ｘｐｌｏｒｅ『研析１行业视角 对建立房地产长效机制的思考 范坤宝 近 腱态势但是， ・些阶段、 ・些地方也曾出现过房地产ｒ 场大起火落 茁头，￣ｕ Ｊｘｌ险，为此中火高度重视，及时作出了建 房地产长效机制的 战略部署。下Ｉ 笔者就此 题淡儿点认 ， 大家共 探 一、深刻理解房地产长效机制的目标定位 “房子是用来住的、不是用来炒的”，这是建 房地产长效机制的 Ｕ标定位，简叫扼要的表述，Ｅｊ标明确，涵义深刻，ｕｒ以从３个方面理解： １． 足居住属． ？“房子是 来住的”，这是建立房地产长效机制 的出发点和归宿 住房用于居住，本来无可非议 然而．在市场经济条 件ｌ 住房作为一种特殊商品，也具有投资功能、ｆ是，住房就 时具 备居住和投资双重属性。正常情况下，居住属性应当是住房的基本属性， 占主体地位，而投资属性则是住房的从属或延伸属性一如果主次不分 或位置颠倒，就会引发房地产市场系统性ＪＸｌ险建 房地产长效机制， 就是要稳定干¨巩 住房的居住属性，并止住房的投资属性更好地服从 ∞嘲Ｊｕｎｅ ２０１７ 和服务于居住属性的发挥 ３．引导理性投资 商品房开发建设和住房 流通１｝Ｉ，房地产投资发挥着极其重要的作用，这 是房地产市场 ¨丁或缺的一个主要凶素。但是， 投机炒作所引发的非 性投资，严重损害了住房 居住功能的发挥，也危及经济发展和社会稳定。 要彻底解决住房“住”与“炒”的矛盾，关键在于 对房地产投资行为ＪＪｌ】以引导和规范，营造理性投 资的良好环境， ：｛．消除投机炒作 投机炒作是房地产市场大 起大落的直接原ｌ大ｌ “房子不是用来炒的”的定位， 表明了中央打击投机炒作房地产，规范房地产市 场的鲜明态度在房地产市场运行中，政府先后 采取了一系列ｉ忙４控措施，为稳定房地产市场发挥 ＿ｒ秋极作 ．但在某些时期的局部地方，房地产 ｌｉｆ场大起大落的现象屡有发生，究其原【大Ｊ主要是 短期措施多、长效机制弱 历史的经验教洲告诉 我们，要从源头上消除投机炒作房地产，必须建 立房地产长效机制 二、切实把握房地产长效机制的基本特性 房地产具有关联产业多、建设Ｊ吉ｊ期长、实物 价值高、使朋寿命久、 可移动性等特性，房地 产长效机制也必然具有自身特性，只有切实把握 这些特性，才能建立‘套科学有效的机制。 １．运行方式ｉＹ，Ｊ￣２，定性 房地产长效机制是融 行政与汁划、指导与服务、监督与服务于一体的 综合运行方式，其稳息Ｉ生源于房地产的诸多特性。 对于房地产管理不仅要体现即时成果，更要检验 未来有效性，是一个连续、长期的管理过程。它 要求运行体系内管 体制、制度规范、关键要素、 技术参数等具有卡｝ｊ对的稳定性。 ２．制度规范的系统性 房地产市场的制度规 ＺＨＥＪＩＡＮＧ ＲＥＡＬ ＥＳＴＡＴＥ 范，涉及土地、金融、财税、投资，以及城市规划、 人ｕ规模、社会保障、消费能力、经济发展等众 多方面，各个方面卡Ｈ互联系和制约，是一项复杂 的系统工程，单一、零散的制度难以驾驭房地产 人局。【大ｌ此，在建立房地产长效￣ＪＬＮＮ＇ｔ，首先要 进行各个层面的顶层设汁，构建合理、完整、系 统的制度框架。 ‘｛．关键要素的协调性 房地产长效＊ｄＬＮ是由 多项关键要素有机结合所形成的科学体系．各要 素之 Ｊ相巨关联、相互作Ｊ｛ｊ、相互影ｕ『ｕｊｌ关键要 素在体系内的集合运行，产生了房地产长效机制 的实际效果。凶此，关键要素的协 性是十分重 要的，它直接影响着房地产长效机制的有效程度 ４．技术参数的区域性，房地产的不可移动性， 城市经济社会发展水平和城Ｊ 规模的 ｌ—Ｊ，决定 ＿ｒ房地产市场管 技术参数各有差异 这儿年来， 【太Ｊ城施策的房地产市场管理方式，收到＿ｒ良好效 果。理沦和实践证明，房地产ｌｉ 场管理技术参数 的区域性特征是显而易见的以城『 为单位，研 究和洲算房地产市场管理技术参数，深化完善因 城施策，建立切合当地实际的房地产长效机制 三、精心设计房地产长效机制的关键要素 房地产长效机制是 众多要素构成的有机整 体，精心设汁关键要素的１人Ｊ容、标准和措施，是 建立房地产长效机制的实质性环节、 １．完善住宅供应体系。我国已经初步构建了 符合国情的住宅供应体系，但从长效性来看，需 要深化改革。一是深化土地供给侧结构性改革， 建 与人口增量和城市规模相适应的长期供地规 划，优化增量，盘活存萤；二是进一步明确住宅 供应方式，科学划分市场供应和政府保障的界限， 鼓励购买和租Ｊ｝｝ｊ商品房；三是创新政府保障机制， ｘｐｌｏｒｅ ｌ研析ｌ行业视角 －● ● 爪 物侏障 货币补ＩＪ！ｊｌｉＩＷ条土线． 化ｆ 支策 保 弹 人Ｉｊ｜ 量卡ｕ增 、ｌ１ 地ｆＪｔ Ｊ，｛￣量、衙．ＩＭ 七 和保障性住它的供应髓、 地 ：税、 贷规 ｆＩ】 “保障住”ｆｕ“管住 １．稳定 场长期预期淌 的恐慌情绪． ２． 化Ｉｉｉ场交 管 ’的 题 ，房地产Ｉｉ 场交易管 ｒ以人有作乃 七，采取州 空氍 交易成本等措拖，使符类 始终保持 个较低的水平；其次，采取 容易引发非 性购房，造成Ｉｉ 场大起火落 ｛ 定 －盯场长期预期，这是消除恐慌的有效办法 首允 要稳定制度预期，确保制 的迮续性、长效性 讪ｆ｝ｉ艟、 爿换使川、改博性兵卖等措施．搞活 流通．州刹余缺．捉－ 屋的使片】效率；第＝ ， 这些年来．Ｉ１４绕房地产ｌ 场宏观 控，符地先后 山台ｒ‘系列政策，住 定 ｍｔ发挥Ｊ 稳定Ｉｉ 济制约＿乖ｕ政策 制ｆＩＩ结合的措施， 炒房 ¨… 火代价，营造“逢炒必亏”的 Ｉ 例女Ｉｌ， 个家庭持有 ｌ ，Ｊ， 场的秋极作ＪＩｑ但一些地方｛ｉ￣＇，ｊｊｊｊ－地产州控政策， 执，Ｉｓｕ，Ｙ 过短．政策变化过人．应急成分过多， ｆ＝消赀行尢法把握，达 剑稳定预期的长期效粜 从长远胥．必须建立符合房地 ｆ＜：效饥制的制眨 体系． 淌 者吃上定心丸；．ｔＯｉｌ：要实 Ｉｉ 场 ＩｒＩ（Ｊ，－１‘以不征税；持彳『二 年之ｌ Ｊ、Ｊ免税 第二年起按毖本税率 晚；持有 ｛： ｆ武次类惟入１Ｉ Ｊｌ 住房的，其第三套住房火Ｉ 增ＪＪｕ Ｉ，ｄｔＨ 定，蚴共住房荇ｌ：；ｔＴ，ｌ 息公开的常态化，｝Ｊ：消赀打 道房地产ｌ盯场的过 、 ：｛．精确运川技术参数房地产管 技术参数， 卡ｕ将来，从而对 地产交易行为作出 房地产Ｉ｛ 场犬然 信息 对称性． 『耍 响房地产－ｉ 场ｎ，Ｊ 剐 力度．是确保 地产 场’ 急缝康发 的卜 披术工具 建、 地 ＶＩ：＂Ｊ＇－ｌ￣Ｉ断卜｝Ｉ于信息公ＪＦ程度 ：够，借饥操纵价恪的仃乃也 璎见小鲜．对此我们 当 划ｕ）之墩教ｊ川 （作者单位：湖州市房地产物业管理中心） 效ｆＪＵｆ，ｌｑ￣，选川ｔ哪 技术参数，参数值为多少． ｌ，Ｊ区间范ｌ刊仃多人，需要深入研究干ｕ精确测
