资产评估自考计算题常考公式汇总

例题：某钢筋混凝土结构的办公楼，建筑面积2000平方米，占地面积400平方米，月租金24 万元，土地的回报率为6%，建筑物的回报率为8%。评估时建筑物的剩余经济使用年限为40年，税费为年租金收入的18%，管理费按年租金的2.5%计，年空置损失以半月租金计，维修费按年租金的4%计，年保险费为10万元。评估人员用市场法求得土地使用权价格为每平方米1万元。

解题关键：遇见上述字眼就用建筑物残余估价法 公式：BaLr1a2

r2dr2da——建筑物及其基地所产生纯收益 L——土地价格

r1——土地的还原利率

B——建筑物的收益价格

r2——建筑物的还原利率

d——建筑物的折旧率

a2——建筑物的纯收益

假设开发法

例题：待估土地为已完成“七通一平”的待开发建设用地。土地面积为5000平方米，规划用途为住宅，允许的容积率为3，土地使用权年限为70年。评估人员经市场调查，该楼盘建成后即可出售，预计售价为15000元/平方米，销售费用为楼价的2.5％，销售税费为楼价的6％，当地银行贷款年利率为6％，开发商要求的投资利润率为20％。该楼盘的建设周期为2年，建设费为5000元／平方米，专业费为建设费的10％，假定地价一次性投入，建设费和专业费均匀投入。

要求：用假设开发法估算该宗土地目前的单位地价和楼面地价。（计算结果保留整数）

解题关键：看见上述字眼用假设开发法

公式：地价=楼价-建筑费-专业费用-利息-利润-税费-租售费用 专业费用=建筑费×i

利息=（地价+建筑费+专业费）×r

，

利润=（地价+建筑费+专业费）×P税费=地价×t

成本法基础公式

评估值=重置成本 -实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值 待估建筑物重置成本=待估建筑物账面原值×综合价格指数， 其中：综合价格指数=（1+a1）（1+a2）（1+a3）……（1+an）×100%

成新率=预计尚可使用年限÷（实际已使用年限+预计尚可使用年限）×100%

成新率设备尚可使用年限100%

加权投资年限设备尚可使用年限其中：加权更新成本=已使用年限×更新成本

加权投资年限（加权更新成本）（更新成本）打分法估测建筑物的成新率：

成新率=结构部分合计得分×G+装修部分合计得分×S+设备部分合计得分×B

被评估资产功能性贬值额（被评估资产年净超额运营成本折现系数）实体性贬值率=1-成新率

重置成本＝离岸价格＋境外运输及保险费＋进口关税＋＋银行手续费＋国内运杂费＋安装调试费 （考的较少）

收益法

资产未来收益有限的情况：

评估值i1nRi1ri

资产未来收益无限期的情况：

未来收益年金化时：评估值=年收益额/资本化率 未来收益不等额时：评估值=公式1+公式2

公式1：前若干年各年收益额各年折现系数

公式2：以后各年的年金化收益/资本化率×前若干年最后一年的折现系数