泰州坡子街项目市场分析及投资测算管理报告

目录

第一章、 工程概况及周边环境分析………………………………………………3

1.1地理位置……………………………………………………………………………3 1.2工程现状……………………………………………………………………………3 1.3周边环境……………………………………………………………………………4

第二章、 泰州市宏瞧经济环境分析………………………………………………5

2.1经济开展……………………………………………………………………………5 2.2生活水平……………………………………………………………………………5 2.3人口…………………………………………………………………………………6

第三章、 泰州市商业房地产市场分析……………………………………………7

3.1泰州商业市场分析…………………………………………………………………7 3.1.1市场特点………………………………………………………………………7 3.1.2市场需求………………………………………………………………………9 3.1.3需求……………………………………………………………………………9 …………………………………………………………………12 ………………………………………………………………………13

第四章、 泰州市住宅、办公楼、酒店〔公寓〕市场分析……………………18

………………………………………………………………………18 ……………………………………………………………………21

4.3酒店〔公寓〕市场分析……………………………………………………………22

第五章、 工程SWOT分析及产品定位……………………………………………24

5.1工程SWOT分析……………………………………………………………………24 ………………………………………………………………………27 …………………………………………………………………30 ………………………………………………………………………31 ………………………………………………………………………32 ………………………………………………………………………33 ………………………………………………………………………33

5.4住宅、办公、酒店式公寓局部产品定位…………………………………………34

第六章、 营销推广………………………………………………………………35

6.1广告策略…………………………………………………………………………35 6.2租售策略…………………………………………………………………………36 6.2.1租售面积确实定……………………………………………………………36 6.2.2销售进度……………………………………………………………………37

……………………………………………………………………………37 …………………………………………………………37

………………………………………………………………………38

第七章、 财务分析……………………………………………………………38

…………………………………………………………………38

7.2方案1〔出售为主〕的财务测算…………………………………………………38 7.3方案2〔出售为主〕的财务测算…………………………………………………43

7.4方案1和方案2的对比…………………………………………………………46

第八章、 结论和建议…………………………………………………………47

第一章工程概况及周边环境分析

1.1地理位置

本工程位于泰州市坡子街，为原金鹰服饰广场、天福商城、凤凰商场旧址。工程北面聚拢了泰州商城、泰州第一百货和锦泰购物广场等众多商业设施，是泰州市最为繁华的商业区；工程南面将建设贯穿东城河和西城河的护城河；工程东面是在建的滨河绿地广场。人文、景瞧、商业，独一无二的地段优势，为本工程的开发提供了有利的条件。

1.2工程现状

2004年5月坡子街进行拆迁改造后建设本工程，目前，工程用地尚未拆迁完毕，还有局部住宅用房待拆迁。工程差不多于往年年底开始销售，目前购物中心底层局部差不多销售70%左右。

该工程用地共六块，土地用途为商业和住宅。较大的两块用地上规划建筑一个大型购物中心，其下面三层为ShoppingMall,上面四至六层为办公用途；其余四块用地规划建筑住宅，下面作为商业用途。

工程要紧经济数据

名称 占地面积 容积率 建筑密度 绿化率 数值 41038平方米 59.7% 21.1% 地上局部〔平方米〕 商业局部 办公楼 住宅 酒店式公寓 屋顶楼梯间 合计 地下局部〔平方米〕 大卖场 车库及设备用房 合计 16000 车位局部〔个〕 地上车位 地下车位 70 424 1.3周边环境

工程周边商业气氛浓厚，为泰州市最具妨碍力的商业区域。工程用地为原金鹰服饰广场、天福商城、凤凰商场旧址，而在周边聚拢了众多的商业设施，工程北面为第一百货，东进西路对面为泰州商城和锦泰购物广场，工程南面为泰山购物中心，工程东面差不多建成滨河商贸城，在工程东面的新民路上仍然聚拢着较多的小商贩，目前人流量对比大。工程东面已建成下沉式滨河绿地广场，待工程南面贯穿东西城河后，该广场将成为泰州市民的一大休闲场所。工程南面四周聚拢了中国银行、中信实业银行和农业银行等多家金融效劳设施，东北面那么有中医院北院和仁济药房，西面为大浦中心小学，各种生活配套特不齐全。工程北面的东进路贯穿泰州东西，泰州市交通主干道之一的海陵路穿本地块而过，可谓交通特不便捷。

第二章泰州市宏瞧经济环境分析

近年来，泰州市经济开展迅速，GDP连续多年维持两位数增长。2004年，泰州市GDP到达705.2亿元，开始步进全国百强市行列，列第75位。人均地区生产总值14014元，增长14.8%。

但从经济总量来瞧，泰州在江苏省13个地级市中相对较少，2003年都地区生产总值排在第十位，仅高于宿迁、连云港和淮安三市，从都市规模以及整体经济实力上瞧仍与其苏中重要地区的地位难以匹配。

2.2生活水平

2004年度，泰州市都市居民人均可支配收进9695元，增长13.8%；人均消费性支出6318元，增长10.0%。全市城镇职工平均工资13188元，增长15.4%。 2.3人口

‰‰。全市城镇人口比重到达44.4%，较上年提高2个百分点。

第三章泰州市商业房地产市场分析

依据对泰州市商业市场以及居民消费的接触了解后发觉，泰州市商业市场要紧呈现以下特点：

 整体消费水平不高，以中档消费为主；

 妨碍居民消费的要紧因素是价格，其次才是品牌，反映了泰州市居民对价格的敏感度较

高；

 人口结构对消费瞧念的妨碍。目前泰州市年轻的群体许多在上海、苏南，他们消费要紧

在外地，而在本地的消费群体以满足生活必需品为主，要紧往超市购物，非常少往其它商业网点；局部高收进群体选择往外地进行较高档次的购物消费；

 地区差异对消费的妨碍。目前泰州要紧为本地消费，其中七八成为城区居民消费，其余

二三层为周边区域消费者。消费区域集中在工程周边区域；

 交通情况对消费者的妨碍。泰州市交通工具以自行车和摩托车为主，但要紧商业街和商

场等没有足够的停车场所，无法驻留，对商业消费妨碍较大；

 目前，泰州商业经营以服装和餐饮为主，尚无经营状况特殊好的经营种类，目前经营状

况相对较好的为网吧等低消费娱乐场所和超市等，中高档消费群体对比有限。 目前泰州市商业分布要紧在以下几个区域： （一） 第一百货周边区域

沿东进路沿线，分布了金贸大厦、时代购物中心、太平洋电脑城、泰州市第一百货、泰州商城、锦泰购物广场、滨河商贸城、天孚银楼珠宝世界等多个商业工程。总面积约175000平方米。

东进路沿线要紧商业分布

工程名称 位置 规模 经营品种 经营状况 金贸大厦 东进西路/青年路 约60000m 22家用电器、小家电等,主力店为苏宁一般 电器 时代购物中心 东进西路/青年路 约30000m 百货、超市、餐饮、产权式酒店 尚未开业 太平洋电脑市2东进西路/青年路 约3000m 电脑主机、配件、电脑耗材 场 东进西路/海陵北2泰州第一百货 约20000m 日用百货 路 泰州商城 东进西路/海陵北2约25000m 服装为主 路 2经营较好 经营较好 已关闭 经营惨淡 人气缺乏，但出租率较高 锦泰购物广场 东进东路/新民路 约24000m 日用百货 滨河商贸城 东进东路/新民路 约13000m 服装、皮革、箱包、餐饮 2此外，在原坡子街周边，分布了华联商厦、月星广场、泰山购物中心等多个工程，总面积超过16000平方米。

（二） 五一路沿线区域

五一路沿线要紧是海陵路和五一路的商业街以及在建的财宝广场后续局部。目前在海陵路和五一路上分布了一百多家沿街展面，以经营品牌服装、鞋类、皮革、箱包、饰品等为主，展面面积在20-90平方米之间，总建筑面积估量约6000平方米。由于区域临近坡子街，且具有较好的文化底蕴，加上坡子街正处于改造时期，坡子街原有的很多消费者转移到该区域。目前该区域经营较为成功，一层沿街展面人流量对比大，经营效果较好，但二层经营较差，还有很多空展面，人流量特不少。只是财宝广场二期估量还将会有局部商业工程推出，保守估量将到达10000平方米。

在五一路和青年路交汇处聚拢了两个新的商业工程，一个是泰山行宫步行街，建筑面积约3000平方米；另一个是现代城，建筑面积缺乏1000平方米。这两个工程目前销售情况均不乐瞧，招商难度较大。

（三） 文峰千家惠周边区域

这一区域拥有文峰千家惠商场、文峰千家惠超市、时代超市。文峰千家惠商场目前是泰州市经营规模最大、经营品种最齐全、经营情况最好的一家大型商场,总面积约30000平方米。文峰千家惠超市位于文峰千家惠商场一楼的东侧，相互之间连通的，总面积约6000平方米。时代超市位于它们的南侧，距离200米，面积约为5000平方米。此外，紧邻时代超市还有马上搬迁的港澳家具城。

（四） 济川东路沿线区域

本区域集中了太阳商业广场和世纪联华两个较大的商业工程。太阳商业广场位于济川路

和青年路交汇处，主力店是好易家装饰城，总面积约24000平方米，

四周还将有主营板材、五金、综合材料的二期工程启动。世纪联华位于济川路和鼓楼北路交汇处，要紧为莲花小区提供生活日需品，总面积约10000平方米，沿街局部转租作餐饮和电信。

此外，在泰州市西部扬州路上的新港澳家具城约30000平方米，经营品牌家具，该工程出租率较高，目前月租金在25元/平方米。江洲广场四周的海鸟家具市场经营档次较低，约2万平方米。泰州市东部的泰东镇南通路上分布有多个综合市场，总建筑面积约74000平方米。要紧是两个较大的商业市场：苏北商业广场和温泰小商品市场。苏北商业广场以经营床上用品、窗帘布匹、日用百货、办公用品、服装批发、鞋帽针织、箱包、电器等为主，总面积约30000平方米。温泰小商品市场分为四个区，以经营建材、服装、百货、鞋类、五金、电器等为主，总面积约30000平方米。此外，嘉诚五金装潢电器市场〔约4000平方米〕、永安装饰材料批发市场〔约7000平方米〕，天中市场〔3000平方米〕。

以上各要紧商业设施累计面积到达39万平方米，还不包括住宅底商以及规模较小的商业设施。此外，随着局部规划和在建中的商业工程陆续完成，如大学城四周的易初莲花〔20000平方米〕，泰州市的商业需求特不迅猛，竞争也将日趋剧烈。

近年来，随着居民生活水平的快速提高，社会消费迅速增加。2004年，泰州市全社会消费品零售额首次超过200亿元，到达200.69亿元，增长达15.5%。

而从消费结构来瞧，仍以批发零售贸易为主。2004年，泰州市批发零售贸易业零售额到达172.26亿元，增长15.4%。其中，食品、饮料、烟酒类商品增长达16.2%，服装、针纺织品类商品增长11%，日用品类增长4.3%，家用电器和音像器材类商品增长15.0%,通讯器材类商品增长72.3%。

此外，餐饮业增长也非常迅速，2002年至2004年，泰州市餐饮业零售额连续三年维持两位数的高速增长，2004年为25.35亿元，增长17.9%。

2004年，泰州市居民可支配收进大幅度提高，城镇居民可支配收进增长达13.8%,农民可支配收进增长12.1%。

收进的提高为居民改善生活提供了必要的条件，2004年，泰州市居民消费支出增长较快，市区居民生活消费支出到达6318元，增长10%，农民生活消费支出到达2924元，增长12.2%。

从泰州市目前商业需求和需求状况来瞧，商业需求增长较快。2005年新增了滨河商贸城、五星电器、苏宁电器、九州商厦、金贸大厦、锦泰购物广场等多个工程，远远超出泰州

市GDP和居民可支配收进增长速度。其结果是市场竞争剧烈，几家欢喜几家愁。从泰州市目前的要紧商业网点经营状况来瞧，泰州市第一百货、文峰千家惠、时代超市、世纪联华超市、太平洋电脑市场经营状况都不错，而锦泰购物广场、滨河商贸城、泰州商城、泰山购物中心等经营状况堪忧，泰州商城经营到现在约两年时刻，现在差不多关闭。锦泰购物广场开业不久又预备重新调整业态布局，滨河商贸城尽管现在多数展面差不多招商完成，但非常少有人气。

依据前面的分析，估计到2005年底，泰州市要紧的商业设施面积超过40万平方米，这还不包括沿街商展以及住宅商展。而从泰州市开展来瞧，泰州市区依然以海陵区所在的老城区为主，新城区以及所辖四个市与市区的联系不够紧密，泰州市区的商业对周边区域的辐射力不够强，泰州市区商业工程所面对的消费群体要紧是泰州市区居民。目前，泰州市老城区人口约34万人，人均拥有商业面积超过1.2平方米，远远高出兴盛国家人均商业面积0.5-1平方米的水平。

从泰州市商业业态来瞧：

百货商业过多。老城区内目前有泰州市第一百货、泰州商城、锦泰购物广场、滨河商贸城、月星广场、华联商厦、时代购物中心、文峰千家惠、泰山购物中心等多个工程，由于工程众多，相距较近，商品品种与经营治理差异性不明显，因此相互竞争特不剧烈，导致多家商场濒临倒闭。

大型超市经营状况较好，尤其是时代超市和世纪联华，2005年，在大学城四周还将有易初莲花开业，届时，泰州市区大型超市需求也将全然饱和。

专业综合市场仍有潜力。从泰州市目前的几个专业综合市场来瞧，家具市场差不多有港澳家具城、海鸟家具城、好易家装饰城等多个工程，马上开业的青年路、东进西路上的时代购物中心也将有一层作为家具市场，因此，泰州的家具市场全然饱和；目前，泰州市区仅有太平洋电脑市场，该工程规模较小，档次不高，经营状况较好，而随着信息化的普及，电脑以及相关效劳将会有特不大的增长潜力，因此，电脑以及电脑耗材等专业市场前景较好；目前，泰州市较大的家电专业市场是五星电器城和苏宁电器，其它的要紧是综合百货中的家电市场，作为专业市场的苏宁电器在竞争中无疑占据尽对优势。因此，家用电器市场今后增长潜力不大。从2004年泰州市居民消费增长来瞧，通讯器材类增长高达72.3%，能够瞧出，今后几年内，泰州市通讯器材市场增长潜力特不大。

目前，泰州市休闲娱乐场所很多，舞厅、歌厅、咖啡吧、酒吧、健身房、美容美发中心、浴室等都有，但较为分散，没有专门的休闲娱乐一条街或者集中各种休闲娱乐于一体的综合休闲场所。今后几年内，随着居民生活水平的提高，精神消费将更为突出，具有精神消费功能的休闲娱乐业将迎来快速开展的黄金时期。

泰州市的餐饮业不甚兴盛，这与当地居民生活水平息息相关。一方面，上规模、上档次的大酒店、大排挡等较少，经营状况也不甚理想。另一方面，沿街小吃生意红火，尤其是财宝广场边上的海陵路，人流如织，路边上的小吃小贩经营状况特不好。此外，泰州市现有的两家肯德基经营状况也不甚理想，非常少出现满座的情形，讲明泰州市消费水平有待提高，餐饮消费还有待升级。

综上所述，泰州市现有的商业功能单一，还不具备同时提供购物、休闲、娱乐、餐饮等多种功能，以至于市场竞争剧烈，许多商家经营困难；经营业态单一、不注重经营治理与整体形象等也是个对比突出的咨询题。因此，具备购物、休闲、娱乐、餐饮以及旅游瞧光等多功能于一体的综合性消费场所是泰州市商业的必定开展趋势，而完善的经营治理和经营效劳也是泰州市商业开展的必定要求。

调研咨询卷的统计分析结果如下：

1） 现有的店面经营模式和倾向于猎取店面的方式

咨询卷调查显示，目前泰州尽大局部经营者是租赁商展经营，只有少数经营者拥有产权商展。与之对应的是，将近一半经营者盼瞧今后拥有自己的产权商展，反映了泰州是相当局部经营者有购置产权商展的意图。 2） 对目前的营业状况的满足程度

咨询卷调查显示，大约42%的经营者表示对目前的经营状况感到满足，超过半数〔52%〕表示目前经营状况一般，只有7%的经营者表示不满足。

3〕假如有更适宜的商展出租或出售，选择新的商展进行经营或者投资

咨询卷调查显示，约有74%的经营者表示，假如有更适宜的商展出租或出售，会选择新的商展进行经营或者投资。讲明泰州市的商展市场还有较大开展空间，尤其是规划、设计、治理较好的商业设施，经营者情愿而且需要寻寻他们能够承受且认为有利可图的商展，新进市的商展是他们的目标选择。 4〕认为店展经营状况的要紧妨碍因素

咨询卷调研发觉，经营者最关注的是商展所在的地段，占到被访者总数的37%；其次是

市场竞争、商品种类和自身经营方式；而店面装修、市场经营治理等仅占到7%。反映了泰州市商业经营还停留在较低档次，经营者不是非常注重店展的环境与形象等。 5〕商展形式

咨询卷调查显示，关于商展形式，尽大多数〔79%〕的经营者倾向于选择店中展，即商场或购物中心中的展位或柜台，仅有3%的经营者表示倾向于选择市场类商展，18%的经营者表示倾向于选择沿街展面。 6〕商展建筑面积〔平方米〕

咨询卷调查显示，20-200平方米的店展最受经营者送不，21-50M,51-100M,101-200M几个范围内均在25%-30%之间。而10M以下仅10%。 7〕价格承受水平

咨询卷调查发觉，72%的经营者只能够承受5000元的月租金，按照平均每个展面50平方米计算，每平方米月租金约为100元。大约15%的经营者能够承受月租金水平为5000-7000元，折算成每平方米月租金100-140元。能够承受超过140元/平方米月租金的不到13%。

当采纳购置方式时，58%的经营者表示能够承受售价在8000元/平方米以内的商展，35%的经营者能够承受售价在8000-15000元/平方米的商展，超过15000元/平方米的商展仅7%经营者表示能够承受。讲明关于价格非常高的商展，本地经营者还有一定的心理差距，还必须要紧依靠外来品牌经营者。

调查显示，关于商展总价，30%的经营者表示能够承受20万元以内的商展，78%的经营者心理承受总价在50万元以下，能够承受50-100万元总价的占16%，超过100万元的仅6%。这讲明泰州市经营者所能承受的商展总价还对比有限，全然上以50万元以内的小商展为主〔按照20000元/平方米计算，面积在25平方米以内〕。关于面积较大的商展还必须依靠外来经营者。

8〕对坡子街商业前景

62%的经营者表示瞧好坡子街的商业前景，仅有1%的经营者明确表示不瞧好。讲明坡子街确实存在较为明显的地段优势，为多数泰州市经营者所瞧好。

依据以上分析结果以及在市场调查过程中与当地市民的沟通了解，就泰州市商业市场能够得出以下结论：

商展投资需求较大

调查显示，目前属于投资的受访者比例只有16%，而倾向于购置商展的受访者达41%，相对目前的投资者数量有较大空间。

2

2

2

2

小面积、低总价商展较为受送不

调查显示，面积在20-200平方米之间，总价在50万以下的商展较为受送不，这与泰州市居民的购置力有关，大面积的商展总价较高，一般投资者非常难承受。

经营治理与经营方式未受重视

调查显示，商展的市场经营治理并没有被经营者所重视，各个商家各自为政，因此轻易造成无序竞争，产品同质化严峻，非常难聚拢到足够人气。

对本工程地段认同度较高

由于本工程地段原为泰州市最繁华的商业中心，在泰州市居民中有着无与伦比的知名度，多数经营者对比瞧好本工程地段的商业前景。

第四章、泰州市住宅、办公楼和酒店〔公寓〕市场分析

泰州目前在售的楼盘要紧集中在泰州老城区和新区，也确实是基本东西至江州广场、东进广场，南北至凤凰路和扬州路的四方区域内，目前在售的物业要紧是：

泰州要紧在售楼盘汇总表〔2005年3月〕

工程名称 盛和花园 位置 泰高路/凤凰路 西湖翠苑 汽车南站四周 建筑形态 多层、小高价格 小高层3000左总价 51~75万 备注 在售，目前泰州最大楼盘 多层12~25万，叠加50万，独栋位于新区的大盘，但销售情况不如盛层、联体不墅 右，多层售完 多层、联体和独栋不墅 1860元多，叠加2500~3000，独栋4200~4700 120~200万 和花园 鹏欣丽都 东进东路 小高层 小高层均价3000~3500 锦绣华庭 景泰苑 城南板块 城南新区 多层 小高层 2700~3300元 均价在3000 30~70万 30~70万 30~70万 老城区目前在售的大盘 在售 位于新区的纯小高层楼盘 莲花六区 城南新区 多层 均价在3000 30~70万 民心工程的代表作 凤凰花园 城东板块 不墅 均价4500 70~120万 全然售完 鹏欣丽园 阳光花园 启鼎花园 城南板块 迎春路 多层 5幢多层 含车库3500 3500~4000元 1869元 30~70万 全然售完 30万~50万 被内定完毕 20~45万 全然售完 东风路31号 多层 泰州住宅市场价格变动分析〔2003~2005年3月〕 工程名称 新世界花园 盛和花园 天阳花园 荣星公寓 怡景花园 黄金家园 西湖翠苑 开盘价格 2200 1858〔多层〕 2128 2238 2100 2850 1600 现在价格 2700 2500~3000 3000~3500 2800~3000 3000 3500 2500 涨幅 23% 30~60% 46~64% 25~34% 43% 23% 56% 附注：开盘价格一般是一期期房价格，现在价格，大盘指2期的价格，售完楼盘取二手房价格，一般不包含税费。

从“泰州住宅市场价格变动表〞中，不难瞧出，随着房地产市场的持续繁华，泰州的房

价〔这个地方要紧是一般商品住宅价格〕持续走高，我们没有泰州整体价格的涨幅，但从上述个案分析后，泰州这两年房价年均涨幅至少在15%以上，不亚于上海、南京等热点都市，只只是因为泰州起点低，因此尽对值并不高。由于泰州老城区成片的破旧住宅需要改造，因此泰州人改善居住条件的愿瞧特不迫切，往年商品房成交面积约35万平方，但远远不能满足需要，因此住宅尤其是市中心区域的商品住宅，呈现供不应求的局面。

目前在泰州，老城区和新城区的住宅略有不同，新区住宅以大盘为主，物业类型也覆盖了多层、小高层和不墅等等，如盛和花园和西湖翠庭均是泰州目前在售的较大的楼盘代表，而老城区更多的是以一般多层为主的中小型楼盘，如阳光花园〔仅5幢多层〕。

在价格上，目前老城区的住宅单价一般为2500~3500元/平米，总价在30~70万之间，如新世纪花园、荣星公寓、怡景花园、黄金家园等，新区的多层住宅一般在2000~2500元/平米左右，如盛和花园和西湖翠庭，其开盘均价都低于2000元/平米，但由于楼盘品质优良往化情况非常好，在后期价格有明显的上升，目前多层全然售磬了。

小高层产品在泰州还不是主流的物业类型，目前要紧在一些大盘中有存在，如鹏欣丽都和新区的盛和花园等，但价格全然都在3000~3500元左右了，明显高于多层住宅。差不多售

完的小高层产品是位于老城区的黄金家园，为2幢12层的，讲明泰州市民对此类住宅同意情况对比乐瞧。然而目前泰州尚没有高层住宅，且由于物业治理费的提高，泰州市民的同意程度未必非常理想。

不墅类产品要紧针对高端客户，整体来瞧，纯不墅产品没有出现，要紧依然大盘中有叠加和联体不墅的存在，或者有局部独栋不墅，一般叠加不墅价格在2500~3000元/平米，独栋不墅价格一般在4500~5000元左右，花园面积另行计算。由于泰州整体不墅需求量非常小，目前市场消化程度对比正常。

值得指出的是，老城区和新区尽管从地理上是相连接的〔一般把济川路以南局部当作泰州新城区〕，但由于起步晚，商业、娱乐、餐饮和文化医疗教育等设施远不如老城区成熟，因此尽管营建了大批新住宅区，比方莲花住宅区，但不管是价格和市场同意度都不如老城区一些品质不如何高的新楼盘，许多人在新区购置了物业并没有居住，或出租或预备转手套取利润，因此新区住宅的市场风险要高于老城区，往化速度也不如老城区，这种情况假设干年内难以防止。

从严格意义上讲，泰州目前并没有完整的写字楼市场，因为泰州尽管有一些硬件上能称之为办公楼的物业，但真正进进市场赚取租金维持运营的非常少，中高档的办公楼集中在新区，但要紧是国有大型垄断企业自建自用的，如中国移动、泰州电信、以及能源、银行、建设等系统自己拥有的办公楼，非常少对外出租甚至出售。新区有局部产权办公物业，呈现出规模小、档次低、用途混杂的特点，比方金色广场、太阳广场、金茂广场等，一般底层作为招商用，楼上局部作为办公楼招租，全然面向当地的中小型企业或局部投资客。

泰州目前中高档办公楼汇总

名称 中国工行大楼 泰州电信大楼 中国联通大楼 江苏一建 金茂广场 中国银行 位置 东进西路和青年路 凤凰东路 凤凰东路 凤凰东路 东进西路和青年路 人民路和青年路 自用 25层，自用 自用 28层，局部对外招租 底层苏宁电器，楼上招租 自用 备注 泰州办公楼市场潜力分析：

办公楼市场的开展与一个都市的整体经济水平是紧密相关的。泰州目前的经济开展水平

与一线都市〔上海〕没有可比性，与省会都市〔南京〕也存在巨大落差，与经济兴盛的二、三线都市如苏锡常，也至少有5年以上的距离。然而泰州在江苏实行“沿江开发战略〞后，面临一个对比好的历史开展机遇，作为苏中一个重要都市，泰州有其自身优势，目前第三产业的开展速度也特不快，同时有春兰、杨子江药业等支柱型产业集团，因此生产型和效劳型行业都有对比好的开展前景，对今后办公楼市场的开展提供了有力的支撑。

泰州今后办公楼需求群体特征分析：

从北京、上海等拥有完备写字楼市场的都市客户群体类型分析，要紧是大型生产型企业的研发、治理中心，外商投资企业的总部、国内金融贸易企业，律师行、会计师行等专业型机构。结合泰州都市的实际情况，参考大都市办公楼客户群的构成，泰州今后办公楼要紧使用群体是：

1〕泰州本地中小型商业贸易零售企业，以服装、家电、五金、医药、电信为主，他们对办公场所的要求是面积小，一般在100~150平方米，带有居住和会客的功能，交通便捷，离开经营场所近；

2〕泰州周普及下属城镇的制造型企业在泰州设立办事处和销售中心，以及江苏省内企业驻泰州的办事处，对办公场所的要求是兼带居住功能，面积合理租金廉价，位于市中心区域，出进方便；

3〕泰州本地效劳类专业机构，如会计师事物所、律师行、咨询和广告公司等，他们对办公局部的要求是中心商务区、面积合理、物业和信息配置良好，交通便捷；

4〕泰州和周遍投资客，对比瞧中市中心、面积合理总价不高，转手方便兼带居住和办公两重性质的办公楼。 4.3泰州酒店〔公寓〕市场分析

由于坡子街工程体量庞大，在规划方案中，也涉及到了酒店式公寓，因此我们在做市场分析时也把泰州的酒店市场作了考察和分析。泰州目前的酒店对比集中，要紧分布在老城区中心和新区的凤凰路沿线。泰州的星级酒店对比少，目前四星和准四星酒店一共2家，即泰州宾馆和金钞票豹国际大酒店，三星极酒店是花园假日、银河宾馆、原野大酒店。从目前来瞧，随着泰州在“苏中崛起〞，经济开展瞧好，因此酒店市场整体经营状况对比理想，市内高星级酒店出租率居高不下，要紧客户是政府及非政府会议、来泰州经商和办公人士，少量旅游者。

泰州要紧星级酒店汇总表

酒店名称 金钞票豹国际大酒店 花园假日 银河宾馆 原野大酒店 国泰宾馆 位置 凤凰东路83号 星级标准 准四星级 建筑形态 客房套数 房价范围 出租率 一幢14层 73套 280元标房 较高 凤凰东路 西仓路 东进路与南通路 鼓楼南路15号 三星级 三星级 三星级 一幢14层 约70套 2幢9层 约100套 320~800 320标房 220~680 较高 一般 一般 一幢22层 252套 二星级 一幢10层 106套 220~1180 较高 新嘉年华酒店 青年南路、无星级 永泰路 一幢6层 30 220~680 一般 泰州的酒店式公寓产品出现得对比晚，目前市中心一共2个工程。金通现代城差不多销售完毕，由于体量适中，地段良好，起初定价也不高〔4000左右，总价在25~60万〕，因此销售情况特不理想。而地段更好的“巴黎时刻〞产权式酒店，目前推出60套在销售，由于其价格定位较高〔单价5800~7000元/平米，总价28~78万〕，而且和商业局部相连接，因此销售情况只能讲一般。但其3年返租，每年8%的回报率的销售模式，显然借鉴了大都市投资类产品的销售方式，但泰州地区的同意程度，只能讲是一般。

泰州酒店式公寓汇总表

工程名称 巴黎时刻 位置 青年路/东进路 建筑形态 一幢11层，4梯34户，共计160套，6楼以下是时代超市。 价格 5400~6900元/平米 总价 28.8~78万 全装修带电器 备注 目前在售的是6~11层的局部，但销售情况。开发商提供3年8%的回报。 金通现代城 五一路/青年路 一幢6层 开盘时3920元/平米 25~60万 全装修 差不多销售完毕。 第五章、工程SWOT分析和产品定位

工程SWOT分析

——优势〔Strength〕——

商业中心地段优越

本工程地处泰州老城区中心位置，是传统商业中心；其商业地位在本地人心目中有不可替代的作用。原先在此经商者及本地居住者都对之怀有浓郁的区域情结，为本工程后期销售打下良好人气根底。

交通便利四通八达

本工程四面临街，北面即为东西向主干道东进路，公交线路众多；南北向主干道青年路、鼓楼路分不距离本工程不到500米，对外交通枢纽汽车西站距离本工程不到3公里，为引导各区人流会聚以及外地旅游客源制造有利交通条件。

环境景瞧增加卖点

本工程被东城河、西城河三面围绕，是泰州城区内要紧景瞧地带，随着沿河治理整顿，其景瞧功能将会逐步得到表达，为本工程后期住宅局部进市加分。

周边配套设施完备

地处老城区中心位置，本工程周边500米范围内银行、邮局、医院、学校配套设施具全，方便日常生活及办公需要。

地块外形规那么便于规划

本工程地块规整，由海陵路、天禄路天然分割，能够节约建设本钞票。另外工程规模较大、易于统一规划、合理配套，形成自身风格，在后期销售中树立品牌形象。

——劣势〔Weakness〕——

大规模改造建设破坏商业气氛

市中心区域的大规模拆迁改造致使原有的商业气氛被大大破坏，百货零售经营惨淡，商场一层租金普遍跌至3元/平米/天以下。而另一方面，五一路等商业街的崛起大大冲击一百商圈，消费人流被分流，一百等传统百货的没落使得市中心商业凝聚力大大减弱。小商户难以维持、纷纷撤走，原有商业价值一落前丈。这种局面关于本工程吸引外来投资者及本地商

户经营者特不不利。

工程体量大建设周期长

本工程将近10万平米的商业体量使得建设周期和销售周期都相对较长；6层高的商业中心设计使得高楼层商展的往化难度更大；资金投进大而回笼速度慢，后期不可猜测的风险也变大。

投资总价过高客户面窄

本工程商展面积〔一层〕分割普遍在140—160平方米之间，总价到达300万以上；与财宝广场和锦泰都市购物广场120—150万〔一层沿街〕相比大大抬高了投资门槛，这也必将延长销售周期。

——时机〔Opportunity〕——

政府大力扶持

依据近期规划，泰州要加大力度改造老城区，而本工程是泰州市老城改造的重中之重，是规划中金融商贸区的核心，市政府一直予以高度关注。周边都市环境的改善、道路配套的完善都将为本工程制造良好的外部条件。

外地开发商大量涌进

随着近年来泰州开发建设足步加快，上海、无锡、常州等各地开发商大量涌进，带来先进的开发理念和建设经验，同时也带动泰州的房地产市场的快速成长、有利于本地房地产市场标准化。

市场引导创新

目前泰州的房地产市场刚刚起步，比起常州、南京都有非常大的距离。不管是商业依然住宅当地的开发建筑水平都还在初级时期，市场上尚未出现形态新奇、经营较好的大型商业中心，假如本工程能从较高起点动身，引进先进的规划设计、灌输新奇的居住、消费理念，那么将成为泰州房地产市场的领跑者。

吸引投资目光

泰州不断增长的人均可支配收进和居民储蓄余额显示出大量未被释放的潜在消费需求；

而随着泰州都市建设加快，对外的知名度和妨碍力也在不断提升。如能有效引导本地投资需求和吸引外地投资客户将是本工程快速往化的要害。

——威胁〔Threat〕——

市场竞争压力

今年本工程周边3公里范围内新建商住综合工程将到达30万平方米，包括财宝广场二期及鹏欣丽都的商业工程局部，都将在年内上市。“鹏欣〞先期小高层住宅的热销为其后期商展预热打下良好的市场根底；财宝广场一期沿街商展的销售和开业旺场经营状况为其赢得了市场口碑和起到极佳的市场号召力。相关于这两个工程，本案在抢占市场先机方面已失往优势。

需求量的压力

此外，新区28万平方米的大型商业综合工程新纪元商业广场也已启动，关于地域选择面较广的投资客户的争夺将趋于剧烈。对直截了当及潜在竞争工程的追踪调研将是本工程制定营销策略的重要依据。 工程风险提示

商展销售风险

 要紧商场经营状况差妨碍投资信心

随着2003年—2004年泰州房地产市场开始上升，产权式商展销售如火如荼，仅市中心区域就有财宝广场、锦泰购物广场、府前路商业街、泰山行宫商业步行街等多个大中型工程投进市场。然而这些工程于2004年底至2005年初交付使用后的经营状况却多数差强人意，一层沿街租金从5—7元/平方米/天迅速下落至目前的3元/平方米/天以内，投资回报率从12—17%下落至6—7%。

面对如此市场局面局部中短期投资客户信心将会大跌，过热的商展市场也会开始落温，今后价格的提升将可不能特不乐瞧，关于本工程试图冲击22000元/平方米以上的高额利润也将会特不困难。  高楼层商展的销售压力

目前泰州已运营中的商业物业普遍存在3层以上〔甚至2层以上〕人气严峻缺乏、商业价值低靡的状况，因此关于高楼层商展销售多数采取包租、办公楼〔如锦泰购物广场、府前路商业街等〕或酒店〔时代超级购物中心〕的形式进行销售。

但“锦泰〞的3、4层商展包租5年8%一次性返还实际是打了个6折；5、6层的“全装修办公楼〞3500元/平方米的价格还有很多于3个点的折扣可谈，往除全部装修本钞票和各种形式的明折暗扣，其最后的实际价格都可不能超过3000元/平方米。依据目前泰州出租型办公楼市场需求较小、市场租金行情徘徊在元/平方米/天左右计算，投资回报率只有3.6%。

“时代〞6—9层的产权式酒店可讲是“另辟蹊径〞，通过10年8%的返租销售营造了“貌似酒店〞的投资产品。然而实际上由于全然没有可供担保的酒店运营公司往执行酒店运作，所谓的产权式酒店完全是先期回笼资金的一个营销噱头。能够预见这种“产权式酒店〞对泰州的房地产市场会产生何种负面妨碍。

从上述市场案例可知，高楼层商展的后期销售压力巨大，其目前的市场状况甚至低于住宅的销售价格，且今后极易成为死展。假设长期持有对招商又是一个考验，同时也不符合我们公司一贯的经营策略。  招商难度大对后期销售奉献小

为缓解后期的销售压力，采取前期招商、引进核心主力店的方法被许多商业工程所采纳。然而关于像泰州如此的中小都市要引进主力店的存在颇多难点。

首先，在拆迁未完成、工程建设没有正式启动前，大型商家一般可不能签定正式协议，而意向性谈判那么不确定性因素较多，区域内越来越多的商业物业也使零售商或效劳商有更多的选择时机。

其次，零售商在考虑租金时是以商圈内租金水平做为参考，而非以物业投资方式计算，假如为了借助其品牌知名度或市场号召力带动客户群、增加人气、推动物业销售而引进的话，那么必须牺牲一局部租金利益作为代价。这也是主力店招商的难度所在。

另外，一些大型零售商通常会对商业物业设施有其特殊要求，如在工程前期筹划时期未进行正确功能定位就进行设计施工，那么后期发觉咨询题就可能牵涉到改造及额外资金投进，甚至可能陷进谈判瓶颈。

因此，在没有专业商业公司介进、而我公司又没有任何招商经验的情况下，往运作如此大型商业工程的招商工作将是攀爬摸索、举步维艰的，由此付出的“学费本钞票〞也应考虑在风险之内。

目标客源定位不清

本工程的前期定位包括面积分割无不是以本地自营客户为要紧目标消费群。然而从目前

已售商业工程来瞧，买家仍以本地及周边地区投资客为主，自营客户所占比例相当有限，这是其一。

依据零售商的运作，即使有银行按揭贷款，购置物业所需的四成购房款也足以使其开办三、四家同样规模的分店；且一旦市场发生变化，导致此店无法生存时，零售商多数采取撤走的方法以防止更大损失。假设自置物业那么要死撑下往，而物业能否升值尚未可知。因此盼瞧以经营猎取利润的零售商直截了当买下物业，只是一些开发商一相情愿的办法，此其二。

要顺利往化本工程将近10万平方米的商业体量，仅依靠本地消费劲是远远不够的。且通过2004年几轮商展产品的集中需求，本地购置力已接近饱和。大力拓展异地客户资源、扩大客户受众面将是工程销售的重心所在。

另外，在都市建设重心南移、新城高速开展的情况下，老城区对外商业辐射力大大减弱。区域内30万人口对应了超过30万平方米的商业面积，有限的消费劲和仍在不断膨胀的商业建设，如何吸引买家接着投资于商展将是本工程面临的最大潜在风险。

高层住宅市场同意度

目前泰州住宅市场主流仍是多层，超过20层的高层住宅产品尚未出现。关于本工程高层住宅设计将面临的市场风险要紧来源以下几方面：

 高物业治理费与低得房率的竞争劣势

高层住宅无可防止会落低得放率和提高物业治理和维护本钞票。与多层住宅相比其“性价比明显落低〞。假设没有其他产品附加值支撑的情况下，要显著抬高高层住宅价格将非常难获得的市场认同

 工程自身条件导致住宅产品无法向高端化开展

由于建筑在商场之上，混合型物业品质先天难以提高；商场的规划使得住宅底层大堂等设施也无法完全实现，高档住宅的所要求尊崇感也就无法表达。高层、中档住宅的定位不能不讲是个遗憾，对争取高层次客户群体也是一个阻碍。  传统居住适应对新产品的同意度咨询题

关于适应居住在多层的本地客户，高层住宅不仅是一个新产品的出现，更是一个新型居住瞧念的出现。在下半年周边住宅产品需求量放大的情况下，如何打动市场、制造营销亮点将是本工程住宅销售的要害。

拆迁进度缓慢妨碍工期

拆迁工作复杂、进度一再拖延，迫使本工程工期延迟。假设在投进前期巨额转让资金后如拆迁工作依旧没有进展，那么将妨碍到已订客户的回款期限及动摇潜在瞧瞧客户对本工程的信心。因此，政府的拆迁进度对整个工程的赢利与否举足轻重，需认真对待其中的风险。

依据本工程总体定位，结合对泰州市商业市场的综合分析，建议本工程业态选择如下： 1） 百货

如前文市场分析所述，泰州市百货业差不多出现了需求过量，但经营最好的两家百货是第一百货和文峰千家惠，这两家经营档次在泰州市是最高的，经营治理也是最好的，能够满足泰州市时尚群体与高收进群体的消费需求。本工程能够选择百货业，要紧是因为本工程是一个综合性工程，能够聚拢大量的消费群体，而百货能够为本工程的要紧客户群体提供最全面的休闲式购物效劳，是ShoppingMall不可或缺的一种业态。本工程的百货局部可能会与周边第一百货产生直截了当竞争，但只要在商品品种、总体规划布局、经营治理等各方面处理好，将能够快速的超越对手。

2〕大卖场或大型超市

从目前泰州市大卖场或大超市的分布来瞧，泰州市大卖场或大型超市差不多全然饱和，到2005年底，泰州市将有两家时代购物中心、世纪联华、易初莲花、文峰千家惠等多个大卖场或大型超市，马上营业的东进西路上的时代购物中心距离本工程特不近。但从积聚人气的角度动身，大卖场或者大型超市的作用无与伦比，由于本工程含有住宅和办公局部，四周的鹏欣丽都住宅局部规模较大，届时，周边将有数万居民和数万流淌人口，加上对外的辐射作用，全然符合大卖场或大型超市的生存条件。

只是需要注重的是，由于本工程商业局部要紧是地上一至三层，超市假如过多的转租经营将会对其它商业局部产生致命的打击，因此，在引进大卖场或者大型超市时必须限制其转租范围。

3〕专卖店和专营店

专卖店和专营店经营品种单一，然而利润却非常高，是ShoppingMall的要紧利润来源之一。通过引进国际知名品牌店以及国内品牌店，能够有效的提高商业档次，满足泰州市高收进以及时尚群体的消费需求。

4〕餐饮

餐饮是ShoppingMall的一大功能，是购物中心的重要组成局部。在工程周边缺乏环境较好和档次较高的餐饮店，依据国内商业地产的运作经验，通过引进西餐厅、群众型餐厅、各地风味餐厅、酒吧、咖啡厅和茶楼等，能够迎合各个层次消费者的需要。

5〕娱乐业

娱乐业是泰州市最为缺乏的业态，尽管有歌舞厅、网吧等，然而档次不高，效劳欠缺。而随着经济实力的增强，居民生活水平普遍提高，对影视、表演、棋牌、电玩等的需求特不强烈。本工程能够引进量贩式KTV、电影城、电玩城、棋牌、展览表演等满足居民较高层次的消费需求。

6〕休闲业

随着居民生活水平的提高，休闲消费需求日益增长，而泰州市休闲产业尚未起步，如健身、游泳、球类、溜冰、攀岩等全然没有。而随着健康保健意识的增强，对休闲产业的需求前景宽阔。本工程能够引进健美、瘦身纤体、室内游泳、保龄球、乒乓球、溜冰等运动，以占据泰州市场的空白。

5.3.2产品分区

分区原那么：

 从经济效益角度考虑，一层宜安排利润最高的精品店、专卖店以及百货以实现利润最大

化。

 由于餐饮与休闲购物不宜混合在一起，能够在工程东部沿街二层布置餐饮区。二层其它

局部布置电脑、、家电、音像、书籍等。

之因此把餐饮布置在二层，是因为楼层对餐饮的妨碍较之对百货的妨碍小。  三层由于较难出售，能够通过包租的方式引进几家规模较大的娱乐、运动、休闲等。 分区布局：

1） 地下一层引进大型超市或者大卖场，以此聚拢人气。尽管坡子街在泰州市民中有着特不

大的妨碍力，然而今后周边居民数量相当可瞧，引进大型超市或者大卖场能够吸引较稳定的消费群体。另一方面，作为超市能够作为本工程购物、休闲、餐饮、娱乐的有益补充，提供真正“一站式〞消费。只是需注重的是，由于时代购物中心距离本工程不远，本工程引进大型超市将可能面临较为剧烈的竞争，因此，最好引进规模较大，实力超强的大型超市，如家乐福、麦德龙、大润发等。

2） 地上一层沿街局部要紧为服装、鞋类、箱包专卖店和连锁店，该局部商展面积在25-126

平方米之间，共158个店面，有充足的人流保证，最适合做品牌专卖店。通过引进国际二线品牌和国内一、二线品牌，提供泰州市档次最高、品种最齐全的服装、鞋类、箱包

效劳。一层内展能够作为百货，以经营珠宝、化装品、工艺品、挂件、饰件、家纺布艺等。工程内街进口几个较大的店面能够用来引进几家银行、药店，作为商业和居住的配套。

3） 地上二层东部沿街局部作为餐饮区，引进2-3家大型高级餐厅〔酒楼〕，适应较高层次

消费效劳需要。辅以快餐厅、一般群众餐厅、西餐厅、酒吧、咖啡厅和茶楼等。采纳沿街联体展面出售模式，即里外两个展面一起出售，解决内展出售较难的咨询题。同时，餐饮区与其他区域隔离开来，采纳半封闭式治理，以尽量减少对其它区域的妨碍。 地上二层东部其它局部为家电区，经营家电、音像、摩托车、电动车、玩具。 地上二层西部北面为电脑城，经营电脑整机及配件销售、销售，南面为文体区，经营图书、文具、体育用品、办公设备等。

4〕地上三层为休闲、娱乐区。康体休闲区引进健身、瘦身、美容、室内游泳、保龄球、台球、乒乓球、溜冰等，娱乐区引进量贩式KTV、电玩游戏、电影厅、歌舞表演或戏曲曲折折表演等。

本工程由于规模较大，招商与销售时必须面对较为广泛的市场，因此，其客户定位能够细分如下：  本地经营户

这局部客户有较强的经营理念，对商展地段和综合环境对比瞧重，然而价格承受能力不高。

 本地投资者

这局部客户的潜力较大，辐射范围包括泰州市所属的县市区，其关注的要紧是产品升值潜力，追求较高的投资回报率。价格承受能力较强。  异地经营户

这是本工程招商和销售工作的重点。本工程应在符合整体规划的领域内尽可能扩大招商面，寻求国际、国内知名品牌进驻，为工程整体价值与形象的提升制造条件。  异地投资者

由于本工程规模较大，销售时必定要拓展异地投资者，以尽快实现资金的回笼。工程推广时能够在上海、杭州、南京等地举办工程推介会，设立推广点，同时考虑在沿江高速公路和沪宁高速公路上广告推广。

本工程商业局部定价遵循相近原那么和时价原那么，相近原那么指的是本工程定价将参照四周与本工程功能相似的工程售价而定，时价原那么指的是假设本工程现在推出市场进行

销售时的价格，即不考虑以后市场变化因素对价格的妨碍。

依据相近原那么和时价原那么，本工程选择四周的锦泰购物广场和财宝广场作为参考样本，然后结合本工程自身特点进行休整，从而得出本工程的市场参考价格。财宝广场2003年开始销售，当时售价较低，与现在不具备可比性，但其租金水平能够作为参考，目前该工程一层外街月租金约为220元/平方米，折算售价为26000元/平方米，二层那么非常低，目前经营状况极差，不具备参考价值。锦泰购物广场2004年下半年开始销售，目前一层沿街展面售价为25000元/平方米，二层为9000-11000元/平方米，三层约4000元/平方米。

周边工程价格

工程 锦泰购物广场 楼层 一层 二层 三层 财宝广场 一层 二层 售价(元/M) 25000 9000 4000 2租赁(元/月/M) 210 80 40 220 60 2由于本工程规划起点高，功能齐全，届时将有足够的人流保证，且地段位置较财宝广场和锦泰购物广场更具有吸引力。考虑到工程体量较大，销售时为尽快实现资金回笼，价格上不能过高，因此，本工程定价如下：

商业局部各层市场参考销售均价〔元/M〕 购物中心 一层 二层 三层 住宅底商 一层 二层 三层 四层 20000 6500 4000 3000 22000 6800 4000 2

表格中为市场参考销售均价，实际销售时依据销售进度和市场行情调整。 住宅、办公楼、酒店式公寓局部产品定位

结合坡子街工程的实际情况，参考前面泰州住宅市场的特性分析，我们对本工程住宅局部提供如此一些建议：

1〕主力户型面积操纵在90~140平米之间，总价操纵在40~90万之间〔考虑到2006年才能实现住宅预售，单价、总价在目前的根底上有适当涨幅〕。具体来讲，2房2厅面积在90~110平米，3房2厅在120~150平米，4房和复式在160~180之间，单价操纵在3500~4000

之内。

2〕从调研来瞧，尽管泰州出现了跃层、复式、空中花园等建筑平面布局，但同意的程度也是有限的，因此依然以平面和顶楼复式为主，户型配比、面积规划和今后物业装修的标准及物业治理费用应采纳主流路线，因为是高层住宅，大房型要限定比例，否那么过高的物业治理费用在销售中会形成抗性。 办公楼局部

结合上述泰州市办公楼市场现状及今后趋势的分析，针对坡子街工程所含有的办公楼局部，我们做出如下的产品方面的建议：

1） 缩小单套面积、操纵总价，产品的使用功能以商住两用为主；

2） 客户群体以中小型企业为主，装修档次及物业治理的定位，以有用经济高效为主 3） 关于购置商展的业主，在购置办公楼时实行优惠政策，优先考虑商业局部的使用者。 由于坡子街工程3号地块上目前规划了10929平方米的酒店式公寓产品，结合我们对泰州酒店〔公寓〕市场的调研分析，对该局部产品作出如下建议：

1〕进行全装修配置家具，操纵主力户型面积，一般在50~110平米/套，单价在5000

元/左右，不考虑签返租协议，因为许多泰州投资者对高达8%的年租金回报觉得没有法律保证，反而妨碍了销售，由于我们尽速回笼资金的动身点，和购置者有长期协议轻易引发纠纷。

2〕酒店式公寓的销售尽量安排在住宅和商业局部之后，因为过高的单价会妨碍住宅局

部的销售提价，而且商业局部在形成热销的前提下，对酒店式公寓的销售会形成强烈的支撑作用，黄金地段+繁华商业一般是酒店式公寓选址的首要条件。

第六章营销推广

6.1广告策略

1、媒体组合

整体销售时期以户外T形旗造势、影视广告做全面覆盖配合。 分时期销售期内，以印刷品广告、报纸广告做时期内销售渲染。

2、广告区域

电视广告：泰州、南京、扬州、苏州、无锡、常州、南通等地 印刷品广告：泰州、江苏

3、广告形式

印刷品：海报、楼书、招商手册〔或折页〕； 户外广告：布标、T型旗、高速公路广告牌； 影视广告：30秒促销广告配合专题新闻； 报纸广告：硬广告、软文、新闻；

4、公关策略 政府公关

获得免税、免费等多项优惠政策； 大户公关

组织招商团和推介会，在全国进行大户招商、销售； 市场公关

定期在现场进行各种文艺演出或社会活动，聚拢现场人气。

出于尽快回笼资金的考虑，本工程以销售优先，但二层、三层假如全部出售可能难度较大，而且假如全部出售，对后续经营治理不利，轻易造成经营混乱，不利于整个工程形象。此外，即使全部销售也会有局部物业不能够销售，如尾房、车库、停车场、物业治理用房等。

一般来讲，大型主力商店是商业物业吸纳客流的锚固点，是商业物业的核心商店，这些商店占用的商展不能卖，它们在商业物业里所占面积比例一般达30-50%；商业物业各个经营主题中的重点商户在经营主题里处于主导地位，对消费人流发扬重要的引导作用，因此各经营主题规划的重点商户的展位也不能卖，这些重点商户在各经营主题中所占用的展位面积比例约为30%。依据以上要求，商业物业可销售展位面积比例宜操纵在30%以内。

综上所述，本工程租售原那么如下： 地下一层出租给大型超市或大卖场；

地上一层以出售为主，关于局部主力店能够选择出租，但要求较长的租约为条件。 地上二层以出售为主，主力店能够选择出租，但要求较长的租约为条件。 地上三层以出租为主，也能够出售。

住宅底商以出售为主，严格操纵出租比例。

6.2.2销售进度

一层：20%招商，80%销售，目标为大户或品牌户，不针对散户招商； 二层以上：50%招商，50%销售，目标以散户为主； 中城：90%招商，10%销售，目标以大户整体租赁为主。

6.3招商治理

1、目标商户群 √本地集团与企业 √国际性及全国性连锁店 √品牌店、专卖店、主题店 2、目标购置人群 √本地集团与企业 √国际性及全国性连锁店 √品牌店、专卖店、主题店 √本地个体私营业主

√有投资意向的本地人、外地人 3、目标商户确定原那么

√购置优先，如不愿购置那么可考虑商展租赁； √先大户、后小户；先品牌商户、后一般商户的原那么 1、目标商户群确实定；

2、对商展展位进行规划，制定合理的分割方案；

3、针对目标商群和客户群进行工程推广，扩大工程知名度，提升妨碍力； 4、双方洽谈，达成购置或租赁意向；

5、投资者到实地选择商展位置，并签订买卖或租赁协议； 6、投资者按规定交纳购房款或交纳租金和效劳费； 7、对差不多签定租赁协议的商展进销售；

8、开展商对商场进行最后的装修和设施配套，为投资者的进进制造良好的商业硬环境；

9、在招商过程差不多全然结束时，选择适宜的开业时刻，送不投资者进场经营。

第七章财务分析

依据前述分析，为在合理情况下加速回笼资金，本工程可按照如下方案开发：一期于2005年开始开发1#、2#地块，在可能的情况下尽量确保1#、2#地块的商业中心〔尤其是地下一层的大卖场〕于2021年初能够开始试营业，以提升工程整体形象及集聚人气。同时由于泰州市民对高层的同意程度尚待时刻培育，因此应当合理操纵1#、2#地块的住宅销售进度，先推2幢15层，再推2幢26层。2006年同时开始开发二期的3#、5#、6#地块，然而由于目前3#地块拆迁较慢，可适当推迟开发，同时争取尽量多的时刻培育3#地块的酒店式公寓市场。全然思路是2021年初1#、2#地块的商业中心开业时，5#、6#地块能够接近完工，1#、2#地块的周边主干道及环境景瞧能够得到显著改瞧，4＃地块由于目前作为售楼处，可将其放在最后开发，整个工程将争取于2021年初全线建成。 7.2方案1〔出租为主〕的财务测算

本方案全然思路是：持有1#、2#地块商业中心的负一层大卖场、2层、3层商展，以猎取中长期租金收益，并出售本工程其余局部〔含商业中心1层商展、办公楼、住宅、酒店式公寓、住宅底商等局部〕，以确保尽快收回投资。出租面积合计56,817.96m2。

本工程1#、2#商业中心一层定价22,000元/平方米；1#、2#写字楼定价3,300元/平方米；1#、2#住宅定价3,400元/平方米；3#、4#、5#、6#底商各层定价如下：1层20,000元/平方米，2层6,500元/平方米，3层4,000元/平方米，4层3,000元/平方米；3#、5#、6#住宅由于推出较晚，定价为3,600元/平方米；3#酒店式公寓假定包含了600～700元的装修本钞票〔对外报1,000元的装修〕，定价为5,000元/平方米〔已扣除包租返还〕。以上各期售价随年限的向后推移均制定微量的涨幅。租金方面：1#、2#负一层大卖场估计日租金为0.8元/平方米，2层商展平均日租金定为1.8元/平方米，3层商展平均日租金定为0.8元/平方米。

那么本工程2005年～2021年收进测算如下：

2005～2021年收进测算表

序号 工程 销售收进 1 1#、2#商业中心收进 估算收进〔RMB〕 合计 2005年 2006年 2007年 2021年 1,042,596,014.70 412,285,632.00 273,405,353.60 251,237,448.40 105,667,580.70 472,373,428.40 400,970,636.00 71,402,792.40 2 3 一层 售价(RMB/m2) 面积(m2) 1#、2#写字楼收进 售价(RMB/m2) 面积(m2) 1#、2#住宅收进 售价(RMB/m2) 面积(m2) 4 3#、4#、5#、6#底商收进 一层 售价(RMB/m2) 面积(m2) 二层 售价(RMB/m2) 面积(m2) 三层 售价(RMB/m2) 面积(m2) 四层 售价(RMB/m2) 面积(m2) 5 3#、5#、6#住宅收进 售价(RMB/m2) 面积(m2) 6 3#酒店式公寓收进 非返租售价(RMB/m2) 面积(m2) 租金收进 7 1#、2#商业中心收进 负一层大卖场 年租金(RMB/m2/年) 面积(m2) 二层 年租金(RMB/m2/年) 面积(m2) 三层 年租金(RMB/m2/年) 面积(m2) 总收进 400,970,636.00 22,000.00 18,225.94 71,402,792.40 22,200.00 3,216.34 31,237,351.20 3,300.00 9,465.86 35,941,752.00 3,600.00 9,983.82 28,160,945.40 3,400.00 8,282.63 37,938,516.00 3,800.00 9,983.82 20,706,577.50 3,500.00 5,916.17 39,935,280.00 4,000.00 9,983.82 22,292,904.00 12,828,336.00 20,400.00 628.84 4,736,712.00 6,900.00 686.48 2,883,216.00 4,200.00 686.48 1,844,640.00 3,200.00 576.45 80,104,874.10 125,130,544.00 210,492,765.00 11,314,996.00 3,400.00 3,327.94 68,656,970.00 119,542,891.00 52,340,800.00 20,000.00 2,617.04 16,316,170.00 6,500.00 2,510.18 66,166,488.00 3,600.00 18,379.58 75,840,698.00 20,200.00 3,754.49 26,510,493.00 6,700.00 3,956.79 15,629,240.00 4,000.00 3,907.31 1,562,460.00 3,000.00 520.82 98,973,864.00 32,807,376.00 3,800.00 8,633.52 32,787,720.00 5,000.00 6,557.54 22,732,819.20 5,200.00 4,371.70 24,291,406.27 24,291,406.27 4,672,000.00 292.00 16,000.00 13,861,011.51 657.00 21,097.43 5,758,394.76 292.00 19,720.53 55,520,539.20 24,291,406.27 1,066,887,420.97 412,285,632.00 273,405,353.60 251,237,448.40 129,958,986.97 注：屋顶楼梯间面积由于缺乏具体数据，在分摊上存在一定难度，因此本次计算暂不计进可

售面积。

理想状况下，从2021年起，本工程在收回本钞票后，每年能获得很多于2,400万元的毛租金。

本工程总本钞票与费用估算如下：

总本钞票与费用表

序号 1 2 3 工程 工程取得本钞票 土地本钞票 契税 前期工程费 剩余前期规费 规划设计费 其他前期费 建安工程费 估算金额 〔RMB〕 估算指标 〔RMB/m2，％〕 1,926.96 4%，返还50% 60.00 40.00 40.00 2,800.00 1,150.00 2,000.00 950.00 1,700.00 2,250.00 1,000.00 200.00 20.00 3.00% 2.50% 6.50% 3.00% 177,740.87 177,740.87 85,924.90 33,793.46 19,844.88 27,248.39 10,929.24 32,319.40 8,062.96 177,740.87 177,740.87 177,740.87 177,740.87 估算面积 〔m2〕 349,350,000.00 342,500,000.00 6,850,000.00 24,883,721.80 10,664,452.20 7,109,634.80 7,109,634.80 444,389,247.50 240,589,720.00 38,862,479.00 39,689,760.00 25,885,970.50 18,579,708.00 72,718,650.00 8,062,960.00 0.00 35,548,174.00 3,554,817.40 25,731,778.82 21,443,149.02 42,511,112.62 17,941,860.03 965,353,861.19 1#、2#购物中心及办公楼 1#、2#住宅 3#、4#、5#、6#住宅底商 4 5 6 7 8 9 10 3#、5#、6#住宅 3#酒店式公寓 1#、2#地下建筑 3#、5#、6#地下建筑 公共配套设施费 公共根底设施费 后期本钞票 治理费用 销售费用 财务费用 不可预见费 总投资 注：1、据介绍，本工程大市政配套及人防费等六项规费已计进土地本钞票中，因此本次规

费计费标准较低；

2、本工程的住宅由于根底及局局限摊局部同购物中心及底商共用，因此造价标准较低； 3、为方便起见，住宅面积的统计中已包含了屋顶楼梯间的面积； 4、本工程的酒店式公寓局部假定包含600～700元/平方米的装修本钞票。 本工程现金流量估算如下：

2005～2021年现金流量表

序号 工程 估算金额〔RMB〕 合计 2005年 2006年 2007年 2021年 一、 二、 1 2 现金流进 收进 现金流出 总投资 工程取得本钞票 建设本钞票 治理费用 销售费用 财务费用 不可预见费 营业税及附加 1,066,887,420.97 1,066,887,420.97 1,042,685,797.12 965,353,861.19 349,350,000.00 508,375,960.70 25,731,778.82 21,443,149.02 42,511,112.62 17,941,860.03 59,276,265.11 18,055,670.82 412,285,632.00 273,405,353.60 251,237,448.40 129,958,986.97 412,285,632.00 273,405,353.60 251,237,448.40 129,958,986.97 534,390,117.69 199,057,189.45 197,367,928.81 111,870,561.17 503,350,965.30 179,419,763.33 179,419,763.33 103,163,369.23 349,350,000.00 6,432,944.71 5,360,787.25 10,627,778.15 4,485,465.01 13,958,752.63 3,989,412.85 53,869,519.59 17,776,941.46 36,092,578.12 29,828,576.96 76,256,394.11 6,432,944.71 5,360,787.25 10,627,778.15 4,485,465.01 7,220,521.32 1,486,670.62 18,088,425.80 5,969,180.52 12,119,245.29 9,105,368.36 127,093,990.18 152,512,788.21 152,512,788.21 6,432,944.71 5,360,787.25 10,627,778.15 4,485,465.01 22,906,589.71 8,132,562.68 (122,104,485.69) (40,294,480.28) (81,810,005.41) (81,810,005.41) 6,432,944.71 5,360,787.25 10,627,778.15 4,485,465.01 15,190,401.45 4,447,024.67 74,348,164.15 24,534,894.17 49,813,269.98 45,284,790.89 3 土地增值税预征 三、 税前净现金流量 所得税 四、 税后净现金流量 五、 税后净现值 自2021年开始，在理想状况下本工程每年可获得很多于2,400万元的现金流进。假定运营本钞票能够通过物业治理费来维持，那么扣除各类税费后，每年可获得近2,000万元的毛利润。

此外，假如本工程运作成功，不同展位的租金能够于不同时期持续提升，在今后适宜时机，亦能够通过变现所持有的物业以猎取一定收益。

然而作为猎取今后持续稳定收益的代价，前四年，本工程的利润微乎其微。按照本方案实施，本工程于2005年～2021年间，总收进估计为10.67亿元,总投资估计为9.65亿元，税前利润仅2,420万元，那么税后利润为1,622万元。

各项财务指标如下表所示：

2005～2021年 1,066,887,421 965,353,861 24,201,624 16,215,088 1.68% 2,408,731 12% 财务指标 总收进(RMB) 总投资(RMB) 税前利润(RMB) 税后利润(RMB) 税后投资利润率(%) 净现值NPV(RMB) 内部收益率(IRR) 7.3方案2〔出售为主〕的财务测算

由于本公司目前正处于扩长时期，为了加速公司资产周转率，本工程拟出售尽大局部，仅保留大卖场局部收租以集聚人气。出租面积合计16,000m2。

本工程1#、2#商业中心一层定价22,000元/平方米，二层定价6,800元/平方米，3层定价4,000元/平方米；1#、2#写字楼定价3,300元/平方米；1#、2#住宅定价3,400元/平方米；3#、4#、5#、6#底商各层定价如下：1层20,000元/平方米，2层6,500元/平方米，3层4,000元/平方米，4层3,000元/平方米；3#、5#、6#住宅由于推出较晚，定价为3,600元/平方米；3#酒店式公寓假定包含了600～700元的装修本钞票〔对外报1,000元的装修〕，定价为5,000元/平方米〔已扣除包租返还〕。以上各期售价随年限的向后推移均制定微量的涨幅。租金方面：1#、2#负一层大卖场估计租金为0.8元/平方米/天。

那么本工程2005年～2021年收进测算如下：

2005～2021年收进测算表

序号 工程 销售收进 1 2 3 1#、2#商业中心收进 一层 售价(RMB/m2) 面积(m2) 二层 售价(RMB/m2) 面积(m2) 三层 售价(RMB/m2) 面积(m2) 1#、2#写字楼收进 售价(RMB/m2) 面积(m2) 1#、2#住宅收进 售价(RMB/m2) 面积(m2) 4 3#、4#、5#、6#底商收进 一层 售价(RMB/m2) 面积(m2) 二层 售价(RMB/m2) 面积(m2) 三层 售价(RMB/m2) 面积(m2) 四层 估算收进〔RMB〕 合计 2005年 2006年 2007年 2021年 1,270,613,866.10 412,285,632.00 376,689,463.60 346,683,532.00 134,955,238.50 700,391,279.80 400,970,636.00 174,686,902.40 400,970,636.00 22,000.00 18,225.94 95,446,083.60 29,287,657.80 7,595,074.80 7,200.00 1,054.87 21,692,583.00 4,400.00 4,930.13 20,706,577.50 3,500.00 5,916.17 39,935,280.00 4,000.00 9,983.82 22,292,904.00 12,828,336.00 20,400.00 628.84 4,736,712.00 6,900.00 686.48 2,883,216.00 4,200.00 686.48 1,844,640.00 71,402,792.40 22,200.00 3,216.34 71,731,262.00 6,800.00 10,548.72 31,552,848.00 4,000.00 7,888.21 31,237,351.20 3,300.00 9,465.86 35,941,752.00 3,600.00 9,983.82 66,456,904.50 7,000.00 9,493.84 28,989,179.10 4,200.00 6,902.19 28,160,945.40 3,400.00 8,282.63 37,938,516.00 3,800.00 9,983.82 80,104,874.10 125,130,544.00 210,492,765.00 11,314,996.00 3,400.00 3,327.94 68,656,970.00 119,542,891.00 52,340,800.00 20,000.00 2,617.04 16,316,170.00 6,500.00 2,510.18 75,840,698.00 20,200.00 3,754.49 26,510,493.00 6,700.00 3,956.79 15,629,240.00 4,000.00 3,907.31 1,562,460.00 5 6 售价(RMB/m2) 面积(m2) 3#、5#、6#住宅收进 售价(RMB/m2) 面积(m2) 3#酒店式公寓收进 售价(RMB/m2) 面积(m2) 租金收进 7 1#、2#负一层大卖场 年租金(RMB/m2/年) 面积(m2) 总收进 66,166,488.00 3,600.00 18,379.58 3,000.00 520.82 32,807,376.00 3,800.00 8,633.52 32,787,720.00 5,000.00 6,557.54 3,200.00 576.45 98,973,864.00 55,520,539.20 4,672,000.00 22,732,819.20 5,200.00 4,371.70 4,672,000.00 4,672,000.00 292.00 16,000.00 1,275,285,866.10 412,285,632.00 376,689,463.60 346,683,532.00 139,627,238.50 注：屋顶楼梯间面积由于缺乏具体数据，在分摊上存在一定难度，因此本次计算暂不计进可

售面积。

理想状况下，从2021年起，本工程在收回本钞票后，每年能获得很多于467.2万元的毛租金。

本工程总本钞票与费用估算如下：

总本钞票与费用表

序号 1 2 3 工程 工程取得本钞票 土地本钞票 契税 前期工程费 剩余前期规费 规划设计费 其他前期费 建安工程费 估算金额 〔RMB〕 估算指标 〔RMB/m2，％〕 1,926.96 4%，返还50% 60.00 40.00 40.00 2,800.00 1,150.00 2,000.00 950.00 1,700.00 2,250.00 1,000.00 200.00 20.00 3.00% 177,740.87 177,740.87 85,924.90 33,793.46 19,844.88 27,248.39 10,929.24 32,319.40 8,062.96 177,740.87 177,740.87 177,740.87 177,740.87 估算面积 〔m2〕 349,350,000.00 342,500,000.00 6,850,000.00 24,883,721.80 10,664,452.20 7,109,634.80 7,109,634.80 444,389,247.50 240,589,720.00 38,862,479.00 39,689,760.00 25,885,970.50 18,579,708.00 72,718,650.00 8,062,960.00 0.00 35,548,174.00 3,554,817.40 25,731,778.82 1#、2#购物中心及办公楼 1#、2#住宅 3#、4#、5#、6#住宅底商 4 5 6 7 3#、5#、6#住宅 3#酒店式公寓 1#、2#地下建筑 3#、5#、6#地下建筑 公共配套设施费 公共根底设施费 后期本钞票 治理费用 8 9 10 销售费用 财务费用 不可预见费 总投资 21,443,149.02 42,511,112.62 17,941,860.03 965,353,861.19 2.50% 6.50% 3.00% 注：1、据介绍，本工程大市政配套及人防费等六项规费已计进土地本钞票中，因此本次规

费计费标准较低；

2、本工程的住宅由于根底及局局限摊局部同购物中心及底商共用，因此造价标准较低； 3、为方便起见，住宅面积的统计中已包含了屋顶楼梯间的面积； 4、本工程的酒店式公寓局部假定包含600～700元/平方米的装修本钞票。 本工程现金流量估算如下：

2005～2021年现金流量表

序号 一、 二、 1 2 工程 现金流进 收进 现金流出 总投资 工程取得本钞票 建设本钞票 治理费用 销售费用 财务费用 不可预见费 营业税及附加 估算金额〔RMB〕 合计 1,275,285,866.10 1,275,285,866.10 1,058,824,771.76 965,353,861.19 349,350,000.00 508,375,960.70 25,731,778.82 21,443,149.02 42,511,112.62 17,941,860.03 70,854,882.72 22,616,027.85 2005年 2006年 2007年 2021年 412,285,632.00 376,689,463.60 346,683,532.00 139,627,238.50 412,285,632.00 376,689,463.60 346,683,532.00 139,627,238.50 508,971,319.66 206,861,336.80 229,998,632.93 112,993,482.38 477,932,167.26 179,419,763.33 204,838,561.37 103,163,369.23 349,350,000.00 6,432,944.71 5,360,787.25 10,627,778.15 4,485,465.01 19,261,737.04 5,898,334.52 76,256,394.11 6,432,944.71 5,360,787.25 10,627,778.15 4,485,465.01 7,757,689.37 2,072,423.78 26,633,756.12 8,789,139.52 17,844,616.60 13,406,924.57 101,675,192.14 152,512,788.21 177,931,586.25 6,432,944.71 5,360,787.25 10,627,778.15 4,485,465.01 22,906,589.71 8,132,562.68 6,432,944.71 5,360,787.25 10,627,778.15 4,485,465.01 20,928,866.60 6,512,706.87 3 土地增值税预征 三、 税前净现金流量 所得税 (96,685,687.66) 169,828,126.80 116,684,899.07 (31,906,276.93) 56,043,281.84 38,506,016.69 78,178,882.38 64,610,646.59 四、 税后净现金流量 五、 税后净现值 (64,779,410.73) 113,784,844.95 (64,779,410.73) 103,440,768.14 自2021年开始，在理想状况下本工程每年可获得很多于467.2万元的现金流进，这种收益是极低的。

作为放弃今后持续稳定收益的代价，本工程前4年的利润大大高于前一方案。按照本方案实施，本工程于2005年～2021年间，总收进估计为12.75亿元,总投资估计为9.65亿元，税前利润2.16亿元，那么税后利润为1.45亿元。

各项财务指标如下表所示：

财务指标 总收进(RMB) 2005～2021年 1,275,285,866 总投资(RMB) 税前利润(RMB) 税后利润(RMB) 税后投资利润率(%) 净现值NPV(RMB) 内部收益率(IRR) 965,353,861 216,461,094 145,028,933 15.02% 116,678,929 133% 如上表所示，内部收益率高达133％。在假定不考虑市场因素，在2、3层全部售出的前提下，本工程的现金周转情况特不理想。

从纯财务角度瞧，方案1尽管在建设期内仅仅收回投资，猎取微利，然而其今后租金收益依然较为理想的，其初期租售比方下表所示：

二层 三层 年租金 657 292 售价 6800 4000 租售比 10% 7% 在一个欠兴盛的地级市能够到达以上租售比依然极为理想的。因此从长远来讲，方案1的收益仍对比可瞧。假设理论情况下工程运作成功，今后租金以每年3％的增幅递增，5％的空置率，那么今后持有期〔36年〕内的总租金收进将高达14.6亿。〔分摊到每年，收益率事实上并不算高〕

然而从加速资产周转的角度考虑下，本工程按照方案2的出售为主的原那么，净收益率对比令人满足，且资产周转迅速。〔但2、3层全部售出的压力特不大，且不利于商业工程整体形象的维持及运营〕

假如考虑今后通过先出租二三层，用两年时刻培育市场后再变现。那么当前环境下在建设期内出售二三层的收进本可投进其他工程，其所制造出的利润应当大于租金收益。

第八章结论和建议

本工程采纳租售方式内部收益率为12%，税前利润为24,201,624元；采纳全部出售方式内部收益率为133%，税前利润为216,461,094元。而本工程总投资为965,353,861元，全部出售方式税后投资收益率为15.02%，关于综合性工程来讲，其经济回报较低。相反地，由于本工程规模较大，建设周期和销售周期以及后期经营治理将要承受较大风险，必须要求较高的风险回报。

另一方面，从本工程目前的规划情况来瞧，停车要紧依靠地下一层。机动车停在地下车库没有咨询题，但非机动车停在地下车库特不不方便，而目前泰州市要紧交通工具确实是基本非机动车，因此，要求本工程必须提供地上停车咨询题。尤其是假如本工程地下一层作为大卖场后，将要求更大面积的停车区。

综上所述，本工程的操作财务效益一般，而风险较大，我司接盘后须慎重对待其运营风险。最好聘请知名的专业商业物业参谋机构负责本工程的筹划和统一招商治理工作。