万达的产品与市场研究

万达的产品与市场研究

一、主要产品类型与系列设计

（一） 一二代产品的优势特点

（二） 一二代产品主要存在的问题

（三） 第三产品战略转变：

HOPSCA：hotel office Park shoppingmall culture&recreation appartment

（四） 第三代产品的建筑设计特点

1、 多功能城市开发

2、 街坊式的街区布局

3、 大型市民广场

4、 地标式城市

（五） 第三代产品的规划特点

1、 标准化；2、适应化；3、性能化；4、动线化；5、主题化；6、休闲化；7、综合化

*业态规划与业态组合：

步行街：灵魂的纽带，把几个街窜起来，会把小商铺放在步行街里面，还要让人流从主力店到主力店之间，必须经过经过步行街，这是美国购物中心业态规划的原则。

百货楼：建在项目两条主干道的交叉位置

娱乐楼：极强的目的性消费，自身吸引大量人流，对展示面、交通等明显的可达性要求不同，因此健在比较偏的地方。

（六） 第四代产品酝酿中：添加康健业态

（七） 王健林对于商业地产开发产品的定位三大原则：定地址；2、定规模；3、定主力店,具体如下：

 业态定位（做什么？是百货、大卖场、便利店、家居建材还是购物中心）

 功能定位（功能上是满足什么需要：健身、购物、会展、旅游）

 品类定位（商业是做服装还是百货、家电还是通讯、家居还是建材）

 客群定位（客层定位：“群”是一伙人，“层”是一个层次的人）

 商圈定位（辐射多少区域、人口）

 模式定位（商业部分是自营、租赁、统一收银）

 形象定位（高档形象、大众流行形象）

 策略定位（自己持有，卖出）

 布局定位（建筑设计角度，业态布局具有区域性、层次性、互补性、诱导性；商铺与设

施环境的整体规划、流线通透、布局合理、功能区域化）

（八） 搞好设计：

1、 人流动线

2、 视觉通透

3、 交通体系

4、 主力店技术标准

（九） 物业管理运营

（十） 承受压力

二、自持与销售比例，租售组合模式

第一代产品：20%商业散售，散售一层商铺

第二代产品：只租不售，后采取整体销售缓解资金压力

第三代产品：核心商业购物中心只租不售，销售住宅、写字楼与社区商业

三、万达项目业态组合

（一）万达第三代产品业态组合特点：

1、集约建筑群打造城市地标

2、物业形态组合丰富

3、功能分区：中央商业区、中央居住区、中央商业区、中央娱乐区

4、自持物业

5、商业业态齐全（商场、超市、影院、电玩、健身、美食广场）

6、发挥百货、酒店的核心作用：对商业的拉动作用

7、高使用效率

（二）万达商业业态组合与规划

商业业态组合是指综合体或购物中心根据自身的定位确定商业业态的种类和每一种商业业态在购物中心的分布及配比比例的过程。包括：1、业态选选；2、配比问题；3、落位与分布的问题。

1. 业态选择规划的基本原则

定位优先原则，整体的功能定位，目标客户群的选择，规模的选择。

2. 功能性选择是业态组合规划的基础。

城市中心型综合体：购物中心，写字楼，酒店，公寓等业态比例相对均衡；

市郊型综合体：购物中心、住宅比较大；

城市中心区的购物中心：购物、餐饮、休闲娱乐等功能业态相对突出；

城郊的购物中心：主题性消费更强，娱乐体验类消费丰富

社区型购物中心：目的性消费的零售业态比较多。

3. 业态的相关性是确保客流动线的流畅，提升总体销售的重要途径。

功能互补性：各自有明确的功能特征又互融成一个整体；

目标客群的一致性：特定目标客群的消费需求有比较强的系统性；

购物中心可以根据不同客群的消费特征在购物中心内建立不同的消费主题；

不同的消费主题区根据客群的需求组合各功能业态。

4. 长期的租金回报能力（商家承租能力）评估是业态和品牌规划的前提：

低毛利业态的客流带动能力比较强，高毛利业态的承租能力比较强，但是客流量有限。

5. 空间资源的约束是业态规划中必须面对的问题。

6. 业态组合是一个动态过程

开业初期：考虑能迅速促进稳场与旺场经营的业态与品牌（整体品牌的知名度以及对周围消费群体的吸引力）

开业后稳定成长区：购物中心的品质和持续盈利能力。

四、当前主要商家构成：

(一)

主力店与小商铺

主力店：10-12个 70%的面积 4000平米以上万达定为主力店

小店铺：150家 30%的面积

(二) 百货合作商

百盛、大洋百货、香港新世界、银泰、万千百货

轨迹说明：项目定位与百货主力店的高中低端品质直接相关

(三) 超市合作商

沃尔玛、家乐福、大润发、乐购（具有区域特点：北京家乐福品牌影响力远远超过沃尔玛，大润发在二三线城市具有优势，乐购在华东地区有优势）

(四) 关于品牌主力店

1. 品牌主力店的三个作用：

1) 持续经营的能力

2) 吸客的能力

3) 主力店决定了广场的品质

2. 万达主力店特点：

1) 主力店向专卖店演变

2) 在娱乐行业万达培养和形成了一批主力店（万达影城、神采飞扬、大歌星KTV）

3) 健身休闲方面，万达战略合作伙伴—兆韦德

4) 4000平米的餐饮是万达重点加强的对象、主力店。

*主力店带来人气、小商铺带来租金增长

五、项目孵化操作特点，经营周期

（一）招商与产品设计对接

万达开发周期为18个月：

2个月左 右商铺的积累、沟通、市场调研，

签合同、技术对接再减 3 个月

每个项目的招商周期 6-8 个月

主力店进场准备5个月

施工图完成前必须签掉两个业态合同：超市和餐饮

万达总结规律：

1、 商家必须如期开业

2、 商家必须按时间节点装修

3、 餐饮和超市的商家必须在施工前完成招商

（二）重视物业管理于租户置换

商业开业一年内，租户置换率到20%--40%

开业后，置换率达到2%--3%