法律分析:
房子需要登记才能发生效力。房产属于不动产,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力。所以其中办理了不动产登记的房产才有效,如果双方都未登记,买卖合同都是有效的,但是房产会是无效的。
法律依据:
《中华人民共和国民法典》 第二百零九条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但是法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源,所有权可以不登记。
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