造价咨询公司全过程管理作业指引

造价咨询公司全过程管理作业指引

第一条 目的 加强造价咨询公司管理，规范咨询工作流程，提高咨询服务效率。 第二条 适用范围 适用于公司所有项目选用造价咨询公司的管理。 第三条 定义 全过程管理：指从项目规划方案开始到项目竣工结算结束整个项目开发过程的成本管理。包括：方案优化、招标管理、变更签证管理、甲供材管理、进度款支付、预结算审核、案例分析及数据库建设等。 第四条 职责 一 成本管理部负责对咨询公司的日常管理、评估和考核。 二 咨询公司负责按公司要求开展全过程的咨询工作，并提供咨询成果。 第五条 工作程序 一 方案优化 （一）方案优化计划编制：在项目规划方案设计前，成本管理部将根据“集团计划控制节点”，结合项目特点制定《方案优化主要节点计划》，并提交咨询公司。在项目开发过程中，成本管理部每月末根据下月出图计划及项目开发计划编制下月《项目方案优化计划》，并提交咨询公司。咨询公司以此计划来安排工作。 （二）方案优化内容：主要分为建筑、结构、安装、景观和室内五个专业，各专业包括多项优化内容，详见附件一。咨询公司需根据成本管理部提交的优化计划提前介入项目方案优化，为成本优化提供图纸算量、清单编制、指标测算、价格估算、优化建议等参考依据。项目方案优化主要从以下几方面进行。 1.产品组合：在可研和概念设计阶段，基于固定、半变动、可变成本分析的“变动成本测算模型”测算经济性最优产品组合方案。 2.公建配套：在可研和概念设计阶段，对水、电、气、路的市政配套不同解决方案进行经济性测算；对会所、学校、商业、物业用房等配套面积进行控制优化。

3.小区路网：在概念设计阶段，重点关注路网的合理简洁性、出入口布置、道路宽度等；在施工图设计阶段，关注基层处理和面层做法。 4.停车布置：在概念设计阶段，基于土地利用、停车方式、停车位体型控制等多方面条件进行停车布置优化。同时需要测算一般地下车位与机械停车位之间成本、利润差异。 5.土方工程：在概念设计阶段，充分利用原有地势，合理规划场地标高，关注排水坡度对土方量影响。咨询公司人员需要根据道路标高定位图及场地土方平衡图，计算场地内土方平衡是否最佳，尽量避免土方的开挖外运、购土回填情况发生，实现场地内土方平衡优化。 6.门窗工程：在单体方案设计阶段，咨询公司根据成本管理部提供的单体方案图纸进行窗地比含量计算，窗地比不应超过同类产品经验值及目标控制值；在门窗二次深化设计阶段，咨询公司测算不同类型窗的单价，成本管理部通过对门窗分隔设计、框料选择、开启扇设计及五金件的选择进行优化，以控制在目标单价内。 7.栏杆：在单体方案设计阶段，咨询公司完成栏杆含量指标及单价测算，成本管理部通过使用标准化栏杆、控制栏杆含量，将栏杆造价控制在目标范围内。通过关注栏杆表面处理保证栏杆质量。 8.外立面：在立面分色施工图完成后，咨询公司根据成本管理部提供图纸测算面砖、石材、涂料的含量指标及造价，通过对比分析调整，达到含量指标及造价控制在目标范围内。 9.节能优化：咨询公司通过计算约束体形系数和窗墙比，为成本管理部节能优化提供参考数据；成本管理部通过控制合理的窗墙比，优化墙体材料，核实节能计算书中系数取值等方式实现节能优化。 10.基础结构优化：设计院根据地质报告提供2种以上可选择的基础形式，咨询公司通过测算对比，提供基础方案选择优化建议。 11.主体结构： a）在初步设计阶段，咨询公司根据设计院提供的扩初图纸中梁、板、墙柱截面尺寸计算砼含量指标，根据经验配筋率得出钢筋含量指标，成本管理部根据其计算值与经验数据、目标指标进行比较。

b）在施工图设计阶段，咨询公司需要根据白图测算基础、地下室、裙楼、转换层、标准层、屋面等特征层的结构含量指标，与控制指标、目标成本指标、经验数据进行比较，并将优化建议提交成本管理部，再由成本管理部、工程管理部与设计院进行优化工作。 c）正式施工图完成后，咨询公司需编制工程量清单，并填写指标统计表格，完成最后对比报告。 12.钢结构：咨询公司根据钢结构设计图纸，测算造价，成本管理部通过对材质、厚度、表面处理及支撑系统的优化达到将成本控制在目标范围内的目的。 13.室外综合管线： a）咨询公司根据室外管网图计算清单量，成本依据清单量，通过合理确定水泵房、配电房、煤气调压站、控制中心等配套设施的位置，以便使各种管线的铺设最短。对比管材造价差异，合理选用管材、管径。 b）成本管理部通过合理利用现场坡度，控制管道设计埋深。室外给水系统综合考虑后期使用及成本后，1～3层考虑市政供水，以上楼层再采用变频加压供水。 14.室内水电： a）咨询公司编制室内水电清单，成本管理部通过对比，争取管线敷设长度最优；对各类套管的位置、规格、选材进行优化；审核屋面排水立管、冷凝水立管数量规格的合理性。 b）咨询公司编制消防设备清单，成本管理部通过清单量分析，对消防控制回路方案，消防喷淋系统平面布置，通风道及预埋管进行优化。 15.采暖工程：咨询公司编制采暖工程清单，成本管理部通过清单量分析，对散热器、管道材质选择、保温材料及厚度、管线走向、规格型号等进行优化。 16.机电设备：咨询公司编制机电设备清单，成本管理部通过清单量分析，对空调方案比选、出风口布置、电梯载重量、速度、选型及配电箱内部元器件组合等进行优化。 17.智能化工程：方案设计阶段，咨询公司对方案规划比选和设备档次控制

提出建议；施工图设计阶段，咨询公司编制智能化设备清单，成本管理部通过清单量分析，对主机设备选型、设备经济合理的接入方式、设备利用率等进行优化。 18.园林景观：景观成本优化需要从初步设计开始到施工图出图为止，根据多版图纸测算相应阶段指标，并及时提供给成本管理部。 景观方案设计阶段，咨询公司根据方案图提供以下指标量： a）软硬景面积及比例； b）硬景中石材、建菱砖、水洗米石、木材等的面积及比例； c）软景中乔木、灌木的数量和密度； d）景观构筑物中桥、墙、亭、台、廊、雕塑等的清单量； e）水景面积及硬铺水景材料。 成本管理部根据上述指标对比目标设定值、经验值，进行优化。 景观扩初及施工图设计阶段，咨询公司根据图纸编制清单及参考价，成本管理部根据清单量价分析对下述内容进行优化： a）铺贴材料的品种、厚度、规格及出材率； b）尽量选用当地乔灌木，乔木重点控制数量、胸径及冠幅，灌木控制种植密度及品种； c）景观基层结构做法的合理性和经济性； d）灯具等尽量采用国产设备，在保证设计效果的前提下，优化灯具数量及电线走向和长度； e）水电管线走向、长度及喷灌系统设置的合理性。 19.精装修：咨询公司需要在室内、大堂、电梯厅、销售大厅、会所等装修标准确定后根据图纸进行成本测算，成本管理部根据测算结果与目标成本对比，对精装材料部品进行优化。 （三）方案优化注意事项： 1.在方案优化准备工作中，咨询公司应与成本管理部充分沟通，了解成本管理部测算要求和优化意图，提供满足成本管理部需求的清单量、参考价、指标值等； 2.通常情况下，成本管理部在提出优化测算的同时，会提供标准的计算结果

表，咨询公司应依据此表的内容和形式反馈成果； 3.初次测算后，若有优化必要，成本管理部的优化建议将反馈设计部。优化版图纸出图后，咨询公司应根据优化图纸重新测算或直接编制清单； 4.咨询公司在编制清单量、价的同时，若能根据专业经验提供优化建议，一经采纳可给予一定奖励。 二 招标管理 （一）招标计划：成本管理部每月末根据下月出图计划及项目开发计划编制下月《招标计划》（《招标计划》与《项目方案优化计划》互有关联），并提交咨询公司。咨询公司以此计划来安排工作。 （二）招标图纸管理： 1.图纸管理：咨询公司在领取招标图纸后需建立图纸领取台帐。 2.图纸会审：咨询公司拿到招标图纸需先组织内部图纸会审，并将会审结果通过电子及书面形式提交成本管理部项目成本负责人。 （三）招标文件和工程量清单：部分招标文件经济标条款需咨询公司协助完成，咨询公司应将评审意见通过电子或书面形式反馈给成本管理部。并按照工程招标计划按时编制完成工程量清单和参考价，保证量、价数据的准确完整。 （四）清单量及参考价编制：工程量清单子项的编制应准确、完整、规范，避免各投标人理解差异造成报价失真。清单参考价应与市场价尽量吻合，参考价与中标价的差异率将作为成本管理部对咨询公司双月考核的重要指标。 （五）招标答疑：投标人对经济条款有疑问的，成本管理部将疑问整理后转交咨询公司，咨询公司反馈意见，由成本管理部项目成本负责人审核后统一答复投标人。若成本管理部通知召开招标答疑会，咨询公司必须参加。 （六）工程量核对：定标完成后，如果需要与施工单位对增补的工程量进行核对时，咨询公司应安排人员及时、认真完成工程量核对，并对核对工程量编制一份分析报告。 三 变更签证管理 （一）变更及签证办理原则： 1.对变更签证及其结算实行严格的时间限制，要求事前审批估价，禁止事后

补办。变更内容和需求转交咨询公司后，咨询公司需在变更上报一个工作日内完成变更估算，必要时需到现场落实具体实施情况，做到估算尽量准确。 2.变更完工后，现场工程师和监理工程师必须在完工后5日内签字确认，如属隐蔽工程，必须在覆盖之前签字确认。施工单位每月集中提交签证及预算，咨询公司及时审核。 3.一份《现场工程签证单》应对应一份《现场签证价格审定单》，且对应一份工程合同，做到一单一算。 4.每月5日前，施工单位应就截止上月末已完工且手续完备的现场签证编制预算，交监理审核；监理单位在每月8日前，确定施工单位上报的“结算资料”完整性后，上报项目部；项目工程师在每月11日前，附加《设计变更审批表》、《现场变更审批表》和结算资料后，报送成本工程师，成本工程师在每月15日前将签证汇总转交咨询公司进行结算审核，咨询公司应在每月30日前完成上月签证的结算，做到签证一月一清。 5.签证结算必须要有齐备的、有效的原件作为结算的依据，在咨询公司和成本管理部内均需经过两级以上审核。 （二）变更及签证办理流程图 （三）变更办理注意事项：

1.变更金额的估算将影响到变更的决策，务必保证及时准确； 2.咨询公司在每月收取签证预算资料后，需核实资料的完整性，若对签署内容有疑义，应及时反馈；对量价进行核实，必要时需赴现场实测实量。 四 甲供材管理 （一）甲供材验收工作按照公司《甲供材管理作业指引》要求执行。 （二）甲供材出现超欠供情况时，项目工程师应及时知会供货商、施工单位和成本管理部，并做好书面记录。 （三）咨询公司在甲供材进度款和结算款审核时，需特别注意审核甲材料超欠供情况，并及时向成本管理部反馈意见。 五 进度款审核 （一）进度款审核时间：项目工程师于每月7日和22日前整理完毕施工单位提交的完整的付款资料，并转交成本管理部。咨询公司需在每月9日和24日前配合项目成本工程师完成进度款审核。 （二）工程进度款办理注意事项： 咨询公司在进度款资料审核时，需注意以下几点： 1.进度款申请资料中的工程进度时间、工程进度是否属实，对工程进度可以用完成百分比来表示，但必须要求有专门的进度描述，如模板完成至第几层，是柱模板还是梁模板，混凝土浇灌完成几层，钢筋绑扎完成形象进度，砌砖、抹灰完成形象进度等等。 2.核实完成的工程量是否满足要求（合格）。 3.工程进度是否满足合同付款要求，若对进度有疑问，可以咨询项目部经办工程师，并应现场查核进度；在审批进度款时还必须注意以下几点：有无水电费用、宿舍费用、劳保费用等代垫代支费用扣款；有无其他责任扣款；查验核对付款记录。 4.如果遇到公司更名，收款单位和合同约定单位不一致时，需要注意一定要求对方提供委托书，工商局的证明资料等查对核实后方可办理支付，为慎重起见，不清楚的地方也可以通过成本管理部向公司财务管理部咨询解决。 六 预结算审核 （一）预结算计划：成本管理部与咨询公司根据实际情况制定下月预结算计

划，并依此开展预结算工作。 （二）预算编制：咨询公司根据成本管理部提供的施工图及预算编制要求，在要求时间内编制完成施工图预算报告。预算报告必须包括预算编制说明、预算书一式两份、工程量计算底稿（备查）。 （三）预算审核：根据《预算报告》及施工单位的《预算书》，审核施工单位报送工程预算造价，并编制《预算审价报告》提交成本管理部。《预算审价报告》包括预算审价说明、预算审价对照表、预算审价报告电子版一式两份、调整计算稿（备查）。 （四）竣工结算审核：咨询公司协助成本管理部收集整理竣工结算资料，按时完成合同结算任务，并出具《竣工结算报告》一式三份。 1.结算资料包括的内容详见附件二。 2.竣工结算审核：在项目竣工后，咨询公司需按照成本管理部的结算计划按时完成结算任务，并提交项目结算报告。 3.竣工结算审核过程中，需注意以下问题：工程竣工结算资料是否齐全；项目工程师提供的工程结算交接单是否填写完整，特别是对合同外变更签证的增减款事项、工程遗留、施工现场清理甲供材料、隐蔽工程及奖罚扣款等问题的说明。 4.竣工结算审核完成后，咨询公司需提交正式的《竣工结算报告》一式三份，并签字盖章。项目成本人员汇总结算资料及报告，填写《内部合同结算审批表》和《竣工结算造价协议清单》。 5.结算完成后，咨询公司需按成本管理部要求提交各项结算数据指标，协助成本管理部完成《结算分析报告》。 七 案例分析及数据库建设 （一）案例分析：咨询公司根据项目开发计划和每月《招标计划》开展项目方案优化工作，鼓励咨询公司积极参与成本优化工作，提供合理化建议，并将成本优化方案形成案例上报成本管理部，对经成本管理部采纳的优化方案给予一定的奖励。 （二）数据库建设：数据是成本管理工作的工具，数据指标的积累将更加有效地推进成本管理工作。鼓励咨询公司积极参与成本优化和指标测算工作，

积累造价数据指标，提供准确的市场信息价，为项目目标成本编制及项目成本的过程控制提供参考数据。 八 咨询公司的考核 咨询公司在每双月末25日前按标准格式提交《咨询管理月报》。 项目成本人员每双月末28日按照《咨询公司人员月度业绩评估表》要求完成对咨询公司考核评分，若考核成绩达到80分及以上，给予合同内奖金；若考核成绩不到80分，则不予发放合同内奖金，并有权暂缓支付造价咨询服务费。考核考核标准主要包括以下几项内容：方案优化、招标管理、施工过程管理、预结算管理、案例库建设、人员出勤率和稳定性。 第六条 相关文件 DE01《甲供材管理作业指引》 《方案优化主要节点计划》 《项目方案优化计划》 《招标计划》 第七条 相关记录 RC01《现场工程签证单》 RC02《现场签证价格审定单》 RC03《竣工结算造价协议清单》 RC05《内部合同结算审批表》 RC07《咨询管理月报》 RC08《咨询公司人员月度业绩评估表》 RD01《设计变更审批表》 RE06《现场变更审批表》 《预算报告》 《预算书》 《预算审价报告》 《竣工结算报告》 《结算分析报告》

附件一：

成本前置优化工作梳理 优化序专业项目号 分项 名称 优化介 入时间 主要优化内容及措施 基于固定、半变动、可变成本分析的“变动成本测算模型”测算经济性最优产品组合方案。 1、水、电、气、路的市政配套不同解决方案的经济性测算； 2、会所、学校、商业、物业用房等配套面积的控制优化。 1、概念设计：路网合理简洁性、出入口布置、道路宽度； 2、施工图设计：基层处理、面层做法。 基于土地利用、停车方式、停车位体型控制等多方面进行停车布置优化。 充分利用原有地势、实现场地内土方平衡、合理规划场地标高、关注排水坡度对土方量影响。 1、在单体方案设计阶段进行窗地比含量计算，窗地比不超过同类产品经验值及目标控制值； 2、门窗二次设计时，关注门窗分隔设计、框料选择、开启扇设计及五金件选择优化等。 完成栏杆含量指标及单价测算，尽量使用标准化栏杆。关注栏杆表面处理。 在立面分色施工图完成后提供面砖、石材、涂料的含量指标及造价与目标值的差异。 1、方案设计：关注约束体形系数、控制合理的窗墙比、优化墙体材料、核实节能计算书中系数取值； 2、扩初设计：选择节能方案、墙体方案比选、保温材料选择。 1、关注地基承载力数据的确定； 2、根据初勘资料，预计基础形式； 3、根据详勘资料，比选基础类型，如有必要，借助外部咨询公司与施工单位的力量，协助基础选型； 4、基础及尺寸深埋选择。 造价占建造成本比例 —— 产品可研阶段、概组合 念设计 公建可研阶段、概配套 念设计 小区概念设计、施路网 工图设计 停车布置 土方工程 1 建筑 单体方案设门窗 计、门窗二次设计 概念设计 —— —— —— 概念设计 —— 4% 栏杆 外立面 单体方案设计 立面分色图出图 3% 2% 节能 方案设计 3% 2 结构 基础 方案设计 7%

1、在单体方案设计阶段，成本根据设计院提供的梁、板、墙柱截面尺寸计算砼含量指标，根据经验配筋率得出钢筋含量指标，与经验数据进行比较； 2、施工图阶段需要在出蓝图之前测算基础、地下室、裙楼、转换层、标准层、屋面等特主体单体方案设征层的结构含量指标，与控制指标、目标成结构 计、扩初设计 本指标、经验数据进行比较，并将优化建议提交工程管理部，再由工程管理部与设计院进行优化工作； 3、正式施工图完成后，安排咨询公司编制工程量清单，并填写指标统计表格，完成最后对比汇报，并形成经验数据。 钢结构 钢结构二次设计 进行限额设计，关注对材质、厚度、表面处理及支撑系统的优化。 25% —— 1、根据规划合理确定水泵房、配电房、煤气调压站、控制中心等配套设施的位置，优化管网走向及长度； 室外给水、雨2、在设计阶段对比管材造价差异，合理选污水、燃气、室外用管材； 电气及高低管网 3、供电方案比选，开闭所选址； 压设备系统4、供电高低压柜，变电器方案比选，电缆方案 沟优化； 5、优选检查井规格及井盖，管网埋深与井深。 1、室内管线敷设,满足管线敷设长度最短； 2、各类套管的位置及规格及选材； 3、审核屋面排水立管、冷凝水立管数量规室内扩初设计、施格的合理性； 水电 工图设计 4、消防设备选择，消防控制回路方案优化，消防喷淋系统平面布置优化，通风道及预埋4 安装 管优化。 1、初步设计：散热器、管道材质选择、保采暖扩初设计、施温材料优化； 工程 工图设计 2、施工图设计：管线选择、散热器片数、规格型号简化、保温层厚度。 1、空调方案比选、集中空调系统选择、保温材料设计、出风口的合理布置； 机电空调、电梯、2、电梯的载重量、速度等选型根据实际需设备 配电箱选型 要设置； 3、使配电箱内部元器件组合经济合理。注意选择合适的箱体材料，避免质量过剩。 1、方案设计：方案规划比选、设备档次控智能制； 方案设计、施化工2、施工图设计：经济合理的接入方式、提工图设计 程 高设备利用率、主机设备选型、安防系统组团门方案优化。 7% 6% 1% 3% 2%

1、软硬景比例控制； 2、景观标准做法及常用材料价格提供； 3、硬景中控制石材、建菱砖、洗石米、木方案材等面积比率； 景观方案设景观4、软景中控制控制乔木、灌木的数量、密计 测算 度及品种； 5、景观构筑物如桥、墙、亭、台、廊、雕3 景观 塑等的合理把握； 6、水景面积及硬铺水景材料的品种。 1、铺贴材料的品种、厚度、规格及出材率； 施工2、树木的数量、规格型号、品种； 图景景观扩初及3、景观基层结构统一做法； 观测施工图设计 4、灯具数量及景观照明设置； 算 5、水电管线走向及喷灌系统设置。 公共部位、室1、限额设计； 精装内、卖场及会4 室内 2、装修材料及部品优化； 修 所等装修标3、装修标准确定后提供测算造价。 准确定后 5% 20%

附件二：

工 程 结 算 所 需 资 料 序号 1 2 3 4 4.1 4.2 4.3 4.4 5 5.1 5.2 5.3 资 料 名 称 工程结算通知书 工程结算交接单 工程合同 工程结算书 封面 目录 结算书（含电子版） 计算书 竣工结算资料 《工程验收单》（材料则为《材料设备验收移交单》） 价格确认单 《现场工程签证单》 提供人 项目部 项目部 供应商 供应商 供应商 供应商 供应商 供应商 供应商 供应商 供应商 供应商 备注 原件 原件 复印件（监理、项目工程师审核） 原件（监理、项目工程师审核） 原件（监理、项目工程师审核） 原件（监理、项目工程师审核） 原件（监理、项目工程师审核） 原件（监理、项目工程师审核） 原件（监理、项目工程师审核） 原件（监理、项目工程师审核） 原件（监理、项目工程师审核） 原件（监理、项目工程师审核） 原件（监理、项目工程师审核） 过程实验记录签证（隐蔽验收记录、通5.4 球实验、密闭实验、电力系统实验、接地极实验等） 竣工图纸（须加盖竣工章签字），精装、5.5 园林景观、绿化竣工图须甲方设计主办人签字 5.6 6 7 8 9 10 11 商务标书 （加盖公章） 水电费 代扣代缴 必须提供 《工程扣款通知单》、《工程奖励通知单》、《工程违约索赔通知单》 有则提供 总包协调配合费 有则提供 《甲供材料供货明细表》 工程款结算对帐单（付款情况、扣款情况） 其它（会议备忘录、《工程扣款通知单》、《约谈记录》等） 供应商 供应商 项目部 项目部 项目部 供应商 项目部 原件（监理、项目工程师审核） 原件（监理、项目工程师审核） 原件或复印件 原件或复印件 原件 原件（监理、项目工程师审核） 原件 原件

材 料 结 算 所 需 资 料

序号 1 2 3 工程合同 4 4.1 4.2 4.3 4.4 5 5.1 5.2 6 7 8

工程（材料）结算书 封面 目录 结算书（带电子版） 计算书 材料结算资料 《材料设备验收移交单》 《现场工程签证单》 《工程扣款通知单》、《工程奖励通知单》、《工程违约索赔通知单》 有则提供 工程款结算对帐单（付款情况、扣款情况）必须提供 工程结算通知书 工程结算交接单 资 料 名 称 提供人 备注 项目部 原件 项目部 原件 复印件（监理、项目工程师审供应商 核） 原件（监理、项供应商 目工程师审核） 原件（监理、项供应商 目工程师审核） 原件（监理、项供应商 目工程师审核） 原件（监理、项供应商 目工程师审核） 原件（监理、项供应商 目工程师审核） 原件（监理、项目工程师审核） 原件（监理、项供应商 目工程师审核） 原件（监理、项供应商 目工程师审核） 项目部 原件或复印件 项目部 原件 原件 其它（会议备忘录、《工程扣款通知单》、《约谈记录》等）