【战略发展部】项目拓展管理流程①

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XXX地产开发有限责任公司

项目拓展管理流程

版本：A/0

编制： 日期： 2020年12月 审核： 日期： 批准： 日期：

流程主导部门：战略发展部

发布日期：2020年12月18日 生效日期：2020年12月18日

流程管理手册 项目拓展管理流程 项目拓展流程审计法务部战略发展部营销策划部设计管理部成本管理部财务管理部分管领导管理委员会总经理编 号：SJQ-LC-LZ01 版 本：A/0 页 码：2/7 投资决策委员董事会/董支持文件及记会事长录《项目区域市场调研》开始政策研究及计划编制政策及基础泰华信息研究王茹制定公司三年经营计划制定年度土地储备计划定期整理并形成简报根据公司发展的要求，必要时对重点区域进行市场研究，并编制区域市场调研报告 N审核各项目公司均可提供土地信息及提出土地储备建议土地信息库归档YY批准《土地储备与经营计划》土地信息收集初步判断《土地信息采集表》NN项目初步立项阶段Y收集相关资料，并进行背景调查编制《项目立项建议书》审核Y启动编制可行性研究报告营销策划部、设计管理部、成本管理部、财务管理部派员参加《新项目产品建议书》《规划与设计草案》Y批准《项目立项建议书》项目可行性研究阶段开展项目尽职调查，进行法律风险分析15天内完成项目论证并形成报告合作项目必要时进行商务谈判初步产品定位建议及分期销售计划规划与设计草案项目成本估算表经济效益测算及资金分析《新项目成本估算表》《新项目经济效益测算表》汇总并编制可行性研究报告组织各专业部门参与的内部评审会，各专业部门对可研论证报告提出调整修改意见修改调整筹备并组织召开项目决策评审会，并明确拿地方案及决策N项目投资决策阶段总部各专业部门参会并提供决策支持意见，项目公司总经理或项目负责人、管理委员会成员及董事长参加《项目可行性研究报告》审核YY审议Y审议Y批准土地获 取方式协议转让合同须经审计法务部、分管副总审核，总经理批准参与签订合同政府招标参加招标拍卖中标未中标总经理批准《项目运营计划》《项目里程碑节点计划》《项目启动会指引》《项目前期工作计划》分析原因并总结人力资源部按《组织管理手册》规定及定岗定编要求，筹备项目公司前期工作人员，明确项目团队土地获取阶段信息披露，备案项目运营计划编制组织召开项目启动会，编制项目前期工作计划，并移交项目资料。2

流程管理手册 项目拓展管理流程 编 号：SJQ-LC-LZ01 版 本：A/0 页 码：3/7

1. 目的

为保持公司可持续性发展，寻找房地产新项目并在确定项目前对其可行性进行科学论证。 2. 范围

适用于房地产新项目发展体系的论证工作，以及为之展开的相应研究和决策工作。 3. 术语和定义

3.1. 基础研究：是为确定公司房地产土地储备动态计划、提高房地产新项目可行性分析

技术水平所进行的持续性动态研究工作，其包含土地信息研究、宏观市场研究、城市规划动态研究、经济动态研究、政策法规研究、项目风险研究、公司战略研究和竞争对手研究、等分项研究工作及房地产市场趋势研究等。 3.2. 新项目论证：包含“论”和“证”两个过程，即对影响新项目的各个因素进行充分

讨论和预测，最后针对预测的综合效果进行可行性求证。 3.3. 房地产土地储备：为保证公司未来项目开发的土地需求，而预先进行的以控制土地

开发权力为目的购入土地的行为。 3.4. 可行性研究：就是对拟购入的土地进行房地产项目技术经济上的论证分析，并在此

基础上对项目的经济效果进行预测，为投资决策提供依据。 4. 职责 部门/岗位 1 在本流程中的职责 组织开展房地产行业基础研究，拟定《土地储备计划》及《项目区域市场调研报告》。 ，开展项目获取的商2 负责项目信息的收集、甄别工作，编制《项目立项建议书》务谈判工作； 战略发展部 3 组建项目论证小组，组织开展项目论证活动，汇总编制《项目可行性研究报告》； 4 组织召开项目决策评审会； 5 负责土地协议或合同的洽谈和签署； 6 负责按照公司通过的项目合作条件，取得项目开发权力，并负责合作条件的实施和跟踪。 营销策划部 设计管理部 成本管理部 1 在项目可行性研究阶段，进行市场调研及提出产品初步定位建议及分期销售计划等。 1 负责项目可行性研究阶段的规划设计草案的拟定。 1 项目可行性研究阶段的项目成本估算。 3

流程管理手册 项目拓展管理流程 编 号：SJQ-LC-LZ01 版 本：A/0 页 码：4/7 部门/岗位 财务管理部 审计法务部 人力资源部 1 在本流程中的职责 在项目可行性研究阶段，负责提供现金流分析、融资分析及对项目的经济效益进行测算。 1 根据项目的背景情况进行法律风险分析，对合作合同等法律文件进行把关。 1 负责在土地获取后，筹备项目所需人员。 1 审核《土地储备计划》； 分管领导 2 审核《项目立项建议书》，决定是否进入可行性研究阶段，指导项目发展方向； 3 指导开展项目可行性研究工作，审核《项目可行性研究报告》。 管理委员会 总经理 投资决策委员会 董事会 1 审议《项目可行性论证报告》，提出修改意见，建议是否提请投资决策委员会决策。 1 参与项目决策评审会，确定项目提请投资决策委员会决策。 1 审议《项目可行性论证报告》，并提出是否获取的意见，报董事会决策。 1 审核项目决策评审会成果，并作出投资决策。 5. 流程说明 流程步骤 1.政策研究及储备计划编制 流程说明 1.1战略发展部负责基础研究工作的组织，做到专项有专人负责，并充分利用内外部资源。 1.2各分项工作需及时把握动态信息，做到及时收集、及时分析，其研究成果形成《战略及发展分析报告》每季度向管理层提交一次，在以年度为节点的总结报告中应反映该项工作的开展情况。 1.3基础研究的成果经向分管副总经理汇报后，最终提炼作为三年经营计划及土地储备战略的外部与经营环境分析的主要部分，并在此基础上制定公司《三年经营计划》、《土地储备与经营计划》，明确项目储备规模、发展区域等以指导土地储备工作的进行。 1.4当公司战略明确向异地扩展时，战略发展部应对拟进入地区的房地产市场趋势进行研究，并编制《项目区域市场调研报告》。 2．项目初步立项 2.1战略发展部负责公司所在区域及拟进入地区的土地信息收集，异地项目公司负责所在城市及周边地区的土地信息收集并提交战略发展部。 土地信息的收集可通过如下几种渠道进行： a) 政府公告收集类：从相关网站或政府部门获得政府出让土地信息公告、土地储备部进行的企业转让土地信息招投标、挂牌、拍卖公告和法院拍卖土地信息公告、产权交易部对拥有土地储备的企业进行转让的挂牌公告； 4

流程管理手册 项目拓展管理流程 编 号：SJQ-LC-LZ01 版 本：A/0 页 码：5/7 b) 其他主动收集信息类：主动了解各区域土地利用规划，旧城改造和土地供应计划等信息；各类招商会与项目推介会等； c) 其他被动收集信息类：土地信息人来电、传真、约访、推介等。 2.2战略发展部对土地信息进行初步收集，不超过两日内填写《土地信息采集表》，并根据公司土地储备要求对土地信息进行初步判断。 2.3战略发展部对有储备意向的项目进行进一步了解，收集现状图、规划设计条件，进行现场踏勘，了解周边配套情况、区域未来规划情况，周边市场状况等，拟订《项目立项建议书》，报公司申请立项。 3．项目可行性研究 3.1项目正式立项后，战略发展部启动《项目可行性研究报告》编制工作，并制订《可行性研究计划》，该计划需包含各相应工作的责任部门（责任人）、拟达到的效果和时间要求，并发相关部门。 3.2战略发展部项目可研负责人根据可行性研究计划，组织各相关部门对项目进行现场勘察，并组织完成如下工作： a） 战略发展部可研负责人进一步完善项目背景调研，包括：项目获得方式、土地方资信情况、项目所在区域的环境和配套、区域规划和未来发展趋势等； b） 审计法务部参加项目谈判，做出法律风险分析，对合作项目还需组织进行尽职调查； c） 营销策划部（根据情况可邀请产品定位机构参加），对项目周边市场进行详细调研，结合目标楼盘信息，制订产品定位初步建议，并形成《新项目产品建议书》及分期销售计划； d） 设计管理部先期对现场进行勘察，了解地块的地形、地貌及周边环境，政府收费项目及具体情况，进行项目规划及工程建造分析，并结合《产品建议书》，形成《规划与设计草案》； e） 成本管理部根据规划草案、进行项目成本估算，形成《项目成本估算表》； f） 财务管理部根据以上各专业部门提供的规划、成本、销售计划等材料，完成项目经济效益预测及分析，形成《新项目经济效益测算表》。 3.3战略发展部项目可研负责人最终组织各方面材料，参照《项目可行性研究报告》模版，编制《项目可行性研究报告》。 3.4《项目可行性研究报告》经公司内部评审后，确定达到提请投诉决策的深度要求。 4．项目投资决策 4.1战略发展部筹备项目决策评审会。项目决策评审会前战略发展部拟定拿地方案及《项目可行性研究报告》，提交项目决策评审会审议。 4.2项目决策评审会参与人员为公司投资决策委员会成员，对项目进行充分讨论，并形成评审意见，如参与人员意见不一致时，可采用表决方式，形成会议纪要并明确拿地方案，参会人员签字确认。 4.3公司举行投资决策会后，战略发展部汇总决策会意见，报董事长/董事会5

流程管理手册 项目拓展管理流程 编 号：SJQ-LC-LZ01 版 本：A/0 页 码：6/7 进行项目决策，确定是否获取项目。如获取，则组织进行土地正式获取的各项工作。 4.4若项目在上述环节中未获通过，战略发展部可研负责人则需要根据会议意见对可行性研究报告进行综合调整或放弃该项目。 4.5如遇项目情况特殊，则可根据董事会/董事长的要求，提前进行项目的招牌挂或合作协议拟定的准备工作，但项目可行性论证报告仍需按以上要求进行编制，并在项目最终确定前完成，为项目投资决策提供充分的论证材料，从而将项目风险降低在可控范围内。 5.土地获取阶段 5.1项目论证会通过后，若无需进一步解决的问题，战略发展部负责土地获取工作（通过合同转让或是政府招标、拍卖的方式），直到合同的签署。 5.2签署合同之后，战略发展部启动《计划管理流程》，负责编制《项目前期工作清单》及《项目运营计划》，并汇同运营管理部、人力资源部筹备项目公司的成立，召开项目启动会第一次会议。 5.2.1公司合法地获得项目土地开发权后，战略发展部根据可行性研究的情况向人力资源部发出项目启动的通知。 5.2.2人力资源部负责项目的人事筹划工作，汇同项目负责人，筹备项目的人力资源，拟定项目组织结构，并报批。 5.2.3运营管理部经请示管理委员会确定启动会时间后，按《项目启动会指引》组织召开项目启动会，并形成会议纪要。 5.3战略发展部建立项目前期资料台帐，在项目移交前整理各类资料，并组织项目相关资料的移交和签收，对需存档的资料整理后提交行政管理部存档。战略发展部组织对项目拓展工作进行总结，并纳入季度或年度工作总结中。 6. 流程各环节输入输出及责任部门

流程步骤 基础研究 《战略及发展分析报告》 《三年经营计划》 《土地储备与经营计划》 项目初步立项 《土地储备计《土地信息采集表》 划》 《项目立项建议书》 《土地信息采《商务谈判记录》。 集表》 项目可行性研究 项目相关资料、《可行性研究计划》 规划指标、实景《产品建议书》 照片等 《规划及设计建议》 《项目成本估算表》 《项目尽职调查报告》 6 前置条件（输入） 公司战略、收集的房地产土地信息和政策信息 成果（输出） 责任部门(岗位) 战略发展部 配合部门 备注 战略发展部 战略发展部 营销策划 部、设计管理部、成本管理部、财务管理部、审计法务部 流程管理手册 项目拓展管理流程 编 号：SJQ-LC-LZ01 版 本：A/0 页 码：7/7 项目投资决策 土地获取 《项目可行性研究报告》 土地转让合同或协议 《新项目经济效益测算表》 《项目可行性研究报告》 《项目运营计划》 会议纪要、拿地方案 战略发展部 战略发展《项目前期工作清单》、部 《项目运营计划》 7. 支持性文件 7.1. 《计划管理流程》 8. 相关记录

8.1. 《土地储备计划》 8.2. 《土地信息采集表》 8.3. 《商务谈判记录》 8.4. 《项目立项建议书》 8.5. 《新项目产品建议书》 8.6. 《产品概念及规划设计建议》 8.7. 《项目成本估算表》 8.8. 《新项目经济效益测算表》 8.9. 《项目可行性研究报告》 8.10. 《项目里程碑节点计划》 8.11. 《项目前期工作清单》

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