未满十八岁的小孩在外租房签的合同具有法律效力吗

未满18周岁的未成年人属于限制行为能力人，不能单独签订租房合同，未经监护人同意，合同无效。
但是，如果该未成年人已年满16周岁，以自己的收入为主要生活来源的，视为成年人，可以单独签订租房合同，所签合同有效。
如果有自己的合法收入则合同有法律效力，如果合同上签订了违约不退押金或者别的，需要履行合同内容。如果主要经济来源是父母给的，那么这份合同就是属于无效的。
没有成年不一定会导致和同失效，因为未成年不是导致合同失效的必然条件。
这个要看情况而定，我国有关的法律就有规定，如果未成年人签订了自己不能做到的合同，不在自己的行为承受范围之内的，那么这些合同就不算数。他们签订这些合同需要自己的法定监护人来代理。
首先我们必须要弄清楚，合同有没有效不是房东说了算，而是由你的监护人说了算。
如果一个未成年人租了房子之后没有能力支付房租，而需要由法定监护人来替未成年人偿还房租，这个时候就说明未成年人并不具备支付房租的能力。那么他与房东之间签订的合同也就是无效的。反过来，如果未成年人有能力偿还起房租，那么这个合同就是有效的。
如果未成年人有稳定的经济来源，那么就可以直接被认定为是有行为能力的人。未成年人当年满了16周岁之后，如果他每天的生活来源都是靠自己的收入来维持的，那么他就会被法律视为有完全行为能力的人。这也是我们国家法律法规对16岁之后就有了自己稳定收入的人的一种保护。
未成年人签订的合同是否有效，还需要视情况而定。
在一般的情况下，这个合同是不具有法律效益的，因为大多数未成年人都不具备稳定的收入。他们大多数人还是依赖于父母的帮助与支持。当然也有一些未成年人自力更生，凭借着自己的努力赚取收入。这个时候他们是去有能力偿还债务的。
法律依据
《中华人民共和国民法总则》
第十七条　十八周岁以上的自然人为成年人。不满十八周岁的自然人为未成年人。
第十八条　成年人为完全民事行为能力人，可以独立实施民事法律行为。
十六周岁以上的未成年人，以自己的劳动收入为主要生活来源的，视为完全民事行为能力人。
第十九条　八周岁以上的未成年人为限制民事行为能力人，实施民事法律行为由其法定代理人代理或者经其法定代理人同意、追认，但是可以独立实施纯获利益的民事法律行为或者与其年龄、智力相适应的民事法律行为。