泛性及权利义务的复杂性成为物权法中最重要的区分所有权法律制度。建筑物区分共有权一般是指区分所有权人依法或依规约，对区分所有建筑物的共用部分所享有的占有、使用和收益的权利。不同于一般的共有权，区分共有权具有主体身份的复合性，客体范围的广泛性，内容的复杂性以及权利变动的从属性。

在民法理论上，区分共有部分应由区分所有权人按其固有的性质和用途进行无份额的共同使用。然而在社会实践中，特定区分所有权人或特定第三人通过约定，在建筑物区分共有部分上行使专用使用权的现象，颇为常见。笔者认为，合法合理的专用使用权不仅值得肯定，还应积极鼓励。理由有两点：一方面，在住宅建筑物中具有当然共有性质的部分并不多，例如只有楼梯，楼道等基本的住宅结构无法约定为专用使用；另一方面，根据区分共有权客体的属性，虽不能为全体业主所用，但却有很大的商业价值。通过设定专用使用权，可以高效利用有限的房产资源。

二、区分共有部分专用使用权的法理思考及实务探究

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关于建筑物区分共有部分的专用使用权（以下简称“专用使用权”），我国理论界研究尚不成熟，立法中更是几近空白。但基于专用使用权的重大司法实践意义，笔者借鉴现有的理论研究成果，并结合我国司法实践进行探讨，以期对我国的建筑物区分所有权法律制度完善有所裨益。

下面我们首先了解一个案例：A房产开发公司在房屋受让合同中以格式条款的形式与房屋购买者约定，B小区内的地下车库为房产开发公司保留所有权。A公司后以高价将部分车库卖给小区外的居民，业主a以车库应为建筑物共有部分为由，要求房产公司给自己分配车库。后经双方和解，A公司以低价售给业主a小区路边开发的停车位一个。 （一）专用使用权的客体

关于专用使用权的客体，各国学说与立法均不一致。按照理论通说一般分为两种：一种是区分所有建筑物的共用部分，例如在地下室设停车场。但按照客体属性为业主生活所必需的共有部分不得设置专用使用权。另一种是在建筑物以外的空地，例如在楼下设专用停车场。上述案例中的小区地下车库由房产公司单独售卖的现象在我国房产买卖中十分普遍，此处为大家所疑惑的是小区地下车库的归属权问题，它是否属于区分所有权人的共用部分？按照我国《物权法》第74条的相关规定,规划用于停放汽车的车库应当首先满足业主的需要，当事人可通过出售、附赠或出租的方式约定车库的归属。也就是说A公司对地下车库享有所有权和有条件的处分权。然而，先不论上述案例中A公司违反了“首先满足业主的需要”的规定，A公司行为的合理性、合法性仍是值得商榷的。从法理的角度看，区分所有建筑物的地下车库是属于专有部分还是在共有的地基上设定的專用使用权，各国学者分歧很大。我国部分学者认为地下车库具有构造上的性与利用上的性，应与上面的楼层分开而成为单独所有权的客体。而日本学界认为以共用部分专用使用权确认地下车库的权属更为妥当。笔者认为，地下车库应确定为整幢楼的附属物，即为共用部分。而在建筑区划内单独开发的车库以及在建筑物一层开发的式车库可视为能够设立专有权的建筑物。因为对于以上两种车库开发商投入了较大的开发成本，且在实践中与商品住宅楼的成本不容易混淆，防止了开发商零成本的谋取暴利。 （二）专用使用权的主体

关于专用使用权的主体，理论与实务界观点较为一致，认为专用使用权主体既可以是区分所有权人也可以是特定第三人。上述案例中，业主a就可以是停车位专用使用权的主体，但是依据我国《物权法》第74条、80条之相关规定，对于占用公用道路的停车位，A公司无权处分，而a作为小区的业主之一，对于该停车位与其他业主享有共有权。在我国立法中虽未有关于专用使用权的明文规定，但在实践中，全体业主委托物业服务公司管理占用公用道路的停车位，物业公司留取必要的管理费后，收益交给全体业主进行分配。这种现象实质上就是在停车位上设立债权性质的专用使用权，可见业主a可以通过这种方式取得停车位的专用使用权。而特定第三人作为专用使用权主体的情形比较常见，包括特定第三人购买占用公用道路的停车位的情况，又比如，在屋顶设置广告塔，在外墙悬挂霓虹招牌等。当然，这个特定第三人主体既可以是自然人也可以是法人和其他组织。

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参考文献：

[1]陈华彬．现代建筑物区分所有权制度研究．法律出版社．1995． [2]王淼．浅议建筑物区分所有权之共有权．中国商界．2008(8)． [3]王利明．民法．中国人民大学出版社．2006．

[4]温丰文．论区分所有建筑物共用部分之专用使用权．法令月刊．第46卷．第6期． [5]侯金刚．论建筑物区分所有权之共有权．中国大学2007年优秀硕士论文．