上饶市物业管理办法

上饶市物业管理办法

第一章 第二章 第三章 第四章 第五章 第六章 第七章 第八章

总则

业主、业主大会和业主委员会 前期物业服务 物业管理服务

住宅专项维修资金和物业质量保修金物业的使用和维护 法律责任 附则

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第一章 总则

第一条 为了规范物业管理活动，维护业主、使用人、物业服务企业及其他管理人的合法权益，保障物业的合理使用，创造良好的生活、工作环境，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《江西省物业管理条例》等法律、法规，结合我市实际，制定本办法。

第二条 本办法适用于本市行政区域内的物业管理活动。 本办法所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

第三条 市房地产行政主管部门负责全市物业管理活动的监督管理工作。

各县（市、区）房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作，履行下列职责： （一）业主大会和业主委员会的业务指导；

（二）物业服务企业的资质、服务质量、物业服务招投标、物业服务合同的签订、备案的监督管理、物业承接查验； （三）住宅专项维修资金和住宅物业质量保修金的交存、使用的监督管理；

（四）受理、处理对物业服务企业和从业人员的投诉； （五）物业使用和维护的监督管理；

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（六）其他监督管理职责。

建设、规划、、环保、市政、、消防、价格、工商、环卫、绿化、人防、质监、民政等部门及供水、供电、供气等企业应当按照各自的职责，依法做好相关管理和服务工作。

第四条 各县（市、区）、事处、乡（镇）应牵头建立物业管理联席会议制度，定期召集各相关职能部门协调解决辖区内物业管理的突出问题和突发事件。 事处、乡（镇）负责组织、指导本辖区内业主大会成立及业主委员会的选举工作，指导、监督业主大会和业主委员会依法履行职责，协调物业管理和社区管理的相互关系。社区居委会协助事处、乡（镇）开展物业管理相关工作。

社区居委会负责依法调解本辖区业主、业主委员会、物业服务企业之间的物业管理纠纷。

物业服务企业应当配合事处、乡（镇）开展物业管理的相关工作。拒不配合的，事处、乡（镇）可以提请房地产行政主管部门依法处理。

第五条 市物业管理协会是物业管理行业的自律组织，应当积极规范行业经营行为，维护会员合法权益，促进行业健康发展；负责制定并监督实施物业服务规范，促进物业服务企业依法、诚信经营，调解行业内部争议等。

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第六条 各县（市、区）应当制定扶持，采取措施，对配套设施不齐全、环境质量较差且未实行物业管理的原有住宅小区进行整治改造，逐步实行物业管理。推动住宅区、商业区、工矿区及机关、学校、医院等实行社会化、专业化、市场化的物业服务，促进物业服务行业全面发展。

第二章 业主、业主大会和业主委员会

第七条 房屋的所有权人为业主。 业主在物业管理活动中，享有下列权利：

（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；

（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；

（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议； （四）参加业主大会会议，行使投票权； （五）选举业主委员会成员，并享有被选举权； （六）监督业主委员会的工作；

（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；

（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；

（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称维修资金）的管理和使用；

（十）法律、法规规定的其他权利。

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第 业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守（临时）管理规约和业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

（三）遵守房屋装饰装修的有关规定；

（四）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；

（五）按照国家有关规定交纳维修资金； （六）按时交纳物业服务费； （七）法律、法规规定的其他义务。

业主在物业管理活动中，享有《物业管理条例》等法规规定和管理规约、议事规则及物业服务合同约定的权利，并应当履行相应义务，不得以放弃权利为由拒绝履行义务。

第九条 物业管理区域内的全体业主组成业主大会。 一个物业管理区域成立一个业主大会和一个业主委员会。业主人数较少且经全体业主一致同意，可以不成立业主大会和业主委员会，由业主共同履行业主大会和业主委员会职责。业主户数超过一百户的，业主可以决定成立业主代表大会，履行业主大会和业主委员会职责。

业主代表大会由业主按照比例推选的代表组成，每单元至少有二名业主代表。

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业主代表在参加业主代表大会前，就业主代表大会会议拟讨论的事项书面征求所代表的业主意见；凡需全体业主投票表决的，业主的赞同、反对及弃权的选票经本人签字后，由业主代表提交业主代表大会会议。

第十条 物业管理区域内房屋出售并交付使用的建筑面积达到建筑物总面积50%以上，或者首套房屋出售并交付使用满两年的，建设单位应当在30日内书面报告所在地事处、乡（镇）要求召开首次业主大会，并报送下列资料：

（一）物业管理区域证明； （二）房屋及建筑物面积清册； （三）业主名册； （四）建筑规划总平面图；

（五）交付使用共用设施设备的证明； （六）物业服务用房配置证明； （七）其他有关的文件资料。

建设单位未及时书面报告以及未成立业主大会的原有住宅小区，十名以上业主可以联名向物业所在地的事处、乡（镇）提出召开首次业主大会的书面要求。

第十一条 首次业主大会由事处、乡（镇）组织召集。

事处、乡（镇）应当在收到要求成立业主大会的书面报告和有关资料后60日内组织成立业主大会筹备组，

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筹备召开首次业主大会会议。

业主大会筹备组由业主代表、建设单位代表、以及事处、乡（镇）或社区居委会的代表组成，成员人数应为单数，其中业主代表人数不低于筹备组总人数的50%。筹备组组长由事处、乡（镇）或社区居委会的代表担任。 第十二条 筹备组中业主代表的产生，由事处、乡（镇）或者社区居委会组织业主推荐。

筹备组应当将成员名单以书面形式在物业管理区域内公告。业主对筹备组成员有异议的，由事处、乡（镇）负责登记并作出答复。

第十三条 业主大会筹备组应当做好以下筹备工作： （一）确定并公示业主身份、业主人数以及所拥有的专有部分面积；

（二）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；

（三）草拟管理规约、业主大会议事规则； （四）依法确定首次业主大会会议表决规则；

（五）制定业主委员会委员候选人产生办法，确定业主委员会委员候选人名单；

（六）制定业主委员会选举办法；

（七）完成组织召开首次业主大会会议的其他准备工作。 前款内容应当在首次业主大会会议召开15日前在物业管理

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区域内公告。业主对公告内容有异议的，筹备组应当记录并作出答复。

筹备组应当自成立之日起90日内组织召开首次业主大会会议。

第十四条 新建开发项目首次业主大会会议的筹备经费由建设单位承担，建设单位应当在物业交付使用前，依照与物业所在地事处、乡（镇）协商确定的具体标准，将首次业主大会筹备经费交给事处、乡（镇），由业主大会筹备组使用。

老住宅区首次业主大会会议的筹备经费，缴交了维修资金的住宅小区，可以从维修资金增值收益中申请，未缴交维修资金的住宅小区，由全体业主共同承担。

筹备经费应当专户储存，专款专用。首次业主大会会议召开后，业主大会筹备组应当将筹备经费的使用情况向全体业主公布，接受全体业主的监督。筹备经费的结余部分应当纳入维修资金或者根据业主大会的决定使用。

第十五条 业主大会会议分为定期会议和临时会议，由业主委员会负责召集。

业主大会定期会议按照业主大会议事规则规定召开。 有下列情形之一的，业主委员会应当召集业主大会临时会议： （一）经业主委员会核实，有20%以上业主提议的； （二）发生重大紧急事件需要及时处理的；

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（三）业主大会议事规则规定的其他情形。

第十六条 业主委员会不按规定召集业主大会会议的，业主可以请求事处、乡（镇）协调并确定召集时间；逾期未召集的，由事处、乡（镇）组织召集或授权社区居委会组织召集。

业主大会会议议题涉及改选业主委员会及撤销现任业主委员会决定的，业主大会会议由事处、乡（镇）组织召集或授权社区居委会组织召集。

除业主委员会和事处、乡（镇）及社区居委会外，其他任何单位和个人不得召集业主大会会议。

第十七条 召开业主大会会议，应当于会议召开15日前将会议议题、时间、地点、方式以及表决事项等公告全体业主，并告知属地社区居委会。

业主可书面委托代理人出席。物业服务企业工作人员不得以业主代理人身份出席。业主委员会要求物业服务企业列席会议的，物业服务企业的负责人或其书面委托的代理人应当列席会议。 业主委员会应当做好业主大会会议记录并存档。

第十 业主大会会议可以采用集体讨论、书面征求意见等形式，但应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主与会，业主大会会议方为有效。

前款所称与会，是指业主在会议签到表签字确认；采用或者

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同时采用书面形式召开业主大会会议的，包括业主在表决票上或者选举票发放表上签收确认。

第十九条 下列事项由业主大会决定： （一）制定和修改业主大会议事规则； （二）制定和修改管理规约；

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员； （四）选聘和解聘物业服务企业； （五）筹集和使用维修资金；

（六）改建、重建建筑物及其附属设施； （七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

业主大会决定前款第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。决定前款规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，逾期未参与表决业主的投票权数是否计入已表决的多数票数，由业主大会议事规则约定。

业主大会或业主委员会的决定，应当自决定作出之日起3日内以书面形式在物业管理区域内公告，业主大会或业主委员会在其职责范围内依法作出的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。

第二十条 业主大会确定业主投票权数，按照下列方法认定：

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（一）专有部分面积按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按测绘机构的预测面积计算；尚未进行预测的，暂按规划面积计算。

（二）车位、摊位等特定空间是否计入用于确定业主投票权数的专有部分面积，应当在临时管理规约、管理规约或者业主大会议事规则中规定。

（三）业主的投票权按普通住宅每20平方米为一个计票单位，别墅每15平方米为一个计票单位；非住宅每10平方米为一个计票单位，不足的按四舍五入处理，但每个产权单位不得分割投票。

第二十一条 业主可以书面委托的形式，约定由物业使用人在一定期限内代其行使共同管理权，但物业使用人不得担任业主委员会委员。

第二十二条 业主委员会是业主大会的执行机构，是代表全体业主对物业实施自治管理的自治组织，由业主大会选举产生，人数应为5至11人单数，业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生，业主委员会在日常工作中履行下列职责： （一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况； （二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；

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（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同； （四）监督维修资金的使用；

（五）协调业主和物业服务企业间的矛盾纠纷，协助物业服务企业催缴欠交的物业服务费； （六）监督管理规约的实施；

（七）劝阻业主或者物业使用人违规违法装饰装修房屋； （八）完善监督机制，设立监督小组，对日常工作和经费使用情况进行监督；

（九）可以根据实际工作需要，邀请一名所属社区的居委会干部在业主委员会中任职，对业主委员会的日常工作进行指导和监督；

（十）业主大会赋予的其他职责。

第二十三条 业主委员会可以设立候补委员制度。候补委员人数原则上不超过业主委员会正式委员人数的50%。候补委员可以与正式委员一同由业主大会选举产生，其选举产生规则、任职资格和职务终止规则等应当与正式委员相同。

业主委员会因委员辞职等原因缺额且缺额人数不超过正式委员总人数的50%的，可以从候补委员中自动递补，并在本物业管理区域内公告；业主委员会委员缺额人数超过正式委员总人数的50%的，应当重新选举业主委员会。候补委员具体递补规则等内容应当在业主大会议事规则中予以明确。

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第二十四条 业主委员会委员、候补委员候选人应当是本物业管理区域内的自然人业主或者单位业主授权的自然人代表，并符合下列条件：

（一）具有完全民事行为能力；

（二）履行业主义务，未欠交物业服务费和维修资金； （三）遵纪守法，热心公益事业，责任心强，具有较强的公信力和组织能力；

（四）本人、配偶及其直系亲属未在为本物业管理区域提供物业服务的企业及其下属单位任职；

（五）书面承诺积极、及时、全面履行工作职责。 第二十五条 业主委员会委员有下列情形之一的，其委员职务自行终止：

（一）不再是本物业管理区域内业主的； （二）因疾病或者其他原因丧失履行职责能力的； （三）有损坏房屋承重结构、违法搭建、破坏房屋外貌、擅自改变物业使用性质、欠交物业服务费、违法出租房屋等情形且未改正的；

（四）以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞职的； （五）被依法追究刑事责任的；

（六）法律、法规规定以及业主大会议事规则、管理规约约定的其他情形。

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第二十六条 业主委员会应当自选举产生之日起30日内持以下材料向所在地房地产行政主管部门备案：

（一）申请登记备案申请书； （二）《管理规约》； （三）《业主大会议事规则》；

（四）成立首届业主大会、产生业主委员会的会议记录； （五）业主委员会人员名单、联系方式和基本情况。 第二十七条 业主委员会应当按照业主大会议事规则规定及业主大会决定召开会议。

业主委员会会议由主任召集和主持，主任因故不能履行职责，可以委托副主任召集。

业主委员会会议应有过半数的委员出席，作出的决定必须经全体委员半数以上同意。业主委员会委员不能委托代理人参加会议。候补委员可以列席业主委员会会议，但不具有表决权。 第二十 业主委员会实行任期制，每届任期不超过5年，由业主大会在议事规则中确定，任期届满六十日前，应当报告所在地事处、乡（镇），开始筹备召开业主大会会议进行换届选举，选举产生新一届业主委员会。业主委员会委员可以连选连任。具体由业主大会在议事规则中决定，业主委员会委员资格任期届满即自行终止。无正当理由逾期未换届的，物业所在地的事处、乡（镇）应当协调督促其尽

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快完成换届选举工作或者组织业主召开业主大会会议进行换届选举。

第二十九条 未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的1/2的，在新业主委员会产生之前，由物业所在地的社区居委会在事处、乡（镇）的指导和监督下代行业主委员会职责。

第三十条 业主大会会议选举产生出新一届业主委员会之日起10日内，前业主委员会委员应当在事处、乡（镇）监督下，将其保管的有关凭证、档案等文件资料、印章以及其他属于全体业主共有的财物，移交给新一届业主委员会，并完成交接工作。

业主委员会委员资格届内终止的，应当在终止之日起3日内向本届业主委员会移交由其保管的前款所列文件资料及财物。 拒不移交本条第一、二款所述物品的，业主委员会可以请求物业所在地事处、乡（镇）、机关督促移交。 第三十一条 业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。

业主大会、业主委员会作出的决定，不得与法律、法规相抵触，不得损害社会公共利益和业主合法权益。

业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的房地产行政主管部门或事处、乡（镇）

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应当责令限期改正或者撤销其决定，并通知全体业主；所作出决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以依法向人民提起诉讼。

业主不得擅自以业主大会或业主委员会的名义从事活动，并应当自觉执行业主大会或业主委员会依法作出的决定。业主应当尊重业主委员会委员，通过合法途径提出诉求，不得组织、煸动对业主委员会委员的人身攻击和人格侮辱。

第三十二条 业主大会、业主委员会日常工作经费由全体业主共同承担，工作经费可以由业主分摊，也可以在利用物业管理区域内共用部位、共用设施设备经营的收益和维修资金的增值收益中列支，具体额度在《业主大会议事规则》中约定，并在业主大会上表决通过后执行，候补委员不领取津贴。

业主委员会应当每年三月底前在物业管理区域内公告上一年度业主大会、业主委员会的经费使用情况，接受监督小组和全体业主的监督。

第三章 前期物业服务

第三十三条 开发建设单位在物业管理中承担下列义务： （一）依照法律、法规规定和合同约定承担物业保修责任； （二）依法参与首次业主大会会议筹备工作，协助成立业主大会；

（三）依法提供物业管理用房；

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（四）以未出售物业业主身份承担相关义务； （五）法律、法规规定和合同约定的其他义务。

第三十四条 建设单位应当按照物业总建筑面积千分之二的标准配置物业管理用房，物业规模较小的，提供的物业管理用房最少不得低于120平方米。业主委员会的办公用房从物业管理用房中调剂，最低不少于二十平方米。

建设单位应按照相关规定的要求规划、设计、建设社区用房。 第三十五条 规划主管部门在新建开发项目审批立项时，应当要求开发建设单位在规划设计方案文本中确定物业管理用房和社区用房的具体位置。物业管理用房和社区用房必须在地面以上，没有配置电梯的物业，所在楼层不得高于三层，且应当具有产权和进行简单装修，配置通讯、有线电视、网络宽带、安保预警等设施，具备正常办公使用功能。

第三十六条 物业管理用房、社区用房由建设单位无偿提供，产权属于全体业主，由房地产行政主管部门统一建档管理，在项目竣工验收合格办理物业交付时，移交物业服务企业、社区居委会使用。

物业管理用房不得擅自变更位置，也不得分割、租赁、转让和抵押。社区用房不得用于出租经营。

第三十七条 建设单位在办理房屋预售许可证或者房屋现售备案前，应当向物业所在地的房地产行政主管部门申请划分物

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业管理区域登记，将登记的物业管理区域在商品房买卖合同中明示，并告知物业所在地的事处、乡（镇）。

物业管理区域根据物业建设用地规划许可证确定的红线图范围，结合物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素划定。物业的配套设施设备共用的，应当划定为一个物业管理区域；但其设施设备能够分割、使用的，可以划定为不同的物业管理区域。

已经实行物业管理的区域，由物业服务企业向物业所在地的房地产行政主管部门申请登记。

第三十 建设单位应当按照房地产开发与物业管理相分离的原则，在办理新建开发项目《商品房预售许可证》之前，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业，签订前期物业服务合同，实施前期物业管理。

本办法所称前期物业管理是指在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位选聘的物业服务企业实施的物业管理。

第三十九条 前期物业管理招标分为公开招标和邀请招标。住宅物业管理招标应当采取公开招标方式，选聘优秀的物业服务企业和最佳的物业管理模式。符合下列条件之一的，可以采用协议方式选聘物业服务企业：

（一）同一物业管理区域内，混合型物业总建筑面积低于3万平方米；单体高层物业建筑面积低于1万平方米或纯别墅区建筑面积低于1万平方米的项目；

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（二）公开招标的投标人少于三人的。 （三）物业产权单一并由产权人自用的；

（四）已托管的物业，合同期满后，经双方协商同意续约的； （五）物业的使用在保密或安全方面有特别要求的或金融机构、工业厂区及其它不适宜采用公开招投标的物业。

符合前款第（一）、（二）项条件的住宅物业，建设单位采用协议方式选聘前期物业服务企业的，应当经房地产行政主管部门批准；未经批准的，选聘行为无效。

第四十条 建设单位应当在预（销）售物业之前制定《临时管理规约》，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反《临时管理规约》应当承担的责任等事项依法作出约定。建设单位应当将《临时管理规约》向物业买受人明示，并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守《临时管理规约》予以书面承诺。

《临时管理规约》应当包括下列内容：

（一）物业管理区域道路、绿地等物业共用部位和景观设施、电梯水泵等共用设施设备的使用和维护规则； （二）业主合理使用物业专有部分的权利和义务； （三）物业屋面、外墙、门窗及户外设施保洁和装修规则； （四）物业管理用房的使用和经营；

（五）维护物业管理区域公共秩序的权利和义务； （六）业主分担物业管理区域二次供水、电梯能耗费分摊等

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各类费用和分配各类收益的方式； （七）违反规约应当承担的责任。

第四十一条 建设单位在办理商品房预售许可证或者商品房现售备案前，应当将前期物业服务合同、临时管理规约、住宅小区配套建筑和设施设备的清单及其产权归属等资料报房地产行政主管部门备案，并在商品房销售时将上述资料作为商品房买卖合同约定的内容。

前期物业服务合同应当对物业服务内容、服务标准、二次供水和电梯能耗费的分摊、收费标准、收费方式及收费起始时间、合同终止情形等内容进行约定；涉及物业买受人共同利益的，其约定应当一致。

第四十二条 建设单位可以邀请前期物业服务企业提前介入项目的开发建设，对项目的规划设计方案、配套设施建设、工程质量控制、设备运行管理等事项，提出与物业服务有关的建议。

建设单位组织项目工程验收和分户验收时，应当通知前期物业服务企业参与。

第四十三条 新建房屋符合下列条件后，建设单位方可办理物业交付手续：

（一）建设工程竣工验收合格，取得规划、消防、环保、人防、气象等部门出具的认可或者准许使用文件，并经当地房地产行政主管部门备案；

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（二）供水、排水、供电、供气、通信、公共照明、有线电视等设施设备按照规划设计要求建成且达到国家、本省有关建设标准，供水、供电、供气等设施设备已与相关专业部门办理移接交手续，并已安装一户一表，进行计量，业主可以自行缴纳费用；

（三）按照规划设计要求视频监控装置、生活购物场所、幼儿园、邮政、医疗卫生、文化体育、环卫、社区服务等公共服务设施已建成；

（四）道路、绿地和物业管理用房等公共配套设施已按照规划设计要求建成，并满足使用功能要求；

（五）电梯、二次供水、高压供电、消防、压力容器、电子监控系统等共用设施设备依照法律、法规规定取得合法使用手续，需要进行检测的，还应当由具备相应资质的检测机构检测合格； （六）消防车通道、消防登高场地、人防工程、地下室已设置显著标志；

（七）物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全；

（八）法律、法规规定的其他条件。

第四十四条 在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向前期物业服务企业移交物业管理用房和下列资料：

（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；

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（二）设施设备清单及其安装、使用和维护保养等技术资料、出厂资料；

（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件； （四）物业管理所必需的其他资料。

物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。

第四十五条 建设单位、物业服务企业应当按照省住房和城乡建设主管部门制定、公布的物业服务合同和临时管理规约示范文本签订物业服务合同和制定临时管理规约，并于签订之日起十日内，向物业主管部门备案。

第四十六条 建设单位在房屋交付时，应当向购房人提供房屋质量保证书和房屋使用说明书，并按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任，在物业管理区域内公布维修联系电话和地址。

物业服务企业应当协助业主或者业主委员会联系建设单位落实保修责任。

第四章 物业管理服务

第四十七条 物业服务企业入驻新物业管理项目前应当按规定办理物业共用部位、共用设施设备的承接查验手续，收集整理建设单位、前物业服务企业或业主委员会移交的有关资料，建立物业共用部位、共用设施设备等工程信息资料和日常管理档案，并应当与建设单位或前物业服务企业签订承接查验协议和交接清

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单。

物业承接查验协议应当对物业承接查验基本情况、存在问题、解决方法及其时限、双方权利义务、违约责任等事项作出明确约定，交接清单必须署名物品和资料的明细。

承接验收时如发现问题应当书面告知建设单位，建设单位如不予整改，则应向物业所在地的县（市、区）相关主管部门报告有关情况，由主管部门责成建设单位及时整修并组织物业服务企业复验。

第四十 一个物业管理区域应当由一个具备相应资质的物业服务企业统一提供物业服务。

第四十九条 本办法所称物业服务企业，是指依法设立，具有法人资格从事物业管理服务活动的企业。

物业服务企业应当按照国家规定，具备相应的资质，不得超越资质等级承接物业服务业务。物业服务企业资质证书不得转让、出租、转借。

物业服务企业在非注册地承接物业服务项目，应当向房地产行政主管部门备案。

从事物业管理服务的人员应当按照国家规定，取得职业资格证书。职业资格证书不得转让、出租、转借。

房地产行政主管部门应当加强物业管理服务专业人才队伍建设，建立物业服务企业及其管理人员的信用档案。

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第五十条 业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业签订书面的物业服务合同。

物业服务合同签订后，业主委员会应当向业主公示或者印发给业主，物业服务企业应当向业主提供物业服务手册。

第五十一条 物业服务合同应当包括下列事项： （一）物业管理区域的范围及基本情况； （二）物业服务合同期限； （三）物业服务质量标准；

（四）物业服务费用的收取标准和方式、公布物业服务费用收支情况的时间；

（五）物业服务费中所包含的物业共用部位、共用设施设备的日常维修养护费用：楼道照明的维护及电费、庭院路灯等设施的维护及电费、给水管线及设施的维护费、排水排污管道及化粪池的清掏费、水池的清洗费、蚊虫的消杀费、电梯的养护费、绿化的养护及水费等。

（六）环境卫生清扫保洁和公共绿化及其设施的日常养护、管理和责任细化；

（七）对外来人员和车辆登记、定期巡逻，以及管理视频监控装置等维护小区秩序、安全防范事项；

（八）对物业管理区域内的共用消防设施进行管理维护，提供消防安全防范服务； （九）车辆的停放管理；

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（十）物业维修、养护和更新、改造费用的区分和承担； （十一）物业服务、财务档案和物业档案的保管； （十二）物业服务合同终止、解除条件； （十三）双方约定的其他物业管理服务事项；

（十四）违约责任。

第五十二条 物业服务企业应当按照物业服务合同的约定以及国家有关物业服务的规范和标准提供服务，加强物业共用部位、共用设施设备运行状况的日常检查，依照法律、法规规定委托具备相应资质的检测机构对电梯、压力容器等特种设备进行定期检验检测；并于每年第四季度向业主委员会书面报告物业共用部位、共用设施设备运行状况。

可以根据物业服务合同的约定，聘请专业公司承担电梯、防雷装置、消防器材等设备维修养护、检测，清洁卫生、园林绿化、工程施工等专项服务，但不得将物业管理区域内的全部物业服务一并委托或者转交给其他单位或者个人。

第五十三条 物业服务企业在物业管理活动中享有以下权利：

（一）根据物业服务合同和法律、法规、规章以及国家的其他有关规定管理物业；

（二）按照国家和省、市有关规定收取物业服务费； （三）制止各种损害物业和妨碍物业管理的行为； 第五十四条 物业服务企业应当履行下列义务：

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（一）以服务业主为宗旨，提高服务质量和水平； （二）按照物业服务合同约定，提供安全防范、卫生保洁、绿化、共用部位及共用设施设备日常维修养护等服务； （三）定期向业主公布物业服务费用的收支情况； （四）接受业主委员会和业主的监督；

（五）协助有关部门提供社区服务，开展社区文体活动； （六）物业使用中对禁止行为的告知、劝阻、报告； （七）为业主提供水、电、气维修等便民有偿服务； （八）协助调解业主间的物业纠纷；

（九）法律、法规规定或者物业服务合同约定的其他义务。

第五十五条 物业服务企业应当按照物业所在地的事处、乡（镇）社会治安综合治理的有关规定，协助做好物业管理区域内的安全防范工作，制定安全防范应急预案，对突发性事件应当采取应急措施，及时报告有关主管部门和相关单位，并协助做好救助工作。

物业服务企业从业人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，不得侵害公民的合法权益。

物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。 第五十六条 物业服务企业应当建立和保存下列档案和资料，供业主委员会查验：

（一）共有部分经营管理档案；

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（二）监控系统、电梯、消防、水泵、防雷装置、电子防盗门等共用设施设备和人防工程防护设施的档案及其运行、维修、养护、检测记录；

（三）水箱清洗记录及水箱检测报告； （四）房屋装饰装修管理资料； （五）业主清册；

（六）物业服务企业或者建设单位与相关单位签订的供水、供电、供气、供热、垃圾清运、通信、有线电视覆盖等书面协议；

（七）物业服务活动中形成的与业主利益相关的其他重要资料。

第五十七条 物业服务收费实行指导价和市场调节价。住宅类物业服务收费实行指导价；其他类物业的物业服务收费实行市场调节价。

物业服务收费实行指导价的，价格主管部门应当会同同级房地产行政主管部门，根据住宅物业种类、服务内容、服务等级和物价指数变动情况等，适时制定相应的基准价和浮动幅度，并向社会公布。前期物业管理期间的物业服务费，由开发建设单位和前期物业服务企业报相关主管部门核定后执行；业主大会成立后，具体收费标准由业主与物业服务企业根据基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。

物业服务收费实行市场调节价的，由业主与物业服务企业在物业服务合同中约定。

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物业服务企业应当按照县级以上价格主管部门的规定实行明码标价，在物业管理区域内的显著位置公示收费标准和项目。

电梯、转供电和二次供水等设施运行费用未纳入物业服务费用的，物业服务企业应当按照实际支出和约定的收费方式向相关业主公平、合理分摊，并定期公布。

第五十 物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等企业应当向最终用户提供装表到户、收费到户的服务。物业管理区域内园林绿化用水费用，应当按照符合其使用性质的标准收取。居民住宅楼内电梯、楼道照明、车库（停车场）、二次供水、空调、电子对讲门等直接服务于居民生活的附属设施用电，执行居民生活用电价格；楼外附属设施用电按其实际用电性质执行相应类别电价。

供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等企业可以委托物业服务企业代收有关费用，并按照约定支付手续费。

物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。

第五十九条 物业服务收费可分为包干制方式和酬金制方式。

物业服务企业实行物业服务酬金制收费方式的，应当公布物业管理各项资金的收支情况；实行包干制收费方式的，应当公布物业共用部位、共用设施设备以及相关场地经营所得的收支情况。

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物业服务企业应当每年不少于一次在物业管理区域内的醒目位置公布管理区域内上一年度的相关物业经费收取、使用等情况，接受业主的监督。

业主对物业服务企业公布的物业经费收支情况有异议的，物业服务企业应当予以答复和说明。业主委员会也可以委托审计单位进行审计，费用在利用物业共用部位、共用设施设备以及相关场地经营所得的收入中支出。

第六十条 物业交付前，建设单位应当依照前期物业服务合同的约定向物业服务企业支付前期物业服务费，用于物业交付前的物业管理。物业交付后的物业服务费由业主承担，业主应当依照物业服务合同的约定及时足额交纳物业服务费。

建设单位未售物业和建设质量问题导致物业不能正常使用的，其修复期间的物业服务费由建设单位全额承担。物业服务合同双方约定预收物业服务费的,预收期限最高不得超过12个月。业主与使用人约定由使用人缴纳物业服务费的，从其约定，业主负连带缴纳责任。

业主违反物业服务合同约定，经书面催交，逾期不交纳物业服务费的，业主委员会可以采用在本物业管理区域进行公示、向业主工作单位或工商税务等部门发函协办等方式协助物业服务企业进行催交，业主拒不缴纳的，按物业服务合同中约定的违约责任承担方式要求业主承担相应的违约责任。

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第六十一条 业主转让或者出租物业时，应当将临时管理规约、管理规约、物业服务费标准等事项告知受让人或者承租人。物业产权交易时，双方当事人应当对物业服务费的结算有明确约定；受让人应当在办理产权交易手续后30日内，将物业产权转移情况、业主姓名、联系方式等告知物业服务企业和业主委员会。 第六十二条 物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的维修、养护、管理和维护义务，经业主大会授权，业主委员会可以代表业主与物业服务企业协商确定违约责任并要求其履行，协商不成的，可以向人民提起诉讼。

物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则作为物业服务合同的组成部分。

第六十三条 物业服务企业根据物业服务合同约定和有关法律、法规规定，可对物业管理用房和物业管理区域内共用部位、共用设施设备、公共场地进行经营，所得收益的管理和使用办法应当在临时管理规约、管理规约和议事规则中明确，可以用于物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造，也可按业主大会的决定用于弥补物业服务费不足、业主大会的会议经费、业主委员会的活动经费以及物业管理方面的其他需要。

物业经营性收益应单独列账，收支情况应每半年至少公布一次。

前期物业管理期间，建设单位应当就物业经营性收益使用管理问题与物业服务企业在前期物业服务合同中作详细约定并向业

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主公示告知。前期物业管理结束时，物业服务企业应当就前期物业管理期间物业经营性收益收支情况进行单项审计，并将审计结果在物业管理区域内公示。

第六十四条 物业服务合同期限届满前3个月，业主大会应当决定物业服务企业的选聘方式，并在合同期满前完成选聘工作。

物业服务合同期满业主大会仍未完成选聘工作，经原物业服务企业认可，原物业服务合同自动延续至选聘工作完成。在原合同延续期间，任何一方提出终止合同的，应当提前3个月书面告知对方。

业主大会已选聘新物业服务企业的或合同期满后业主委员会书面通知原物业服务企业不再延续原合同的，原物业服务企业不得以业主欠缴物业服务费等理由拒绝退出物业项目，不得以任何形式阻挠新物业服务企业进驻物业。

第六十五条 经业主大会决定提前解除物业服务合同的，业主委员会应当在解除合同之日的3个月前将该决定书面告知物业服务企业，承担相应违约责任，并在3个月内组织召开业主大会另行选聘物业服务企业。

物业服务企业提前要求解除物业服务合同，应提前3个月书面告知业主委员会，并承担相应违约责任。业主委员会应当在被告知之日起3个月内，组织召开业主大会另行选聘物业服务企业。 物业服务企业被撤销或注销资质的，由业主委员会在物业服

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务企业被撤销或注销资质之日起3个月内与该企业解除原物业服务合同，并组织召开业主大会另行选聘物业服务企业，期间原物业服务合同权利义务延续。

物业服务企业退出项目管理时业主大会仍未选聘到新物业服务企业的，项目所在地的事处、乡（镇）应制订应急管理预案，由所在地社区居委会负责组织3至6个月的基本保洁、保安等服务，基本服务费用标准由物价部门核定，社区居委会负责向居民收取，供水、供电、供气等费用由各专业单位自行上门收取，事处、乡（镇）、房地产行政主管部门要做好业主选聘物业服务企业的业务指导工作。3至6个月后，物业项目仍未选聘到物业服务企业的，由业主实施自治管理。 第六十六条 物业服务企业在退出物业管理区域时，应聘请专业财务审计部门对管理项目期间的财务账目进行审计并公示，及时向业主委员会移交全部物业管理档案、资料和相关财物账册、清单，在业主委员会或社区居委会监督下退还预收的物业服务费，按照约定的期限退出物业管理区域。

物业服务企业接受委托对设施设备进行管理的，在退出该物业管理区域办理交接手续时，应保证设施设备的正常使用，但根据合同或有关规定不由物业服务企业承担的维修、更新、改造费用或承接查验时设施设备已无法正常使用、责任单位又未进行妥善整改的除外。

第六十七条 规模较小且具备自治管理条件的住宅小区，

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经物业管理区域内专有部分占总建筑面积1/2以上且专有部分人数占总人数1/2以上的业主同意，可在事处、乡（镇）、社区居委会的监督指导下由业主实施自治管理，但应当设定执行机构及其负责人，负责自治管理的组织实施并承担由此产生的相关责任。

电梯、消防等涉及人身、财产安全以及其他有特定要求的设施设备管理，应当委托专业机构进行维修和养护。

业主采用民事雇佣方式聘请自然人进行服务的，应当为其支付意外伤害等保障费用。

业主自治管理中需要开具的，业主委员会可持事处、乡（镇）或者社区居委会的证明材料，到物业所在地的税务部门申请代为开具。

第五章 住宅专项维修资金和物业质量保修金 第六十 两个以上业主的住宅物业和与其结构相连的非住宅物业都应当建立住宅专项维修资金（以下简称维修资金），用于房屋的共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造。

维修资金遵循全额储存、业主所有、合理使用的原则。实行统一缴交、专款专用、民主理财、接受财政、审计监督的管理制度。

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第六十九条 维修资金不得出借，不得用于房地产投资，不得用于经营股票、期货或其他具有风险的经营活动，不得为单位或个人提供任何形式的担保。

维修资金的管理费用由财政部门核定，在维修资金的增值收益中提取，财政部门监督使用。

第七十条 维修资金由购房者缴纳，由房地产行政主管部门成立维修资金管理中心设立维修资金专户进行统一管理。

第七十一条 购房者(含住宅房、非住宅房、经济适用住房、拆迁安置房) 应当按相关规定交存维修资金，交存标准为：多层建筑70元/平方米；高层建筑100元/平方米。

多层建筑是指地上结构最高层数为六层以下（含六层）的建筑；高层建筑是指地上结构为七层以上（含七层）的建筑。 房地产行政主管部门应当根据当地住宅建筑安装工程每平方米造价的变化情况，适时调整维修资金的交存标准。

第七十二条 新建物业首次交存专项维修资金由建设单位代收代交，建设单位应当向购房者说明，并将该内容约定为购房合同条款。建设单位应当在办理房屋建筑工程竣工验收备案时，按照物业总建筑面积一次性将维修资金交存至维修资金专户，待物业交付时向业主收取。未售出物业的专项维修资金由建设单位先交存，待售出时向业主收取，业主凭开发建设单位出具的缴款凭证到维修资金管理中心录入信息。未按本办法规定交存首期维修资金的，开发建设单位不得将房屋交付购买人。

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第七十三条 维修资金管理中心收到维修资金后，将出具由省财政厅统一监制的住宅专项维修资金专用票据，并按栋建账到户进行管理。

第七十四条 新建住宅物业实行质量保修金制度。 建设单位应当按照《江西省物业管理条例》的规定，在办理项目竣工验收手续时、申请不动产权属初始登记前向物业所在地的维修资金管理中心设立的物业质量保修金专户交存物业质量保修金，交存标准为：多层住宅为30元/平方米，高层住宅为50元/平方米。房地产行政主管部门应当根据当地物业建筑安装工程造价的变化情况，适时调整质量保修金的交存标准，并向社会公布。

开发建设单位在房屋交付使用时，应当向业主出示质量保修金全额缴存证明；在办理不动产权属初始登记时，应当提供维修资金管理中心出具的质量保修金全额缴存证明。未缴存质量保修金的项目，不得办理不动产权属初始登记等手续。

第七十五条 物业质量保修金保证的保修责任期限为同一开发项目所有房屋交付业主使用满5年，自建设单位竣工验收合格交付业主使用之日起计算，保修责任期满后，根据建设单位的申请退还。物业质量保修金全部退还后，建设单位应当依法、依约继续履行相应的质量责任。

第七十六条 物业保修期限内物业出现质量问题的，建设单位在接到业主、业主委员会或者其委托的物业服务企业的维修要

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求后，应当在二十四小时内派人到现场核查情况，情况属实的应当在七十二小时内予以维修。

第七十七条 物业保修期限内，建设单位不履行保修义务的，业主、业主委员会或者其委托的物业服务企业可以提出申请，经当地维修资金管理中心委托的建筑工程质量检测机构鉴定后，属于保修责任范围内建筑工程质量问题的，由业主委员会或者受委托的物业服务企业组织维修，其费用从物业质量保修金中列支。 维修资金管理中心应当在物业质量保修金动用后三日内书面通知建设单位，建设单位应当自收到书面通知之日起十五日内足额补存。

建设单位对维修责任承担有异议的，可以依法提起民事诉讼或者依法申请仲裁。

第七十 物业保修期间，建设单位因破产、解散、被撤销等原因注销的，维修资金管理中心应当将物业质量保修金本息余额提存。

第七十九条 符合下列条件的，保修责任期满后物业质量保修金本息余额退还建设单位：

（一）未出现属于保修范围内的物业质量问题；

（二）出现物业质量问题，但建设单位已按照相关规定进行维修并经验收合格，或者与业主就维修费用承担达成和解协议并履行给付义务；

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（三）出现物业质量问题且双方就责任承担发生争议，但建设单位已按照人民或者仲裁委员会的法律文书履行义务。 物业保修期间建设单位已经注销的，保修责任期满后其交付的物业质量保修金本息余额依法列入清算财产。

第八十条 物业保修责任期满三十日前，维修资金管理中心应当将拟退还物业质量保修金事项在相关物业管理区域内书面公示。

第八十一条 维修资金管理中心应当加强对物业质量保修金的交存、使用、管理的监督检查，应当每年定期向相关物业管理区域的业主和建设单位，公布该物业管理区域物业质量保修金的交存、使用情况，接受业主和建设单位的监督。

第六章 物业的使用与维护

第八十二条 物业使用中禁止下列行为：

（一）违反法律、法规以及（临时）管理规约，改变房屋用途，将住宅改变为经营性用房；

（二）将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房，或者将卫生间改在下层住户的卧室、客厅、饭厅、书房和厨房的上方；

（三）违反管理规约封闭阳台、露台以及安装空调外机、太阳能热水器、防盗网、遮阳罩等设施，破坏物业的整洁、美观； （四）损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构； （五）违法搭建建筑物、构筑物；

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（六）擅自改变物业使用性质或将配套设施挪作他用； （七）破坏或者擅自改变房屋外观； （八）占用绿地，损毁树木、绿化设施；

（九）乱设摊点或者乱倒垃圾，堆放杂物，高空抛物； （十）违反规定饲养动物，影响物业管理区域的卫生和业主正常生活；

（十一）损坏消防设施，占用消防通道、消防登高面等消防场地；

（十二）破坏或者擅自改变人防工程结构、用途、设备、设施；

（十三）排放有毒、有害和污染环境的物质或发出超过规定标准的噪声或者影响邻居通风、采光；

（十四）存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性等危险性物品，或者存放、铺设超负荷物品； （十五）法律、法规禁止的其他行为。

对违反有关法律、法规规定使用物业的，物业服务企业应当及时进行劝阻制止，对拒不改正的应及时报告有关行政主管部门和业主委员会，其中，（一）至（三）项向房地产执法部门报告，（四）至（十）项向规划、执法部门报告，（十一）项向消防部门报告，（十二）项向人防部门报告，十三至（十四）项向环保部门报告。有关部门应当根据相应规定及时予以协调处理。

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第八十三条 业主或使用人进行物业装修，应事先告知物业服务企业，并按物业装修的规定办理有关手续。在业主、物业使用人装饰装修房屋期间，物业服务企业应当对业主或使用人的物业装修活动进行监督，对装饰装修情况进行现场巡查，业主应当予以配合。发现违反装修规定的行为，物业服务企业应当立即劝阻制止，对拒不改正的，应及时报告业主委员会和相关主管部门，相关主管部门应及时进行处理。

业主或使用人因物业装修而造成公共设施设备或其他业主、使用人财产损失或影响物业正常使用的，业主委员会和物业服务企业应当督促责任人负责修复或赔偿。

业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民提起诉讼。

第八十四条 业主大会成立前，车辆停放在物业管理区域内共用部位的，其收费标准应当按照价格主管部门的规定执行。业主大会成立后，车辆在物业管理区域内全体业主共用部位的行驶、停放、收费等管理制度由业主大会制定。业主大会决定对车辆停放收费的，收费标准由业主大会以优先解决业主车辆停放，妥善处理无车业主与有车业主之间的利益关系，依据停车场地建造和维护管理成本，并综合考虑物业管理区域内停车供求关系和车主承受能力的原则确定。车主对车辆有保管要求的，由车主和物业服务企业另行签订保管合同。

物业管理区域内因车辆行驶、停放造成的纠纷，物业服务企

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业可以先进行协调处理，协调不成的，及时报告交警部门。 业主和使用人应当遵守物业管理区域车辆行驶、停放等管理制度，不得影响其他车辆和行人的正常通行，不得阻碍、占用消防场地通道，不得破坏绿化。发现有违反上述相关行为的，物业服务企业应当劝阻制止，对拒不改正的，应及时报告消防、执法等相关职能部门和业主委员会。消防、执法等部门接到报告应及时查明情况，并依法进行处理。

第八十五条 物业管理区域内规划用于停放汽车的车库、车位应当首先满足业主的停车需要。

车库、车位的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。建设单位应当向全体业主公布车库、车位的处分情况，并与业主协商处分空置的车库、车位。为了保证车库、车位的充分利用，业主要求承租空置的车库、车位的，建设单位不得以只售不租为由拒绝出租。车库、车位出租（停车）收费的标准由价格主管部门会同房地产行政主管部门制定。

未首先满足业主停车需要的，建设单位不得将车库、车位出售、赠与、出租给物业管理区域外的单位和个人。

第八十六条 占用业主共有的道路或者其他场地设置的车位停放汽车的，物业服务企业可以根据业主大会的决定或者价格主管部门会同房地产行政主管部门制定的标准收取停车费。 物业服务企业应当将停车费单独列帐，核算。除维护车辆停放场地及设施有效使用和停车管理的必要开支外，物业服务

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企业应当根据业主大会的决定，将停车费用于补充维修资金或者用于物业管理的其他需要。

业主委员会应当对停车费的收支情况进行监督，并向业主大会报告。

第八十七条 物业管理区域内结合民用建筑修建的地下人防工程应当向全体业主开放。建设单位不得将人防工程出售、附赠，也不得以长期出租使用权名义变相出售。防空地下室平时只允许短期租赁，每次租赁期限不得超过5年。防空地下室出租收入应优先用于防控地下室设备设施的维护管理，具体收费标准由价格主管部门会同房地产行政主管部门、人防主管部门制定。 第八十 大型车辆和载有危险化学品的车辆不得进入住宅小区。

进入住宅小区的车辆应当遵守下列规定： （一）慢速通行，遇到行人和非机动车应当避让； （二）禁止鸣号；

（三）在依法设置或者划定的车库、车位内按序停放，不得阻碍物业管理区域内的交通道路或者将车辆停放在小区消防通道口，不得损坏绿地或者妨碍其他业主使用物业；

（四）停放期间防盗报警器应当使用静音，防止发生噪音。 物业服务企业应当加强对进入住宅小区的车辆的管理，发现有违反规定情形的，应当及时劝阻、制止；劝阻、制止无效的，应当及时报告等有关部门；等有关部门应当依法及时予

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以处理。

第八十九条 物业管理区域内供水、供电、供气等专业单位应当承担分户计量表和分户门外配置的管线、设施设备的维修养护责任。

建设单位应当及时将相关共用设施设备以及技术资料移交给相关专业单位。

专业单位委托物业服务企业代收代缴有关费用和设施设备日常维修养护的，双方应当签订委托协议，明确委托的主要事项和费用支付的标准与方式。未签订委托协议的由专业单位自行负责相关工作。

第九十条 利用物业共用部位、共用设施设备设置户外广告、停车场或者从事租赁等的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。

经营所得收益经业主大会决定可以由业主委员会负责管理，也可以委托物业服务企业代为收取或者管理，主要用于补充维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。业主委员会或者物业服务企业应当将收益和使用情况每半年公示一次。

第九十一条 物业服务企业应当遵守安全生产的有关规定，制定物业管理区域内安全防范应急预案，并协助相关部门做好物业管理区域的安全管理工作。

第九十二条 物业保修期满后的维修、更新、改造费用，按下列规定承担：

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（一）自用部位和自用设施设备的维修、更新、改造费用，由业主或使用人承担；

（二）物业的共用部位和共用设施设备的维修、更新、改造费用，由相关业主按照各自拥有的物业建筑面积比例共同承担。已设立维修资金并符合资金使用条件的，可在该项维修资金中列支。 物业的共用部位、共用设施设备属人为损坏的，其维修、更新、改造费用由责任人承担。

第九十三条 发生下列紧急情况时，物业服务企业应当立即采取应急防范措施，并制定维修、更新方案，同时向业主委员会报告：

（一）电梯、水泵故障影响正常使用的；

（二）消防设施损坏，机关消防机构出具整改通知书的； （三）外墙墙面有脱落危险、屋顶或者外墙渗漏等情况，影响房屋使用和安全，经有资质的鉴定机构出具证明的。 前款规定涉及维修费用需要动用维修资金的，业主大会成立前，物业服务企业应当持有关材料，报物业所在地的维修资金管理中心审核同意，并经具有相应资质的中介机构审价后，在维修资金中直接列支；已经成立业主大会的，物业服务企业应当持有关材料，向业主委员会提出列支维修资金，由业主委员会审核同意，报当地维修资金管理中心备案，并经具有相应资质的中介机构审价后，在维修资金中列支。维修资金管理中心应当及时划拨维修资金。

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发生本条第一款所列情形，未按照规定实施维修、更新或者改造的，物业所在地的维修资金管理中心可以组织代为维修，维修费用在维修资金中列支。

第九十四条 物业维修、更新时，相关业主、使用人应当予以配合。供水、供电、供气、环卫、民防等专业单位进行相关作业需要进入物业管理区域的，物业服务企业应当予以配合；需要进入专有部分的，相关业主、使用人应当配合。

上述作业造成共有部分或者专有部分损失的，责任人应当承担相应责任。

因相关业主、使用人拒绝配合而造成其他业主、使用人物业损坏及财产损失的，应承担修复或赔偿责任。

第七章 法律责任

第九十五条 建设单位违反本办法第十条规定，未将物业管理区域符合业主大会成立条件的情况书面报告物业所在地的事处、乡镇，或者未按照规定提供有关资料的，由当地房地产行政主管部门责令限期改正，逾期不改正的，处两千元以上一万元以下罚款。

第九十六条 违反本办法第四十二条规定，建设单位、物业服务企业未按时将物业服务合同和临时管理规约报送备案的，由当地房地产行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处五千元以上一万元以下罚款。

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第九十七条 建设单位违反本办法第七十五条规定，未交存物业质量保修金的，由当地房地产行政主管部门责令限期交存；逾期不交存的，并处一万元以上五万元以下罚款。

第九十 违反本办法第六十四条规定，擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，由当地房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并对个人处一千元以上一万元以下罚款，对单位处五万元以上二十万元以下罚款；所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。

第九十九条 违反本办法第六十五条规定，物业服务企业不履行物业服务合同约定擅自停止服务的，由当地房地产行政管部门责令限期改正；逾期不改正的，处五万元以上十万元以下罚款。 第一百条 物业服务合同终止后，物业服务企业拒不退出的，由当地房地产行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处五万元以上十万元以下罚款；情节严重的，吊销其资质证书。 第一百零一条 物业服务企业的服务质量不符合服务规范和等级标准的，由当地房地产行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，降低其资质等级。

第一百零二条 违反本办法第八十三条规定，业主、物业使用人有下列行为之一的，按照下列规定给予处罚；给他人造成损失的，责任人应当依法予以赔偿：

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（一）损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构的，由当地建设主管部门责令限期改正，处五万元以上十万元以下罚款； （二）违法搭建建筑物、构筑物的，由当地规划、执法部门责令停止建设，限期拆除，可以并处违法搭建建筑物、构筑物造价百分之十以下罚款；

（三）破坏或者擅自改变房屋外观的，由规划、执法部门责令限期改正，恢复原状；逾期不改正、恢复原状的，处一千元以上一万元以下罚款；情节严重的，处一万元以上十万元以下罚款;

（四）违规装修、擅自改变物业使用性质的，由当地房地产行政主管部门责令限期改正，恢复原状；逾期不改正、恢复原状的，处一万元以上五万元以下罚款。

第一百零三条 当地房地产行政主管部门、事处、乡（镇）以及相关部门的工作人员违反本办法，有下列情形之一的，由上级行政机关或者主管部门责令改正，并依法给予处分；涉嫌犯罪的，依法移送司法机关追究刑事责任： （一）未按照本办法规定筹备、组织成立业主委员会的； （二）未按照本办法规定履行监督检查职责的；

（三）发现违法行为不及时查处，或者包庇、纵容违法行为，造成后果的；

（四）其他玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的情形。

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第一百零四条 对违反本办法规定的其他行为，法律、法规已有法律责任规定的，适用其规定。

第八章 附则

第一百零五条 本办法施行前已经实施物业管理的，应当按照本办法规定进行规范。

本办法施行前已交付使用但尚未实施物业管理的，按照本办法规定逐步实施物业管理。

第一百零六条 大厦、写字楼、商住楼、别墅区、工业区及其他非居住房屋的物业管理参照本办法执行。

第一百零七条 本办法由上饶市房地产管理局负责解释。 第一百零 本办法自发布之日起施行，原《上饶市住宅区物业管理办法》（饶府发[2002]22号）同时废止。

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