40个物业管理典型问题专业解答

1.读者高女士：我是大东区某小区业主委员会的主任，小区楼内下水主杠堵塞，物业公司应承担责任吗？

谢程：发生堵塞情况，物业公司可先行维修，相关业主应予配合，如果是因业主使用不当导致的堵塞，物业公司已按合同约定履行了园区下水井的清掏义务，则物业公司不应承担责任。 2.读者江先生：我想请问小区的业主会所到底归谁所有？是归开发商所有吗？

谢程：可以从三个方面来看，一是看产权证，如果产权证上注明产权人为开发商，则会所产权归开发商所有；二是看约定，因会所产权问题在房地产业发展进程中也是渐趋规范的，所以现存的很多小区会所无产权证，如无产权证则以商品房销售合同的约定为法律依据；第三种情况是既无产权证也无合同约定的，一般以会所的建设成本和建筑面积是否分摊，若开发商将会所作为公共配套报建并将会所面积和成本都计入公摊，且在销售时承诺会所产权归业主所有，会所产权应该由小区全体业主共有；反之，会所归开发商所有。

3.读者孙女士：我所在的小区，社区与物业搞联欢会，我觉得噪音太大了，影响了休息，活动一年1~2次。

刘刚：如果社区一年只搞1~2次类似的活动，我认为这不算是扰民，因为我们在建设物质文明的同时，也要加强我们的精神文明建设。

同时，你说的这件事，如果全社区有2/3的业主起诉这件事，那恐怕这个活动应该停止，但是要是没有，说明这个活动有它开展的合理性和必要性。

4.读者陈小姐：新买的房子，开发商交钥匙了，但是我暂时不住，物业费也要照交吗？ 刘刚：这个问题是很多业主都很关心的问题，国家相关规定以及《物权法》《物业管理条例》中都有明确指出，只要对房屋进行验收，办完入住的业主必须交纳物业费。只要产权在此，业主就有权利和义务交物业费。

5.读者刘先生：我们的房子于2007年入住，园区的物业搞得很不好，设施损坏了也无人修理，整个社区8万多平方米，仅有4名保洁员。请问应该以怎样的途径解决这个问题？

史丽亚：可以通过业主委员会跟现有的物业公司沟通，提出整改意见，或者是重新选聘新的物业企业，有什么问题可以继续拨打晨报热线。

6.读者钟先生：我们社区的业主想成立业主委员会，是否需要到相关部门备案？

史丽亚：业主委员会选聘、成立的程序主要由社区委员会和街道办事处负责，按照物业管理条例的相关程序去操作，然后到房产局小区办备案。

7.读者周先生：2007年入住的小区，出现严重漏雨现象，住户苦不堪言。请问这个问题是否是

物业的责任？

张孟龙：按照读者所说，这个房子还没有过保修期，所以应该由地产公司负责维修，消费者可以按照合同约定向地产公司提出维修要求。

8.读者武先生：小区入住已经3年多，小区没有业主委员会，业主想成立业主委员会，但是物业公司不让成立，称成立必须由物业公司指派人员，请问这是否合理？ 丁晓华：这绝对是不合理的，物业公司没有权指派业主委员会委员。 9.读者邵女士：在业主委员会成立之前，出现问题应该找哪个部门？

丁晓华：在业主委员会成立之前，居民遇到问题可以找到社区，让社区来协调物业管理单位和居民之间的关系，并尽快成立业主委员会。

10.读者梁先生：我所居住的社区，本来有保姆服务，可是后来又突然提到需要交费，请问这算不算是物业公司违约？

秦景伟：这就需要研究你们的合同了，如果合同里明确写出了有管家服务，那么一旦撤销，就属于违约，如果没有明文约定，那就不能算是违约了。

11.读者于小姐：我所居住的社区，曾经有过“高质高价”的采暖行为，业主也很认可，可是去年突然没有这个服务了，请问这是否属于物业范畴，找物业公司有用吗？

秦景伟：一般来讲，采暖问题是业主与供暖公司达成的协议，不属于物业范畴。如果有相应需求，可以跟物业咨询，之前的约定行为是否由物业公司发起，如果不是，建议还是找供暖公司协商。 12.读者艾女士：我所居住的小区，物业费是1.5元/平方米，可是同一个社区的回迁楼部分却是在收“卫生分”，价格比我们低很多，请问这样是否合理？

丁晓华：物业费和别的商品一样，也有不同的价位，像您提到的“卫生分”，可能就是不享受物业服务的小区，而正常收取物业费的小区，因为收费标准不同，业主享受到的服务应该也是不同的。 13.读者孙先生：我住在这个小区已经六七年时间了，可现在依然没有成立业主委员会，怎么解决？

陈忠杰：如果业主们已经对成立业主委员会达成了一致，可以去小区所在社区、街道办事处等相关部门提出申请，待相关部门审核后，就可以成立业主委员会了。

14.读者王先生：现在沈阳有多少家物业企业？沈阳物业行业现状是怎样的？

刘刚：沈阳目前有800余家物业服务企业，水平良莠不齐。沈阳的物业行业尚处于二线城市水平。由于沈阳房价较低，因此我们的总体物业服务水平也相对较低，这就是现实状况。

15.读者李女士：我们小区不少物业服务人员素质很低，经常与业主发生矛盾，就没有法规、条款去制约他们吗？

陈忠杰：这主要是由于缺少行业资源整合等原因造成的。希望相关部门多对物业从业者进行必要的行业指导与培训，提高行业整体形象。

16.读者宋先生：我家住在五楼，我平时很少坐电梯，但却要交电梯费，这合理吗？ 陈忠杰：按照规定，高层住宅楼无地下停车场的，除一层住户外，其他业主均需交纳电梯费。 17.读者赵先生：前段时间家中被盗，找到物业公司，物业公司却以种种理由推脱，想问一下，家中被盗物业公司到底有没有责任？

史丽亚：这需要从以下几方面来鉴定，首先根据你和物业公司签订的合同判断，看物业公司是否履行了职责，有无过错，然后判断物业是否负责。按照我国物业管理条例中的规定，物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务，如果未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害，应当依法承担相应的法律责任。

18.读者孙小姐：家中被盗，但当时我与物业公司没有签这方面的合同，现在应该怎么办？ 史丽亚：业主可以了解一下，当时发生被盗时，物业公司是否有存在失职的行为。物业服务中所包括的安全保卫服务内容为小区范围内公共区域的安全保障，不包括业主住房内的财物保管，不能苛求物业的保安服务能够防止一切盗窃案的发生。如果业主丢失的财产额度大，可以由公安局来解决。 19.读者丛先生：我家住在铁西艳粉新村，当时办理入住时，交了三个人的电梯费，交完后并没有三个人使用，而是我现在只一个人使用。当时我找到了物业说明了情况，物业公司答应电梯卡可以延迟使用三年，而现在使用一年后，物业公司却不能让我延迟使用，请问我该怎么办？

丁晓华：对于这种情况，业主在当时与物业公司说明情况时，是否有书面的协议，如果有书面的协议，业主可以拿着这份协议与物业公司进行友好沟通。如果物业公司还是不履行，建议业主可以通过文字的形式向所在区的房产局进行申请，通过主管部门进行协商解决。

20.读者周先生：小区内一楼的商业用户在园区内开后门，每天都会有不明人士来往，而且对园区绿地进行了破坏，严重侵犯了业主的利益。

丁晓华：这个问题属于开发商遗留的。如果物业公司与业主在签订物业服务中涉及到这方面的管理，那么这需要物业公司依法进行解决。

21.读者王小姐：我住的小区里多出一条路，严重影响了我的休息。找到物业并没有得到解决，现在应该怎么办？

张孟龙：当时买房的园区规划上有无这条路？如果存在就没有办法解决了。如果当时买房时候没有规划，是后来走出来的。那么业主可以找业主委员会形成业主大会，大家对这条路是否有必要留下来进行论证，如果论证的结果是这条路没有必要留下来，那么业主可以通过业主委员会将这条路封死或者直接设路障。

22.读者关先生：自己家的对讲门坏了，找到物业公司，物业公司不予修理，还说只能启动维修基金才能修理。

敦向红：这个园区里的对讲门大部分都坏了，还是只是你一家坏了？如果都坏了可以启动维修基金。

23.读者王女士：前几天，自己与朋友在自己园区进行烧烤，被园区管理人员发现，将烧烤的工具全部没收，并称如果不交罚款，被没收的工具将不予退还。

张孟龙：这种情况在很多园区都发生过，业主私自在园区内进行烧烤，这是一种错误的行为，因为这样不但影响了园区环境，而且还存在安全隐患。园区管理人员采取了相对严厉的惩罚方式，也有一点不太妥当。针对这种情况，希望业主积极与物业公司进行沟通。物业公司也要从维护业主与物业公司的和谐关系的角度出发，采取比较折中方式进行解决，业主和物业公司需要一个好的心态和好的沟通方式解决问题。

24.读者吴先生：去年入住后，内墙出现一条条裂缝。找到物业，物业却说是开发商遗留问题，不给解决。

张孟龙：业主家里出现的裂缝是技术问题，不是承重问题，所以与开发商没有直接联系，物业公司有责任对业主的墙面进行维修。

25.读者齐女士：我家住在顶层，一到下雨天就漏雨，物业也总是以各种理由拖延维修，我该怎么办？

陈忠杰：可以通过业主委员会与物业进行必要的沟通。通过启动维修基金，对顶层住户的房屋进行必要的维修。

26.读者沈先生：我们小区虽然成立了业主委员会，但他们并不是我投票选举出来的。而且在平时的工作中，业委会的管理也比较混乱，这种情况该如何解决？

陈忠杰：目前来看，业主委员会被赋予的权力比较大，但其实许多业委会的委员都不是物业专业人士，他们在替业主维权时难免抓不住重点。还是希望相关部门在规范行业从业人员专业化同时，多为业主委员会进行一些必要的培训。

27.读者张先生：我家的房子现在出现了漏水的情况，这个应该是建筑质量问题，请问我该怎么办？谁应该来对我的损失进行赔偿？

马世周：根据法律法规的规定，在保修期内，房屋维修事项由开发公司负责，由开发公司通知施工单位实施维修。业主因房屋漏水等原因造成的损失就要向开发建设单位主张赔偿事宜，索赔的过程可以先同开发建设单位协商解决、协商不成的可以通过仲裁解决或向房屋所在地的基层人民法院提起诉讼。

28.读者王女士：最近我们小区有一些业主在我们园区内搭建帐篷，还有的把自家门前的绿地围了起来，而且绿化已经被破坏？

马世周：按照法律法规的规定，物业公司发现业主在物业管理区域内出现违反法律法规及管理规定的行为后应当及时劝阻、制止、督促改正，对拒不改正的，应当向有关行政管理部门报告。有关行政管理部门在接到报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。物业公司不是执法部门，只有劝阻、制止等职责。另一方面受到违规行为侵害的业主也可以通过法律途径维护自己的合法权益。 29.读者赵小姐：我现在已经入住小区两年多了，但是房产证至今还没有办下来，我该怎么办？ 马世周：业主咨询房产证的办理时间等相关事宜，已经向业主解释由开发公司负责，物业公司会随时同开发公司沟通并随时向业主通报办理情况。

30.读者朱小姐：回迁楼单元同户型房屋钥匙发放错误，其中一户将我家的房屋墙砸了，产生700元的维修费用，问该费用应该由谁来承担？

敦向红：作为受害一方，有权利要求开发商提供的房屋是完整的。事件过程中，开发商发错钥匙是要承担一定责任的，而没有核实就进行砸墙的一方也是应该承担一定责任的，该受害方可以要求物业给予协调。

31.读者方先生：物业公司收取高层装修期间电梯使用费500元，有依据吗？

敦向红：在装修期间使用电梯，对电梯的损害率相对较高，这样物业就要相应的付出维修成本。那么收费500元目前来讲，在物价部门是没有规定的。

32.读者佟小姐：我是一物业公司的经理，我们楼盘为商住两用项目，物业费定价标准略高，现在业主已成立业主委员会，有些业主以物业费高为由拒绝交费，物业公司如何维权？

敦向红：物业费的定价是有相应的标准与之匹配的，另外，物业公司定价是要报相关部门备案的。因此，首先应该看我们的收费是否是按照当初的服务标准执行；其次，业主委员会有权利更换物业公司，但是以拒绝交物业费的方式进行沟通是不适合的。

33.读者黄先生：我觉得我们小区物业收费标准高，物业公司提供的服务与收费标准不相匹配，如何维权？

孙宝仁：小区物业公司进驻之初，物业服务收费的定价及相应的服务内容是要在物价部门进行备案的，另外，其服务标准也应该对业主公开，如果是合法的物业公司，小区业主可以去查询其服务内容。

34.读者孟先生：物业公司的收费标准是怎么确定的？

刘刚：沈阳新的物业费标准共分为三种情况，首先是普通住宅，一室一厅以下，每月每户9.00元；二室及二室一厅，每月每户10.00元；二室二厅及三室一厅，每月每户11.00元；三室二厅及四室一厅，每月每户12.00元，四室二厅以上，每月每户13.00元。

其次是中档住宅，一级为每月每平方米建筑面积1.00元，二级为每月每平方米建筑面积0.80元，三级为每月每平方米建筑面积0.65元，四级为每月每平方米建筑面积0.50元。

最后是高档住宅及商厦，实行特级收费管理，根据物业管理服务内容、服务质量和设施功能情况，由物价部门按质论价。

35.读者许女士：小区内路灯不亮，保安年龄偏大，出现丢车事件该由谁来负责？

李庆：作为业主，可以向物业公司提出小区在管理中出现了哪些漏洞，应该如何进行改善，如果小区在管理上确实存在着一定的问题，因此对于丢车事件还应该具体情况具体分析，原则上，物业公司不承担丢车费用，但是管理存在问题就应当看具体情况，通过协商解决。

36.读者游先生：窗户漏雨把地板泡了，三年了物业费没交，像这种情况该不该交物业费，如何维权？

李庆：先与物业进行协商，认证出现此种情况的责任，查证窗户是否在房屋保修范围之内及保修期限，如果在此期限内，可以找开发商进行维修，超过5年的房子可以申请维修基金维修。 37.读者董先生：小区管理维护非常混乱，现在园区里面的树有的被砍掉了，草坪也长满了野草，

而收费标准一直是1元每平方米没有变，有些住宅还私自扩建，这种情况该怎么办？

李庆：这种情况很明显是小区管理维护不善，解决问题的办法应该是成立业主委员会，对小区物业服务进行监督甚至替换，以维护全体业主的利益。

38.读者刘先生：我是今年1月份入住的新小区，现在准备开始要装修了，物业让我交500元，不交就不让走电梯。

陈忠杰：应该说这是实践中出现的新问题，没有相关的法规和收费标准。沈阳电梯收费标准较低，而装修是超正常的使用和磨损，所以实践中物业公司往往收取一定的费用，至于收多少，沈阳市没有统一标准，但各物业公司都在收，绝大多数业主从经济、安全、便捷角度考虑都接受这项收费。 39.读者肇小姐：我是2009年10月份买的房，合同中写的是按入住通知书为准缴纳各种费用，但是出于其个人原因去年我没有办理入住手续，也没有拿钥匙，今年开发商让我去交去年的采暖费，我想交房时未拿钥匙也未入住还需交采暖费吗?

敦向红：房屋买卖中的交付，从严格意义上讲，应当是以产权证的登记和取得作为最终的交付标准。因为相关法律规定，只有产权证才是产权人享有和行使有关财产权利的惟一合法凭证。而且你与开发商签订的房屋买卖合同中明确约定按入住通知书为准缴纳各种费用，因此个人原因未办理入住不能成为拒绝缴纳采暖费的理由。

40.读者张先生问：去年刚刚入住的小区，刚开始物业公司的保安、保洁人员的素质还很高，可是如今却发生了变化，心里很不舒服。

秦景伟：这种现象有很多业主反映过，这是物业公司在管理、培训员工上出现的失误，想要有一个好的小区环境，需要物业公司的从业人员自身提高素质，同时也需要业主多为物业公司提意见。遇到这种情况，业主可以直接到物业公司反映，经过双方的协调，相信一定会有所改善。