设备设施管理手册

第一章 设备设施通用管理制度

一、设备设施安全管理

1、工程部（设备设施管理部门）应建立健全《设备台帐》。

2、设备管理以安全、正常、经济运行为标准，设备的操作、保养、维修由工程部（设备设施管理部门）转业技术人员实施；相关专业人员必须具备相应的资质、上岗证。

3、智能控制、消防、电梯、供水设备管理试行24小时值班制度；为经主管部门领导许可，非值班人员一律不得进入值班室及设备运行间。

4、设备运行、维修、保养必须严格按照相关操作规程进行，并做好相应的安全措施和技术措施，谨防事故发生。

5、设备管理、运行、维修人员应全面了解和掌握设备运行规律，贯彻“预防为主”方针，防止安全事故发生。

6、值班室、设备运行间应按规范要求，配备合格的消防器材及相关警示标志。

7、值班室、设备运行间等工作场地，严禁吸烟。

8、值班室、设备运行间等工作场地、设备及附属设施应始终保持清洁卫生，严禁堆放杂物及搭晾衣物。

9、设备运行间应保持通风、照明良好，应急灯始终完好，门窗开启灵活五破损，并有防鼠、防蛇、防小动物进入的相关措施。

10、每年年底前，工程部（设备设施管理部门）对所管物业项目的设备设施维护保养情况进行一次拉网式大检查，对检查中发现的问题制订下一年《年度设备设施保养计划》、《年度设备设施大中修计划》。

二、设备设施检查管理

1、每季度（或每月），工程部经理组织专业人员对年度计划落实情况进行监督检查，发现问题及时督促整改，并填写《季度/月度设备设施检查记录》。

2、每天（或每周），由设备专业主管人员对所管辖设备的运行状况进行全面检查，发现异常或事故隐患时及时排除，重大问题及时向工程部（设备设施主管部门）、管理处主任汇报；同时应按要求如实填写相关设备日检记录。

3、设备责任人必须保证设备安全运行，每天对设备安全状况、线路、零部件等进行巡视检查，发现鼓掌隐患及时排除，确保安全。

三、设备设施值班管理

1、值班人员必须坚守岗位，不得擅自离岗，不得干与工作无关的事宜。 2、严格按照操作规程及岗位职责要求，进行巡视检查，准点操录各设备运行数据，认真填写《设备运行记录》、《交接班记录》。

3、密切监控设备运行情况，发现事故隐患后及时处理。当班人员无法处理时，应及时报告上一级主管协调处理。

4、交接班规程

（1）值班人员按统一安排的班次值班，不得迟到、早退、无故缺勤，不能私自调班、顶班。因故不值班时，必须提前办理请假手续，返回后及时销假。 （2）交班时，交班人员必须20分钟作好交班准备。

（3）接班时，接班人员必须提前15分钟到达值班岗位准备接班。

（4）交接班时主要在做好“五交”--交安全、交纪录、交工具、交场地卫生、交设备运行状态”。交班后，双方在交接班记录上签字确认。` （5）下列情况下不得交接班：

① 没有完全达到“五交”规范要求时。 ② 接班人未到岗，交班人不准下班。

③ 接班人员有酒醉现象或其他神志不清情况而未找到顶班人时。

④ 交接过程中发生故障，应停止交接，有交班人负责处理事故。接班人协助。

四、设备设施维修保养管理

1、各物业公司一律不许自行对高压供电设备进行维修保养，如遇此类设备出现故障，应报请专业供电主管部门处理。

2、各物业公司所有特种设备设施（如空调、电梯、锅炉、压力容器、压力管道、起重机械消防系统、安防系统机械维修检查等）一律实行外委维护保养。对于外委项目维保，工程部应指派专人监督维修保养质量；每次外委项目实施作业前，外委单位应先到工程部办理进场作业手续方可到设备安装地点进行作业。

3、维修

（1）检查中如发现设备设施存在隐患或性能恶变，维修主管应提前备好相关备件，预订维修时间实施作业。

（2）如在预定维修时间施工影响业户正常生活，则需报经管理处主任同意后方可实施，并提前告知辖区内业户。

（3）维修主管应督导维修人员按时作业。

（4）施工前，维修人员应备好工具及备件，提前携至作业现场。

（5）维修完毕后，工程部应就维修情况进行检查，填写《设备设施维修记

录》。

4、保养

（1）实施保养计划前，各维修班长应制订材料采购并报批，提前组织维修保养材料。

（2）正式施工前，维修人员应准备好操作工具、协调相关部门创造保养条件，提前携至作业现场；施工时，应先按安全要求悬挂警示牌，做好安全防护措施，要求相关人员做好配合。

（3）保养完毕后，保养人员应如实填写《设备设施保养记录》 5、紧急事故处理

（1）接到紧急故障请求，工程部主管应迅速组织人力至故障现场抢修；重大故障，应同时向管理处主任、公司主管领导报告。 （2）到达现场后，工程部主管应查看现场、了解故障原因，制订抢修方案。 （3）实施抢修前，严格按照安全规范做好防护措施，并要求相关人员予以配合。

（4）维修时以不扩大故障及隐患为前提。无法确认故障原因时，切不可盲目乱动，应集中商议，找出最佳方案；如属特种设备，应请求有关单位配合支援，并按中华人民共和国国务院令（第373号）《特种设备安全监察条例》执行。

（5）故障处理完毕后，应做好事故起因分析，制订相应防范措施。

（6）每次紧急故障处理完毕后，工程部经理应如实填写出书面报告上报相关部门。

五、设备设施大中修、更新、改造管理

1、工程部（设备设施主管部门）根据设备使用状况提出设备中修、大修、更新、改造的实施方案，上报物业公司领导审核后，交友小区/大厦业主委员会审批（业主委员会应按规定向全体业主公示，征求意见）。

2、实施方案获得业主委员会批准后，按相关规定申请或续筹物业专项维修资金。

3、资金筹集到位后，工程部负责方案实施。

4、工程部竣工后，工程部组织相关人员进行验收确认，并按规定办理款项支付签字手续（按《西安市物业管理条例》规定，须由业主委员会全体成员签字）。

六、设备资料管理

1、物业验收交接应移交有关机电设备档案资料，包括设备产品合格证、施工图、接线图、试验报告、说明书等（弱电设备还应移交程序软件备份盘等），物业公司档案室专柜保管。

2、工程部（设备管理部门）建立设备运行档案柜，保存设备技术资料、设备台帐、设备运行管理 资料和维修资料等。机电设备档案主要包括：《设备台帐》、随机资料图册、《设备设施维修记录表》、《设备报废审批表》。

3、智能控制、消防、水电、电梯等设备的值班记录、巡视检查和保养记录，必须留有值班、巡检和维保人员的签名。

4、所有记录按月整理、装订成册，归档管理。对某些特种设备，应定期对设备管理记录内容进行分析，掌握设备运行情况。

5、借阅、查找设备管理记录应按规定办理登记手续，并及时归还。

第二章 变配电设备设施管理制度

一、供电系统管理规定

除严格执行设备设施通用管理制度外，还应执行以下规定：

1、建立健全变配电运行制度、电器维修制度，加强日常维护维修。 2、电器线路符合设计、施工技术要求。

3、停电、限电应提前24小时向使用该部分负荷的业主发出《停电通知》；对于突发性的停电事故应先了解停电原因，并向业主做出解释。

4、禁止乱拉、乱接供电线路，严禁超负荷用电；对临时施工工程、业主装修等要制订临时用电管理措施。

5、发生特殊情况（如短路、火灾、地震、水灾等）时，必须按规定及时切断电源，并采取相应措施。

6、按时检查配电室的温度、湿度是否达到安全标准。 7、做好配电房的防水、防鼠、防潮工作，堵塞漏洞。 8、值班员必须加强变配电设备设施日常巡视： （1）巡视要求

①变配电室值班电工每班巡视配电柜、电容柜不少于2次。

②变配电室值班电工应按规定的频次进行检查、巡视、监控，并做好相关记录。

③对于巡视中发现的问题，值班电工应及时采取整改措施加以解决。 （2）巡视内容

①变压器油位、油色是否正常，密封出是否漏油。

②变压器运行是否过载、超温（油浸湿变压器温度不得超过85%）。 ③有异常响声和气味。

④密切注意电压表、电流表、功率因数表的指示情况（功率因数补偿低于时，因及时调整），严禁变压器、开关超载运行。

⑤单相、三相电压是否在额定值的±10%范围内。

⑥各种接头是否有过热或烧伤痕迹。 ⑦防鼠设施是否完好。 ⑧接地线有无锈蚀或松动。

⑨各种表示牌、表示物是否完好。

⑩安全用具是否齐全，是否存放于规定位置。 （11）值班员应如实填写《交接班记录》、《配电室运行记录》。 （12）建立健全各类供电设备档案。

二、变配电设备设施操作规程

1、安全注意事项

(1)操作人员应严格按照规程操作，保证设备正常运行。

(2)作高压设备设施时，必须戴绝缘手套、穿绝缘鞋、棉布工作服、使用绝缘工作杆（或设备专用工具），站在高压绝缘垫上工作；绝缘安全工器具必须符合电力部门相关标准（参照《国家电网公司电力安全工作规程》。）

(3)在室内高压设备设施上工作，应在工作场地两侧及对面悬挂“止步，高压危险！”标示牌。

(4)操作低压设备设施时，必须穿绝缘鞋、戴线手套、避免正向面对操作设备。

(5)严禁操作带电高压设备。

(6)操作带电低压设备时，必须具备以下条件： ①有工作许可

②有监护人（必须2人以上工作）。

③所有工器具材料齐全（绝缘平口钳、斜口钳、尖嘴钳、螺丝刀、电工胶等）并符合安全要求。

(2)电流互感器不得开路，电压互感器不得短路，不得用摇表测量带电体的绝缘电阻。

(3)倒闸操作前，电梯应降至基站。 2、配电室安全保证措施 (1)组织保证措施

在电气设备上工作，保证安全的组织措施为： ①工作票制度

——在电气设备上工作，应填写用工作票或按命令执行：

——填用工作票的工作为：高压设备及线路上工作需全部分停电者；低压设备及线路上的工作需将高压设备停电或部分停电者；高压室内二次接线上的工作，需要将高压设备停电或做安全措施者。

——工作票签发或命令发布人（工作领导）所负的安全责任：工作的必须

性和安全性；工作票上所填安全措施是否正确完备；工作负责人和工作班人员是否适当和足够，精神状态是否良好。

——工作负责人（监护人）所负的安全责任：正确安全的组织工作；工作前应将工作责任、停电范围、安全措施和工作时间等详细向工作人员交代清楚，并结合实际进行安全思想教育；工作负责人应检查工作票所载安全措施是否正确、完备和值班员所做的安全措施是否符合现场实际条件。

——工作许可人（值班员）应负责检查工作票上所写各项安全措施是否完备及符合现场条件，并正确执行；负责检查停电设备有无突然来电的可能。 ②工作许可制度

施工人员在完成施工现场的安全措施后，还应：

——会同监护人到现场再次检查所做的安全措施，以手触试，证明检修设备确无电压。

——对监护人指明带电设备的位置和注意事项。 ——和监护人在工作票上分别签名。

完成上述手续后，施工人员方可开始工作；监护人、施工人员任何一方不得擅自变更安全措施，施工人员不得变更有关检修设备的运行接线方式。工作中如遇特殊情况需要变更时，应事先取得对方的同意。 ③工作监护制度

——施工人员经许可开始工作后，监护人应对施工人员的安全加以监护。监护人必须始终在工作现场，及时纠正违反安全的动作。

——工作期间，监护人因故必须离开工作地点时，应指定能胜任的人员临时代替，离开前应将工作现场交代清楚，并告知施工人员；原监护人返回工作地点时，也应履行同样的交代手续。

——监护人除担任监护工作外，不得兼做其他工作。监护人在全部停电时，可以参加施工作业。但在部分停电时，只有在安全措施可靠、人员集中在一个工作地点并不至误碰导电部分的情况下，方可参加施工。

——监护人如发现施工人员违反安全的规程、危及施工人员安全的情况，应及时提出改正意见，必要时可暂时停止工作，并立即报告上级领导。 ④工作间断、转移和终结制度

——工作间断时，工作班人员从工作现场撤出，所有安全措施保持不动，工作票仍由工作负责人保存；间断后继续工作，无需通过工作许可人，由工作负责人带领全班工作人员回到工作地点继续工作。 ——在未办理工作票终结手续以前，高压运行工不得将检修设备合闸送电。 ——在工作期间，若有紧急需要，值班员可在工作票未交回的情况下合闸送电，但应先将工作班全体人员离开工作地点的确认，通知工作负责人，在得

到工作负责人可以送电的答复后，并拆除临时遮拦、接地线和标示牌，恢复常设遮拦、清理现场后方可合闸送电。

——检修工作结束以前，若需将设备试加工作电压，可按下列条件进行：全体工作人员撤离工作地点；收回工作票，拆除临时遮拦、接地线和标示牌，恢复常设遮拦；工作负责人和值班员进行全面检查无误后，由值班员进行加压试验。

——工作班若需继续工作时，应重新履行工作许可手续。

——在同一电气连接部分用同一工作票依次在几个工作地点转移工作时，全部安全措施由值班员在开工前一次做完，不需要再办转移工作手续，但工作负责人在转移工作地点时，应向工作人员交待带电范围，安全措施和注意事项后方可开工。

——工作完毕后，工作班应清扫、整理现场。工作负责人应先周密检查，待全体工作人员撤离工作地点后，再向值班员讲清所修项目，发现的问题、试验的结果和存在的问题等。并与值班员共同检查设备状态，有无遗留物件，是否清洁等，然后在工作票上填明工作终结时间，经双方签名后，工作票方可终结。

——只有在同一停电系统的所有工作票结束，拆除所有接地线、临时遮拦和标示牌，恢复常设遮拦后，方可合闸送电，严禁自行停送电。 (1)技术保证措施

在全部停电或部分停电的电气设备上工作，必须完成下列措施： ①停电 ②验电

③装设接地线

④悬挂标示牌和装设遮拦。

上述措施由高压运行工执行。对于无经常值班人员的电气设备，由断开电源人执行，并应有监护人在场。

3、操作程序

(1)电力变压器停电操作程序：

①先关闭无功补偿器，并断开隔离开关。 ②依次断开各出线低压负荷开关。 ③断开低压侧进线总开关。 ④断开电力变压器温度控制器。 ⑤断开电力变压器高压侧开关。 ⑥验电。

⑦装设接地线。

⑧悬挂标示牌和装设遮拦。 (2)电力变压器送电操作程序 ①拆除标示牌、拆除遮拦。 ②拆除接地线。

③合上电力变压器高压侧开关。 ④合上电力变压器温度控制器。 ⑤合上低压侧进线总开关。

⑥依次合上各出线低压负荷开关。 ⑦合上隔离开关，打开无功补偿器。

⑧观察指示灯、电压、电流表工作是否正常。 (3)发电机送电操作程序

①确认油位、水位及蓄电瓶电压。

②关键部位注润滑油（保养时用此条应删除）。 ③闭合发电机控制电源。 ④启动发电机。

⑤闭合发电机出线总电源开关。 ⑥依次闭合各负荷开关。

⑦观察指示灯、电压、电流表工作是否正常。 (4)发电机停电操作程序：

①依次断开各出线低压负荷开关。 ②断开发电机出线总电源开关。 ③关闭发电机控制电源。 ④关闭发电机组

(5)低压配电柜停电操作程序： ①断开各支路开关。 ②断开总进线开关。 ③验电。

④悬挂接地线。

⑤在总电源开关处悬挂“有人工作，禁止合闸”标示牌。 (6)低压配电柜送电操作程序： ①拆除接地线。 ②拆除标示牌。

③合上总进线开关。 ④合上各支路开关。

⑤观察指示灯、电压、电流表工作是否正常。

(7)倒闸操作程序

1、倒闸操作必须根据值班负责人命令，受令人复诵无误后执行。发布命令应准确、清晰、使用正规操作术语和设备双重名称，即设备名称和编号。发令全过程和听令报告时都要做好记录。

2、倒闸操作由操作人填写操作票，每张操作票只能填写一个操作任务。 3、停电拉闸操作必须按照开关负荷侧刀闸、电源侧刀闸顺序依次操作，送电合闸的顺序与此相反；严禁带负荷拉倒闸。 4、下列项目应填写操作票内： (1)应拉、合的开关和刀闸。 (2)检查开关和刀闸。 (3)检查接地线是否拆除。 (4)检查负荷分配。

(5)切换保护回路和检验是否无电压。

5、操作票应用钢笔或签字笔填写，票面应清楚整洁，不得任意涂改。操作人员和监护人应分别对所填写的操作项目签字确认。

6、操作前应核对设备名称、编号和位置，操作中应认真执行监护复诵制。必须按操作顺序操行，每操作完一项，做一个记号“√”，全部操作完毕后进行复查。

7、倒闸操作必须由两人执行，其中一人对设备较为熟悉者作监护；特别重要和复杂的倒闸操作，由熟练的值班员操作，值班负责人或主管负责监护；严禁两人同时进行倒闸操作，以免发生事故。

8、操作中发生疑问时，不准擅自更改操作票，不准随意解除闭锁装置，应立即向值班负责人或主管报告，弄清楚后再进行操作。

9、在发生人身触电事故后，为解救触电人，可不经许可即行断开有关设备的电源，但事后必须立即报告上级。

10、操作票应先编号，按照编号顺序使用，作废的操作票应注明“作废”字样，已操作的要注明（或盖章）“已操作”字样，上述操作票保存三个月。

三、变配电设备设施保养规程

变配电设备设施每年至少保养1-2次。 1、高压开关柜保养规程 （1）高压开关柜保养规程

①在高压开关柜停电保养前24小时，以书面形式告知业主计划停送电起止时间。

②停电前做好一切准备工作（工具、安全措施、相关手续等）。

③由维修主管统一组织实施。 （2）保养程序

①实施电力变压器停电操作程序。 ②断开高压各分路开关。

③断开高压主进线开关，将进线开关置于冷备用状态（断开隔离刀闸或装置）。 ④保养项目：

——母线是否变形和损坏，有无放电现象。

——直流屏装置（电瓶、充放电装置、检测装置、报警装置等）是否正常。 ——紧固螺栓，紧固馈线缆。 ——避雷装置是否完好。 ——主触头是否完好。

——检查灭弧罩（室）是否烧黑和损坏。 ——清洁柜内灰尘。 ——合闸机构是否灵活。

——检查并紧固各线路端子、仪表接线。 ——检查柜内照明装置。 ——接地装置不宜超过4欧姆。

（3）以上项目保养完毕后，拆除安全装置，闭合负荷开关，逐级送电，并观察各分路供电是否正常。

（4）保养人员如实填写《设备设施保养记录》。 2、低压柜（控制柜）保养规程 （1）准备工作

①在配电柜停电保养前24小时，以书面形式告知业户计划停送电起止时间。

②停电前做好一切准备工作（工具、安全措施、相关手续等）。

③由维修主管统一组织实施。 （2）保养程序 ①实行分段保养。 ②保养项目：

——母线是否变形和损坏。 ——有无放电现象。

——紧固螺栓，紧固供馈主线缆。 ——主触头是否完好。

——检查灭弧罩（室）是否烧黑和损坏。 ——清洁柜内灰尘。 ——合闸机构是否灵活。 ——紧固各线路端子。 ——检查各仪表接线是否牢固。

——电容器接线及接地装置是否良好，检查电容器有无胀肚现象。 ——检查测量仪表、计量装置是否良好。

（3）以上项目保养完毕后，拆除安全装置，闭合负荷开关，逐级送电，并观察各分路供电是否正常。

（4）保养人员如实填写《设备设施保养记录》。

四、发电机使用管理规定

除严格执行设备设施通用管理制度外，还应执行以下规定：

1、发电机房应做好防水、防潮工作。 2、经常检查发电机的机油油位、冷却水水位是否符合发电机运行要求，储备适当油量以满足发电机满负荷运行（根据各项目情况自定最小满负荷运行时间）

3、发电机每月空载试运行1-2次，运行时间约15-20分钟；平时应将发电机置于“手动”状态（酒店等特种物业，按合同要求执行）。

4、发电机起动时，操作人员应检查启动条件（冷却水、机油、柴油、电瓶电压等）是否具备，启动送新风设备。发电机首次投运时，应做全面检查。

5、每次运行、保养完毕后，如实填写《发电机运行记录》和《设备设施保养记录》。

6、发现漏油、漏水现象应及时处理。 7、冬季发电机保养，冷却系统应加防冻液。

五、发电机组操作规程

1、启动前的准备

（1）全面检查柴油机各部分是否正常。 （2）检查水箱水位。 （3）检查机油油位。

（4）检查燃油是否充足，检查油箱开关及有无渗漏。 （5）检查蓄电池电压是否正常，蓄电池内液体是否足够。 2、启动及运行

（1）启动电机连续工作时间不宜超过10秒；如一次启动不成功，应于2分钟后再次做第二次启动，第三次无法启动应检查原因。

（2）试运行时，可用手动启动。

（3）启动后应调整数据（电压380-400V、频率50HZ）。 （4）运行期间应仔细巡视观察，并做好各项记录。 3、停机

确认市电正常后，方可进行“停机”操作。 （1）停机前应先依次断开发电机所供的负荷。 （2）空载运行5分钟后方可停机。 （3）停机后，将开关转至“手动”状态。

第三章 暖通设备设施管理制度

一、锅炉房管理制度

1、安全管理

除严格执行设备设施通用管理制度外，还应执行以下规定： （1）配备人数必须合乎相关规定。

（2）未经注册、登记、年检及存在缺陷的锅炉，不准投入运行。 （3）所有管道要涂有标志色，并标出介质流动方向；所有阀门应标出开闭方向、工作状态。

（4）应有防冻、防潮措施。 （5）保持通道畅通。 （6）排污设施无故障。

（7）锅炉房平面布置图、系统图、运行规程及安全操作规程等制度上墙。 （8）锅炉运行发生故障危及安全时，应立即停炉进行检修，必要时上报公司主管领导、上级主管部门；严禁设备故障运行。

2、运行规程

除严格执行设备设施通用管理制度外，还应执行以下规定：

（1）司炉工负责锅炉及附属设备的运行、定时巡检（每小时1次），按规定填写《燃气/燃油锅炉运行记录》。

（2）巡回检查路线（以天然气锅炉为例）：

锅炉本体及燃烧机→安全附件→管道阀门→风机房→循环泵房→水处理及除氧→补水、除氧泵→软水箱。

（3）巡检内容主要包括： ① ② ③ ④ 声。

⑤

锅炉外壳、前后烟门及人孔、手孔完整牢固、无破损。 锅炉及附机的控制操作系统是否正常。

压力、供回水温度、水位、排烟温度在规定范围内。 安全附件、保护装置和仪表灵敏可靠，无泄漏现象。

受压部件可见部位无鼓包、渗漏；炉内燃烧情况良好，无漏水漏气

⑥ ⑦ ⑧ ⑨ ⑩

管道、阀门无泄漏，阀门开启灵活。

燃烧器运转有无异常响声，风机运行是否正常。 循环泵运转正常，无异常现象。

锅炉房照明良好，道路通畅，消防设施、可燃气体报警装置正常。 软水箱储水充足。

11如有下列情况，司炉人员应增加巡检次数： ○

——设备存在某些暂时不影响安全运行的一般缺陷时。 ——新改装、长期停运或新检修后的设备投入运行时。 ——设备运行中发现可疑现象时。

（4）定期维修保养锅炉、燃烧器及附属设备。 3、操作规程 （1）运行前准备

①司炉工在操作运行前必须熟悉《自控装置说明书》和《锅炉运行说明书》。 ②天然气/油供给管道应达到标准压力，燃气/燃油系统无泄漏（如为燃油锅炉，应确保日用油箱油量充沛）。

③锅炉给水系统正常，软水水质达到标准、水位量达到规定值（热水锅炉应排尽空气），如实填写《锅炉房水处理记录》。

④锅炉运行控制柜是否能正常工作。 ⑤锅炉受压元件的检查：

——锅炉炉墙、安全附件、保护装置及仪表。 ——给水、回水、出水及供汽系统阀门管件。 ——天然气/油管道及阀门。 ⑥准备工作：

——调整阀门到启动状态。 ——向锅炉注水，达到规定数值。 ——开启循环泵。

——检查水箱水位达到满水位值。 ——系统检漏、排气，达到工作压力。 （2）正常运行

①循环泵运转正常后，合上锅炉电控箱电源，按下锅炉电控箱启动按钮，锅炉即进入自动点火程序，开始正常燃烧。

②司炉工根据工程部（设备设施主管部门）的动力高度命令调整锅炉出水温度（各物业公司根据各自实际情况确定高度令发布人、不同天气下出水温度）。

（3）关机停炉 ①

正常停炉

——将燃烧机负荷降为最低后按“停炉”按钮，燃烧器进行后吹扫状态，延时到自动停止。

——停炉后循环水泵继续运行，待水温降止50℃以下时，方可停泵。 ②

紧急停炉

——当出现紧急事故时，直接按“停炉”按钮，关闭天然气/油源，根据需要停止循环泵运行。

——当出现锅炉自动停炉时，根据报警情况检查系统，解决出现的问题后重新启动。

4、维护保养规程

（1）对于外委维护保养项目，工程部应派专检人员跟踪监督，确保维护保养结果。

（2）对于内部维护保养项目，由工程部主管组织各工种严格按照规范进行作业。

（3）大修项目，应报物业公司主管领导审核，业委会、上级主管部门审批后进行（锅炉本体大修需报质检部门备案）。

（4）大修项目，一般应安排在非供暖期进行；临时维修项目，应避开供

热时间进行，确保对用户的供热质量。

（5）锅炉大修后，应严格按照设计标准进行自检，报请质检部门进行检验，合格后方可运行。

（6）每次完成保养后，须填写《设备设施保养记录》。

（7）每年供暖前，应校验安全阀、压力表；供暖结束后，对锅炉、压力容器进行年检。

5、锅炉水质化验规程

（1）严格按照GB1576-2001《工业锅炉水质标准》的要求，做好水处理工作，保证锅炉无垢或薄垢（＜0、5毫米/年）运行。

（2）严格按运行操作规程进行水处理设备操作。

（3）水质检测规程及合格标准应严格按《热水锅炉水质标准》执行。 （4）水质化验工作每班应不少于两次；对于出现水质失效时，应及时通知司炉工，采取相应措施处理。

（5）水质化验人员必须经培训考核，获取质量技术监督局颁发的“锅炉水处理”操作证后方可操作。

（6）水质化验数据应如实填写《锅炉水质检验记录》，并妥善保管。 （7）化验仪器设备应定期进行定验和维护。 （8）工业锅炉水质标准（GB1576——2001）： 项目 悬浮物，㎎/L 总硬度，mmol/L PH值（25℃） 溶解氧，㎎/L 总碱度mmol/L 溶解固形物㎎/L 锅外化学处理 给水 ≤5 ≤ ≥7 ≤ —— —— 锅水 —— —— 10-12 —— 8-26 ＜5000 二、交换站管理制度

1． 安全管理

除严格执行设备设施通用管理制度外，还应执行以下规定： (1)配备人数必须合乎相关规定。

(2)未经注册、登记的特种设备及存在缺陷的交换设备，不准投入运行。 (3所有管道要涂有标志色，并标出介质流动方向；所有阀门应标出开闭方向、工作状态。

(4)应有防冻、防漏、防腐措施。 (5)保持通道畅通。 (6)排污设施无故障。

(7)交换站平面布置图、系统图、运行规程及安全操作规程等制度上墙。 (8)交换设备运行发生故障危及安全时，应停止运行、进行检修，必要时上报公司主管领导、上级主管部门；严禁设备违章运行。

(9)定期排放管道内的冷凝水。 2．

运行操作规程

(1)运行人员负责交换站内的设备运行，定时巡检（每小时1次），按规定填写《交换站运行记录》。

(2)运行人员必须严格执行开机、停机时间。做好开机前的准备工作，发现重大问题时及时报告工程部主管，待处理好后方可开机。

(3)运行前：认真检查交换器及各类附属设备，检查进出水阀门是否打开、安全阀是否正常、设定温度数值是否在要求范围内。

(4)送汽/送水程序：

①汽——水交换：确认循环水系统运行正常→检查冷凝水疏水阀、紧急泄水阀正常→启动紧急泄水阀→慢慢打开蒸汽阀→排净蒸汽管道内冷凝水→关闭紧急泄水阀→启动冷凝水疏水阀→徐徐向交换器送入蒸汽→检查设备运行

状况。

②水——水交换：确认二次循环水系统运行正常→打开一次回水阀门→打开一次供水阀门→检查设备运行状况。

运行人员根据工程部（设备设施主管部门）的动力调度命令调整供热水的温度（各物业公司根据各自实际情况确定高度令发布人、不同天气下出水温度）。

(5)停止运行：

①汽——水交换：缓慢关闭蒸汽阀门→循环水系统继续循环→水温降至50℃以下→关闭循环泵（如果系统长时间停运，应将系统循环水排净，防止设备冻裂）。

②水——水交换：关闭一次供水阀门→关闭一次回水阀门（如果系统长时间停运，可将系统循环水排净）。

(6)交接班应在下一班前10分钟内进行，并在运行记录上签字，详细记录当班问题和处理结果。 3．

维护保养规程

①遵照各类设备生产厂家使用说明书要求进行维护保养。 ②安全附件、压力容器按国家规定进行检验。 ③每次完成保养后，须填写《设备设施保养记录表》。

三、中央空调系统管理制度

1、安全管理

除严格执行设备设施通用管理制度外，还应执行以下规定： (1)配备人数必须合乎相关规定。

(2)所有管道要涂有标志色，并标出介质流动方向；所有阀门应标出开闭方向、工作状态。

(3)应有防冻、防漏、防腐措施。 (4)保持通道畅通。

(5)排污设施无故障。

(6)制冷设备平面布置图、系统图、运行规程及安全操作规程等制度上墙。 (7)制冷设备运行发生故障危及安全时，应停止运行、进行检修，必要时上报公司主管领导、上级主管部门；严禁设备违章运行。 (8)可燃气体报警装置进行正常。 2、运行操作规程 （1）运行前准备

①查看主、副机的电源是否接通、电压是否正常。

②查看冷冻水、冷却水系统是否是注满，停机时冷冻水压力是否正常；未注满水时，排除故障后补水至满液状态。

③查看手动阀门、电动阀门是否处于工作状态。 （2）开机及运行操作

①开机前，应先查看上一班运行记录，了解主机运行状况；如主机为故障停机，查看电脑的警报信息，排除故障后才能开机（一小时内不得超过四次启动）。

②依次启动各台冷冻水泵。 ③依次启动各台冷却水泵。

④启动冷却塔的风机。可根据室外温度高低，决定工作的台数。 ⑤水系统启动后，注意观察电流、电压、水量、水压是否正常运行，泵和电机运转有无异常响动，如有异常，立即停机检查。

⑥调节分水罐，确保系统供回水平衡，确保主机供水量稳定、充足。 ⑦确认主机无异常情况后启动主机。启动后观察压差、回油情况、出水温度及运转声音。如有异常，立即停机检查。

⑧主机运转后将风机盘管总开关打开，再根据用户情况打开或关闭分层控制开关。

⑨系统启动后，应全面巡视一遍，观察参数及运转情况有无异常（如有异

常，需及时调整），如实填写《中央空调运行记录》（各公司根据空调设备特点自行制订该表）。

⑩停用一周以上的，重新开机时须先预热24小时，各数据符合启动条件后方可启动。 3、停机操作 ①正常停机

——先关掉压缩机的电源，保留总电源使主机处于预热状态；长时间停机时应关闭总电源。

——关闭冷冻泵出口的阀门，逐台关闭冷冻水泵，以免引起管道的剧烈震动。停泵后再将阀门开启到正常位置。

——逐台关闭冷却泵。

——关闭风机盘管总开关，保留分层控制开关。

——完成上述操作以后，对整个系统巡视一遍，确认系统已停止运行。 ②事故停机

——主机故障：先关掉压缩机主电源开关，保留主机的总开关；检查并排除主机故障，短时间不能排除时按正常停机操作程序停机。

——副机故障：关掉故障副机的控制开关进行停机检修；同时，启动备用副机，投入系统运行。

——管路故障：检修或其他原因导致冷却水或冷冻水大量外泄时，应立即按正常停机程序停止系统运行。排除故障后，再补水投入运行。

——停电：按正常停机操作程序关闭主、副机开关，保留电源指示，待恢复供电后重新启动运行，同时如实在运行记录做出说明。

——火警：遇到这种情况应立即关闭主、副机的总开关。 3、维护保养规程 （1）冷却塔

冷却塔每半年进行一次维护保养。

①用500V摇表检测电机绝缘电阻，应不低于0、5欧姆，否则应干燥处理电机线圈，干燥处理后仍达不到0、5欧姆以上时则应拆修电机线圈。

②检查电机、风扇是否转动灵活，如有阻滞现象则应加注润滑油；如有异常摩擦声则应更换同型号规格的轴承。

③检查皮带是否开裂或磨损严重，否则应更换同规格皮带；检查皮带是否太松，否则应调整（每半个月检查一次）；检查皮带轮与轴配合是否松动，否则应整修。

④检查布水器是否布水均匀，否则应清洁管道及喷嘴。 ⑤清洗冷却塔（包括填料、集水槽），清洁风扇风叶。 ⑥检查补水浮球阀是否正常。 ⑦拧紧所有紧固件。 ⑧清洁冷却塔外表。 （2）风机盘管

风机盘管应每年进行一次维护保养。

①空调运行期间每月清洗1次空气过滤网，排除盘管内的空气（不定期）；检查风机是否转动灵活，如有阻滞现象，则应加注润滑油，如有异常摩擦响声则应更换风机轴承。

②用500V摇表检测风机电机线圈，绝缘电阻不低于0、5欧姆；检查各接线头是否牢固，是否有过热痕迹，否则作相应整修。

③清洁风机风叶、盘管、积水盘上的污物。 ④用盐酸溶液（内加缓蚀剂）清除盘壁的水垢。 ⑤拧紧所有紧固件。 ⑥清洁风机盘管外壳。 （3）冷凝器、蒸发器

冷凝器、蒸发器每年进行一次维护保养，实行外委保养。 （4）冷却水泵、冷冻水泵

冷却水泵、冷冻水泵每年进行一次维护保养。 （5）水泵

水泵每半年进行一次维护保养。

①转动水泵轴，观察是否有阻滞、碰撞、卡住现象，如是轴承问题则对轴承加注润滑油或更换轴承。

②如是水泵叶轮问题则应拆修水泵。

③检查盘根处是否漏水成线，如是则应加压盘根（不定期）。 ④检查弹性联轴器有无损坏，如损坏则应更换弹性橡胶垫（不定期）。 ⑤清洗水泵过滤网。

⑥拧紧水泵机组所有紧固螺栓。

⑦清洗水泵机组外壳；如脱漆或锈蚀严重，应重新油漆一遍。 （6）冷冻水管路、冷却水管路、新风管路

冷冻水管路、冷却水管路、新风管路每年进行一次维护保养。

检查冷冻水管路、冷却水管路、新风管路的防结露保温层及阀门是否完好。 (7)电动机

电动机每年进行一次维护保养。

①用500V摇表检测电动机线圈绝缘电阻是否在0、5欧姆以上，否则应进行干燥处理或修复。

②检查电动机轴承有无阻滞现象，否则应加润滑油，加润滑油后仍存在阻滞现象，则应换同型号规格的轴承。

③检查电动机风叶有无擦壳现象，否则应修整处理。 ④检查底座螺丝是否紧固。 ⑤检查接线端子是否牢固及变色。 ⑥检查电机轴承与端盖的磨损量。

(8)按照上述规定完成保养后，须填写《设备设施保养记录表》。 4．

直燃机组操作与维保规程

按照设备使用说明书执行（详略）。

第四章 给排水设备设施管理制度

一、水泵房运行规程

1、值班人员应对水泵房进行日常巡视，检查水泵、管道接头和阀门有无渗漏水的现象。

2、检查水泵房控制柜仪器仪表、指示灯、供水管网压力是否正常；正常情况下，生活水泵、消防水泵、喷淋泵、排污泵的选择开关应置于“自动”位置。

3、生活水泵每周至少轮换使用一次；消防泵、喷淋泵每月至少手动、自动各试一次（运行时间不得低于2分钟）。

4、应对蓄水池观察孔加盖并上锁，钥匙由值班人员管理；透气管应用纱布或纱网包扎，以防杂物掉入水池中。

5、巡检 （1）每天至少对泵房运行状况巡检2次，如实填写《水泵房运行记录表》。 （2）观察蓄水池（箱）液位显示器是否正常。

（3）检查控制柜各元器件是否正常，指示灯指示是否正常，手动/自动转换开关位置是否正确，电压、电流是否正常。

（4）污水泵液位报警显示器是否正常，水泵有无堵塞。

6、二次供水管理（参照西安市卫生监督所二次供水管理办法制订） （1）有二次供水水箱基本档案（包括水箱总数、居民楼水箱、所属管理单位名称）。

（2）有二次供水卫生许可证（按期审核，并悬挂在显着位置）。

（3）二次供水人员具备相关卫生知识，从事二次供水操作人员应持有有效健康证。

（4）二次供水设备完整，有卫生安全制度，每年定期清洗、消毒，有保证水质符合卫生要求，有清洗、消毒记录及水质检验报告。

（5）二次供水设备设施设有卫生防护标志。保持水池、水箱及周围环境的清洁卫生，无二次污染及隐患。

（6）设备阀门、管道、泵体无跑、冒、滴、漏。所有排水系统通畅，汛期道路无积水，楼内、地下室及车库无积水、浸泡发生。

（7）高压水泵、水池、水箱有严密的管理措施。供水计量及收费严格执行有关部门规定，无不合理计量及乱收费现象，限水、停水能预先通知用户。

（8）遇有事故，维修人员在规定时间内进行抢修，无大面积跑水、泛水、长时间停水事故。

7、维护保养内容及周期

（1）电机：每季测试、紧固1次。

（2）泵体：每季紧固、润滑、调整1次。

（3）附件：每季紧固、润滑、补漏、除锈、刷漆1次。

二、纯净水系统管理规定

（略）

三、室外给排水系统维护规程

（1）污水管网：每季度进行养护、清通1次，保持流水畅通。 （2）雨水管道：每半年清理1次，保持流水畅通。 （3）化粪池：每年至少清理1次，保持畅通。

（4）积水坑：每年清理1次，保持污水泵正常运行。

（5）给水管网：每季对阀门进行紧固、润滑1次；随时观察地埋管道，对地面长时间潮湿、积水、冒水的管段，进行听漏，判断渗漏位置，制订相应维修方案，组织人员进行维修。

（6）消防管网：每季对消防栓、水泵结合器、阀门进行紧固、润滑1次（冬季应对室外消防栓进行保温处理）；每年对消防栓、水泵结合器补漆1次。

（7）每次维护完毕后，维护人如实填写《设备设施维修记录》。

第五章 电梯设备管理制度

一、电梯安全管理规定

除严格执行设备设施通用管理制度外，还应执行以下规定： 1、机房内悬挂温度计，应确保机房温度不超过40℃。

2、机房内盘车工具、使用标实图须悬挂于机房内显眼位置。 3、《电梯困人救援规程》及各种警示牌须悬挂在电梯机房、值班室显眼位置。

4、倒闸操作前，应将电梯停至基站；倒闸完毕后，检查电梯运行是否正常。

5、每年，应邀请省（或市）质检部门对所有电梯进行一次年度安全检查；为取得质检部门检验合格证的电梯，严禁投入使用。

6、如发生火灾、地震、水淹等情况，按突发事件处理办法执行。

7、工程部（设备设施管理部门）每月对电梯外委单位进行一次抽查评估（按百分制打分，作为年底综合评审的依据）。

8、每年，物业公司领导、工程部及电梯维修主管对电梯委保单位进行一次综合评审，选择评审合格的单位签订委托维护保养合同，承担维保任务。

9、乘梯须知

（1）用手按钮，严禁撞击。 （2）不许吸烟，勿靠厢门。 （3）运行之时，挤门危险。 （4）危险物品，禁止进梯。 （5）保持清洁，勿吐勿丢。 （6）运载货物，须先报批。 （7）若遇意外，请按警铃。 （8）超载铃响，后进退出。 （9）儿童乘梯，成人陪同。 （10）发生火警，切勿乘梯。

二、电梯日运行规程

1、运行前查看：

（1）开启厅门进入轿厢前，轿厢是否停在该层。 （2）轿厢内的照明是否完好。

（3）将电梯上下运行数次，检查有无异常现象。 （4）当厅门、轿门未完全关闭时电梯不能启动。 （5）平层准确度有无明显变化。 （6）内外召唤按钮是否正常。 2、运行时注意事项：

（1）载人/载物不能超过电梯额定载重。

（2）客梯载客、货梯载货（运送装修材料时应包装严密、无撒落），不能混用（特殊情况，须经公司批准，并采取保护措施）。

（3）不允许装运易燃、易爆危险物品（特殊情况，须经公司批准，并采取安全措施）。

（4）严禁厅、轿门开启时用检修速度作为正常行驶。

（5）严禁开启轿厢顶安全窗、轿厢安全门来装运超长物品。 （6）劝告乘客不要依靠轿门、厅门。 （7）轿厢顶部不得防止它物。 （8）电梯行驶时不得突然换向。

（9）严禁用手动启闭轿门，控制电梯启动或停止。 （10）物品载荷应尽可能稳妥地安放在轿厢中间。

（11）运行中遇到突然停电，对于没有平层复位的电梯应及时查看电梯是否关人。

3、发生以下故障时，电梯工应立即按急停，警铃按钮，并及时通知维保人员：

（1）厅门关闭后，而未能正常启动。 （2）运行速度有明显变化。 （3）行驶方向与指令方向相反。

（4）内选、平层、换速、召唤和指层信号失控。 （5）发现异常噪音，或较大的振动和冲击。 （6）超越端站位置而继续运行。 （7）安全钳误动作。

（8）接触到任何金属部分有麻电现象。 （9）电器部件因过热而散发出焦热的异味。 4、注意事项：

（1）电梯需要在机房用手轮盘车，使电梯做短程升降时，必须先将主电源断开。

（2）电梯行驶时突然发生停止或失控时，电梯人员应保持镇静，立即按“急停”开关并劝阻乘客不要跳出轿厢，及时通知维保人员使乘客安全离开轿

厢。

（3）在厅门外使用三角钥匙时，看清轿厢是否停在此层，开门时应小心以免发生意外。

（4）除电梯工作人员外，其他人不得使用电梯钥匙。

三、电梯维护保养管理

1、所有电梯全部实行外委维护保养，由工程部（设备设施管理部门）指派专人进行跟踪监督。

2、电梯管理人员应加强电梯巡查工作，发现问题及时处理（如：联系外委单位、在底层放置“正在维修，停止使用”标识牌等）。

（1）每天，电梯管理人员对辖区内电梯运行情况进行一次巡检，如实填写《电梯日巡检记录》。

①电梯运行过程与正常状态有无差别。 ②电梯机房减速箱工作是否正常。

③电梯钢丝绳外观是否有断丝、断股现象。 ④电梯制动器工作是否正常，紧固件是否松动。

⑤电梯维修保养工作是否留有缺陷；电机运转、温度是否正常。 ⑥各召唤、选层、指示、照明、报警、对讲电话是否正常。 ⑦有无异声、异味、底坑有无积水现象。

（2）每周，电梯维修主管对辖区内电梯进行一次抽检，主要检查巡检工作是否到位；如发现安全隐患，立即组织整改。

2、电梯故障维修管理

（1）电梯发生故障后，电梯维修人员5分钟、电梯维修主管30分钟内应到达现场，如有困人，按照《电梯困人救援操作规程》实施救人；

（2）电梯维修主管与委保单位一起查看故障现场，分析故障原因、确认故障位置并处理、记录；

（3）委保单位的电梯维修记录交电梯维修主管，工程部负责人确认； （4）工程部经理、维修主管（班长）负责电梯故障维修协调、组织监控工作。

3、电梯管理人员对委保单位的委保内容、程序、质量进行跟踪、监督、落实、维修保养情况记录在“电梯保养记录”上，由维修主管（班长）签字确认后交管理处；

四、电梯档案管理

电梯维修主管负责建立健全电梯档案资料，并交公司（或管理处）归档管理，为维护保养提供详实的资料支持。

1、技术文件内容应包括： （1）装箱单；

（2）品出厂合格证； （3）电梯机房井道图； （4）电梯使用维护说明书；

（5）电梯电器布置图； （6）电梯部件安装图； （7）调试说明书；

（8）电梯安装部门提供的电梯安装验收证书； （9）政府授权检测验收部门的检测合格证明材料。 2、档案卡片内容应包括： （1）电梯型号； （2）用途； （3）操纵方式； （4）额定载重量； （5）额定速度； （6）层站数量；

（7）电梯总程高度； （8）曳引机型号；

（9）电动机型号额定功、速度、额定电压、额定电流； （10）电梯机房井道平面图； （11）控制柜型号；

（12）轿厢指示灯型号及电压； （13）层指示灯型及电压；

（14）操纵箱、面板、控制元件的组成与位置； （15）召唤信号方式；

（16）轿厢的尺及内部装修的颜色与材质的区别； （17）轿门行式及规格； （18）层门行式及规格； （19）门锁行式； （20）层门门套情况； （21）限速器行式； （22）选层器行式； （23）低坑深度； （24）缓冲器行式； （25）顶站高度； （26）供电方式；

（27）制造单位名称、地址、联系人； （28）出厂日期；

（29）安装单位名称、地址、电话及联系人； （30）安装检验合格日期； （31）电梯开始使用的年月日；

（32）电梯管理人员、司机、保养维护人员的姓名等。 3、《电梯维护保养记录》（按照外委单位制订的模板执行）。

第六章 弱电系统维护保养管理制度

除严格执行设备设施通用管理制度外，还应执行以下规定： 一、弱电维修保养必须严格遵守弱电设备安全操作规程。

二、弱电工应对弱电设备设施进行定期维护保养，对设备故障及时维修处理。

三、弱电设备故障维修一般不超过8小时；若重要部位故障8小时内无法解决，应将故障原因、解决方案及解决时间书面上报工程部主管，尽快联系解决。

四、凡夜间发生、不影响业主、不会产生严重后果的弱电设备故障，可以推至第二天白天维修。

五、严禁弱电工带强电作业；紧急情况时，应配有监护人，有足够的作业空间和足够的照明、穿戴绝缘手套、绝缘鞋，确认安全后方可带强电作业。

六、语音对讲机维修规程 1、室内听不到铃声

（1）检查主机按钮开关是否接触良好，如接触不行则应整修处理； （2）检查室内分机扩音器、扬音器是否正常，如不正常则应更换；

（3）通过上述两个步骤如仍不振铃，则应重点检查振铃放大电路，直至故障排除。 2、不能对讲

（1）检查通话线中是否接触良好，如不行则重新焊接；

（2）检查室内分机扩音器、扬音器是否正常，如不正常则应更换； （3）检查室内分机放大线路，重点检查三极管直至故障排除。 3、不能开启楼下防盗门

（1）检查锁舌部件是否灵活，如阻滞则应加润滑油；

（2）检查开锁磁线圈接线是否良好，线圈是否烧坏，如是则应重新接好线头或更换；

（3）检查分机开锁按钮是否接触良好，开锁继电器是否动作可靠、开锁电路有无损坏元器件，如有问题则应逐一检查并排除故障。

4、主机无电源

（1）检查桥式整流二极管有无损坏，如损坏则应更换同规格二极管； （2）检查电源变压器是否烧坏，如是则应更换同规格的变压器。 七、可视对讲机维修规程

1、无图像、无声音、但开锁正常

（1）调节亮度电位器观察屏有无光栅，如有光栅则应检查室内机与门口机的图像信号连接是否接牢，不牢则应重新接好（烫锡焊接）；

（2）如调节亮度电位器屏幕仍无光栅，此时应检查室内机电路板，包括振荡电、推动电路、输出电路、图像显示电路等逐级检查，直至故障排除。

2、通话无声音 （1）检查听筒与室内机的接线是否牢固，否则应重新接好（烫锡、焊接）；

（2）调节音量电位器，如扬声器里有交流声发出，则说明室内机的放大电路正常，此时应检查门机上的麦克风，如麦克风损坏则应更换同规格麦克风；

（3）调节音量电位器，如扬声器里什么声音都没有，则说明室内机的放大线路有问题，室内机放大电路包括音频输入电路、前置放大电路、功放电路、此时应逐级进行检查直至故障排除。

（八）安防系统、楼宇自控系统、综合布线系统及其他弱电系统的维修规程参照承建商提供的维修手册执行。

第七章 房屋修缮与空置房管理制度

一、日常维护保养

1、费用来源：业主缴纳的物业管理费。

2、日常维护、小修由工程部按维修计划或按管理处报修项目组织人员进行，管理处验收维修质量。

3、房屋日常养护内容：主要包括地基基础养护、室内地面养护、门窗养护、房顶屋面通风道养护等。

二、中修，大修，更新、改造

1、费用来源；业主缴纳的物业专项维修资金。 2、中修、大修、更新和改造

（1）工程部根据年度大中修计划（或临时新增计划）进行。 每次实施前，应提出书面申请，提交物业公司总经理审核、业委会批准（必要时向政府相关主管部门批报）。维修申请应包括以下主要内容：实施大中修方案的必要性、具体实施方案、费用预算、委托设计、施工单位相关资料等。

（2）获得批准后，工程部负责组织方案的实施、过程监督和工程验收；财务部门负责按条例规定的核算办法，将费用分摊到每一位业主，事前收费或从专项维修资金中支取（紧急情况下维修除外）、事后向全体业主公示费用收支情况。

三、空置房管理

空置房指开发商尚未出售的房屋、物业公司尚未对外租出的房屋。

1、空置房保洁：保洁部负责空置房屋的卫生保洁，原则要求每周进行清扫1次、天晴时择时打开窗户通风。

2、空置房维修：工程部负责空置房屋设施检查与维护，原则要求每周进行维护保养1次，主要维护保养内容为：

（1）根据季节变化对房屋进行通风、散热或烘热，防止墙面、天花板损坏；

（2）检查门窗有无破损，水电是否关闭，有无跑漏水，电器有无异味； （3）定期对电器打开试运行，保持电器工作状态良好，注意及时关闭电源。

3、空置房信息：物业公司（或管理处）应对空置房建档，并将空置房信息发送给收费主管、客服中心、工程（维修）部门和保洁部门；空置房情况如有变动，应及时更新档案并重新发送空置房信息。

4、售出未入驻闲置房维护：对于已经售出但业主暂时 没有入驻的闲置房，由维修人员对公建设施定期进行检查（客服人员定期联系业主配合）。

5、空置房收费：开发商未出售房的空置房费，由各物业公司与开发商具体协商确定。

6、空置（闲置）房利用：由物业公司（或管理处）负责收集长期闲置房的承租信息，通过中介等多种形式对外出租。

四、防雷安全管理

1、工程部（设备设施主管部门）应于每年雷雨季节前（一般为4月份）请当地防雷装置检测所（如：陕西省气象局西安市防雷装置检测所）对物业管辖区域内房屋的防雷装置检测一次；如为易燃易爆场所，对其防雷电装置每半年检测一次。对测量不合格项，由工程部组织专业人员进行维修整改。

2、大雷雨后，要再次对系统进行检查，察看是否因引雷击而导致某些连接点的松脱和断开。接闪器与引下线和接地体的连接必须牢固可靠，接地电阻值应符合规定要求，一般不大与10欧姆；对大于10欧姆的部位，要查找原因，重新焊接或另外增设接地体，保证防雷设施良好运行。

3、检查如发现引下线受到严重腐蚀、其腐蚀程度占截面积的30%以上则应及时更换；发现接头松动要立即紧固。

4、当雷击引起火灾、爆炸和人员伤亡、建筑物和建筑物内的设备损坏时，应及时通知防雷电装置检测机构派人到现场勘察，查找原因，采取补救措施。

附11—1：

设备清单

小区年 月 日 序设备安装地设备名称 号 型号 点 /

大

装电机台压工作方容数 等式 量 级 出厂编号 厦

出厂生产单日位 期 名使用时间 称

:

检配套测主要部随件资电机周件 料 型号 期 备注 附11—2

设备清单

小区/年 月 日 设备名称 型号 规格 总质量 大制造国家 厂家 出厂编号 设备编号 电机数量 电机功率 厦

名

称

:

出厂日期 进场日期 安装日期 适用日期 验收日期 设备原值 安装地点 外形尺寸 在主要技术 性能 电机 控制机 定额电压 频率 附属设备、主要零部件及其参数 定额电 转速 流 出厂序号、 功率日期 检测周期 序号 设备技术配套主要附件 名称 型号 规格 数量 附11—3

年度设备、设施保养计划

部门 ： 编制日期： 年 月 日 序设施设备名1011121月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 备注 号 称 月 月 月 批准（物业公司总经理）： 审核（工程部经理）： 编制：

备注：内部保养用“▲”表示；委托保养用“■”表示；供电、供水、避雷、特种设备强制检测用“●”表示。

附11—4

年度设备大中修计划

部门： 编制日期： 年 月 日 序号 项目/设备名设备编称 号 大中修内容 费用预算 计划实施时备注 间 批准（物业公司总经理）： 审核（工程部经理）： 编制： 附11—5

季度（月）设备设施检查记录

小编号： 日期 设备设施名称 异常情况 注：正常划“√”，有问题或正在维修时应注明。 附11—6：

故障排除情况 检查内容及结果 备注 检查人 区

/

大

厦

：

设施设备维修记录

小区编号： 设备/设施名称 /

规格型号 大厦设备编号 ：

故障内容 维修时开始 故障时间 间 结束 维修情况 更换材料/数量 维修后运行情 况 备注 审核人 年 月 日 附11—7:

设施设备保养记录

小

区/

大厦：

编号： 设备名称 规格型号 设备编号 保养日期 保养项目 保养内容 适用材料/数量 备注 月 日 附11—8:

设备报修审批表

年

日期： 年 月 日 设备名称 经办人 规格型号 部门经理 设备编号 报废原因 处理措施 审批意见 审批人/时间 附11—9: 交接班记录

小区/大厦： 日期： 年 月 日 交班人 值班时间 值班记录 接班人 备注 附11-10： 接班时间 电气工作票

班组

一、工作负责人（监护人）：姓名 职称

工作人员： 二、工作地点和工作内容：

三、预计工作时间：20 年 月 日 时 分至20 年 月 日 时 分

四、安全措施：

断开电源步骤（包括已拉开的开关和刀闸）：

应装接地线地点：

应设遮栏、应挂标示牌（只写需要临时增设的）：

五、工作中应注意事项： 工作票签发人： （盖章） 年 月 日 时 分 工作许可人： （盖章） 年 月 日 时 分 工作负责人： （盖章） 年 月 日 时 分 六、工作终结：

全部工作于20 年 月 日 时 分结束，工作人员已全部退出，材料工具清理完毕，工作票交回。

工作负责人： （签章）

工作许可人： （签章）

临时遮栏、标示牌已拆除，常设遮栏已恢复。接地线 号等共 组已全部拆除。

工作许可人： （盖章） 年 月 日 时 分 （工作票不得任意涂改） 附11—11:

倒闸操作票

命令号：

编 号：

年 月 日 操作开

始时间： 时 分

操作终

了时间： 时 分 操作任务： 顺序 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 操作项目 √ 监护人： 操作人：附11—12:

配电室高压运行记录

小区/大厦： 年 月 日 天气： 温度： 主供电源 操作人 备用电源 馈线1 馈线2 馈线3 馈线4 支流屏 直直交交时间 电电有无电电有无电电有无电电有无电电有无电电有无流流流流压 流 功 功 压 流 功 功 压 流 功 功 压 流 功 功 压 流 功 功 压 流 功 功 电电电电压 流 压 流 当日配电室高压运行情有功功率 况 附11—13: 无功功率 力率 备注 配电室低压运行记录

小区/大厦： 年 月 日 天气： 温度： 变压器1 变压器2 变压器3 变压器4 操 时 温度℃ 低压进线柜 温度℃ 低压进线柜 温度℃ 低压进线柜 温度℃ 低压进线柜 作 间 电电有无电电有无电电有无电电有无人 A B C A B C A B C A B C 压 流 功 功 压 流 功 功 压 流 功 功 压 流 功 功 当日配电室低压运行情况 有功功率 无功功率 备注 附11—14:

发电机运行记录

大厦年 月 日 设备编号 操作人 名

运行原因 运行监护人 开机前检查情况 柴油检查 选择开关位 置 AB： 输出电压（伏） BC： CA： 频率（HZ） 机油油压（MPa） 转速（转/分） 输出电流（安） 机油位置 输出开关位 置 运行记录项目 称

起始运行时间 数据 结束运行时间 数据 水箱水位 ：

电瓶电压值 A： B： C： 电瓶电压 机油油温 通风系统 照明 水温 室内温度 消防系统 备注: 机器响声振 动 停机后检查 附11—15:

燃气、燃油锅炉运行记录

锅炉 出水 时间 ℃ MP 8：00 9：00 10：00 11：00 12：00 13：00 14：00 15：00 16：00 17：00 18：00 19：00 20：00 21：00 22：00 23：00 24：00 1：00 2：00 3：00 4：00 5：00 6：00 7：00 当班 人 接班人 ℃ MP ℃ MP ℃ MP 油面 ℃ 正常 MP 交班日期/时间 /时接班日期间 ℃ MP 锅炉 回水 盘管 出水 盘管 回水 机油 油面 热水 出水 热水 回水 压力 燃气量 ℃ MP 备注 附11—16:

燃气、燃油锅炉运行记录

小

年 月 日期 名称 压力 反洗 再生 置换 正洗 出水 硬度 记录人 区 / 大 厦 ：

备注 附11—17: 热交换站运行记录

小区/大厦： 日期： 项1号交换站 2号交换站 3号交换站 出水压力 出水温度 回水压力 回水温度 补水量 出水压力 出水温度 回水压力 回水温度 补水量 出水压力 出水温度 回水压力 回水温度 补水 量 蒸汽压力 热量 备注 目 时间 本班蒸汽耗用 量 值班人： 附11—18:

备注： 水泵房运行记录表

小

编号： 记录时间 日期 时间 区

工作压力 MPa 运行泵 /电压（V） 大

电流（A） 蓄水池/箱水位（M） 值班人签名 1 2 3 4 5 备注 厦

：

1 2 3 4 5 附11—19: 电梯日巡检/周抽检记录

小

编号： 区

/

大

厦

：

电梯编号 巡检项目 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 1 机房各部清洁 2 油镜油位 3 油杯油位 4 盘车工具 5 应急灯 6 灭火器 机 7 控制柜 房 8 照明、通风设备 9 警告牌及门窗、 门锁 10 曳引机 11 减速箱及绳轮 12 安全装置 13 机房温度 14 电源箱 15 16 续上表 1 轿厢门联锁 2 安全触板及开关 3 轿内显示器按钮 4 对讲电话与警铃 轿5 天花板、壁板、地 面 箱 6 通风扇 7 照明灯 8 异音、异感等 9 操作开关 10 1 厅门及显示 2 钥匙开关及消防 按钮 厅门联锁井3 道 4 按钮 5 缓冲器及开关 6 底坑（积水、照明） 备注 说明：检查完好打“√”；发现问题时打“×”，并在备注中简要说明问题情况。附11-20：

电梯外委单位评价标准

一、合同执行评估（只作扣分处理）

1、属于维保单位责任，发生人员伤亡重大事故的，即时终止维保合同；需承担经济、法律责任时，通过协商，法律途径处理。

2、维保人员应具备专业资格证书。否则，扣除20分。

3、电梯发生故障，维保人员应在合同约定时间内赶到现场；否则，扣除20分。

4、工作联系电话应保持24小时畅通；特殊情况，应提前通知。否则，扣除20分。

5、应以优惠价格提供优质润滑油料及配件。否则，扣除当月20分。

6、应按合同约定程序确定更换配件事宜，并履行相关手续。否则，不于报销费用，扣除20分。

二、维保质量评估（总分100分）

1、运行质量评估（25分） （1）轿门、厅门操作（5分）

①轿门、厅门运转必须符合设计要求，加减速尽可能平滑，开关门时间符合规程要求。

②群控电梯的开门、关门、驻停时间应全部统一。 （2）轿门、厅门安全保护（4分）

保护装置动作必须符合设计要求，显示、动作、噪声级别不超出设计参数范围，动作有效、反向开门，确保乘客安全。 （3）运行质量（每项2分，共10分） ①加、减速的平滑性。 ②平层精确度及一致性。 ③电梯轿厢的水平晃动。 ④单层、多层的运行时间。 ⑤群控、并联、消防操作。 （4）信号系统（共3分）

数显装置、按钮灯、方向灯及到站钟等保持完好。 （5）噪声水平（共3分） 门运行（含保护），轿厢运行和机房的噪声水平均在允许范围内。 2、维修保养质量评估（共75分） （1）机房（每项1分，共10分） ①修复或更换机房照明设备。

②清洁机房，将所有需要处油漆。 ③机房所有设备附上正确梯号。 ④电源开关操作可靠。

⑤零件柜物件安放整齐，必要时上锁。 ⑥清洁通风设备。 ⑦使用指定的润滑油。

⑧正确挂好紧急开闸扳手，并有紧急救援操作说明。 ⑨维修后，线槽、接线盒及时盖好盖板。

⑩加以保护机房地面穿线孔，及时填充多余孔洞。 （2）曳引机（每项1分，共24分） ①清洁曳引机及电机，必要时重新油漆。 ②防止曳引机漏油，必要时更换油封。

③加油至规定油位，已污染的油应更换，更换时必须使用规定的齿轮润滑油。 ④调整或更换推力轴承。

⑤检查齿轮啮合状况及间隙，必要时调整或更换。

⑥拆开制动器，清洁、润滑及调整机械部分，必要时更换磨损的配件。 ⑦清除制动销上的油漆，并予润滑。 ⑧更换磨损或浸油渍的闸车皮。

⑨润滑曳引机所有轴承，并作加油记录。

⑩确保曳引机或电机上之散热吹风机操作良好。 ⑪ 更换损坏或响声过大的曳引机轴承。

⑫ 适当校正电机与曳引机的中心线。

⑬ 校正固定曳引机上的编码器，传感器等，及时更换。

⑭ 检查曳引机组的运行噪声。

⑮ 检查电机定、转子之间间隙。

⑯ 检查并更换曳引机底部之减振胶垫。

⑰ 检查曳引机和导向轮的磨损程度，必要时予以更换。

⑱ 检查清洁并润滑曳引绳。

⑲ 截短或更换曳引绳。

⑳ 检查并润滑所有导向轮。

21更换破损的钢丝绳绳头弹簧。 ○

22均衡钢丝绳张力，如有绳头夹，应予牢固。 ○

23检查、维护电机联轴器，必要时应更换磨损零件。 ○

24检查并坚固松动的绳轮支架。 ○

（3）控制柜（每项1分，共10分）

①清洁控制柜，整理并绑束好配线，盖好所有盖板。

②紧固控制柜内零件，将所有接线端子编号清楚标明，并保证接地系统完好。 ③确保所有电气连接端子牢固，紧固变压器、电抗器、变频器、调压器、放电电阻等的接线桩头。

④更换性能不佳的零配件、指示灯等。

⑤按要求调整好各继电器的活动部位、触爪等。

⑥按要求调整好各接触的活动部位、触爪、灭弧装置等。

⑦清洁并确保PC机运行程序正确，指示灯系统完好，固定可靠。

⑧清洁并确保微机（或微机主板）运行程序正确，信号指示系统完好，固定可靠。

⑨使用标准保险丝，不使用其它代用品。

⑩保证各控制柜上的风扇工作正常，清洁控制柜的空气过滤装置。 （4）选层器（每项1分，共8分）

①清洁选层器，包括滴油盘、钢带轮、楼层档板、平层碰铁等。 ②将各组件装置固定于正确位置。 ③清洁、整理及束紧选层器的配线。 ④装上所有的防护盖板。

⑤调校齿轮之间的啮合情况，检查磨损情况，必要时更换。 ⑥清洁和润滑钢带。

⑦安装、调整及更换钢带油毡。

⑧紧固选层的轴承，并将磨损较大的更换。 （5）限速器（每项1分，共7分）

①清洁限速器，必要时可重新油漆，并注重清除轴承及油孔上多余的油漆。

②检查并调整好限速器上的电气开关或触爪。

③润滑限速器上的轴承、齿轮、销、弹簧等，使其灵活可靠。 ④装好所有盖板、护板、配齐各处所欠缺的螺母、螺钉。 ⑤调整并保证限速器绳与压块之间的间隙。 ⑥清洁、更换、调整或截短限速器钢丝绳。 ⑦当重调限速器时应封漆并记录测试日期。 （6）轿顶（每项1分，共11分）

①清洁轿顶，必要时重新油漆，并保证有足够的照明。 ②轿顶检修盒的配置符合规程要求，确保轿顶检修优先。 ③清洁、调整、润滑轿顶安全触板开关动作正常。

④调整安全钳系统及拉杆上螺母，使其提拉力符合规程要求。 ⑤检查、调整轿厢的胶垫或滚轮。 ⑥确保钢带开关安装在正确位置。

⑦重新补装缺少的防护盖和接线盒、线槽的盖板。 ⑧清洁和润滑轿顶的反绳轮，检查其盖板的挡绳轴。 ⑨更换磨损及噪声过大的终端保护装置。

⑩调整、维护轿顶接线，检查轿厢电缆接地线是否完好。 11如果安装轿顶防护栏，必须牢固，并且高度符合要求。 ○

（7）导靴或导向滚轮（每项1分，共5分） ①清洁、调整和润滑导靴或导向滚轮。

②更换磨损严重、破坏及噪声偏大的导靴衬或滚轮。 ③在没有油嘴设备的滚轮座上要钻孔加油。 ④轿顶和对重顶顶滚轮要加防护盖板。 ⑤导靴应加销钉。

说明：1、本办法为通用版，无个别项目的电梯，该项目分数不减。 2、本办法采用每月随机抽检的办法检查。

3、本办法作为电梯维保单位的月评估计分，年底作为排名的依据。

附11—21:

公共设施清单

小区/大厦： 序号 名称 型号/规格 单位 数量 所在位置 附带资料编 责任人 备注