房地产企业财务管理面临风险及控制对策研究

中图分类号：f230 文献标识：a 文章编号：1009-4202（2013）06-000-02

摘 要 随着我国经济的发展，房地产业取得的成就令人瞩目，房地产业已然成为我国国民经济发展的支柱性产业之一。然而，鉴于房地产业投资成本高、负债经营、资金链紧张等行业特点，使得房地产企业随时都可能发生财务危机。本文通过分析我国房地产企业财务管理面临的常见风险以及产生这种风险的内外因，对如何控制我国房地产企业财务管理风险提出了几点对策，以期对我国房地产企业的发展有所裨益。

关键字 房地产 风险 原因 对策 一、前言

所谓的房地产企业财务管理，指的是房地产企业按照国家相关法律、法规、规章制度以及房地产业自身经营的要求，在遵循资本营运规律的基础上，对房地产企业财务活动进行组织、预测、决策、计划、控制、分析以及监督等一系列管理工作。与其他行业相比，房地产行业有其自身的特点，主要体现为房地产行业投资大、负债水平比较高、资金周转比较快，这些特点决定了一旦外部环境发生变化，房地产行业的反应将非常灵敏，随时都有可能陷入财政危机。尤其是金融危机过后，房地产业受到重创，与此同时，房地产业在财务过程中存在的种种弊端也暴露出来了。如果不及时采取对策，对房地产业财务管理所面临的风险加以管理，一旦该行业资金链断

裂，我国经济发展将面临巨大的损失。因此，必须高度重视房地产业财务管理风险并采取相关措施对其加以有效控制，全面促进房地产业又快又好的发展。

二、我国房地产企业财务管理面临的风险

总得来说，我国房地产企业财务管理过程中面临的风险主要体现在以下三个方面，即偿债风险、筹资风险以及管理风险。 与其他行业相比，房地产业是一个资金密集型行业，企业的正常运行必须以大量的资金投入作为支撑。一般情况下，在项目的开始阶段，企业自由的资金比较少的，项目的开发主要是以负债的形式进行的，项目所需的资金大部分都是通过外部借贷等方式筹集的。很多房地产企业在利益的驱使下，经常在财务方面考虑项目可行性，预算工作仅是表面工作，盲目的、不合理的进行各种融资行为，以致最后不能获得预期利润，进而面临偿债危机，影响企业发展。 上文已经提到过，房地产业项目的顺利进行需要大量资金，而这些资金基本是通过外部融资筹资的。然而，我国房地产业筹资的渠道比较单一，虽然企业自筹资金的比例逐年增高，但在自行筹备的资金中，很多借贷来源不明，如此一来，使得房地产资金的构成及其不合理。与此同时，我国政府在一定程度上限制了土地、信贷政策，银行的贷款利率也上调了，这些因素综合起来都使得房地产业的筹资风险大大加剧了[1]。

相对于其他行业来说，房地产业资金链比较长，周转期长，涉及的内容多而杂，这就使得房地产业的财务管理工作难度比较大。鉴

于房地产行业如此庞大复杂的财务关系以及较为频繁的资金往来结算活动，财务管理工作的潜在风险非常大。如果房地产企业财务管理工作人员工作能力不强，或者是在工作构成中假公济私，亦或者是企业的监管力度不够，只要房地产企业在财务管理环节稍加放松，这些潜在的风险就会现实化，严重影响房地产业的发展。 三、房地产企业财务风险的成因

造成上述风险的原因既有来自企业外部的原因，也有来自企业内部的原因。

1.房地产企业财务风险产生的外部因素

从上表可以看出，造成房地产企业财务管理风险产生的外部原因主要有外部金融环境的影响、法律环境的影响、经济环境的影响以及税务环境的影响。由于房地产业自身特点的影响，该行业对外部环境变化非常敏感，一旦外部环境变化，就会在一定程度上加大房地产业财务管理风险。对于国家的金融政策来说，一旦国家对银行的贷款利息进行上调，那么主要依靠贷款筹集资金的房地产业将面临巨大的筹资风险，由此可见，国家的金融环境对房地产业发展影响之巨大。我国房价一直居高不下，远远超过了普通老百姓的承受能力范围，对社会秩序的稳定造成了一定的威胁，虽然国家也出台了相关政策对房价进行调控，但效果不佳，归根到底在于我国对房地产行业进行规范的法律法规不健全。如此一来，有的地方政府违反钻国家法律规定的漏洞进行强征强拆，有的银行钻国家法律漏洞违法进行贷款，使得房地产业财务管理危机不断。此外，经济环境

和税务环境的变化也会对房地产企业财务管理危机的产生起到很大的促进作用[2]。

2.房地产企业财务风险产生的内部因素

外部因素只是在宏观上对房地产业财务管理危机的产生起到了一定的促进作用，内因是关键。企业的规模、企业的内部经营和财务管理水平、企业管理人员的素质以及企业的经营状况和稳定性都在一定程度上加剧了房地产企业财务管理的风险。一般而言，房地产企业只有达到一定的规模，其经济性质和股权结构以及经营状况都会相对比较稳定，抗风险能力也相对较强，若是企业规模太小，则会在面临风险是无招架之力。企业的内部经营、管理水平以及企业工作人员的素质是房地产业财务管理风险产生的主要因素，很多房地产企业内部没有完善的规章制度，管理人员工作态度懒散，职业素质低下，在工作中不能很好的应对各种问题，不能及时采取有效措施，导致财务管理风险的产生，严重影响企业的发展。 四、房地产企业风险控制对策

对于造成房地产财务管理风险产生的外部原因，企业很难把握，因此，企业必须从自身做起，有效控制财务管理风险的产生。 1.树立风险意识

房地产企业应高度重视财务管理风险问题，针对企业自身的发展情况树立风险意识，并设立相对应的风险防范控制措施。如果一个房地产企业没有风险意识，纵使其规模再大，资金再雄厚、营利再多、效益再好，一旦发生财务危机，后果不堪设想。因此，上至企

业领导，下至普通员工，都应有风险意识，学习先进的财务管理模式，对企业财务管理风险进行预测和防范。 2.加强预算执行

对于房地产企业来说，由于其资金投入巨大，因此财务预算工作至关重要。只有制定合理的预算工作，才能保证企业各个部门各项工程进展过程中资金的科学分配，使得企业从整体上把握各个项目的财政状况，并根据各种变化及时进行资金的调整。如此一来，企业便可以从整体上把握企业资金状况，有效避免和防范潜在的财务风险。做好财务预算工作，管理层面和执行层面两周都要抓，两手都要硬，企业应将企业的资金收入、支出、实际收益以及经营的统筹分配在管理层面进行统一部署，责任落实到个人，在执行过程中，一定要加大监管力度，保证执行的彻底性[3]。 3.构建企业财务管理风险测评指标体系

目前，我国的财务风险分析指标体系主要是由短期偿债能力、长期偿债能力以及盈利能力三部分组成，这三部分又可以细分为多种基础指标。风险分析指标主要是数量模型的分析方式，包括单变量、多变量判别模型、概率模型、神经网络分析等，风险分析指标对于控制房地产企业财务风险起着至关重要的作用，我国各房地产企业应综合各种风险评析方法的优点，制定一套适合自己的企业财务风险测评指标体系。结合本企业实际情况设定风险控制目标，全面系统持续收集相关信息，及时进行风险评估，确定关注重点和优先控制的风险。涉及企业的重大投资项目，都要进行盈利预测和风险评

估，选定最佳可行方案。 4.规范财务行为，强化业务素质

无规矩不成方圆，很多房地产企业之所以企业财务管理频频出现问题，就是因为企业内部规章制度不健全，管理工作人员的工作态度不端正。因此，对于房地产企业来说，首先应完善如付款结算流程管理规范等企业内部规章制度，保证各项管理工作的开展都有章可循，有制度可依。其次，要对企业工作人员，尤其是财务管理工作人员进行必要的培训，提高其职业素质和管理知识，使之忠实履行岗位职责，端正服务态度、改进服务措施、提高服务质量。只有这样，才能保证财务管理工作人员能够采用科学的方法开展管理工作，灵活应对财务管理过程中出现的各种问题，从根本上降低房地产企业财务管理风险，促进房地产业又快有好的发展。 参考文献：

[1]刘永生.浅析房地产企业财务管理风险与防范措施.中国市场.2012（26）：34.

[2]常俊华.浅谈房地产企业财务管理的风险防范.中国集体经济.2011（36）：45.

[3]贺志东.房地产企业财务管理.广东经济出版社.2010：12-14.