链家房屋经纪人培训手册修改

第一章 链家房屋经纪人培训手册修改

过户流程：

1. 交易所优待性住房审批（商品房、交易房除外） 2. 查档 3. 复印

4. 交契税个人所得税 5. 二手房资金监管 6. 取号到窗口办理过户手续 7. 缴纳交易费工本费 8. 带买卖双方到银行打余款

9. 过户完成买卖双方资金监管协议书各留一份

10. 十五天后双方同时到，卖方取资金监管的钱，买方拿房产证，过户完成

1-1 通过房产证确认交易房产的实际情形

1交易 ○

2继承 交易卖方需交20%‘继承与赠与税’ ○

3福利 房改集资经济适用 以房产证发证日期，满三年才能上市交易 ○

危改房 解危解困房 一套上市满三年就要补差才能上市交易 补差价（评估方法）：（指导价*面积*楼层系数-原房款价）*80% 一次税都没交卖方按评估价交8.55%税 买方再正常交税

1-2 看房产证内的具体信息

看产权证号、共有人、房屋是否贷款、什么时刻贷款的、是否持有他项权证、是否有还清贷款（注：只有贷款还清之后此房产才能进行交易）

他项权证：是专门贷款人持有的。（假如房产要交易，必须带银行还款通知及他项权证到房产交易中心进行注销，之后才能进行交易。）

2-1 房屋档案查询

确定

1房屋有无抵押 ○

2贷款是否还清 ○

3户主姓名是否与身份证一致 ○

4房屋确切建筑年代 ○

5确定2000年后的房屋是否有交过修理基金 ○

修理基金=面积*50元

6福利房与非福利房（是否具有2套福利房） ○

问题：假如具有两套福利房，在交易福利房是需补交差价 补差价=现在评估价—当年房价 补差总额=补差价+税

特例补充：夫妻双方共有福利房，如有一方不在人世了，如何处理。（一套是先继承再

补差。继承房改，析产一样。两套是先补差再继承。总变，以为准）析产、继承、换证、遗失交易时按之前发证日期

3-1 房价评估 交税 过户费

首次购房 90平米以下 契税 1% 个人所得税 1% 税 90-140平米 契税1.5% 个人所得税 1% 二次购房 契税3 % 个税1 %

营业税 5.6% 印花税 5元 每平方6元交易费 80工本费（管委会90）

备注：140平米以上不给开首次，140平米以内不满5年交全额营业税，140平米

以上不满5年交全额营业税，满5年交差额营业税。

4-1 资金监管

资金监管是房产交易中心与中国银行联合制定的一个行为，为保证买方和卖方不发生资金纠纷。按税票监管。 5-1 摸号业务办理 需携带手续

卖方：身份证、户口本、结婚证/离婚证/身证明、房产证、修理基金票

买方：身份证、户口本、结婚证/离婚证/身证明、房款（必须带银行卡）、首次证明 6-1 银行转帐

15天后各自带身份证、资金监管协议书到房产交易中心。买方取房产证，卖方取监管资

金

7-1 签订买卖合同 8-1 缴纳过户

9-1 双方留存资金监管协议

第二章 税费运算

楼层系数

2 3 4 5 6 7

石河子市一般住房交易基准价 房屋坐落位置（小区） 40（天富名城）、41（阳光丽景）、50（东方花园）、58、59小区、高层 1、12（幸福路南）、13、23、24、39、48小区（东苑夏威夷）、51、香格里拉小区 2、3、14、22（幸福路南）、25、金城花园、翠微园、东明新村、32、33、39伯爵、48小区（玫瑰园）、56、57小区 4、6（东区）、11、12（幸福路北）15、16、17、20、21、22（幸福路北）、26、30、34、翠园新村、42、63、小区 5、6（西区）、7、8、29、37、38工1、工2、工3、棉纺厂区、毛纺厂区、西公园区 农科院内、蔬菜批发市场、化工厂区、龙泉小区、各小区砖结构平房 1、高层系数：高层住宅的7层以下按一类房取值、7层以上（含7层）每层加30元/平方米。 2、计税价=基准价×楼层系数×折旧率×面积×税率 1200 1600 1800 2000 2200 交易基准价（元/平方米） 2600 一层 1.1 1.1 1.1 1.12 二层 0.9 1.15 1.15 1.15 三层 0.75 1.05 1.13 1.15 1.15 四层 0.7 0.93 五层 0.67 六层 七层 1.12~1.2 1.16 1.2 1.16 1.02~1.0 0.9~0.87 0.65~0.62 1.05 0.96 0.86 0.62

门面房交税：评估价*9%=税（差不多算法，与实际有出入） 门面房交税必须评估。

第三章 贷款知识

贷款流程：

1. 收集客户提交资料 2. 带资料去银行初步审核 3. 评估房屋价值

4. 带买卖双方至银行签字提交贷款 5. 贷款批下后过户

6. 通知买卖双方约定时刻过户

7. 买方到银行取贷款抵押合同至交易所办理抵押 8. 查档 9. 复印

10. 取号到窗口办理抵押业务，买方留存受理通知单 11. 七个工作日后交易所取房产证和他项权证 12. 他项权证送银行等放款

1.哪些人能办理贷款 ○

对象：工作稳固，有固定收入，有一定的还贷能力。 ○2.二手房抵押贷款能贷多少 决定因素：1.评估公司评估房价

2.银行评估贷款人还款能力的大小 3.贷款人月均收入 4.房龄

○3.贷款利率是多少 查贷款利息运算表

○4.贷款花费是多少：评估费 工本费 置物保管费 保险费 贷款佣金 1%

邮储银行贷款需提交资料 卖方需提交资料：

1. 夫妻双方身份证正反面复印件

2. 夫妻双方户口本复印件（包括户口本首页复印件） 3. 结婚证复印件（离婚证复印件或单身证明） 4. 房产证正副本正反面复印件 5. 百花村邮局开户折子复印件 备注：以上复印件全部一式两份。

买方需提交资料：

1.夫妻双方身份证正反面复印件

2.夫妻双方户口本复印件（包括户口本首页复印件） 3.结婚证复印件（离婚证复印件或单身证明）

4.有工作单位的提供收入证明，个体提供营业执照税务登记

5.银行柜台打印半年银行流水并盖章（外地户口需打印一年，个体需打印一年）

6.大专以上学历需提供毕业证复印件 7.售房合同、定金收据复印件 8. 百花村邮局开户折子复印件

备注：如买方是石河子以外户口，还需提供派出所、居委会、事处出据的三年以上长期居住证明，一年以上社保证明。以上复印件全部一式两份。

中国银行贷款需提交资料： 卖方需提交资料：

1． 夫妻双方身份证正反面复印件

2． 夫妻双方户口本复印件（包括户口本首页复印件）

贷款额度 3． 结婚证复印件（离婚证复印件或单身证明） 4． 房产证正副本正反面复印件 5． 中行卡复印件

买方需提交资料：

1.夫妻双方身份证正反面复印件

2.夫妻双方户口本复印件（包括户口本首页复印件） 3.结婚证复印件（离婚证复印件或单身证明）

4. 有工作单位的提供收入证明，个体提供营业执照税务登记，土地承包的提供当年的土地承包合同。

5.银行柜台打印半年银行流水并盖章（外地户口、个体及土地承包的需打印一年） 备注：如买方是外地户口，还需提供缴纳一年以上社保的社保证明。

中国银行 工商银行 邮政储蓄 公积金

二手房贷款评估价60%（五六楼50%），抵押贷款评估价50% 二手房贷款评估价70%，抵押贷款评估价60% 二手房贷款评估价60%，抵押贷款评估价60% 全款付完后按税票和评估报告价格贷60%

小区评估价格表 小区 市区房 学区房 开发区房 一楼 3500 3800 二楼 3300 3500 三楼 3000 3300 3000 四楼 2800 3000 五楼 2400 2500 六楼 2000 2200 3500-3800 3500 2800-3000 2500-2800 2200 高层价格3600-4500，差不多价格仅供参考，价格可适当调整。 依照房子建成年代、周边环境和房屋具体情形定评估价格。

贷款要求及缴费情形 中国银行 建房年代1998年以后房可贷，有工作单位的开收入证明（一年以上可贷），个体有营业执照税务登记（一年以上可贷），土地承包的提供土地承包合同(75.5亩以上当年合同可贷)。评估费（不定），置物保管费500，合同工本费50，保险费不定。 建房年代1998年以后房可贷，有工作单位的开收入证明（一年以上可贷），个体有营业执照税务登记（一年以上可贷），土地承包的提供土地承包合同(当年合同可贷)。评估费（评估报告4‰），保险费不定。 建房年代1996年以后房可贷，有工作单位的开收入证明（两年年以上正规企事业单位可贷），个体有营业执照税务登记（一年以上可贷），土地承包的提供土地承包合同(十年以上长期有产权合同可贷)。评估费（100㎡以下200,100-150㎡300,150㎡以上400）. 工商银行 建设银行 邮政储蓄