城市更新

城市更新的概念

尽管现代城市更新的渊源可以追溯到19世纪，但首先提出并实施了全国性城市更新计划的是美国。二战结束后，美国发现其城市陷入严重的衰败之中，1949年美国国会通过了《全国住宅法》，从而引发了持续了近四分之一个世纪之久的大规模的城市更新运动。城市更新这个名词第一次出现是在美国1954年《全国住宅法》(修正案)中。由于城市更新涉及到城市系统的方方面面，涵盖了住宅、交通、环境、土地利用等诸多内容，工程技术仅是其中的一方面，社会经济和文化也是其重要的内容，因此说城市更新是一项综合性社会工程一点也不夸张。因此，迄今为止，学术界还未能形成一个关于城市更新的确切的定义。Anne-Marie Broudehoux认为，城市更新指得是“改变城市环境的过程。”还有许多学者如Treister认为，城市更新是作为一个有机体的城市其环境发生变化的自然过程。’阳建强也认为，城市更新是孕育于城市内部的自我发展机制se 1958年召开的第一次国际城市更新研讨会上，专家们一致同意城市更新的目的在于根据对城市现在和未来发展的需要，有计划地对现有区域进行调整，从而有目的地改变城市环境，增强城市的活力。在本文中，笔者将城市更新定义为:依据城市发展的内在规律，有计划、有目的地调整城市用地结构和用地方式，以适应城市社会、经济和文化发展的需求。

城市更新的起源

城市更新的基本原理来源于经济学的两个非常简单的背景。在生地上建设，建筑商只需要付土地和建设成本，但是要在有建筑物需要拆除的土地上建设，建筑商还必须付这些建筑的剩余价值。这座建筑可能是已经荒废的，他的拥有者或任何客观的投机者都会认为在当时的情况下，在当时的地点上再建这样一座建筑没有任何意义。但无论如何，如果这座建筑可以带给他的所有者一些收入，他们都不会不要任何不长地放弃这座建筑。

分析一下例子。X先生拥有靠近市中心地区的一座有90年历史的房子。这套房子有12套房子，每套平均月租金是200美元——这是比较低的价格，这表示事实上这些房间的价值接近该市房屋市场的最低价。现在一个开发商找到X先生，他对这所房子坐落的房子感兴趣，但在获得土地前他必须先要收购房屋。根据出租价格计算的经验方法是房屋的价格相当于月租金的100倍，因此X先生的开价就会是24万美元（12*200*100）。如果这所房子占地是50英尺*100英尺，相当于大约每平方英尺48美元，或者每英亩约200万美元。即使开发商认为X先生可以大幅减价，郊区高速公路空地的价格是每平方英尺5美元，或者每英亩约20万美元，看起来这更有吸引力。

阻碍在建成区开发的第二个因素是土地配套问题。典型情况下，城市土地所有权是高度分散的，一个城市街区的所有者可能是许多独立个个人或商业组织。实际上许多城市土地最初细分的基本单元是25英寸*100英寸。要建设一个大工程的开发商必须要和几十个不同的所有者协商。在某些情况下，这些土地所有者在土地所有权上可能还存在法律问题，以至必须拖延时间才能得到解决。另外一些情况，一个小地块的所有者可能发现他有可能通过要求超过土地平均市场的价格来使一个大工程停滞。与城市边缘区所有者都拥有大地块相比，这种情况非常令人沮丧。

大萧条的后期，人们重新认识到这些阻碍城市再开发的情况。联邦政府也有兴趣采取措施提高中心城市的竞争地位。在1941年12月，一个不太适合提出新的民用计划的时候，盖伊.格里尔阿尔文.汉森发表了一篇建议成立城市房地产公司的文章。这些组织可以利用征地权进行土地配套，并可能从更高一级政府获得资金，取得和拆除这些地点。被提议成立的公司因此可以有效地处理剩余价值和土地配套的问题。