开发商业用房应该怎样缴纳土地增值税

(⼀)资料

某房产开发公司是集体企业，专门从事普通住宅商品房开发，⼏年来有关⽣产经营情况在缴纳⼟地增值税上与税务机关存在分歧。经查阅有关账证，获得如下资料：

1.1993年9⽉9⽇，房产公司与经纬机械⼚签订房产转让合同，合同规定，房产公司以分期收款⽅式将“幢住宅楼卖给经纬机械⼚作为集体职⼯宿舍，总售价2400万元，货款于1994～1996年末分3次付清，每年800万元。该住宅楼当时取得⼟地使⽤权⽀付的费⽤为300万元，开发成本为1000万元。

2.1999年10⽉3⽇，转让1992年已签订开发合同，并投⼊资⾦建成的⼀栋房屋，转让收⼊为1050万元(房价中含为当地政府代收的各种费⽤50万元)，⽀付的⼟地使⽤权价款100万元，房地产开发成本300万元，房地产开发费⽤100万元，财务费⽤中的利息⽀出⽆法分项⽬分摊，且⽆⾦融机构的证明。

3.2000年3⽉2⽇，出售普通住宅⽤房⼀幢，总收⼊为1800万元。该房屋⽀付⼟地出让⾦200万元，房地产开发成本为900万元，利息⽀出为100万元，其中40万元为罚息(不能按收⼊项⽬准确分摊)。

(⼆)要求

请根据以上资料，逐项分析并计算该企业应纳的⼟地增值税(城建税税率为7%，印花税税率为0.5‰，教育费附加征收率为3%，当地省级⼈民政府规定允许扣除的房地产开发费⽤为10%)。

(三)解答

1.税法规定，对1994年1⽉1⽇以前签订的房地产转让合同，不论其房地产在何时转让，均免征⼟地增值税。因此，出售这幢房屋在1994年、1995年、1996年收取价款时均不予计征⼟地增值税。

2.税法规定，1994年1⽉1⽇以前签订房地产开发合同或已⽴项，并已按规定投⼊资⾦进⾏开发，其在1994年1⽉1⽇以后5年内⾸次转让房地产的，免征⼟地增值税。由于该房产在1999年转让，已超过规定的免税期限，因此应依法缴纳⼟地增值税。计算过程如下：

(1)允许扣除的房地产开发费⽤=(100+300)×10%=40(万元)(2)允许扣除的税⾦=1050×5%×(1+7%+3%)=57.75(万元)(3)从事房产开发加计扣除=(100+300)×20%=80(万元)

这⾥应当注意，对从事房产开发的企业，转让没有开发的⼟地不得享受20%的加计扣除。(4)允许扣除项⽬⾦额合计=100+300+50+40+57.75+80=627.75(万元)(5)增值额=1050-627.75=422.25(万元)(6)增值率=422.25÷627.75×100%=67%

(7)应纳税额=422.25×40%-627.75×5%=137.51(万元)3.确定转让房地产的收⼊为1800万元确定转让房地产的扣除项⽬⾦额：(1)取得⼟地使⽤权所⽀付的⾦额为200万元(2)房地产开发成本为900万元

(3)房地产开发费⽤=(200+900)×10%=110(万元)

(4)从事房地产开发加计扣除允许=(200+900)×20%=220(万元)(5)允许扣除的税费合计=1800×5%×(1+7%+3%)=99(万元)(6)允许扣除项⽬⾦额合计=200×900×110×220×99=1529(万元)(7)增值额=1800-1529=271(万元)(8)增值率=271÷1529×100%=17.8%<20%

该公司开发普通标准住宅且增值额未超过扣除项⽬⾦额的20%，按规定免征⼟地增值税。解题指导：

(1)如果房价中含有为政府代收的各项费⽤，则可作为转让房地产所取得的收⼊计征⼟地增值税(和营业税)。相应地，在计算扣除项⽬⾦额时，代收费⽤可以扣除，但不得作为加计20%扣除的基数。

(2)由于房地产开发企业在转让房地产时缴纳的印花税已列⼊管理费⽤，故印花税不再单独扣除。

(3)应注意⼟地增值税征免范围的划分。从1999年8⽉1⽇起，对居民个⼈拥有的普通住宅，在其转让时暂免征收⼟地增值税。