房地产价格影响因素分析

房价影响因素系统分析

摘 要：本文从供给和需求两方面详细地分析了影响房价的主要因素，具体分析了房地产市场供给和需求的特殊性。结合房地产需求可以分为相互转换的投资需求和消费需求、供给在受到土地稀缺性和不可再生性而具有供给相对有限性的特点，综合分析了信贷、价格预期、居民可支配收入、通货膨胀对房地产市场供求关系的影响，揭示了房价运行的规律，并房地产市场的宏观提供理论依据和有效方法。

关键词：房价、需求、供给、因素

房地产作为国民经济发展中的一个重要的行业，其发展状况不仅影响到国民经济的运行，还会直接关系到居民的生活水平和质量。在房地产市场中，房价作为一个重要变量，直接左右整个房地产市场的变化。而房价一方面受供求关系制约，另一方面又反过来影响供求关系。表现在：当需求增加，供给不变，或者供给增加幅度小于需求增加的幅度，就会使房价上涨。我们从影响房地产需求和供给因素着手，研究房地产市场的运行规律。

1.房地产市场的需求分析

房地产不同于一般的消费品和投资品，有其独特的需求特点。首先，房地产可以同时作为投资品和消费品出现在市场，并且可以随时转换。作为投资品，购买房地产获取投资收益，满足投资需求。作为消费品，房地产用于购买者居住，满足消费需求。其次，在一定情况下，投资需求和消费需求可以相互转换，当价格上涨到一定高度时，原来一部分用来改善居住条件的消费需求，就会在巨大差价和利润的剌激下，转换为投资品。而原来作为投资品的房地产，在价格下降到一定程度时，如在出售不利的情况下，改为出租，这样投资品就变成消费品。房地产的需求就是由投资需求和消费需求组成。

影响投资需求的主要因素有：利率与利润率的差，房地产价格预期、通货膨胀率、汇率。利率与利润率的差是影响投资需求的一个重要因素，当投资房地产所获得利润率与银行利率差越大时，投资房地产的利润越高，投资需求也就越大。相反，投资需求也就越小。所以银行利率上升使投资利润率与银行利率差减小时，投资需求就会减少。房地产价格预期是影响当前投资需求的另一个重要因素，当投资者形成了价格上涨预期时，投资需求会增加。相反，投资需求就会减少。通货膨胀率对房价的影响主要表现在，通货膨胀率越高，银行实际利率下降，会使利润率与利率的差扩大，从面增加投资需求。投资需求还会有本币升值预期有关，当一国货币处于对外升值预期时，流入本国流动性将会增加投资需求。相反，就会减小投资需求。

影响居住需求的主要因素有：房地产价格、居民收入、通货膨胀率、人口增长。当房地产价格上涨时，居住需求会减小。相反，居住需求会增加。居民收入增加，对居住需求就会增加，居民收入减少，对房地产的居住需求就会减少。通货膨胀率上升，房地产作为一般的投资品和消费品，其价格也与其他商品一样，价格随之上涨。人口增长，特别是新增家庭的增加，房地产居住需求就会增加。

2.房地产价格的供给因素分析

房地产供给的最大特点就是供给的相对有限性，房地产开发必须依赖于土地，而土地稀缺性和不可再生性，使房地产的供给受到土地的制约，导致房地产供给的有限性，同时房地产开发周期也较长，也使供给不能随着需求增加而迅速增加。

影响房地产供给的主要因素是：价格、成本、土地的供应量、。当房地产价格上涨时，房地产开发商的利润会上升，开发商会增加供给，相反会减少供给。房地产成本包括建筑成本和土地成本，当房地产开发成本增加时，利润会减少，开发商就会减少房

地产开发，从而使房地产的供给减少。房地产供给受土地供应量的直接影响，土地供应量增加，房地产供给才有可能增加，土地供应量减少，房地产供给就会随之减少。对房地产的影响主要表现在产业和信贷上，由于房地产开发所需要的资金巨大，房地产开发受货币的影响很大。当房地产受到产业支持时，房地产供应就会增加，相反就会减少。货币主要是信贷，当信贷支持房地产发展时，房地产供应就会增加，相反就会减少。

3.影响房地产价格因素的综合分析

（1）信贷对房价的影响。房地产市场最大的特点就是，其供给和需求都很大程度上受信贷的制约，这主要是由于在房地产市场中，购房者利用按揭等方式利用银行贷款进行购房。在房地产供给中，相当大的开发资金也从银行贷款解决，这样银行就在房地产供给与需求中起着了重要的作用。如果仅从资金这个角度来看，那么从银行流出的资金，一方面流给开发商进行房地产开发，在增加房地产的供给，另一方面，贷给购房者，增加房地产的需求。这样，由于信贷资金同时介入房地产的供给和需求，使房地产市场的供给曲线和需求曲线，就在一个较高水平达到供需平衡，形成了一个较高的均衡价格。如果除去银行增加的房地产市场的供给和需求，那么房地产市场的均衡价格就会随着供给曲线和需求曲线的下降而下降。所以，在一个信贷资金放大的供给和需求的房地产市场中，信贷是影响房地产价格的最重要因素。信贷资金对房地产市场供给和需求的放大效应，取决于信贷资金与自有资金的比例，也就是我们常说的按揭比例，按揭比例越高，这种放大效应也就越大。

（2）价格预期对房价的影响。这种预期包括两方面：一方面是购房者对房价的预期，购房者如果预期房价将上涨，对于投资需求的购房者来说，投资利润率就会上升，利润率与利率的差就会变大，投资需求增加。对于消费需求来说，房地产预期价格的上涨，会将

潜力在的需求转化为现实需求，购房者会提前购买，从而使消费需求相应地增加。所以，当房价上涨预期形成后，房地产的投资需求和消费需求都会相应地增加，导致房地产价格进一步走高。相反，投资需求和消费需求就会减少，导致房价上涨趋缓甚至下跌。另一方面，开发商对房价的预期，如果开发商预期房价要上涨，那么开发商就会增加房地产的开发和减少当期房地产的销售，使当期房地产的供给减少，远期供给增加，这样导致当期的房价上涨。相反，当开发商预期未来房价要下跌，就会增加当期房地产的销售，也减少房地产的开发，导致房地产市场供给增加。

（3）新增家庭人口和居民收入对房价的影响。新增家庭人口是指外来居住人口和新成立家庭人口，居民收入指居民实际收入和预期收入。当新增家庭人口快速增长时，居住需求就会增加，当新增家庭人口增长放缓时，居住需求就会减小。当购房者实际收入和预期收入增加时，会直接影响房地产的消费需求，间接地影响投资需求，从而增加对房地产的购买，使房地产的价格上涨。相反，当购房者对房地产未来的价格预期会下跌，对居民收入预期要下降时，就会导致投资需求和消费需求减少，从而导致房价上涨趋缓甚至下跌。一般把新增家庭人口和居民收入增加所形成的需求，称之为房地产的“刚性需求”。由于刚性需求增加，使得房价上涨，从而引起供给增加，房地产市场会在一个较高的均衡价格上达到均衡。

（4）利率、汇率和通货膨胀对房价的影响。利率对房价的影响，主要是利率同时影响房地产的供给和需求。当利率上升时，会增加银行货款的利息，增加投资成本，使利润率与利率的差缩小，抑制了投资需求，同时利用银行货款的消费需求也因利率提高而导致实际房价上涨，导致消费需求的减少。所以利率提高会使房地产的需求减少。相反利率降低会增加房地产的需求。另一方面，利率上升，会增加开发商的资金成本，在需求旺盛时，开发商会将这部分成本转嫁购房者，从而导致房价上涨。汇率对房地产的影响，主要表现在本国货币持续升值和预期上，如果本国货币处于长期的升值及预期过程中，对本国货币

的需求就会增加，国内增加的流动性必须会增加房地产的投资需求。由投资需求增加而带动消费需求的增加，会剌激供给的增加，导致房价上涨。通货膨胀是指物价总水平上涨，通货膨胀率越高，说明社会物价总水平在提高，房地产无论作为投资品还是消费品，都会随着物价总水平提高而上涨。同时由于土地稀缺性和供给有限性，在高通货膨胀时期，房地产作为一种投资品，常常用于某些投资者保值增值的的一种手段，也导致投资需求的增加。通货膨胀对房价的影响另一个方面是通货膨胀使实际利率降低，导致利润率与利率的差增加，使投资需求增加。

4．结论

由于房地产市场供求关系的特殊性，即受土地稀缺性的影响导致供给的有限性，由投资需求和消费需求导致需求则具有相对的无限性，所以，要保持房地产市场健康地发展，对房地产就显得十分必要。而在信贷资金发生作用的房地产市场中，货币对房价影响很大，如提高利率、降低按揭比例将会大大地减少投资需求和消费需求，导致房价上涨放缓甚至下跌。而房价的下跌会影响供给，使房地产市场在一个较低价格水平上产生均衡。相反，则会导致房价进一步上涨。所以在房价上涨过快时，利用紧缩性货币和严格的信贷，就会减少房地产旺盛的需求，抑制房价的上涨，同时改变房价上涨预期，从而达到房价上涨放缓甚至下降的目的。

System analysis of fatorsof price of estate

Gaochengliang Yingshangjun

( Beijing united school, Shanghai trade school)

ABSTRACT:

The paper analyzes the major factors affecting price of estate from the demands and supplies of estate, especially the specialty of the estate markets. The estate demands can be divided to investment demands and consumption demands that could be diversified while the estate supplies are subject to the relatively limited field supplies because it is scarceness and can not be regenerated. We systematically analyze the effects of loan policy, price expectation, the individual’s income and inflation upon the estate markets, reveal the law of estate price, and provide the theoretical basis and efficient methods for macro-regulation of estate markets.

KEY WORDS: price of estate demands supply major factors