城市棚户区及城中村改造实施方案

棚户区改造是一项惠民生、扩投资、促消费、稳增长的民心工程，实施棚户区改造对环古城地带环境综合整治，改善居民生活环境及化解房地产库存具有十分重要的意义。根据《中华人民共和国村民委员会组织法》、《中华人民共和国土地管理法》、《X省棚户区改造工作实施方案》（X政办发〔201X〕22号）、《X省转发省住房城乡建设厅财政厅关于购买棚户区改造服务指导意见的通知》（X政办发〔201X〕78号）、《X省关于加快推进城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设的实施意见》（X政办发〔201X〕122号）以及《X市关于印发X市棚户区改造工作实施方案的通知》（市政发〔201X〕26号），现结合我县实际，制定本实施方案。

一、指导思想

认真贯彻落实党的十九大以及城市工作会议精神，立足实际,以改善群众住房条件、完善基础设施和城市功能为出发点和落脚点，紧紧围绕转型跨越发展和以人为本的新型城镇化建设，坚持科学规划、分步实施，主导、市场运作，因地制宜、注重实效，完善配套、同步建设，切实加快各类棚户区改造，把我县建设成为“大美古城，小康X”的生态宜居城市。

二、目标任务

X县“十三五”期间基本完成现有棚户区改造，东至惠济路、南至双林大道、西至永安路、北至中都街以内的区域。

201X年度完成城南堡、干坑（部分）2个城中村，3个城市棚户区和破产改制企业零星片区改造任务。以上片区合计投资29.611亿元，户数3805户，实际拆迁面积359704.23㎡，补偿面积1131.94㎡。

三、改造范围

本方案所称的棚户区改造范围是经县认定的环古城地带城镇旧住宅区综合整治、城中村改造、城市规划区内的国有工矿棚户区。

四、改造原则

（一）坚持主导、市场运作的原则。棚户区改造要充分发挥的组织引导和统筹协调作用，加大棚户区改造宣传力度，加强房屋征收补偿安置标准信息公开透明，在和资金方面给予积极支持。

（二）坚持规划引领、因地制宜的原则。棚户区改造要科学规划，合理调整和优化城市布局，完成和提升城市功能，因地制宜原地安置和异地安置相结合的方式进行规划建设。原地安置且人口密集、拆迁量大的项目，要在规划条件允许的范围内，按照土地利用集约化原则，适当提高容积率，最大限度合理利用土地，以满足征收安置。异地安置的，要优先考虑就近安置；要在城市总体规划确定的建设用地范围

内，充分考虑居民就业、就医、就学和出行需要，合理规划选址，安排在交通便利、配套设施齐全地段。

（三）坚持连片改造、注重实效的原则。棚户区改造要结合城市规划、土地利用规划和保障性住房建设规划，合理确定用地规模，连片改造，不留死角。对于无法连片改造的分散、零星地块，实行异地安置改造。房屋征收后腾出的土地按照“X县城市整体规划”合理利用。

（四）坚持统筹推进、完善配套的原则。棚户区改造要与城市经济社会发展、基础设施建设及生态环境保护统筹推进。结合城市道路等基础设施建设、河道治理、文物保护和历史街区整治，同步改善交通、绿化环境，完善各项基础设施配套。配套设施应与棚户区改造安置住房同步规划、同步建设、同步交付，确保回迁居民居住环境明显改善。

（五）坚持棚户区改造与环古城地带环境综合整治相结合原则。优先解决与古城风貌不协调的片区。

（六）坚持货币化安置为主，实物安置为辅的原则，最大限度地消化库存房地产。实物安置的地块按照便捷、有利的原则确定位置。

（七）坚持全民参与，全员动员的原则。发动全社会共同实施棚户区改造。

（八）坚持商业地产，住宅房产分类实施的原则，用好用足国家。

五、改造措施

（一）制定改造计划。在进一步调查核实、摸清底数的基础上，根据棚户区房屋的安全性能、基础设施状况、公共环境因素、群众支持程度等进行分类排除，制定切实可行的棚户区改造计划，优先安排环古城地带环境综合整治片区和规模较大、住房条件困难、安全隐患严重、群众要求迫切的项目，有计划、有步骤地分期分批组织实施。列入201X年度计划的棚户区改造项目，要在201X年度完成房屋征收安置。

（二）确定改造模式。棚户区改造采取主导、市场运作、统一规划、连片改造的模式，由按照公开、公平、公正和诚实信用的原则，择优确定具有相应资质和良好社会信誉的房地产开发企业组织实施。

1、对人口密集、征收量大、集中连片的棚户区，通过市场运作的方式进行开发改造。有实力的企业也可以自主组织实施棚户区改造。

2、对占用土地少、零星分布或不符合发展规划的棚户区，可采取统一规划，通过异地集中建设安置住房的方式进行改造；也可以采取项目捆绑开发方式进行改造。

（三）合理补偿安置。

1、棚户区改造项目的房屋征收与补偿工作按照主导、县房屋征收管理办公室具体组织实施的方式进行。县房屋征收管理办公室先行制定项目的房屋征收补偿安置方案，报县批准后实施。

2、房屋征收补偿安置方案中对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。

3、被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。 4、货币化补偿标准要充分体现市场价格。 5、被征收人符合住房保障条件，优先给予保障。

6、被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由县依法强制执行。

（四）确保用地供应。

1、棚户区改造用地纳入县土地供应计划安排，并结合下一年度棚户区改造计划项目实行宗地供应预安排，提前落实棚户区改造项目地块。

2、棚户区改造项目在完成房屋征收、地上建筑物和附属物拆迁为净地后，由县收回土地使用权，并经县同意以“招、拍、挂”公开出让方式供地，开发企业依法依规获得土地使用权。

3、对征收拆迁难度大、周期长、不能同时整体拆迁完并腾空为净地的棚户区改造项目，为确保安置房按时完工并交付使用，国土部门要在保证项目用地规划条件整体不变的前提下，根据项目用地拆迁、腾空情况采取分期收储、分期提供回迁安置用地，及时办理用地

储备和出让手续。项目法人可以分期实施，确保被拆迁人按时回迁安置。

4、安置住房中涉及的经济适用住房、符合条件的公共租赁住房建设用地经县房地产管理局确认后，可以通过划拨方式供地。

（五）规范建设标准。城市和国有工矿棚户区改造安置住房的建筑面积标准以144平方米以下的中小户型为主。在城市和国有工矿棚户区改造项目中，应按建筑面积配建不低于5%的公共租赁住房，并作为土地划拨或出让的前置条件，配建的其它相关内容同时给予明确。对于不配建或不宜配建的项目，要按照该项目住房的平均销售价格向县房地产管理局缴纳应配建公共租赁住房面积部分的建设资金，专户管理，作为县公共租赁住房建设资金。

（六）完善设施配套。棚户区改造要按照小户型、功能全、配套好、质量高的要求，科学利用空间，有效满足基本居住功能。严格落实规划和建设设计指标，组织好新建小区的供水、供电、供气、供热、通讯、污水与垃圾处理等市政基础设施和公共厕所、物业管理用房、永久性自行车棚、停车场（库）、社区办公用房、商业、教育、医疗卫生、无障碍设施等配套公共服务设施的建设，促进以改善民生为重点的社会建设。对规划保留的建筑，主要进行房屋维修加固、完善配套设施、环境综合整治和建筑节能改造。同时开展乱搭滥建整治及历史文化名城、街区和文物古迹保护等工作，增加公共绿地、街心公园等，做到同步规划建设，同步交付使用。

（七）改善社区服务。棚户区改造新建小区要全面推行社区管理服务工作，积极做好社区卫生、社区文化、社区环境、社区综合治理、社区投诉纠纷的调解处理等工作；新建小区要采取招标投标方式，择优选择社会信誉好、服务质量优的物业管理企业实施社会化、专业化、市场化物业管理服务；对于原有工矿企业承担的后勤化管理服务的小区，主管单位要创造条件，逐步实施市场化的物业管理服务。

（八）简化审批程序。县发改、规划、国土、住建、财政、税务、环保等部门，要设立审批快速通道，简化审批程序，改善服务方式，推行“一站式”审批服务，及时理项目有关手续和各项优惠落实工作。

六、扶持 （一）落实优惠。

1、棚户区改造项目中的土地出让金按规定100%缴纳，财政部门根据项目征收成本拨付费用（一项一议一定）。

2、根据《财政部国家税务总局关于棚户区改造有关税收的通知》（财税〔2013〕101号）文件精神，对棚改项目涉及的城镇土地使用税、印花税、土地、契税和个人所得税等进行减免。

3、对棚户区改造项目，免征城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和性基金。

4、企业参与统一组织的工矿、林区、垦区棚户区改造的，对企业用于符合规定条件的支出，准予在企业所得税前扣除。

5、对在规定时限内签订棚改征收协议的棚户区居民可给予一定比例的补助奖励。

6、存量商品房源不能满足安置需求时，货币化安置可向开发企业订购安置房，也可由直接组织建设或委托开发企业建设。

（二）加大财政投入。在积极争取、省补助资金的基础上，县要加大棚户区改造的资金投入，可以从城市维护建设税、城镇公用事业附加、城市基础设施配套费、土地出让收入等渠道中，安排资金用于棚户区改造支出。除上述资金渠道外，还可以从国有资本经营预算中适当安排部分资金用于国有工矿棚户区改造。

（三）加强信贷支持。积极争取金融机构对棚户区改造的资金支持，拓展住房公积金贷款支持、国债和金融贷款等筹资渠道。

（四）吸引社会投资。县要积极落实民间资本参与棚户区改造的支持，为民间资本参与棚户区改造创造良好环境，鼓励和引导民间资本通过直接投资、间接投资、参股、委托代建等形式参与棚户区改造。

（五）出台支持。出台棚户区居民购买存量房税收优惠；购买存量住房房源安置和搭建平台棚户区居民自主选择安置房源相结合的办法，以及划出专门地块建设小区等多渠道多方式安置的。

七、工作要求

（一）加强组织领导。县成立棚户区改造领导组，组长由担任、常务副组长由县委、的分管领导担任、副组长由的其它领导担任，成员由相关职能部门以及涉迁主管部门的单位负责人担任。领导组下设办公室，办公室设在县房地产管理局。领导组负责全县棚户区改造领导工作，统筹协调棚户区改造工作有关事宜，及时解决重大问题，做到规划到位、资金到位、供地到位、到位、监管到位、分配补偿六到位。

（二）广泛宣传动员。按照“统一宣传、家喻户晓”的原则，房管部门要认真做好宣传、咨询解释等工作，并统一印制宣传提纲，包括改造方案、拆迁补偿安置办法、优惠等内容。新闻媒体要充分发挥导向作用，加大对棚户区改造工作的宣传力度，营造良好的社会氛围。

（三）明确职责分工。县是棚户区改造的责任主体。棚户区改造的实施主体为X县房屋征收管理办公室。县直各有关部门和单位要认真履行工作职责，各司其职、各尽其责、通力合作、密切配合，共同做好我县的棚户区改造工作。县棚改办（县房管局、县征收办）负责制定棚户区改造、编制年度计划和年度目标任务的分解、下达；负责汇总、统计、上报全县目标任务完成和年度考核工作，并对我县的棚户区改造和房屋征收补偿安置工作进行指导；负责县城区棚户区改造项目的认定工作；负责落实县对棚户区改造重大事项的研究、决策和棚户区改造综合协调工作。县发改局负责棚户区改造项目的立项审批；负责、省的棚户区改造配套基础设施建设补

助资金的申请和资金下达工作。县财政局负责牵头组织和省级补助资金的申请、落实工作；负责本级财政棚户区改造资金的筹集工作；及时拨付、省级补助资金和市级资金；负责落实棚户区改造资金支持和本级财政对棚户区改造项目贷款贴息工作；负责督促棚户区改造资金的落实和资金的保障。县国土资源局依据棚户区改造年度计划，负责制定全县棚户区改造的年度土地利用计划和用地规划；建立棚户区改造建设用地储备制度，积极争取保障性住房新增用地指标；负责落实国家、省、市棚户区改造土地优惠、项目建设用地指标、土地收储和出让以及土地手续办理工作。县规划局负责指导、审核全县棚户区改造规划；负责办理棚户区改造项目的规划手续及规划执行情况的监督工作。县住建委组织落实好棚户区改造项目的供水、供气、供暖、排水、市政等基础设施配套工作。县环保局负责全县棚户区改造项目的环评审批和监管工作。县税务部门负责棚户区改造税收优惠落实工作。县审计局负责全县棚户区改造项目的监督审计工作，负责监督、指导棚户区改造项目审计发现问题的整改工作。县公、检、法、司负责棚户区改造过程中的涉法涉诉工作。古陶镇负责城中村改造相关工作。

（四）强化监督检查。县要加强对棚户区改造的监督检查，全面落实工作任务和各项措施。县监察机关和审计部门要加强对资金使用等各环节的监督，坚决杜绝挪用、占用棚户区改造资金现象的发生。县住建部门要加强工程质量监管，认真执行工程竣工验收备案制度，严把工程质量关。